2020-04-19 市民日報 P01 | 要聞 | 頭條 | 寧閒置單位不賣給政府 失卻調節私樓市場作用 經屋姓經礙業主向上流實多輸
【本報訊】政府向立法會提交的修訂經屋法新文本建議，未來經屋只可按原購買價轉售予政府，傳新澳門協會理事長林宇滔指出；本澳的公共房屋問題，關鍵是供應量問題，政府一直都不建公屋，只是紙上談兵，對市民表示未來中長期有3.4萬個單位是畫餅充飢，現在甚至想透過更改行政手段壓抑經屋需求，過分補價限購，令經屋姓「經」，只解決住的問題，不單窒礙經屋業主向上流動，甚至寧將單位閒置也不願賣給政府，令經屋失去調節私人樓宇市場的作用，有托市之嫌，實是多輸的選擇。
日前運輸工務司司長羅立文再重申，公屋應「社屋為主、經屋為輔」，林宇滔指出；經屋姓「經」不能流入私人市場，表面上合理，但前提是社會普遍忽略社屋的成本投入，近年政府每年用在社會房屋的成本平均逾10億（未計社屋興建成本），但2018年社屋租金收入僅6000多萬，以目前1.4萬個社屋計，每間社屋年維護成本達7.1萬，年租金卻只有約4700萬元，以30年使用期計，1間社屋未計興建成本政府投放資源就過百萬。故全民社屋或社屋為主，納稅人和社會將要付出極大公帑，故各地都通過不同方式鼓勵社屋租戶自置物業，實際上可長遠大大減輕政府財政壓力。
經屋項目賺錢政府無補貼公帑
他又以多個國家及地區的房屋政策為例，新加坡的組屋容許公民一生購買兩次，5年後可轉售或租出給永久居民（非公民），不用補地價，其明言的目的，就是容許公民獲得與社會發展同步的財富累積，目前新加坡八成人入住組屋，且私人樓市場也平衡發展；英國的資助出售房屋可隨時出售，要補回折扣比率按年遞減，5年後不用補貼。香港也有研究指出，目前居屋住戶賣出樓宇要補地價的方式，令住戶只享受居住價值，但卻損失了部分的土地價值，不利其向上流動，實在是多輸的政策。
林宇滔提到，今屆政府在疫境期間，多次提出授人以魚，不如授人以漁。1個真正授人以漁的房屋政策，關鍵是造好向上流動的階梯，所謂經屋姓「經」，只解決住的問題，實際只是授入以魚，不容許經屋業主向上流動。
他又踢爆政府向經屋補貼很多公帑是謊言，舉例指如日暉大廈，工程建設及監察不足2.5億元，但政府售樓收益為2.85億元，政府賺了3000多萬元，尚未計算政府免費獲得的商舖及公共停車場業權。而且土地法已規定公屋項目豁免溢價金，直言經屋是賺錢項目，政府並沒有補貼公帑。
僅售澳人同步樓市流轉締多贏
他亦批評過去政府有意誤導公眾購買經屋的申請者多為投資、牟取暴利，購買物業無可否認是一種投資。但投資不代表投機，經屋價格有升有跌，業主同樣要承擔物業貶值的風險。且根據房局資料，2013年底，當時已過限制轉讓期的23,938個經屋單位，多年來僅得33%被轉讓。數據反映有七成人仍居住在已購買的經屋中，反而轉售的人不多。經屋與私樓同步升值也絕對合理，賣經屋「暴利論」無論從量和利潤計算都不成立。而新經屋法2011年生效後，經屋轉售期大幅增長至16年，至今仍未可轉讓，他質疑政府為何心急修改轉售限制，是否一切以商為本？
林宇滔指出：經屋不須補貼公帑，甚至是賺錢項目，更可成為壓抑高樓價的有效槓桿，以經屋作為協助居民置業和向上流動的階梯，只要有如澳葡時代設6年的禁售期，以及只能售予澳門人等限制，防止投機，本是最好和多贏的公共政策。將來經屋價格與整體樓巿同步調整，實際上有助經屋業主日後通過私樓改善居住環境，被賣出的經屋亦會物盡其用成為其他澳門人的安樂窩和上流階梯，對社會、賣出和購入者都是多贏。惟近年政府修改經屋法愈修愈差，操弄民意，提供假資訊，妖魔化經屋申請，增加當局自身行政成本的同時，無助解決經屋上樓問題。
經屋私樓合理供應促樓市健康
他批評說，過分補價限制轉售的政策，如今次修法建議只能限價賣給房屋局，不單窒礙經屋業主向上流動，甚至寧將單位閒置也不願賣給政府，浪費房屋的居住價值，實是多輸的選擇。未來經屋售價不再考慮「購買力」，以「成本訂價」，若通過，未來經屋售價最少將較目前高六成。房地產巿場的健康發展，經屋作為協助居民置業的工具，其價格與整體樓巿同步調整，實際上有助經屋人士無縫對接私人市場，持續改善居住環境。
林宇滔表示，經屋問題在於供應量，經屋斷絕供應多年，加上推出的單位不多，才造成恐慌性需求，每次接受申請都出現「爭崩頭」情況，為此當局應設法增加經屋供應量。政府只要落實公屋和私樓的未來10年穩定供應，按每年人口增長平均1.2萬人計，只要每年增建約需3000多個住宅單位，經屋和私樓每年有合理供應，相信能讓樓市重回健康理性。
