經屋應姓「澳」 姓「經」害慘下一代

 2020-04-10 訊報  P03  |   滔滔宇論  |   By 林宇滔  
 經屋應姓「澳」 姓「經」害慘下一代

2018年11月《修改經屋法》文本立法會一般性通過，至今已逾年，近日政府向工組小組提交的「秘密」工作文本（至今從未公開），有多項重大根本性更改，當中包括經屋將來只能賣給房屋局，且業主更要負擔將裝修復原的費用等，變相令目前已經不完整的經屋產權（禁售16年且補近半價差才可自由轉賣，房屋局有優先權），變得更不淪不類！

經屋限價售政府將令社會階層固化

筆者敢斷言，社會若不關注今次修法，讓經屋姓「經」，等同親手摧毀原本已不完整置業階梯，也會廢掉經屋調節私樓熾熱樓價的槓桿作用，未來不單會造成嚴重資源錯配和浪費，更勢必助長原來已極離地的私樓樓價，固化社屋、經屋和私樓業主階層，加劇貧窮懸殊和窒外跨代、跨階層的社會流動，為禍後代，甚至將本澳和諧社會的根基被連跟拔起！

不少市民過去因錯信往屆政府經常說澳門沒地建經屋，且經屋須公帑鉅額補貼等言論；也經常聽到不少人指很多人出售公帑補貼的「經屋」大賺數百萬的「暴利論」，再加近年經屋供應極少爭崩頭，故經屋去姓經「投資化」表面上確實是「回應民意」，但筆者必須拆穿這個謊言！

根據回歸後數據，回歸至今本澳人口年均增1.24萬，即每年需增約3,700住宅，但同期年增住宅不到2,200（已包括公私樓）。故政府只要下決心規劃未來十年，每年供應四、五千住宅，當中六成公屋，四成私樓，澳門樓市數年就可重回健康合理水平。

公屋地夠起十年關鍵政府無心起

然而，2013年「萬九公屋」完成後，至今僅建4,100公屋。有人說政府無地，但政府曾公佈的經屋用地：幕拉士電廠1千、皇庭海景旁2千、?仔奧林匹克游泳館東側1千、粵澳新通道1千4百、偉龍8千、A區2.8萬，可建單位就達4.1萬個，就算打折也完全足未來十年所需，已收回數十幅閒置地也可作私樓土地儲備，澳門無地建屋根本不成立！

另外經屋補貼也是另一個謊言！去年五月立法會小組審議《修改經屋法》「秘密文本」的經屋售價時，政府就含模地提出，經屋實用面積每平方米2.6萬溢價金、建築成本1.7萬及一成行政費，45平方米的兩房經屋單位售價要218萬；若以購買力方案，即七成按揭、供款20年、利息2.375厘、供款佔家庭收入30%計算，同面積單位售價為159萬。

至今所有經屋項目對政府都是盈利項目，故政府拋出兩個計價方式都極不合理，政府實際上想通過心理學上的「錨定效應」，讓立法議員及大眾認為「購買力」較「成本訂價」較合理，若通過，未來經屋售價最少將較目前高六成，但立法會小組會竟無質疑，甚至建議政府在兩者中取平衡！

筆者將以最新的經屋日暉大廈為例子拆穿政府補貼經屋的謊言。為簡化計算，以下假設日暉地下至二樓群樓的政府商業設施和公眾停車場成本均由所有小業主共同承擔。

日暉樓連補地價政府賺過億建設辦資料顯示日暉項目建造工程判給價近2.3億，連同近2千萬的工程監察合同，整體造價不到2.5億；根據房局公佈288個T2（兩房）單位總售價為2.85億元（平均價約99萬），即單計建築成本，政府出售日暉經屋賺了3千5百萬（平均每間賺25萬）。

雖然土地法規定公屋項目豁免溢價金，但或有人會質疑，經屋價格應計及溢價金，日暉項目合同溢價金（2007年標準）僅為1.09億，故建築費連溢價金的總成本也僅是3.58億，扣取2.85億元的售樓收益，帳面蝕7,300萬，但考慮政府獲實際免費獲得逾3千多呎群樓商鋪和逾3.6萬呎的公共停車場業權，實際上已有賺不蝕！

且不要忘記日暉的補貼率高達58.6%（十六年後轉售要補回政府百分比），假設經屋業主十六年後以買入價同價賣出單位並向政府交回補貼款項，整個項目連補價的實際的售價高達4.86億，政府單是日暉樓就可賺1.28億元，平均每個單位賺逾44萬，如果日後樓價升值，政府將賺得更多！

歷史高位溢價金計入經屋混淆視聽

日昇樓住宅實用面積每平方米總成本也僅為1.66萬元（已包溢價金），房屋局為何能計算出經屋溢價金及建築費等的成本價每平方米卻高達4.85萬元？原因很簡單，日暉樓2011年獲批地時與目前眾多豪宅一樣，仍沿用2007年的溢價金，但2013年溢價金已調升四、五倍，政府以歷史高位溢價金計算本身豁免溢價金的經屋成本，自然得出天價！

筆者必須指出，澳門從不是高地價地區，即使今日眾多豪宅，實際地價也低得出奇，以豪宅連酒店壹號湖畔為例，其總建築面積27.2萬平方米，溢價金僅4.97億，平均每平方米溢價金僅1800元。筆者去年發公開信要求廉署調查、涉歐案的漁翁街原「牛皮廠」地段去年初獲批動工，其建築面積為3.8萬平方米，但竟沿用1993年的1400多萬溢價金標準，每平方米的溢價金僅368元！

政府死不承認經屋屬賺錢項目筆者在此促請政府，若要更改經屋計價方式，必須先將萬九至今所有經屋項目的建造成本、經屋總售價等列表向公眾交待，不能再誤導公眾！當局若不自行交待，筆者將會以公開資料將所有經屋項目的成本和售價等逐一公佈，讓公眾不再被所謂公帑補貼經屋的不實言論誤導！

有意見認為，政府只應該解決居住問題，而無責任解決居民置業問題，故公屋應「社屋為主、經屋為輔」，甚至應推「全民社屋」，又或經屋姓「經」不能流入私人市場，表面上合理，但前提是社會普遍忽略社屋的成本投入，近年政府每年用在社會房屋的成本平均逾10億（未計社屋興建成本），但2018年社屋租金收入僅6,000多萬，以目前1.4萬個社屋計，每間社屋年維護成本達7.1萬，年租金卻只有約4,700百元，以30年使用期計，一間社屋未計興建成本政府投放資源就達兩百萬。故全民社屋或社屋為主，納稅人和社會將要付出極大的公帑，故各地都通過不同方式鼓勵社屋租戶自置物業，實際上可長遠大大減輕政府財政壓力！

社屋單位30年維護成本兩百萬

經屋不須補貼公帑、甚至是賺錢項目，更可成為壓抑高樓價的有效槓桿，以經屋作為協助居民置業和向上流動的階梯，只要有如澳葡時代設六年的禁售期，以及只能售於澳門人等限制，防止投機，本是最好和多贏的公共政策。將來經屋價格與整體樓巿同步調整，實際上有助經屋業主日後通過私樓改善居住環境，被賣出的經屋亦會物盡其用成為其他澳門人的安樂鍋和上流階梯，對社會、賣出和購入者都是多贏。相反，過分補價限制轉售的政策，如今次修法建議只能限價賣給房屋局，不單窒外經屋業主向上流動，甚至寧將單位閒置也不願賣給政府，浪費房屋的居住價值，實是多輸的的選擇。

正因如此，新加坡的組屋容許公民一生購買兩次組屋，五年後可轉售或租出給永久居民（非公民），不用補地價，其明言的目的，就是容許公民獲得與社會發展同步的財富累積，目前新加坡八成的人住在組屋，且私人樓市場也平衡發展；英國的資助出售房屋可隨時出售，要補回折扣比率按年遞減，五年後不用補貼。香港也有研究指出，目前居屋住戶賣出樓宇要補地價的方式，令住戶只享受居住價值，但卻損失了部分的土地價值，不利其向上流動，實在是多輸的政策！

經屋急改姓「經」以商為本？

只是政府一直不肯承認經屋無須公帑補貼的事實，甚至有意誤導公眾經屋須龐大公帑補貼，且根據房局資料2013年底，當時已過限制轉讓期的23,938個經屋單位，多年來僅得33%被轉讓！筆者必須指出，回歸前經屋與私樓售價差距只有幾萬元，經屋與私樓同步升值也絕對合理，賣經屋「暴利論」無論從量和利潤計算都不成立。而新經屋法2011年生效後，經屋轉售期已大幅增長至十六年，至今仍未可轉讓，政府何須如此心急修改轉售限制？難道真的一切以商為本？

筆者一直認為，房地產巿場的健康發展，關鍵在於應與巿民收入同步，與收入同步的穩定升值才是對經濟和社會最有利，經屋作為協助居民置業的工具，其價格與整體樓巿同步調整，實際上有助經屋人士無縫對接私人市場，持續改善居住環境。新屆政府在疫境期間，多次提出授人以魚，不如授人以漁。一個真正授人以漁的房屋政策，關鍵是造好向上流動的階梯，所謂經屋姓「經」，只解決住的問題，實際只是授入以魚，不容許經屋業主向上流動！

唯一的好處，就是助長私樓樓價高居不下！筆者期望，今次經屋修法的鬼祟想法，僅是上屆政府方向，期望新政府能撥亂反政，取消有關不同你的修訂，並落實恆公屋和私樓的未來十年穩定供應，讓樓市重回健康理性。

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔