2020-04-09 市民日報 P03 | 專題 |
舊區重建都市更新醞釀十多年只聞樓梯響
林宇滔︰都更政策核心改善居民生活
特區政府10多年來推動舊區重整工作備受社會關注，從「舊區重整」到「都市更新」，過程障礙重重，一波三折。都更會前委員、傳新澳門協會理事長林宇滔表示，都市更新進度緩慢，關鍵在於政府有否決心去做，政府應「先易後難」，先從優化社區環境、減緩樓宇老化問題入手，逐步提高澳門市民的綜合生活素質，善用土地資源並推動各城區的協調發展，才是都市更新的政策核心。
舊區重整15年前提出
林宇滔表示，特區政府早在2005年提出「舊區重整」的概念，2006年成立「舊區重整諮詢委員會」，期間分小組召開逾百次會議，啟動《舊區重整法律制度》的起草工作，並於2011年交立法會討論，直至2013年，由於相關法案不合時宜，當局宣布撤回方案並建議重新再做。再到2015年，政府提出以都市更新概念推動舊區重整，及後解散「舊區重整諮詢委員會」，並在2016年3月轉為成立都市更新委員會。
隨後，「澳門都市更新股份有限公司」在2019年4月成立，專責協調和推動都市更新的，近期更將業務擴展至境外，負責橫琴「澳門新街坊」項目。林宇滔表示，有關項目採取融資方式，不會使用公帑，並以限價方式出售住宅單位，這對於在內地經商的澳門居民、長者養老有多一個選擇，市民固然不會反對，但他認為這不是都市更新將來的重點工作，也更不可能是公共房屋的替代品，都更公司應集中力量處理澳門的項目。
先易後難立法推動重整
林宇滔指出：雖然《舊區重整法律制度》成為廢案，應有框架性的條文可繼續討論，惟政府積極性不高，他形容「好似坐咗喺度等運到」，一直停在「紙上談兵」階段。雖然制訂舊樓重建百分比、賠償機制等仍需考慮社會各方面因素，相信當中較難平衡各持份者的利益，但當局應「先易後難」，先落實爭議不大的法案，推動舊區重整。
他回顧過去3年都更會的工作，不少危樓獲得全部業主同意重建，但他們還要為同一物業單位繳納雙重或三重物業轉移印花稅，認為根本不合理，為此，都更會參考《舊區重整法律制度》中有關避免重建樓宇重複徵稅條文，在去年出台《重建樓宇稅務優惠制度》，豁免繳交財產轉移印花稅、取得印花稅等稅務優惠。在推動樓宇保養方面，任何地方樓宇老化的速度都較重建速度快，為此，都更會過去推動房屋局實施《樓宇維修資助計劃》，鼓勵業主做好樓宇保養維修，以減慢樓宇老化及成為危樓的風險。
釋放誘因鼓勵業主重建
林宇滔介紹指，都市更新分為不同層面，包括剩餘地積比、等同地積比及負地積比的重建項目。負地積比是指重建後的樓宇高度較原本低，業主大多不願意重建，只會繼續做好樓宇保養維修，故非一個重建可行的方案；等同地積比項目，即重建後與原面積相若，如新橋區的鉅富花園及青洲區的明興樓，業主需支付建築費也算合理，但每個人都要出錢，要取得共識較難；剩餘地積比則為重建後的高度較原本高，如本澳首個自發重建、位於大纜巷逾50年樓齡的福寧大樓，原先出現明顯的傾斜以致住戶窗門自行開關，重建後由原本4層放高至7層，變相住戶毋需支付建築費，更可轉為電梯樓。
目前都市更新正有序推進，除已將原海一居土地（P地段）劃分為置換房、暫住房等用地、發展「澳門新街坊」項目外，林宇滔認為當局應盡快協助單幢式重建的措施，尤其是等同地積比以及負地積比的重建項目，只要理順法律，釋放誘因予業主或發展商自發性有動力參與重建，並由都更公司提供專業的顧問服務，包括協助業主申請重建程序、招標或制訂圖則等，相信都市更新能有效推動。
盡快落實新城總體規劃
「沒有任何一樣嘢都得，但無政府的決心就一定唔得！」林宇滔坦言，2014年3月出台的《城市規劃法》生效後，特區政府需在3至5年內完成城市總體規劃，其後才能展開分區詳細規劃，從而進一步了解各區地積比率及用途的情況，惟現時總體規劃遲遲未出台，變相拖慢都市更新進度。即使現時政府已對個別單幢式樓宇制訂規劃條件圖，逐個申請，但缺乏法律效力，只能作內部參考之用，成為不公開透明的資訊。
近期為配合「祐漢7幢樓群」的規劃研究，都更公司委託第三方展開為期10個月的調研工作，期望透過收集數據以掌握居民意願等方式，有序落實都市更新工作，回應社會對改善舊區環境及提升居民生活質素的訴求。林宇滔表示，「舊區重整諮詢委員會」在2007年已做過同類入戶的調查，至2011、2012年都有回顧，現時由於多年環境的變化，需要重新調研。
「重點唔係在於再做幾多個調查，而係做完調查後點樣落實」。他指出：過去委員會曾先後委託調研機構對下環街區、高樓街區、媽閣街區、司打口等舊區進行住戶調查，全面了解區內居住環境、居民需求及重整意向，但有關重整規劃至今仍未落實。他認為，「舊區重整」已經包含「都市更新」大部分，不只是拆卸重建，亦包括美化舊區、活化舊區古跡、推動樓宇保養維修，增添無障礙出行設施、安裝樓梯機等一系列工作，重點都是希望改善整體居民生活質素，因此，他認為即使未能推動重建，仍可先行處理優化社區的工作。
制訂人均社區設施指標
林宇滔強調，特區政府一直未有全面回應各區居民需求，如南區至今一直沒有公共泳池，他舉例說，香港每85名居民就要有1平方米的泳池面積，在10多層高的社區大樓內包含街市、圖書館、籃球場、泳池等，雖然澳門未必適合，但城市規劃應要有人均社區設施的標準，了解各區所缺乏的設施，有效利用現有閒置土地；他又指，新城A區不單要滿足居住需求，也要讓人均社區面積的比率得以提升，只要優化交通，興建大型城市級的設施如中央圖書館也可行，繼而分擔舊區無法滿足的功能。
他又指，現時特區政府用地較原始，「邊個部門大聲啲，咁就搶到資源」，以善意角度看，每個部門的設施都有逼切性，但這與居民的真正需求未必一致。他又舉例說，林茂塘區是近年人口增長最快的區域，人口密度排全澳第二、三位，該區高樓大廈密集，更有很多年輕家庭搬入，可見該區最缺乏的是托兒所，狗場早前規劃興建4間學校，他認同學校缺乏，具逼切性，但其餘地方未有遵從該區人口特徵及實際需求而增添托兒所，實有不足之處。
