2020-4-24 訊報專欄─宇論滔滔 房策階梯不接軌恐固化階層窒向上流動
特首賀一誠日前回應議員提問時表示，現屆政府對本澳房屋的中長遠計劃及結構總結，可分為社屋、經屋、夾心階層房屋、長者公寓和私樓五個階梯。第一級社屋是照顧基層市民住屋需要，可以做到恆常申請，滿足到以“社屋為主、經屋為輔”的承諾。第二級是經屋，目前開始A區第一期3,011個單位申請全在今屆建成，並會用現行經屋法處理，其他的要做好周邊生活和交通配套規劃才興建，之後再開展新一輪經屋申請則會用新修訂的《經屋法》。
經屋姓“經”自廢摃桿變相撐市
第三級是夾心階層房屋，「夾屋」是私樓且價格高於經屋，定義要交由社會討論。第四級是長者公寓，目的是照顧擁有唐樓單位的長者，並非免費，而是要交租金，而長者本身擁有的私樓單位就租予他人，從而有利改善生活質素。在P地段已留有長者公寓的規劃用地，估計有2000多個相關單位，希望能與置換房及暫住房同步落成。關於長者公寓需要立法，若措施可行、受歡迎，政府會再找地方興建長者公寓。第五級則是私樓。
筆者並不反對設置公屋階梯，但賀特首今次提出的五個房屋楷梯，並無提出不同階梯的涵接和向上流動的具體措施，加上經屋正修法所謂去“投資化”，筆者見到的僅是五個互相固化、且不能流動的房屋“階層”，而不是“楷梯”。
“長者公寓”創新思維回應長者需求值肯定
客觀而言，相較上屆政府，今屆政府提房屋政策由五個台階組成，算是有更宏觀和整體的房屋政策思維，當中尤其是“長者公寓”更是筆者一直倡議，值得支持和盡快推動，但政府近日在經屋修法擬大幅加價（六成至逾倍）和只能“原價”賣給房屋局的方向，勢必助長原來已極離地的私樓樓價，固化社屋、經屋和私樓業主階層，加劇貧窮懸殊和窒外跨代、跨階層的社會流動，為禍後代！
筆者首先羅列2004年沙士後與2019年本澳樓價、經濟及社會背景數字，數字比較，在這期間澳門博彩收入大升6倍、GDP大升4.1倍、澳門居民收入中位數大升2.6倍、人口增長50%，但樓宇平均呎價同期卻飆升達12倍之鉅！
樓價升12倍升幅遠超賭收人工升幅極不合理
樓價與市民收入瘋狂脫節是近年房屋問題成為民怨主因的核心根源；再者，根據統計本澳住戶數目僅得19.7萬戶，卻有23.1萬個單位，且無人住的空置單位逾1.5萬個；故無論從經濟背景因素：即樓價升幅遠超同期居民收入、GDP及賭收增長，還是樓宇需求：住宅單位數較住戶數多3.4萬，空置單位逾1.5萬戶需求因素等等，澳門的樓價明顯處在極不合理的水平。
賀特首表示，本澳有七成人擁有私樓，要顧及推出經屋後會令私樓價格下跌多少，會否出現負資產。政府去年已做壓力測試，因應今年樓價或調整，會再做測試。但澳門土地收入從來不是政府的重要收入來源，維持高樓價除對個別炒樓投機人士有利外，全社會及政府都要為此付出沉重代價。
穩經屋供應方能讓樓市軟著陸傷害最小
筆者認為，政府要令樓市真正健康發展，重點是當樓價脫離基本因素大升大跌時，採取適當措施減緩波幅，避免樓價大升大跌對實體經濟或金融市場做成衝擊。面對本澳樓價早已脫離基本因素，通過整體房屋規劃、穩定中短長期的公私樓穩定供應，尤其穩定短中期的公屋供應減少恐慌性需求，才是最有機會讓澳門瘋癲樓價軟著陸的最溫和手段。然而，當局近日飲鳩止渴，竟然想通過行政手段擬將經屋與私樓市場完全脫鉤的做法，短、中期不單會“托市、托價”。樓市下跌周期雖有早有遲，但必會出現，完全脫離居民購買力的樓價就算政府想托市，最終必然硬著陸，到時有更多負資產，2008年美國次貸危機就足以證明，就算強如美國政府都不可能盲撐樓市只升不跌。
經屋盈利全民社屋公帑開支嚇死人
正如上周專欄所言，有意見認為，政府只應該解決居住而非置業問題，故公屋應「社屋為主、經屋為輔」，甚至應推「全民社屋」，又或經屋姓「經」不能流入私人市場，表面上合理，但無人認真研究房屋政策的公帑投入。就算計及租金，政府為每間社屋的年維修成本就逾6.6萬，以三十年計，政府就補貼社屋租戶200萬，且未包建築成本，但作為保障社會基層市民，維持一定的社屋供應無可厚非，但長遠積極做法，是讓社屋租戶向上流動。
《經屋法》第十三條本已明確容許房屋局為社屋住戶提供申請購買經屋的機會，原意就是協助超過社屋收入上限人士向上流動購買經屋，不單可釋放社屋資源，又可減輕政府負擔，一舉多得！但房屋局卻長年不執行第十三條，導至目前約一千個超過社屋上限的家團只能繼續住在社屋等“逼遷”，因《經屋法》規定一般程序不接受社屋現有住戶申請；此外，經屋申請設收入下限，亦產生被公屋政策排除的“三無人士”（即資產超過社屋上限，月收入低過經下限，但又無能力購買私樓的人士），這些例子充分說明，政府的房屋政策並不鼓勵基層家團向上流動、讓資源更好惠及有需要家團的問題。
經屋申請限房數難以住到夠鐘
對經屋修法筆者早前專欄已詳談，簡單總結就是經屋作為盈餘項目又可解決居民恐慌性需求，更可作為調查私樓樓價的槓桿，政府唯一合理的選擇就是堅持穩定供應經屋，只要確保日後轉售對象為澳門居民，禁售限期應從簡，鼓勵有能力業主未來通過私人樓市持續改善居住環境。但賀特首日前回覆議員提問時卻認為， A區經屋環境好、交通好可“住到夠鐘”，這也折射特首未必細心留意經屋政策近年的改變。
《經屋法》2011年修法前，容許一人申請兩房、二人申請三房單位以配合家庭發展需要，但現行《經屋法》卻限制一人只能申請一房，二人只能申請二房，限制明顯不顧及家庭友善！更不要說配合特區政府的“原居安老”的長者政策！故賀特首提出“住到夠鐘”，理應先修法放寬單位選擇限制，或容許目前單身購買一房經屋人士，將來結婚時申請將兩個一房經屋單位換購補價換成三房經屋單位才有說服力！
“夾屋”定位不清增經屋減限制更可行
賀亦提出將“夾心階層房屋”作為其中一個房屋階梯，初步定位為私樓且價格高於經屋，但何謂“夾心階層”要交由社會討論。坦白講，今屆政府只承諾會任內建成A區三千經屋，在供應量不足情況下，再討論所謂“夾屋”實多此一舉，只要政府不再收緊經屋轉售限制，加大經屋供應，肯定較再搞一個“夾屋”更有效回應房屋需求。
筆者一直倡議的“長者公寓”肯定是賀今次房屋政策的最大驚喜，全澳有三四千幢三十年以上樓齡的唐樓（樓梯樓），居於其中長者數以萬計，當中不少行動不便，但因其擁有物業，一直被排除在所有公共房屋政策之外，令不少長者甚為困擾！故賀今次提出在P地段興建二千個長者公寓單位供有樓長者租住，確實是關懷本澳長者的一大突破，值得肯定。
長者公寓加唐樓樓梯機支援雙劍合壁
賀提出，長者公寓會收取租金，長者則可將原來唐樓出租作為收入。筆者認為，除月租制外，政府亦可考慮參與香港房協，推出終身租用制讓長者選擇，即根據長者入住年齡（越大租金越平）作一次性付款，讓長者居住至百年歸老，這做法可避免長者擔心唐樓未必能租出、甚或唐樓未來需要維修重建時未必能承擔額外費用等因素。
若長者公寓受歡迎，賀雖表示會增建，但本澳居於唐樓長者數以萬計，故筆者也建議政府同時可通過簡化和資助舊樓加建“樓梯機”、電梯、甚至街區共同電梯等方式，多手段解決唐樓長者的上落樓梯問題，並應主動上門協助長者在家中安裝無障礙的友善生活設備，減少長者家中發生意外，真正落實特區政府“原居安老”的長者政策。
□ 傳新澳門協會理事長
林宇滔
