舊區重建都市更新醞釀十多年只聞樓梯響│2020-04-09 │市民日報-

2020-04-09 市民日報  P03  |   專題  | 

舊區重建都市更新醞釀十多年只聞樓梯響

林宇滔︰都更政策核心改善居民生活

特區政府10多年來推動舊區重整工作備受社會關注，從「舊區重整」到「都市更新」，過程障礙重重，一波三折。都更會前委員、傳新澳門協會理事長林宇滔表示，都市更新進度緩慢，關鍵在於政府有否決心去做，政府應「先易後難」，先從優化社區環境、減緩樓宇老化問題入手，逐步提高澳門市民的綜合生活素質，善用土地資源並推動各城區的協調發展，才是都市更新的政策核心。

　　舊區重整15年前提出

　　林宇滔表示，特區政府早在2005年提出「舊區重整」的概念，2006年成立「舊區重整諮詢委員會」，期間分小組召開逾百次會議，啟動《舊區重整法律制度》的起草工作，並於2011年交立法會討論，直至2013年，由於相關法案不合時宜，當局宣布撤回方案並建議重新再做。再到2015年，政府提出以都市更新概念推動舊區重整，及後解散「舊區重整諮詢委員會」，並在2016年3月轉為成立都市更新委員會。

　　隨後，「澳門都市更新股份有限公司」在2019年4月成立，專責協調和推動都市更新的，近期更將業務擴展至境外，負責橫琴「澳門新街坊」項目。林宇滔表示，有關項目採取融資方式，不會使用公帑，並以限價方式出售住宅單位，這對於在內地經商的澳門居民、長者養老有多一個選擇，市民固然不會反對，但他認為這不是都市更新將來的重點工作，也更不可能是公共房屋的替代品，都更公司應集中力量處理澳門的項目。

　　先易後難立法推動重整

　　林宇滔指出：雖然《舊區重整法律制度》成為廢案，應有框架性的條文可繼續討論，惟政府積極性不高，他形容「好似坐咗喺度等運到」，一直停在「紙上談兵」階段。雖然制訂舊樓重建百分比、賠償機制等仍需考慮社會各方面因素，相信當中較難平衡各持份者的利益，但當局應「先易後難」，先落實爭議不大的法案，推動舊區重整。

　　他回顧過去3年都更會的工作，不少危樓獲得全部業主同意重建，但他們還要為同一物業單位繳納雙重或三重物業轉移印花稅，認為根本不合理，為此，都更會參考《舊區重整法律制度》中有關避免重建樓宇重複徵稅條文，在去年出台《重建樓宇稅務優惠制度》，豁免繳交財產轉移印花稅、取得印花稅等稅務優惠。在推動樓宇保養方面，任何地方樓宇老化的速度都較重建速度快，為此，都更會過去推動房屋局實施《樓宇維修資助計劃》，鼓勵業主做好樓宇保養維修，以減慢樓宇老化及成為危樓的風險。

　　釋放誘因鼓勵業主重建

　　林宇滔介紹指，都市更新分為不同層面，包括剩餘地積比、等同地積比及負地積比的重建項目。負地積比是指重建後的樓宇高度較原本低，業主大多不願意重建，只會繼續做好樓宇保養維修，故非一個重建可行的方案；等同地積比項目，即重建後與原面積相若，如新橋區的鉅富花園及青洲區的明興樓，業主需支付建築費也算合理，但每個人都要出錢，要取得共識較難；剩餘地積比則為重建後的高度較原本高，如本澳首個自發重建、位於大纜巷逾50年樓齡的福寧大樓，原先出現明顯的傾斜以致住戶窗門自行開關，重建後由原本4層放高至7層，變相住戶毋需支付建築費，更可轉為電梯樓。

　　目前都市更新正有序推進，除已將原海一居土地（P地段）劃分為置換房、暫住房等用地、發展「澳門新街坊」項目外，林宇滔認為當局應盡快協助單幢式重建的措施，尤其是等同地積比以及負地積比的重建項目，只要理順法律，釋放誘因予業主或發展商自發性有動力參與重建，並由都更公司提供專業的顧問服務，包括協助業主申請重建程序、招標或制訂圖則等，相信都市更新能有效推動。

　　盡快落實新城總體規劃

　　「沒有任何一樣嘢都得，但無政府的決心就一定唔得！」林宇滔坦言，2014年3月出台的《城市規劃法》生效後，特區政府需在3至5年內完成城市總體規劃，其後才能展開分區詳細規劃，從而進一步了解各區地積比率及用途的情況，惟現時總體規劃遲遲未出台，變相拖慢都市更新進度。即使現時政府已對個別單幢式樓宇制訂規劃條件圖，逐個申請，但缺乏法律效力，只能作內部參考之用，成為不公開透明的資訊。

　　近期為配合「祐漢7幢樓群」的規劃研究，都更公司委託第三方展開為期10個月的調研工作，期望透過收集數據以掌握居民意願等方式，有序落實都市更新工作，回應社會對改善舊區環境及提升居民生活質素的訴求。林宇滔表示，「舊區重整諮詢委員會」在2007年已做過同類入戶的調查，至2011、2012年都有回顧，現時由於多年環境的變化，需要重新調研。

　　「重點唔係在於再做幾多個調查，而係做完調查後點樣落實」。他指出：過去委員會曾先後委託調研機構對下環街區、高樓街區、媽閣街區、司打口等舊區進行住戶調查，全面了解區內居住環境、居民需求及重整意向，但有關重整規劃至今仍未落實。他認為，「舊區重整」已經包含「都市更新」大部分，不只是拆卸重建，亦包括美化舊區、活化舊區古跡、推動樓宇保養維修，增添無障礙出行設施、安裝樓梯機等一系列工作，重點都是希望改善整體居民生活質素，因此，他認為即使未能推動重建，仍可先行處理優化社區的工作。

　　制訂人均社區設施指標

　　林宇滔強調，特區政府一直未有全面回應各區居民需求，如南區至今一直沒有公共泳池，他舉例說，香港每85名居民就要有1平方米的泳池面積，在10多層高的社區大樓內包含街市、圖書館、籃球場、泳池等，雖然澳門未必適合，但城市規劃應要有人均社區設施的標準，了解各區所缺乏的設施，有效利用現有閒置土地；他又指，新城A區不單要滿足居住需求，也要讓人均社區面積的比率得以提升，只要優化交通，興建大型城市級的設施如中央圖書館也可行，繼而分擔舊區無法滿足的功能。

　　他又指，現時特區政府用地較原始，「邊個部門大聲啲，咁就搶到資源」，以善意角度看，每個部門的設施都有逼切性，但這與居民的真正需求未必一致。他又舉例說，林茂塘區是近年人口增長最快的區域，人口密度排全澳第二、三位，該區高樓大廈密集，更有很多年輕家庭搬入，可見該區最缺乏的是托兒所，狗場早前規劃興建4間學校，他認同學校缺乏，具逼切性，但其餘地方未有遵從該區人口特徵及實際需求而增添托兒所，實有不足之處。

暫住房置換房定位模糊 2018年9月4日｜市民日報

暫住房置換房定位模糊 置換房姓私何以政府興建 無心推都更政府交波下屆   

【本報訊】政府正就《都市更新暫住房及置換房法律制度》公開諮詢，有意見指相關法律制度是為「海一居」小業主度身訂造，傳新澳門協會理事長林宇滔直言文本對暫住房和置換房定位模糊不清，當中關鍵和市民關心的細節內容都沒有框架，令市民根本難以討論，例如若置換房出售後便屬私樓，那為何政府要自行興建？他認為是次是只為應付「海一居」小業主而設的諮詢，覺得政府無心推動都市更新，而將問題留給下屆政府解決。

應提供金錢補償與置換房供選擇

政府將有關都市更新的法律斬件立法，行政長官辦公室顧問劉本立曾表示，政府考慮將有部分例如置換房制度先行立法，希望急市民之所急，為暫住房和置換房早日興建，為都市更新創造條件。林宇滔表示，他個人不反對把爭議較少的法律先行立法，但《都市更新暫住房及置換房法律制度》諮詢文本很多關鍵和市民關心的內容都沒有框架，暫住房及置換房定位不清，只提出「阿媽係女人」的內容，令社會很難討論。

他舉例說，諮詢文本提及置換房供應是「非必要性」，即供應量是可有可無，哪為何還要諮詢？政府只是拋出置換房這個概念，對其定位、售價、建築標準、有何購買限制等都含糊，由此看出政府態度「十劃未有一撇」，他質疑「分分鐘起唔成」。倘若置換房不是公屋性質，出售後便成私人樓宇，哪為何要政府興建？如果置換房按市場價格、按市場質量興建和補償，那為何不由私人發展商建造，或用市場上已有的私人樓宇來解決，反而由政府來起？

林宇滔解釋指，世界所有國家地區都更中的「樓換樓」，受重建影響的小業主都不是「一分錢都唔畀」就可以取得新樓，他們只是優先以較優惠價格購買，購買時也會受到一些限制，就如樓層或樓宇面積等；而日後本澳置換房的需求，則要視乎政府未來所提供的購買優惠是否吸引，否則相信受影響業主寧可選擇金錢補償，自行在市場購買現成單位。所以，他認為除了置換房這一選擇方案，應有合理金錢補償讓市民選擇。

受重建影響居民應免費住暫住房

政府諮詢文本提出受樓宇重建影響的業權人可租住暫住房，以及因無法回遷的業權人可購買置換房，暫住房和置換房的租金或售價均會參照市價，社會關注暫住房租金的訂定，林宇滔表示，政府提出的暫住房類似香港的中轉房，為急需安置但又未能即時符合入住公屋資格的受清拆影響人士、火災或其他天災災民提供臨時居所。

他認為有設立暫住房的需要，不過不認同訂立租金，因為安置受重建影響大廈居民是推動都更者的責任，暫住房屬政府所有，政府一方面向入住居民提供租金優惠，一方面又向他們收取租金，除加重行政工作外，明顯當局並沒有考慮到住戶會有欠交租金的風險，「無嘢搵嘢做」，所以建議讓受重建影響的居民免費入住，不用交租金。

論壇都更講者有火 2018年5月14日｜正報

論壇都更講者有火

【本報訊】昨早的「澳門論壇」為都市更新為題。身兼地產發展商會會長的都更會委員建議，行政長官崔世安親自干預都市更新的工作。也有參選立法會落敗的都更會委員對羅立文近日的言論非常失望。更有協助取得百分百業主同意重建的社團領導兼議員揚言，完全不能接受政府的做法。

二零一四年，崔世安參加行政長官選舉時提出都市更新。連任一年多，便委任都市更新委員會，大部份委員或是來自地產界、建置界、商界，或是與這界別千絲萬縷。外界早已質疑，澳門未來的都市更新由「地產黨話事」。隨之，這個委員會更自行決定每次會議閉門進行。

日前，運輸工務司司長羅立文在立法會表明，沒有計劃制訂都更法律。除了建制社團、地產發展商等建制鼓吹盡快訂定都更法律外，也有意見擔心這是一份惡法，尤其若是降低拆卸重建樓宇所需的業主同意比例，將令不同意的業主最終慘被依法迫遷離家園。

昨早，澳廣視節目「澳門論壇」討論都市更新，題目是「又研究再諮詢 都更幾時向前進」。節目如同一個批判羅立文的大會，台上嘉賓的「火辣」言論可謂罕見，也總離不開降低拆卸重建樓宇所需的業主同意比例。需要指出的是，縱使現行法律規定，必須得到百分百業主同意才能重建，仍然有成功的個案。

都更應法律先行市民大眾非常期盼都市更新委員會委員陸惠德 (澳門地產發展商會會長) 在節目中表示，所有委員都提出，澳門的都市更新應以法律先行。因為，不能降低業主同意重建比例的話，根本不可能做到都市更新。又指出，委員們都清晰告訴政府：「所有市民大眾都是非常期盼訂立都更法律。」陸惠德爆料羅司「密會」中稱都更在澳不可能陸惠德認為，在將來完成諮詢後，應該緊急訂立都更法律。他更為都市更新委員會成立一年多坦白總結：建議行政長官崔世安親自干預都市更新的工作。陸惠德透露，羅立文曾在「秘密會議」中，以私人身份向委員表示，都更計劃在澳門根本是不可能的。

林宇滔認同成立都更公司都市更新委員會委員林宇滔 (落選今屆立法會選舉、傳新澳門協會理事長) 認同本澳成立都更公司。並以香港市區重建局為例，該局負責沒有多大利潤的重建，並說：「(在香港) 有利潤的重建，私人發展商做了，降低比例便可以做到。」不過，他沒有說的是，香港的市建局早被批評多夥拍發展商收樓建豪宅。

林宇滔又表示，澳門的都市更新委員會已完成商討降低業主同意重建的比例，結果非常清晰。續問：「為何不立法？」日前，羅立文在立法會表示，沒有都市更新委員會委員提出立法，所以不計劃立法。對此，林宇滔直言：「我是非常失望的。」並指出，羅立文沒有說出事實的全部。

直選議員何潤生也獲邀出席「澳門論壇」。他表示，都市更新委員會商討了降低業主同意重建的比例，政府卻突然提出就這個及其他問題進行公開諮詢。並說：「我們的感覺是原地踏步。」他表明，完全不能接受政府的做法，官員需要出來交代，這言論得到台下的街坊鼓掌和應。

對羅立文言論感驚訝及失望 委員促加快都更立法 2018年5月14日｜澳門時報

對羅立文言論感驚訝及失望 委員促加快都更立法 

【本報訊】運輸工務司司長羅立文早前在立法會回應議員質詢時稱，無意就都市更新制訂時間表及立法，引起極大反響。昨日電台時事節目《澳門論壇》探討都市更新，多名與會嘉賓都批評政府在都市更新工作上執行力不夠，認為都市更新需盡快立法，支撐舊區重整和都市更新。

舊區重整以至都市更新的工作一拖再拖，上周立法會口頭質詢大會，運輸工務司司羅立文被議員問到政府何時會重啟都市更新的立法程序時回應，都市更新委員會成立至今，未有委員向政府要求就都市更新立法，亦沒有改造祐漢的規劃。昨日出席論壇的都市更新委員會委員林宇滔及陸惠德均對有關言論表示驚訝及失望。林宇滔引用委員會會議紀錄表示，在委員會成立初期，已有多位委員向政府表示，希望盡快為都市更新進行立法。他又抨擊無論是“都市更新”還是“舊區重整”都只不過是換湯不換藥，擔心未來政府又會一再拖，然後換另一個名字繼續“討論”。

同樣是都市更新委員會委員的陸惠德大爆內幕，指作為委員會主席的羅立文曾以私人身份向委員表示，他個人認為都市更新在澳門根本“做唔到”。陸惠德對此表示驚訝，他促請政府特事特辦，並由行政長官主導都市更新立法，將關於暫住計劃、推動都市更新的優惠稅務和措施、降低都市更新舊區重建樓宇業權比例、工廈活化計劃等法案以緊急程序送交立法會優先審議，加快推進都更計劃的落實。

出席論壇的議員何潤生亦認為羅司有關言論令社會失望。他表示，全澳有4,000幢樓宇超過30年樓齡，超過40年樓齡的舊樓亦多達1,000幢，其中祐漢區舊樓日久失修、外牆剝落、漏水及衛生環境惡劣等問題，無論是舊區重整還是都市更新，已經是社會的共識。何潤生認為，無論整體還是分區的都市更新計劃都應該盡快出台，市民不單單需要一部法律，而是要支撐整個舊區重整的完善計劃；政府不能手頭上有什麼就給什麼，而是應該盡力做到為民所想。

有舊區居民認為，政府在都市更新工作上缺乏執行力，舊區重整一拖再拖，導致市民失去信心。離島社諮會委員陳冰冰指出，不少市民都有決策性思維，認為政府應該“多啲落區睇睇”，了解市民的真實需要，從中吸取有啟發性和建設性的意見。林宇滔則直言，都更計劃不只是重建樓宇，美化環境、活化社區亦是重要工作，但都更會議上相關議題一再被委員會以不在負責範疇而忽略。他認為，都更計劃關鍵在於如何推動一些利潤較低的“豬頭骨”工程能盡快落實。

律師梁永本指出，舊區重建諮詢委員會之前已作出了非常多諮詢報告，外訪活動成果亦頗豐，可作為都市更新的參考，不需要再花費調查和研究，令都市更新的進程拖延。他認為，行政會早前完成討論《重建樓宇稅務優惠制度》法律草案，建議合資格樓宇在重建時可獲豁免繳納部分稅費，有利推動都市更新，但法案的部分條文如要求“業權人在重建3年內轉移不動產，否則所獲的稅務優惠失效”不合理，降低小業主的重建意欲，建議引入民間團體和專業人士參與都更計劃，藉此了解市民的真實需要和提高計劃的可執行性。

斥羅司言論不負責 社會失望 澳門論壇嘉賓促都更立法 2018年5月14日｜澳門日報

斥羅司言論不負責 社會失望 澳門論壇嘉賓促都更立法

【本報消息】運輸工務司司長羅立文日前列席立法會表示，政府無意就都市更新整體立法，多名出席澳門論壇的嘉賓均直斥有關言論不負責、讓社會感到失望；認為都市更新需盡快立法，同時降低重建業權比例，推動都市更新進行。

祐漢舊樓殘破不堪

澳門論壇昨日上午十一時在黑沙環公園舉行，都市更新委員會委員林宇滔、陸惠德，立法議員何潤生，離島社區服務諮詢委員會委員陳冰冰，律師梁永本擔任嘉賓，與居民探討都市更新。

有不少發言市民指出祐漢區許多舊樓殘破不堪、衛生及治安條件惡劣，影響附近居民生活，希望政府盡快立法，重建舊區。

都更委員提出立法

羅司稱都更會成立至今，未有委員向政府要求都市更新立法，委員林宇滔、陸惠德均對其言論表示驚訝和失望。林宇滔更直斥政府沒有說出全部事實，他引用委員會會議記錄表示，指委員會成立初期已有多位委員向政府提出盡快為都市更新立法，並多次要求政府交出過往“舊區重整”的工作報告，但政府敷衍了事，委員會對政府態度“死心”。

他認為，今屆政府與上屆政府推動都市更新的工作完全不銜接，有感今屆政府想“推倒重來”，指即使都市更新概念有新內容，都應在舊區重整的基礎上調整，並可開放都更會，落實推動工作。此外，樓宇重建速度不及老化快，樓宇維修保養工作亦相當重要。

都更宜為法律先行

陸惠德“爆料”稱，作為都更委員會主席的羅立文早已立意不想都更，更曾以私人身份向委員表示都市更新在澳門根本做不到。他指出，本澳的都更計劃是以行政主導，若以政府現時的消極態度作領導，根本無法都更，建議都更計劃要改為法律先行的形式。

降低重建業權比例

他又認為，若不降低重建業權比例，無可能推動到都市更新，促請政府特事特辦，將都市更新有關的法案以緊急程序送交立法會優先審議，又建議行政長官親自參與都市更新工作中，體現政府對進行都市更新的決心。

何潤生亦斥羅司言論不能令人接受，指出全澳有四千幢樓宇超過三十年樓齡，超過四十年樓齡的舊樓亦多達一千幢。政府從○五年起以祐漢區為重建試點，至今十三年而家未有改善，建議政府官員親身到舊區視察，了解該區舊樓日久失修、外牆剝落、漏水及衛生環境惡劣等問題，盡快立法進行都更，改善居民生活環境。

陳冰冰認為，其他地區成功完成都市更新，全靠政府主導，民間再配合，但本澳的都更情況則本末倒置，少數成功重建樓宇，皆由業主及社團主導完成，希望政府可主導推行都更。

梁永本認為沒有相關法律保障絕對推不動都市更新，建議政府可按過往委員會的調研基礎上，盡快立法。

「都更會」委員批駁羅立文 促盡快開展「都市更新」立法 2018年5月14日｜力報

「都更會」委員批駁羅立文 促盡快開展「都市更新」立法   

運輸工務司司長羅立文早前在立法會上表示，都市更新委員會成立至今，未有委員向政府要求就都市更新立法。在昨日澳廣視時事節目「澳門論壇」，應邀出席的「都更會」委員林宇滔、陸惠德及議員何潤生，均對羅司有關言論表示驚訝及失望。林宇滔表示，「都更會」成立初期的會議紀錄，已有多位委員向政府提出，希望盡快對「都市更新」立法。

委員陸惠德更爆內幕稱，作為委員會主席的羅立文曾以私人身份向委員表示，他個人認為「都市更新」在澳門根本「做唔到」。陸惠德對此表示驚訝，促請政府特事特辦，將「都市更新」有關法案，以緊急程序送交立法會優先審議，體現政府的決心。

本澳超30 年舊樓逾5,000 幢

議員何潤生亦認同委員意見，指羅司有關言論令社會失望。他表示，全澳有4,000 幢樓宇超過30 年樓齡，超過40 年樓齡的舊樓亦多達1,000 幢。他強調，「都市更新」已是全澳社會共識，呼籲政府盡快開展《重建樓宇稅務優惠制度》、暫住房屋計劃及成立由政府全資擁有的「都更公司」等法案的立法，從多方面支撑「都市更新」工作。

市民憂舊區治安環境惡劣

羅司早前在立法會上表明，政府現階段無意為「都市更新」進行立法，但會就「都市更新研究報告」進行公開諮詢。有出席論壇的市民表示，在舊樓居民每日都活在心驚膽顫中，漏水、石屎剝落的情況時有發生；亦有市民指舊區不時有流鶯街上拉客，擔心會令小朋友接觸到不良訊息，認為「都市更新」不止改善樓宇結構，更改善舊區治安環境。

要求政府主導「都市更新」

離島社區服務諮詢委員會委員陳冰冰指出，近年愈來愈多舊樓業主有意重建，新橋、青洲等都陸續有成功重建的例子，這些由民間自發重建的個案，反映特區政府在「都市更新」變成由民間主導，政府卻表現消極態度。

出席論壇的律師梁永本指出，爭議多時的樓宇稅務優惠制度已交立法會審議，法案建議業主在樓宇重建後三年才能出售單位值得探討。

舊區重建立法 澳門政府被轟「Hea做」 2018年5月14日｜東方日報

舊區重建立法 澳門政府被轟「Hea做」

【本報訊】澳門舊區重建一拖再拖，被轟「走數」！澳門政府○五年曾提出舊區重整計劃，至一六年才成立「都市更新委員會」（都更會），多年來被評一事無成。有都更會委員直指都市更新不銜接，要求盡快立法。立法會議員亦炮轟政府「Hea做」。

業權比例門檻高阻重建

澳門一個論壇昨日討論都市更新，都更會委員林宇滔批評，今屆政府與上屆政府推動都市更新工作不銜接，即使概念上有新內容，都應在舊區重整的基礎上作調整。林續指，可開放都更會落實推動工作，同時因樓宇重建速度不及老化快，維修保養對樓宇相當重要。另一委員陸惠德亦認為，若不降低重建業權比例，無法推動都市更新，同時都市更新法律要先行，並以緊急立法形式開展，他又建議行政長官應親自參與都市更新工作。

對於運輸工務司司長羅立文早前指，都更會成立至今，未有委員向政府要求就都市更新立法；林宇滔及陸惠德均對言論表驚訝及失望。林引用會議紀錄指都更會成立初期，已有多位委員曾向政府表示，盼盡快就都市更新立法。

議員斥講14年拖足14年

澳門立法會議員區錦新直斥政府「Hea做」，「舊區重建講咗十四年，政府一直拖，依家係走數！」區又批評，都更會成立年多，仍未討論整體立法，「開咗十八次會，都唔知傾啲乜！」區指出，現時不少長者居住於逾三十年樓齡的殘破舊樓，面對種種問題，急切需要改善。

都市更新政府放軟手腳捱轟 都更會研議達多項共識 政府應要先易後難落實 2018年4月24日｜市民日報

都市更新政府放軟手腳捱轟 

都更會研議達多項共識　政府應要先易後難落實   

【本報訊】政府自2005年提出舊區重整計劃，至2016年改而成立「都市更新委員會」，惟10多年過去，除近日完成重建樓宇稅務優惠制度法案，可謂毫無進展，日前政府又表示將會就都更研究報告展開招標工作，社會恐令舊區重建陷入無了期等待。都更會委員林宇滔批評說，都更會有很多問題已有共識，包括重建業權百分比、都更公司運作模式、工廈活化等都有共識方案，但政府在都市更新問題上態度消極，似乎不想落實執行，包括落實立法、政策配套等。他促請政府拿出承擔，先易後難推動落實已有共識的問題。

都更會無拖延惟政府無跟進

日前政府表示，都市更新研究報告將於短期內招標，林宇滔批評說，過去10多年，政府重複就舊區重建、都市更新開展不同形式諮詢、研究，事實上，舊區重整法律制度早在多年前完成草擬，並在2011年提交立法會，但在2013年被政府以要配合《城規法》、《文遺》、《土地法》3大法律為由而回收，最近行政會提交立法會的重建樓宇稅務優惠制度法案，其實就是原舊區重整法律草案的其中一小部分，一直以來，都更會非常配合政府的工作，可謂「要傾嘅都傾晒」，包括已就重建樓宇稅務優惠、樓宇的保養和維修、重建業權百分比等提出立法建議。

活化工廈可按風險程度區分

他指出，2016年成立都市更新委員會後，都更會的工作方向都是希望首先處理不存在爭議的工作，當中包括避免重建樓宇重複徵稅，有關重建樓宇稅務優惠制度法案，其實早在去年上半年政府已完成相關立法，都更會亦取得共識，但政府拖延了1年才提交到立法會審議。他謂：「都更會無拖任何嘢，拖嚟拖去係政府一直無有效去跟進。」

透露，在很多問題上都更會已有共識，包括重建業權百分比、工廈活化、都更公司運作模式等，委員會已有同意方案，再去研究都更沒有意思；重建業權百分比方面，30年以下樓宇重建需要取得百分百小業主同意，30年以上樓宇需取得9成業權人同意，40年以上樓宇則需要85%業權人同意等。

工廈活化方面，林宇滔形容，過去所謂的工廈活化計劃是「假」的，純粹拆樓興建住宅計劃，隨着愈來愈多非工業大廈活動在工廈舉行，政府有必要認真面對相關問題。現時政府對工廈的防火要求較高，因為工廈內可能存在一些高風險的活動，例如容易產生火災、儲存危險品、化學品等，所以才會規定工廈必須為工業用途，而事實上，只要大廈內不從事危險活動，工廈的耐力和兼容性比一般商廈更高，並不排除工廈內可以進行工業以外的其他活動，只是不能將高風險工業活動和其他活動同時在一大廈內進行。不少都更會委員都同意，參考先導計劃，在某一年期內或期間內，只要該工廈業主協議同意不進行高風險工業活動，工廈就可以釋放空間，在大廈內進行工業外的其他活動，例如教學、簡單商業活動、兒童遊樂設施、健身中心等。

以安全推搪工廈非工業活動

林宇滔不滿政府總以安全為由，拒絕他們提出的建議，然而現時政府很多培訓課程、職業培訓等均設在工業大廈。只有規範才能真正處理、優化工廈的非工業活動，令工廈更加安全。「佢哋（政府）一直都話安全所以唔做得，我覺得係砌詞狡辯！而家先最唔安全，應該諗辦法令佢變得安全。」他又提到，無論是舊區重整、都市更新的目標都不是大拆大建，或是為發展商搵地皮，而是希望提升舊區居民的生活質素。過去他曾提出可以參考台灣舊區資助計劃，推動一些有條件的舊樓安裝小型升降機，相關費用不會很貴，約幾十萬，便可以大大改善居民生活環境，遺憾政府態度並不積極，令人無奈。

他感覺政府在都市更新問題上態度消極，並不想推動都市更新計劃，包括落實立法、政策配套等。政府可以做諮詢，但應有限時，不應影響已有共識的問題而無限期拖延都市更新工作，他希望政府拿出應有的承擔，先易後難推動落實已有共識的問題，令都市更新工作向前一步。

政府將招標研究都市更新 都更委：唔覺政府想做嘢 2018年3月31日｜澳門日報

政府將招標研究都市更新 都更委：唔覺政府想做嘢

【本報消息】舊區重整嗌足十年無寸進，換上都市更新名目，也不見得“脫胎換骨”。吸納都市更新委員會兩年意見後，政府近期公佈將外判都市更新研究及諮詢服務。

都更委林宇滔有感政府太遲諮詢，從僵化的行政效率來看，亦質疑當局是否有意推動都市更新，還是在玩程序，消磨時間。

轉換概念仍無寸進

政府二○○五年成立舊區重整諮詢委員會，該會經年做了大量工作，二○一一年《舊區重整法律制度》獲立法會一般性通過，惟政府於一三年撤回法案。後來委員任期屆滿，舊諮委無聲無息地成為歷史。特首崔世安於一四年競選連任的政綱中，換上“都市更新”概念，經當選、組班、草擬行政法規，至一六年三月，首屆都更會委員才正式成軍。及後該會就重建樓宇稅務優惠、樓宇的保養和維修、重建業權百分比等提出了立法建議。轉眼又過兩年，早前運輸工務司司長羅立文在城規會後，才對外宣稱將招標研究都市更新。

到底多年來舊區重整、都市更新“研完又諮、諮完又研”，意義何在？社會不滿有關工作無實質進展，甚至都更會委員亦著急非常。林宇滔指出，自都更會成立以來，便希望首先處理不存爭議的工作。“組隊”不久，委員會便討論了重建樓宇稅務優惠制度，業主與發展商間的業權轉移稅及特別印花稅動輒數十萬，有關制度避免重複徵收“冤枉稅”。“其實唔算係咩優惠，只係掃除重建障礙。”委員一六年底已取得共識，財政局亦曾作出立法承諾，惟一次次跳票，“政府當時講舊年（一七年）上半年會立法，唔見咗；下半年，亦都唔見咗，而家都唔知去咗邊。”

三組完成六項

工作先易後難，仍然極慢，碰上較複雜的內容，則更前路茫茫。林宇滔提到，都更會去年已就重建業權百分比達成共識，按樓宇條件降成九成、八成五等不同方案。然而，委員近期才突然被政府告知，要來一場諮詢。“頭嗰年幾就要求我哋做方案。好，特區政府唔做我哋做。

三個小組做完六項工作，你又話要更詳細嘅研究，咁點解唔一早就搵家公司嚟呢？點解唔一早講要諮詢？”

根據《公共政策諮詢規範性指引》，重大政策須諮詢。回顧該範疇過去十多年的工作，確無進行過正式的公衆諮詢，故林宇滔接受諮詢都更政策。然而，不少委員均力促縮短研究諮詢期，從而及早立法。政府工作能否加快？有人說“不”，“我哋可以要求壓縮顧問服務嘅時間，但政府嘅行政程序呢？佢哋就話冇得減。”部門內部的招標、開標、判標行政程序，隨時較研究諮詢服務期長得多。他批評如此重要的都更政策已研究了十三載，行政部門是否仍要如此僵化？研究後的立法時間表當局亦無任何承諾。

資源非用在刀刃上

林宇滔有感從委員會成立至今，政府一直無積極處理都市更新問題，要同時兼顧城規會、都更會的工務局輔助人員僅提供行政、會議記錄工作，並非專門協助都更研究、討論，“百分比方案由委員會寫出嚟，點解要咁？我哋畀意見咋喎，咁不如我哋入嚟收人工？城規、都更涉及公衆重大利益，呢個唔係精兵簡政，而係冇將資源用在刀刃上。”到底政府是否有意欲推動都市更新？“佢唔會公開講唔想做，但我作為都更會委員，可以好肯定咁講一句，我唔覺得佢想做。”林宇滔深感都更委有意推動社會向前走，政府則一直留後，“都更會想行、想變，我唔覺得都更會有拖，但唔覺政府有積極落實，純粹繼續玩程序。”