林宇滔轟經屋錯配應減建一房單位 2018年3月25日｜市民日報

林宇滔轟經屋錯配應減建一房單位   

【本報訊】2013年底接受申請的多戶型經屋，經過多年的審查後，合資格的家團已陸續安排上樓，惟近日不少5人甚至6人家團反映，接到房屋局通知獲分配到1房單位，他們面臨的只有放棄和選擇。傳新澳門協會理事長林宇滔批評，經屋的分配採用抽籤的形式，加上政府為了「交數」而建了不少一房經屋單位，令經屋戶型錯配的問題非常突顯，完全沒有考慮已上樓家庭將來的發展。他促請政府盡快修改《經屋法》提供分組抽籤，將來規劃新的經屋項目時，絕對應減少一房單位的供應。

林宇滔表示，幾個原因令經屋戶型錯配的問題非常突顯，最大問題是現行《經屋法》於2011年修改後，經屋的分配採用抽籤的形式，尤其不設輪候隊伍，每次申請結束後就「散隊」，令政府不能掌握房屋需求的客觀數據。另一問題是回歸後公屋基本停建多年，後來復建的公屋為了「交數」而建了不少一房經屋單位。

是次多戶型經屋申請中，當二、三房經屋全數被揀選後，餘下的3人甚至以上家團，林宇滔說面對政府表明未來幾年經屋幾乎零供應，不少家團只能無奈選擇一房經屋單位。相比過去一人家團可以申請二房經屋單位，是考慮到可能會結婚和組織家庭，他狠批政府現在的做法，完全沒有考慮已上樓家庭將來的發展，「畀咗層樓你就算」。

促考慮家團結構改變對於政府修改《經屋法》的進度一再拖延，林宇滔促請政府必須盡快修改《經屋法》，且7條輪候隊伍都應該各自提供一定比例的經屋單位進行分組抽籤分配，特別個人申請可分配更多一房單位，以減少戶型錯配的問題，當將來土地供應穩定後，應該要重新採取計分輪候制度，讓政府掌握社會真實的住屋需要，從而作出合適的規劃。

配合優生多育建多戶單位林宇滔又提到，另一問題是，多人家團申請一房經屋，當成功上樓後，每個家團成員將來都沒有資格再申請經屋，除了下一代申請資格受影響，甚至連下一代將來的伴侶都會受影響，除非由房屋局局長以酌情權作例外許可，方可脫離家團。他認為例外許可的操作應該有清晰的規範，尤其是已上樓家團成員再組織家庭，法律上就應該明晰可脫離已上樓的家團。

最後，林宇滔促請政府將來規劃新的經屋項目時，絕對應減少興建一房經屋單位，特別是現在政府提出鼓勵「優生多育」，除了調升出生津貼外，根本沒有其他配套，倘若政府為市民提供更多二房甚至三房單位，當有好的居住環境，自然會「優生多育」，若果沒有在房屋政策上作出配合，顯示政府根本沒有心去推動所提出「優生多育」的社會目標。

澳門論壇探討“非首置印花稅法”成效 講者：預先張揚出辣招不妥 2018年2月5日｜澳門日報

澳門論壇探討“非首置印花稅法”成效 講者：預先張揚出辣招不妥   

政府上周向立法會提交“非首置印花稅法”，擬向非首置人士加徵印花稅，以調控樓市。澳門論壇昨探討辣招成效，有意見指不應預先宣揚出辣招，樓價瘋狂的癥結在於房屋供不應求，加徵印花稅對抑壓樓價亦沒有太大幫助，政府應長遠制定整體的房屋計劃。

 報道趕搭尾班車成交

高澳門論壇昨日早上十一時在黑沙環公園舉行，傳新澳門協會理事長林宇滔、政治經濟研究協會理事長唐繼宗、房地產聯合商會會長吳在權、街總房屋關注小組召集人梁桂萍擔任嘉賓，與現場觀眾討論樓市辣招成效。期間，有居民發言指樓市對加辣已“麻痺”，加印花稅對調控樓市成效不彰；亦有意見批評政府過早宣揚“加辣”。

吳在權表示，房屋價格、供需等問題自回歸後一直困擾本澳。他認同並支持政府出招原意，但現時超過九成置業者為本地居民，政府出辣招只會妨礙樓市交易，減慢房屋流動，公私營房屋數量追不上人口增長亦是問題關鍵。政府應長遠規劃本澳房屋的整體政策，讓居民有能力上樓。

他亦批評政府事先宣揚辣招的做法，認為“一講就要出”，相隔一個月後才推出，不少買家“趕尾班車”買樓，一月份的樓宇成交有相對高的紀錄。

調控樓價作用有限

唐繼宗認為，樓價會隨著經濟向好、居民購買力提高而上升，至於是否健康合理，應從多方面判斷，建議政府可針對目標群體推出相應的房屋政策。他另指出，不少本澳家庭將“成副身家”投資於樓宇資產，“邊個會想樓價下跌呢？”居民不可能只期望買樓時房價下跌，而持有物業價格不變。

林宇滔稱，加徵印花稅只能抑壓樓市交易量，未能調控樓價，作用有限。又指現時本澳房屋的核心問題在於供不應求，故私樓價格長期高企，政府應落實制訂涵蓋公私營房屋的長遠整體政策。

買家承擔難遏樓價

梁桂萍批評政府未有落實推動“澳人澳地”政策，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者、商家沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助。

房屋供應跟不上現實需求 論壇嘉賓不看好「加辣」樓控 2018年2月5日｜力報

房屋供應跟不上現實需求 論壇嘉賓不看好「加辣」樓控   

政府擬加徵購買第二個或以上住宅印花稅的樓市調控措施，明日在立法會以緊急程序表決。澳廣視時事節目「澳門論壇」昨日探討相關議題。多位出席嘉賓認為，樓價高企主要癥結在於供應量不足，即使政府出「辣招」也是治標不治本，並促請政府制定長遠房屋政策規劃，從根源上解決問題。

傳新澳門協會理事長林宇滔表示，相信「辣招」針對部分相關群體有成效，但只會壓抑成交量。缺乏穩定的土地和公屋供應，任何「辣招」都是治標不治本。

回歸後房屋供應量急減

林宇滔指出，資料顯示，澳門在80、90年代房屋年供應量約有7,000多個單位，回歸後減少至每年約1,000多個，至近年稍升至每年約2,000個。但人口每年卻增長萬多人，本澳的房屋供應量，根本追不上人口增長。

林又稱，澳門的樓價由2011年至今已升逾1.58倍，現時樓價也高得不合理，他強調，樓價高企主要癥結在供不應求，政府應善用閒置土地，著手制定涵蓋公、私營房屋的整體房屋政策，才能在根源上解決住屋問題。

樓價問題不能坐著求其講政治

經濟研究協會理事長唐繼宗則直言，樓價是否合理並非「坐喺度求其講就係！」應從多方面分析研究，樓價有否配合經濟增長等因素，並應對某些目標群體實行針對性的政策，如首次置業的年輕人，對症下藥。他又謂，若市民以房屋作為資產，試問「邊個會想樓價下跌呢？」他認同政府應做好中長遠房屋規劃，處理好土地供應和房屋供應。

供應出問題　樓價不高才奇怪

房地產聯合商會會長吳在權認為，現時置業人士逾九成是本地居民，政府出「辣招」只會減慢房屋的流動，而公、私營房屋供應追不上人口增長是問題關鍵。他舉例指，回歸後澳門居民數字激增20多萬，但興建公屋及私人樓宇合共僅50,000 多個單位。「供應出咗問題，樓價唔貴就奇！」他又認同，房屋應是「拿來住而非炒賣」。

加印花稅持貨者沒壓力

街總房屋關注小組召集人梁桂萍認為，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助。有發言市民認為，有關政策是治標不治本，加大換樓的壓力，市民亦難以透過換樓改善居住環境。亦有市民認同嘉賓意見，認為應從供應量著手解決高企樓價，並制定長遠房屋政策。

供需失衡源於土地不足 樓控核心在於整體房策 “辣招”被噴治標不治本 2018年2月5日｜澳門時報

供需失衡源於土地不足 樓控核心在於整體房策 “辣招”被噴治標不治本   

【澳時訊】政府日前向立法會提交的《取得非首個居住用途不動產的印花稅》及《修改〈市區房屋稅規章〉》兩個調控樓市法案，明日下午會在立法會以緊急程式表決，料將獲得通過。澳門論壇昨日探討相關議題，有市民認為“辣招”治標不治本，亦有市民認為“有好過無”，而出席的嘉賓則普遍認為，供需不平衡是樓價高企的核心問題，建議政府制定涵蓋公屋及私樓的的整體房屋政策。

早前行政長官崔世安曾表示，“（樓市）辣招要一出就出”，不會提前預告，但政府去年12月表示樓市不正常，需要“出招”調控，早前更公佈“辣招”具體政策，將向非首次置業人士加徵“取得印花稅”以及將空置房屋視之為“非出租房屋”，收取6%房屋稅，相關法案將於明日下午交立法會大會以緊急程式表決，預計不日將會生效。

然而，兩大新“辣招”未實施之前，坊間已經出現一輪“炒作”，不少樓盤“搭末班車”開售，更以將生效的“辣招”作為宣傳手段招徠買家出手。對此，有意見指出，市場已將“辣招”消化得七七八八，對未來“辣招”成效產生疑問，質疑政府事先張揚式“出招”的做法。而有市民則指出，政府此次“加辣”治標不治本，增加換樓的壓力，“因為揀錯樓的話，呢一世都係住呢一層樓”，亦有市民認為，政府出招“有好過無”，但不應事先張揚，應從多方面入手，令公私樓平衡發展。

供需失衡成問題癥結

房地產聯合商會會長吳在權指出，現時置業的逾9成是本地居民，政府出招只會減慢房屋的流動，而公私營房屋供應追不上人口增長是問題關鍵。他解釋，回歸時澳門人口為41.8萬，去年年底達至64.8萬，增加23萬人，但回歸後私樓單位新增35,994個單位，公屋增加24,882個，平均每年新增房屋總供應量約3000多個，如此供應量“房價唔貴都奇怪”。

政治經濟研究協會理事長唐繼宗表示，若整體樓價上升屬於供應不足，可從幾個方面考慮，如增加土地回收、都市更新、填海造地等方面解決居民住屋問題，建議政府做好中長遠房屋規劃，處理好土地供應和房屋供應。

街總房屋關注組召集人梁桂萍批評，政府未有落實推動“澳人澳地”政策，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者、商家沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助，希望政府推出“成本價”單位助有需要人士上樓。

促制定整體房屋政策

傳新澳門協會理事長林宇滔亦認同，樓市供需不平衡才是樓價高企的核心問題，指缺乏穩定的土地供應和公屋供應，任何“辣招”都是治標不治本，若供應足夠，“乜嘢類型房屋都可研究”，建議政府制定涵蓋公屋私樓的整體房屋政策。

林宇滔又解釋，現時樓市已經進入不合理水準，政府可以透過“印花稅”等辣招政策處理，但只是針對外地買家或購買第二、三套房人士，事實上樓價卻並無降低，亦證明樓宇供應才是關鍵，認為政府必須下決心搵到土地資源，落實興建計劃，樓市才可能重回健康軌道。

（記者 唐文艷）

辣招奏效否？見仁見智市場供求失衡才是禍因 2018年2月5日｜正報

辣招奏效否？見仁見智市場供求失衡才是禍因   

【本報訊】政府以緊急程序向立法會提交《修改〈市區房屋稅規章〉》法案以及《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案，安排於二月六日、七日一連兩日於立法會全體大會討論，對購買第二間居住用途物業持有人徵收百分之五稅項，第三間居住用途物業徵收百分之十稅項。政府由透露出招至正式提交法案長達兩個月，加上去年底起陸逐有數個大型新盤推出，加稅在即，成交量有增無減，單是一月上半月，繳交物業轉移印花稅有四百三十多宗，直迫去年十二月全月的五百九十多宗。政府今次出招加辣能否奏效?

傳新澳門協會理事長林宇滔批評，政府欠缺整體房屋規劃，未來數年經屋零供應，加上每年公私營房屋近年每年僅供應三千多間單位下，市場供求失衡造成樓價居高不下。另有市民認為，政策治標不治本，令居民難以換樓改善居住環境。林宇滔及市民促請政府，增加市場供應，解決樓市核心問題。政治經濟研究協會理事長唐繼宗亦認為，政府應做好中長遠房屋規劃。

有人趕搭尾班車‧新樓銷情報捷

《修改〈市區房屋稅規章〉》法案以及《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案，安排於二月六日、七日一連兩日於立法會全體大會討論。近日，數個大型樓宇項目加推單位，在加稅在即、發展商和地產中介推波助瀾下，市民趕撘尾班車，近日不少新盤銷情報捷。單是一月上半月，繳交物業轉移印花稅有四百三十多宗，直迫去年十二月全月的五百九十多宗。時事節目澳門論壇昨就政府出招對樓市能否起降溫作用，邀請房地產聯合商會會長吳在權、政治經濟研究協會理事長唐繼宗、傳新澳門協會理事長林宇滔、街總房屋關注小組召集人梁桂萍表達意見。

市民首置恐揀錯樓日後較難樓換樓

論壇上，有市民認為，政府出招是治標不治本，只會加大換樓壓力，或令首次置業的人士更難，因為一旦首置揀錯盤，日後就難以透過換樓改善居住環境。亦有市民認為，政府出招“有好過無”，但相信只會令二手樓格價略為降溫，認為新盤的發展商可以透過向買家提供相應稅項金額的回扣，吸引買家/市民投資，最終由下一手買家承擔升幅。綜合而言，市民認為，政府都應增加供應，透過供求平衡令樓市降溫，而不是單純透過一次的辣招可見效。

林宇滔指，過去的出招一定程度見效，例如二零一一年向非本地居民出招後，非本地居民在澳置業宗數由該年二千宗下降至二零一六年的一百零三宗。但樓價，近幾年升了接近一點六倍，他認為，這是由於缺乏穩定的土地供應和公屋供應，每年公私營房屋供應供得三千多間，加上未來數年經屋零供應，人口不斷增長，供求失衡而造成樓價高企。他促請，政府著手制定涵蓋公私營房屋的整體房屋政策，設定公私營房屋每年供應量及比例，將收回的閑置土地規劃作公屋等，透過增加供應而令價格回落。唐繼宗同樣指，供應量決定價格，建議政府做好中長遠房屋規劃，處理好土地供應和房屋供應。

吳在權指，發展商不一定為商不良，同樣希望樓市健康發展。他指，現時置業者中，九成都是本地居民。樓價高企的原因，他認為，核心問題是基於供應少而造成，例如三百尺的二手樓樓價高達二百多至三百萬元，公私營房屋供應追不上人口增長。對於今次政府出招，他認為，只會減慢房屋的流動，建議推出措施協助增加供應量。

林宇滔倡制訂整體房屋發展規劃 2018年2月5日｜大眾報

林宇滔倡制訂整體房屋發展規劃   

【特訊】傳新澳門協會理事長林宇滔昨日出席活動後，接受傳媒訪問時對有關本澳房屋的長遠規劃發表意見；他認為現階段政府僅有公屋方案，但沒有對房屋的整體規劃，在公屋供應不足而未有政策抑制私樓價格持續攀升的情況下，不可能根治樓市問題。他又認為所謂的樓市辣招對外地買家或第二次及以上置業的買家有效，買不起私樓的市民面對公屋數量不足仍然上樓無望，因此呼籲政府首先從整體規劃著手控制樓價畸形發展。

林宇滔指出，到現時為止政府並未有整體的房屋政策，包括沒有土地規劃、房屋興建數量等整體規劃，以及沒有針對規劃的短中長期落實計劃。他以香港政府為例，由前特首梁振英上台開始香港政府便制定了未來10年46萬個單位的建屋計劃，並以6成公屋、4成私樓為目標逐年興建樓宇單位；香港政府每年都會針對該10年目標進行檢討，雖然未必每年都能達標，但大致上不會偏離46萬個單位的數字太遠。林宇滔表示，香港至少有明確的房屋供應目標，只有由官方出台相關計劃，政府方會堅定執行和落實計劃，每年都“交功課”，包括交代土地儲備供應、房屋的落實興建、公屋和私樓規劃等重要環節的年度計劃及落實情況。

另一方面，林宇滔又質疑現時全澳單位供應量未必能滿足市場需求。據了解，現時已批則興建的私人住宅單位大約只有1萬個，未批則但已準備設計的單位亦只是約2萬個；受限於新土地法等限制，目前可見的單位只能以1萬個計算，另外的2萬個新設計的單位能否成功入則仍是未知之數，當中是否存在變數亦難以預計。除批則問題外，林宇滔對土地供應同樣沒有具體數字表示擔憂；現時社會對當局何時收回57幅總面積達47萬平方米的土地尤為關注，若無法收回，市場則會擔憂有否其他土地可供拍賣，以備未來私人樓宇的中長期供應。而在公屋供應上，政府則已明確在2021年之前都沒有經屋供應；換言之，現時興建中的經屋單位都是已接受申請、相當於已被人認購的經屋樓花，對於買不起私樓的市民來說便難以給予他們上樓的信心。

林宇滔認為，政府必須要盡快給予整體的房屋規劃；可能不同界別的人會對房屋市場持有不同的意見，但地產業界並不反對政府出台房屋市場整體規劃，有關共識是現時社會最大的公約數。林宇滔又引用政府從2011年開始提供的樓市指數作參考，稱現時樓價已達至7年來新高，7年升幅達1.6倍；該項已考慮通脹、各方面購買力等因素的指數真實反映出樓價的升幅，而政府則用數字告知市民，本澳的樓價已進入一個不合理的水平。即便是當局推出辣招去應對，針對的卻是外地買家或第二次及以上置業的市民，樓價始終未見下跌，足以證明住宅單位供應量方才是問題的關鍵核心因素。林宇滔因此呼籲立法會能有所作為，積極推動政府推出包含公共房屋和私人樓宇市場兩方面的綜合政策。

租務管制有助維持市場健康 2017-06-21 A03 | 澳門新聞

租務管制有助維持市場健康

2017-06-21 A03 | 澳門新聞    

Facebook專頁：傳新角度-林宇滔（Ron）

     傳新澳門協會理事長林宇滔表示，根據政府公佈的2016年中期人口統計，本澳月租中位數接近6500元，相較5年前翻了一倍，數目仍在不斷上升，反映本澳月租升幅驚人，因此在租務法中設立租金調整法定機制，在續期時限制業主加租幅度，相信對遠超普通居民購買力的房地產市場可起到降溫作用，有助經濟市場健康運行。房屋不僅僅是市場產品，還是市民生活的必需品，如何重新制訂整體房屋政策以穩定市場供應，壓制不必要的樓市泡沫及投機炒作，根本解決居民急需，特區政府責無旁貸。

     有地產業界認為此舉將衝擊自由市場經濟，不利市場健康發展，但事實上，租務管制不是新生事物，在許多西方老牌資本主義國家，都有基於避免貧富懸殊加劇，保障低收入人士居住權益，穩定房地產市場而實行租務管制。鄰近地區例如香港過去也曾在不同時段實行不同形式的租務管制，包括租金管制及居住權保障，雖然最終由於各種原因而逐步取消，但是亦由此產生樓價持續高企、租金居高不下等社會問題。

    林宇滔日前接受訪問時表示，特區政府計劃修改“租務法”，建議設立租金調整的法定機制，確保房地產租金合理調整，雖然有地產業界認為此舉將衝擊自由市場經濟，不利市場健康發展，但事實上，租務管制不是新生事物，在許多西方老牌資本主義國家，都有基於避免貧富懸殊加劇，保障低收入人士居住權益，穩定房地產市場而實行租務管制。鄰近地區例如香港過去也曾在不同時段實行不同形式的租務管制，包括租金管制及居住權保障，雖然最終由於各種原因而逐步取消，但是亦由此產生樓價持續高企、租金居高不下等社會問題。

至於“租霸”問題，林宇滔認為，本澳甚至全世界的“租務法”都是傾向於保障租戶權益的，但是倘若出現租戶不交租、肆意破壞房屋等情況，應該透過有效的司法途經對不負責任的租戶作出懲處，而非修法不保障租戶權益。

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林宇滔：設立租金上限維持市場健康 制訂整體房屋政策根本解決居民急需 2017/06/15 18:06 | 來源 ／ 澳亞網

林宇滔：設立租金上限維持市場健康制訂整體房屋政策根本解決居民急需

2017/06/15 18:06 | 來源 ／ 澳亞網

 http://www.imastv.com/video/news/2017-6-15/video_content_169245.shtml

　　對於澳門的房屋，我想在澳門的生活的居民應該是深有體會，樓價高，租金漲，不少人面對這樣"水深火熱"的樓市，真是婦啼一何苦啊！面對租金不斷上漲，政府有意在"租務法"中，設立租金調整法定機制，限制上漲。社會各界對此更是議論紛紛。

　　限制租金加幅 或增租客議價能力

　　澳門樓價居高不下，租金瘋狂飆升，澳門本地的住房以及商鋪讓不少人望而卻步。根據統計數據顯示，2011年澳門月租中位數隻是3千元出頭，但到了2016年就已經翻倍增加至接近6500元，數目仍在不斷上升。針對現狀，立法會近期正在審議，在租務法中設立租金調整法定機制，在續期時限制業主加租幅度。有律師認為，新機制在一定程度上能保護租客權益。

　　解決供求問題 不應幹預自由市場

　　儘管相關設定令到不少市民拍手稱讚，但是有地產業界卻持不同觀點，認為政府應該重點解決供求問題，而非利用行政手段幹預自由市場。

　　歐美設立相關法例 保證市場平穩

　　雖然各方對於"租務法"都各有看法，但是歐美的一些國家已經實施了相應的租務管治，對於租金的升幅都有一個合理的控制，從而保證經濟市場的健康運行。

　　林宇滔：設立租金上限維持市場健康 制訂整體房屋政策根本解決居民急需

　　買不起樓，租都租得起吧？但在澳門事實並不是這樣。政府就有意設立，限制租金升幅的條款，不過自由市場或會受到衝擊。

　　澳亞衛視 綜合報導

租務管制有助維持市場健康

2017-06-21 A03 | 澳門新聞    

Facebook專頁：傳新角度-林宇滔（Ron）

     傳新澳門協會理事長林宇滔表示，根據政府公佈的2016年中期人口統計，本澳月租中位數接近6500元，相較5年前翻了一倍，數目仍在不斷上升，反映本澳月租升幅驚人，因此在租務法中設立租金調整法定機制，在續期時限制業主加租幅度，相信對遠超普通居民購買力的房地產市場可起到降溫作用，有助經濟市場健康運行。房屋不僅僅是市場產品，還是市民生活的必需品，如何重新制訂整體房屋政策以穩定市場供應，壓制不必要的樓市泡沫及投機炒作，根本解決居民急需，特區政府責無旁貸。

     有地產業界認為此舉將衝擊自由市場經濟，不利市場健康發展，但事實上，租務管制不是新生事物，在許多西方老牌資本主義國家，都有基於避免貧富懸殊加劇，保障低收入人士居住權益，穩定房地產市場而實行租務管制。鄰近地區例如香港過去也曾在不同時段實行不同形式的租務管制，包括租金管制及居住權保障，雖然最終由於各種原因而逐步取消，但是亦由此產生樓價持續高企、租金居高不下等社會問題。

    林宇滔日前接受訪問時表示，特區政府計劃修改“租務法”，建議設立租金調整的法定機制，確保房地產租金合理調整，雖然有地產業界認為此舉將衝擊自由市場經濟，不利市場健康發展，但事實上，租務管制不是新生事物，在許多西方老牌資本主義國家，都有基於避免貧富懸殊加劇，保障低收入人士居住權益，穩定房地產市場而實行租務管制。鄰近地區例如香港過去也曾在不同時段實行不同形式的租務管制，包括租金管制及居住權保障，雖然最終由於各種原因而逐步取消，但是亦由此產生樓價持續高企、租金居高不下等社會問題。

至於“租霸”問題，林宇滔認為，本澳甚至全世界的“租務法”都是傾向於保障租戶權益的，但是倘若出現租戶不交租、肆意破壞房屋等情況，應該透過有效的司法途經對不負責任的租戶作出懲處，而非修法不保障租戶權益。

參考資料：

海外的租務管制--香港立法會資料2014-05 下載連結
https://www.dropbox.com/…/%E6%B5%B7%E5%A4%96%E7%9A%84%E7%A7…

http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5064007

房地產是什麼？德國人認為是民生必需品，台灣人卻視為生財工具。 台灣炒房成本太低，日本是台灣四十二．五倍，美國也高達二十五倍。 若稅法不改，居住正義更難以落實。

德國：重罰炒作 保障人權

對住宅的基本概念不同是主要關鍵。政治大學地政系教授徐世榮分析，德國認為住宅具有壟斷性，又是民生必需品，不應用來炒作獲取暴利。相較之下，台灣把土地看成生財工具，能搾出愈高價值愈好。
德國人認為，土地與房產不同於一般自由買賣的商品，而是基本人權，依據此一原則制訂出抑制炒作房地產的嚴格稅法，甚至是刑法，以保障居住權。

荷蘭租住政策對香港的啟示
信報財經新聞 2015-01-12 A18 | 時事評論 | By 朱德浩
https://www.facebook.com/grassrootshousing/posts/744452905644727
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荷蘭對出租住屋實施頗嚴格的租務管制制度，政府會根據房屋的大小、地段和質素，為所有住屋計分，再據分數劃定相應租值；租務管制主要是管制月租約七百歐羅以下的出租房屋（即租值相對較低廉的房屋，由於荷蘭的中產階級大多選擇置業，因此這類廉租房屋佔租務市場七成半以上）。在租務管制下，業主不但不能收取高於相應租值的租金，每年租金加幅亦受嚴格限制。此外，該制度對租客的續租權有全面保障，業主於租約期間固然不能趕走租客，即使租約完結，除非租客出現重大過失，否則業主必須續租。

邱副局長及不少經濟學家指出，租金管制會令業主多收水電煤雜費以作補償，荷蘭對此亦有嚴格管制，她規定業主必須把這些雜費與基本租金分開列明，並禁止業主收取高於這些水電煤費用的實際開支，而傢俬電器等耐用品則不能收取多於原價兩成的費用（並隨年期折舊）。

在此制度下，即使荷蘭市中心的黃金地段，也有基層市民聚居。荷蘭的政治共識，正正是認為若要建立真正共融的和諧社會，便須讓基層市民與富裕階層共享生活空間，因此荷蘭 房屋政策的目標之一，是確保基層市民不會隨城市發展而被迫遷離。
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房屋無穩定供應又無規劃 林宇滔：政府再多百招都無用 #049 安居難╱論盡紙本 文：論盡 時間：2017年06月12日 12:12

房屋無穩定供應又無規劃
林宇滔：政府再多百招都無用

#049 安居難╱論盡紙本
文：論盡
時間：2017年06月12日 12:12

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    私樓長期高企，以致炒風熾熱，一般市民置業根本無望。特區政府於五月實施收緊住宅非首置按揭的措施，期藉此遏抑熾熱投資行為，但被社會質疑成效微乎其微。傳新澳門協會理事長林宇滔表示，政府一直以來的調控樓市的招數都比較被動，今次的招數的立足點好有問題，沒有增加擁有單位的成本，「招數真係唔夠辣，沒有對症下藥」，對於有實力的炒家來說，根本沒有任何影響。他強調，樓市要健康發展，最關鍵的要素是，必須要有穩定的供應，以及讓社會看到清晰的房屋政策及其整體規劃，誠然現在狀態正是欠缺這基本要素。是以，即使政府再出多十招甚或百招，都不會有效的。
     林宇滔指出，澳門樓價雖然早前有所回落，但現已回升，仍然遠超出居民的負擔能力。經過過去幾年的炒賣，現時澳門已經有不少具實力的炒家，「有實力Hold住啲樓唔放，令樓市更加緊張。」另外，現在港澳不少發展商以推高樓的價銷售手法，「一千個單位（開始時）就只賣十個，等大家去爭完一大輪之後再賣十個，這些炒賣模式都是令到市民的恐慌性需求更大。」他促請政府需要進一步公開樓市資訊，「政府應該要有客觀機制向公眾披露有幾多樓花，賣了幾多。應該要規管一些不合理的銷售手法。」
     顯然，私樓價格高企狀況，亦與公屋供應不足的情況有關。林宇滔批評，回歸十多年來，政府一直都忽略公屋的供應，當中在「萬九公屋」之前，經屋只建得幾百個單位，社屋亦只得二、三千個單位。直到現在，仍有「萬九公屋」的家團仍未正式上樓。至於在「萬九後」的公屋規劃卻是停滯不前，而政府承諾的4,600個單位到現在大部分都仍未動工。與此同時，雖然政府幾年前推出了《公共房屋發展策略（2010-2020）》，但實際執行上卻又脫離了有關規劃。他指出，政府到現在都仍然不敢面對整體房屋供應量的問題；亦由於私樓及公屋都沒有穩定供應，居民看不到前景，因此對房屋有恐慌性需求，令樓市持續升溫。
      林宇滔認為，公共房屋才是調整樓市的有效槓桿。「如何有效穩定供應公共房屋的同時，以此作為槓桿調控樓市，有穩定供應從而令到居民沒有恐慌性需求，私人樓市才能得到有效調整。」他說，政府九十年代初批出的土地基本上已經用完，閒置地亦陸續收回，政府將來如何將這些土地有效利用，平衡公屋和私樓的穩定供應十分重要。
     另一方面，政府一直以來都堅持要「社屋為主，經屋為輔」，林宇滔則指，政府一直都是「口惠而實不至」，澳門一直以來的經屋數量都是多於社屋。根據政府資料顯示，2005年澳門有2.4萬多經屋單位，社屋只有6千多個；直到2015年，經屋有3.2萬多個，而社屋只有1.3萬多個。無論是以往的數字，還是新增的單位，都是以經屋為主。政府雖然解說，著重的急切性而非數量。但是，「社屋既然咁緊急，2013年中之後就沒有開隊社屋申請，都唔俾人排隊，咁社屋為主有咩用呢？如果是『社屋為主』，恒常性申請已經討論多時，係咪應該要啟動呢？」
      林宇滔不認同社屋應面向全社會，認為不符合經濟效益，過去幾年澳門的社屋開支亦非常驚人，2015年社屋的實際開支已經高達13億澳門元。他說：「任何一個地方都寧願居民購買公屋，而減少公屋的租戶。一來居民會更珍惜，二來亦會住得更加安心。」

房屋冇供應冇規劃 林宇滔︰政府再多百招都無用 文：論盡採訪組 時間：2017年05月5日 19:19

房屋冇供應冇規劃

林宇滔︰政府再多百招都無用

即時報道
文：論盡採訪組
時間：2017年05月5日 19:19

     政府昨日出招收緊非首次置業按揭成數。傳新澳門協會理事長林宇滔表示，政府一直以來的調控樓市的招數都比較被動，今次的招數的立足點好有問題，沒有增加擁有單位的成本，「招數真係唔夠辣，沒有對症下藥」，對於有實力的炒家來說，根本沒有任何影響。他認為，樓市要健康發展，必須要有穩定的房屋供應量，以及讓社會看到房屋政策的整體規劃，否則政府再出多十招或百招都不會有效。

     林宇滔指出，澳門樓價雖然早前有所回落，但現已回升，仍然遠超出居民的負擔能力。經過過去幾年的炒賣，現時澳門已經有不少具實力的炒家，「有實力HOLD住啲樓唔放，令樓市更加緊張。」另外，現在港澳都有不少發展商屯積單位，「一千個單位就只賣十個，等大家去爭完一大輪之後再賣十個，這些炒賣模式都是令到市民的恐慌性需求更大。」他認為樓市資訊需要進一步公開，「政府應該要有客觀機制向公眾披露有幾多樓花，賣咗幾多，應該要規管一些不合理的銷售手法。」

     林宇滔又批評，政府到現在都仍然不敢面對整體房屋供應量的問題。回歸十多年來，政府一直都忽略公屋的供應，「萬九公屋」之前，經屋只建得幾百個單位，社屋亦只得二、三千個單位。直到現在，仍有「萬九公屋」的家團仍未上樓。「萬九後」的公屋規劃更是停滯不前，政府承諾的4,600個單位到現在大部分都仍未動工，雖然政府幾年前推出了《公共房屋發展策略（2010-2020）》，但實際執行上卻又脫離了有關規劃，無論私樓或公屋都沒有穩定供應，居民看不到前景，因此對房屋有恐慌性需求，令樓市持續升溫。

    林宇滔認為，公共房屋才是調整樓市的有效槓桿。「如何有效穩定供應公共房屋的同時，以此作為槓桿調控樓市，有穩定供應從而令到居民沒有恐慌性需求，私人樓市才能得到有效調整。」他說，政府九十年代初批出的土地基本上已經用完，閒置地亦陸續收回，政府將來如何將這些土地有效利用，平衡公屋和私樓的穩定供應十分重要。

     政府一直以來都堅持要「社屋為主，經屋為輔」，林宇滔認為，政府一直都是「口惠而實不至」，澳門一直以來的經屋數量都是多於社屋。根據政府資料顯示，2005年澳門有2.4萬多經屋單位，社屋只有6千多個；直到2015年，經屋有3.2萬多個，而社屋只有1.3萬多個。無論是以往的數字，還是新增的單位，都是以經屋為主。

      政府雖然稱，著重的急切性而非數量。但是，「社屋既然咁緊急，2013年中之後就沒有開隊社屋申請，都唔俾人排隊，咁社屋為主有咩用呢？如果是『社屋為主』，恒常性申請已經討論多時，係咪應該要啟動呢？」

    林宇滔不認同社屋應面向全社會，認為不符合經濟效益，過去幾年澳門的社屋開支亦非常驚人，2015年社屋的實際開支已經高達13億澳門元。他說︰「任何一個地方都寧願居民購買公屋，而減少公屋的租戶。一來居民會更珍惜，二來亦會住得更加安心。」

-不做供應規劃 只能畫餅充飢辣招再多 不及增公屋量 2016-08-15 A01 | 要聞 | 力報

不做供應規劃 只能畫餅充飢辣招再多 不及增公屋量   

力報       2016-08-15

A01 | 要聞     

   

對於議員馮志強的建議，聚賢同心協會副理事長林宇滔表示，在大方向上認同公屋多元發展，但從實際情況上考慮，政府當局還是要優先做好土地供應、公屋興建的規劃， 否則只能是「畫餅充飢」。

林宇滔指出， 社會發展迅速、而政府又久久沒有新經屋落成，因此累積了大量的經屋單位需求，但問題是，當局缺乏清晰的土地以及公屋供應規劃，導致現時只能修修補補、見步行步，「拿到一幅地就建一棟公屋」。

林宇滔表示，在公共房屋數量上，本澳現時只有不到三成，即使未來算上新城A區的28,000個公屋單位，也不足四成，而相比鄰近的香港，當地政府的長期規劃是公共房屋與私人房屋達六、四比例。林宇滔認為，當局必須要有整體房屋政策，穩步增加公屋供應，以解決市民的居住需求。

對於私樓市場的暴發式增長，林宇滔就認為是樓市結構錯配，發展商見到有利可圖，便興建大量豪宅，供人投資炒賣，將寶貴的土地資源變為了大批空置單位。林宇滔指出，政府出台再多的「辣招」，都不如增加公屋供應，可以有效地遏止樓價。

林宇滔：減灰色地帶 避免發展商反指政府批則慢 溢價金計算透明利社會監督 市民日報 2015-10-18 P01 | 要聞 | 頭條

林宇滔：減灰色地帶 避免發展商反指政府批則慢
溢價金計算透明利社會監督   

市民日報       2015-10-18   P01 | 要聞 | 頭條



     【本報訊】近期先後有多個土地發展個案備受社會關注，包括「海一居」土地批租期即將屆滿，發展商反指政府批則慢，以及漁翁街工廈以較低的溢價金轉成商住用途。聚賢同心協會副理事長林宇滔促請工務局，應更公開各項土地資訊，包括每個項目所參照的溢價金計算系數、溢價金以那條街道去計算，以及公布項目入則的日期，以接受社會的監督，減少灰色地帶之餘，亦避免發展商反指政府批則慢。
     林宇滔表示：政府於2011年推出工廈活化計劃，惟其性質只鼓勵將工廈拆重建成住宅，故該計劃的名稱與實質內容不相配，但《土地法》中有條文容許工廈土地重新利用，即使沒有工廈活化計劃，工廈亦可申請更改土地用途。

工廈轉住宅方向合理

     他直言隨着社會的變遷，合理將工業大廈換轉成住宅，增加居民的居住空間，同時將鄰近民居的工廈轉成住宅，亦可減少對居民的滋擾，故他個人認同工廈活化計劃的方向；但另一方面，政府推出工廈活化計劃後，即時令工廈租金飆升，故有關政策的效果可謂好壞參半。雖然工廈活動計劃的期限已經屆滿，但對於已經空置和鄰近民居的工廈，的確應該改建成住宅，長遠在規劃上，本澳亦應劃出一個集中的區域作為工業區。
      林宇滔又提到，是次工廈活化另一爭議較大的地方，是兩個同樣由工廈土地轉成商住用途的個案，出現溢價金相差逾倍的情況。工務局解釋因兩個項目建築計劃獲核准日期不同，漁翁街的項目採用2011年的溢價金計算，氹仔永誠街的項目則以2013年的溢價金計算。

溢價金計算日期應明確

     他指過去社會一直質疑溢價金的計算沒有規範，其實溢價金的計算有一套公式，是建築的價值、預計的售價，減去成本再及特別負擔，再乘利潤百分比的系數，問題是有關計算系數每隔一段時間會作出調整，例如政府先後於2007年、2011年10月底、2013年12月中旬修改溢價金的計算系數，即使同一時間申請的項目，採用新、舊的計算系數得出的溢價金，亦可相差數倍。故他促請政府應訂出具體每兩年更新一次溢價金的日期，亦免卻社會質疑政府特別遷就某個項目申請後，才調整溢價金。
     另一方面，溢價金的計算亦牽涉所在地，但不少土地同時位處兩至三條街道，每條街道有不同等級的價值，故當中可能存在灰色地帶，政府亦應公開標明不同土地的溢價金以那條街道去計算，減少社會的質疑。
     此外，林宇滔指項目的入則時間，亦衍生「海一居」問題和閒置土地等問題，發展商總是指政府批則慢拖慢工程進度，基於每個土地都有嚴格的發展限期，希望政府亦一併公開項目入則和批則的時間，一方面接受社會的監督，亦避免發展商反指政府批則慢，減少爭拗。

中區社諮委關注房屋政策 2014-06-05 P04 | 澳門新聞

中區社諮委關注房屋政策

中區社諮委昨日舉行平常會議，多位委員在議程前發言關注本澳房屋政策。其中委員賴偉良認為，政府若推行置安居計劃，應使用私樓土地，不應與公屋競逐土地資源。委員林宇滔則認為，「澳人澳地」應是未來房屋政策的核心。

會議於昨日下午3時假三盞燈綜合大樓舉行，民署管委會主席黃有力以及中區社區服務諮詢委員會委員出席。

委員賴偉良在議程前發言時指出，在《本澳居民置業安居計劃諮詢文本》中，政府界定「置安居」計劃為公共房屋與私人房屋之間的「補充措施」，對象是「有能力購買經濟房屋，但希望提升居住環境卻無力追上私人樓宇售價升幅的居民」。不過,政府在文本中強調，「置安居」計劃與公共房屋「存在資源競逐」的情況。然而，根據資料顯示，在私人住宅單位的買家中，已持有一個或以上的住宅單位人士的比重持續增加，由2011年的59%升至2013年的81%，反映出近年購買私人房屋的人士，大多數都不是自住用途。

他認為，「置安居」計劃應該是政府進一步介入私人房屋市場的新手段，它取代市場中私人房屋在滿足民眾住屋需要之角色。在「置安居」計劃下，政府嚴格控制每個居住單位的用途，並確保它們以可負擔的價格出售予有住屋需要的本澳市民。因此，「置安居」計劃所使用的應該是規劃用於私人房屋市場的土地，而不應與現有的公屋競逐土地資源。又建議，有關住宅單位的轉售限制應該跟經濟房屋一樣，最少16年才能在房屋市場「自由」買賣。

委員林宇滔表示，政府再調升經屋申請人收入和資產限額，兩人家團月收入上限調升至6萬3千5百元，意味從政府角度，本澳有8成多的家團無能力購買私樓。作為負責任的政府，面對8成市民置業只能依靠經屋解決住屋問題的畸形市場，理應要做好未來整體房屋供應規劃，並定出長中短期的公屋供應規劃回應社會的訴求。他又指，當局近日推出解決夾心階層置業的「置安居」公開諮詢，明言會與經屋爭奪僅有的土地資源，令坊間質疑，連經屋供應數量都未能回應需求，「置安居」就是紙上談兵。

他認為，政府制定房屋政策要讓市民看到前景，並認為「澳人澳地」是政府重拾房屋政策主導權的關鍵一役，當局應明確將目前擬收回的20多幅閒置土地和五幅新城填海土地，用作解決澳人未來置業、向上流動、中小企營商持續發展的土地資源。

會議還邀請到工務局及運建辦代表，介紹輕軌澳門半島線南段城巿日高架走線，並進行交流討論。

澳人澳地應是房屋政策核心 2014-05-15 P27 | 專欄 | 澳人澳話 | 力報

澳人澳地應是房屋政策核心   

力報       2014-05-15

P27 | 專欄 | 澳人澳話 | By 林宇滔    

政府日前正式推出原名「澳人澳地」的「澳門本地居民置業安居計劃」諮詢文本（簡稱「置安居」），但定位僅為公屋政策補充，更明言會與公屋爭土地，再次反映當局根本沒有解決房屋問題的決心。

新《經屋法》首兩次申請分別只提供約1,500及1,900個經屋單位，錄得超額逾十倍和20倍申請，當局未來可見的經屋儲備卻不到4,400個，僅及最新一次公屋申請的10%，加上目前鋪鋪清和分組抽籤制度，令單身等排較後分組的申請人完全白排，虛耗申請人的時間和政府行政資源！當局經常強調，經屋收入上下限，即7,800（一人下限）至59,000元（兩人上限），已覆蓋80%住戶，根本是自欺欺人！更可笑的是，當局硬要將「置安居」定位為公屋的補充，即多一間「置安居」，就要少一間經屋！

澳大研究已指出樓巿泡沫已相當嚴重，2000至2012年間，居民收入中位數增加2.25倍，但私樓價格增逾十倍，遠超居民購買力。香港房屋同樣嚴峻，但已明確未來十年建屋46萬，公私樓比例為6：4；反觀澳門不單從沒有整體房屋政策，就連2010-2020 公屋規劃也要拖到2012 年才作諮詢，至今仍未有結論！

澳門房屋問題源於長年欠缺明確的長遠房屋政策目標和規劃，加上政府執行能力低，承諾於2012年建成的「萬九公屋」項目，仍有青怡經屋及台山中街社屋拖延至今仍未有明確落成日期，原定明年完工的新城A區填海至今仍未見雛形，政府對房屋問題無目標，更不見執行力和決心，巿民何來信心？

「澳人澳地」應是未來房屋政策的核心，絕非公屋的補充，當局應將擬收回的20多幅閒置土地和五幅新城填海土地，作為澳門人未來置業、向上流動、中小企商營商的持續發展要素，釐清目標後，具體細則可由社會各界共商。

時事評論人　林宇滔