建經屋勿hea做回應居民需求 2018年10月16日｜市民日報

建經屋勿hea做回應居民需求   

【本報訊】解決住屋問題一直是社會最關心的民生問題，然而未來幾年經屋卻零供應，傳新澳門協會理事長林宇滔狠批政府在興建經屋問題上態度懶散，一直「hea」做，難免令人質疑以商為本。他指經屋供應不應受到經濟、樓價升跌影響，只有穩定的公屋供應，才能穩定民心，減少居民對公屋產生恐慌需求。他促請政府拿出誠意真正回應居民對經屋的需求，加緊興建，並建議恢復過去房屋發展合同方式，與發展商合作興建經屋項目，加快經屋興建速度。

日前有建築業界指政府公屋政策是「社屋為主，經屋為輔」，而現時社屋百分比只有總體房屋數量6%，倡議大量增建社屋開放予年輕人先租後買。林宇滔直言，一直都不認同政府有關「社屋為主，經屋為輔」的政策方向，且政府亦曾解釋過「社屋為主，經屋為輔」的意思並非數量上以社屋為主，只是興建優先順序以社屋為先，他對是否開放社屋讓青年人先租後買持開放態度，然而現時核心問題是無論經屋和社屋的供應量都太少，若有充足經屋供應量，而又定期開放予居民申請，那社屋「先租後買」方案只是讓青年人多一個選擇。

經屋價以居民可承受購買力訂定

他說，發展經屋從來都不是一盤蝕本生意，對政府來說更不是一件蝕本的事，倘若政府認同土地是用來解決居民居住問題的話，那麼現有土地應用來興建公屋，經屋訂價則可經社會討論，最重要是得出居民接受的結果。但有意見指本澳經屋呎價只是私樓的兩成半，而香港則是七成，來比喻本澳經屋價格非常低，他對此不予認同，指香港公屋售價已降至私樓的五成，澳門經屋售價是以居民可以承受的購買能力訂定，經屋售價是私樓的兩成半，不代表經屋售價低，而是反映現時私樓價格實在太過高。

政府有意修改經屋法，將經屋申請改回計分排序，但維持售後「散隊」的處理方式，林宇滔形容政府是愚弄居民，按現時經屋分配方式是分組抽籤，規定申請分為核心家團、非核心家團、個人3個組，核心家團獲優先分配，有餘額再給下一組抽籤，即除核心家團和非核心家團外，其餘的申請人可謂沒有機會上樓，且重點是售後「散隊」！

他指，恢復計分排序卻鋪鋪清罔顧民意，這種「鋪鋪清」分配方式受社會炮轟後，現在政府又宣布有意恢復計分排序，但仍舊維持「鋪鋪清」，根本沒有回應居民訴求。他個人認為，穩定經屋供應後，政府應恢復計分制，但應保留申請隊伍，至於未來是否充分可以再按分數「插隊」及如何完善，則可以繼續討論。

他解釋說，舊經屋法的計分排序最大問題，是第一批申請隊伍後，再開隊接受申請時，第二批的輪候者排在第一批申請人隊尾，相關模式未能按最需要人士來分配上樓先後，且無論有多少申請人，只要在輪候隊伍中，政府就要「埋單」處理。無論是分組抽籤或計分排序，最大問題是經屋供應量不夠，在有限資源下，政府應考慮讓核心家團、非核心家團、個人3個組每組都有一定比例可以上樓，而不是除核心家團外的申請市民「白排」。

公屋私樓穩定供應樓宇始會健康

林宇滔表示，總的來說，要解決住屋問題，最簡單就是政府增建經屋單位，惟政府在興建經屋問題上一直「hea」做，明明政府財政盈餘豐厚，新城A區亦填好並規劃了2000多個公屋單位，同時近年亦回收不少閒置土地和熟地，「政府有能力、有土地、有錢，如果運輸工務範疇人手不夠，咁咪請人囉，但政府係唔做，明顯係唔想回應市民公屋需求！」無論是公屋、私人樓市，每年都應該要有穩定的供應，最少有6000個公屋單位、3000個私人樓宇單位，這樣方能令澳門樓市健康穩定發展；而公屋供應不應受到經濟、樓價升跌影響，只有穩定的公屋供應，才能穩定民心，減少居民對公屋產生恐慌需求。

他批評說，政府不缺錢、不缺地，缺的只是決心！政府在處理經屋問題上一直「hea」做，除興建工程外，即使起好了的經屋項目，「擺」了兩年都未安排申請人上樓，令申請人浪費兩年租金，亦同時浪費公帑。

倡議恢復房屋發展合同加快興建

另外經屋造契緩慢，令政府要繼續投入資源管理這些樓宇，種種例子都表明，政府無誠意解決問題，難免被市民質疑以商為本。他指出︰若政府不想被公眾質疑，就應以實際行動增建經屋，證明當局並非以商為本。

他又提到，舊經屋法有房屋發展合同條文，容許政府與私人發展商合作興建經屋項目，然而上次修改經屋法後，刪除了相關條文，改由所有經屋項目由政府興建，即經屋項目由設計到興建由政府一手包辦。由於政府行政程序繁複，故每個環節都花費不少時間，費時成本又貴，過去房屋發展合同模式所興建的經屋樓宇出現問題，是因為政府缺乏監管所致，但過去不少由政府興建的經屋和社屋項目，質量亦不見得比房屋發展合同興建的好。為加快經屋興建，林宇滔建議恢復過去房屋發展合同方式，與發展商合作興建經屋項目，加快經屋興建速度。

林宇滔轟經屋錯配應減建一房單位 2018年3月25日｜市民日報

林宇滔轟經屋錯配應減建一房單位   

【本報訊】2013年底接受申請的多戶型經屋，經過多年的審查後，合資格的家團已陸續安排上樓，惟近日不少5人甚至6人家團反映，接到房屋局通知獲分配到1房單位，他們面臨的只有放棄和選擇。傳新澳門協會理事長林宇滔批評，經屋的分配採用抽籤的形式，加上政府為了「交數」而建了不少一房經屋單位，令經屋戶型錯配的問題非常突顯，完全沒有考慮已上樓家庭將來的發展。他促請政府盡快修改《經屋法》提供分組抽籤，將來規劃新的經屋項目時，絕對應減少一房單位的供應。

林宇滔表示，幾個原因令經屋戶型錯配的問題非常突顯，最大問題是現行《經屋法》於2011年修改後，經屋的分配採用抽籤的形式，尤其不設輪候隊伍，每次申請結束後就「散隊」，令政府不能掌握房屋需求的客觀數據。另一問題是回歸後公屋基本停建多年，後來復建的公屋為了「交數」而建了不少一房經屋單位。

是次多戶型經屋申請中，當二、三房經屋全數被揀選後，餘下的3人甚至以上家團，林宇滔說面對政府表明未來幾年經屋幾乎零供應，不少家團只能無奈選擇一房經屋單位。相比過去一人家團可以申請二房經屋單位，是考慮到可能會結婚和組織家庭，他狠批政府現在的做法，完全沒有考慮已上樓家庭將來的發展，「畀咗層樓你就算」。

促考慮家團結構改變對於政府修改《經屋法》的進度一再拖延，林宇滔促請政府必須盡快修改《經屋法》，且7條輪候隊伍都應該各自提供一定比例的經屋單位進行分組抽籤分配，特別個人申請可分配更多一房單位，以減少戶型錯配的問題，當將來土地供應穩定後，應該要重新採取計分輪候制度，讓政府掌握社會真實的住屋需要，從而作出合適的規劃。

配合優生多育建多戶單位林宇滔又提到，另一問題是，多人家團申請一房經屋，當成功上樓後，每個家團成員將來都沒有資格再申請經屋，除了下一代申請資格受影響，甚至連下一代將來的伴侶都會受影響，除非由房屋局局長以酌情權作例外許可，方可脫離家團。他認為例外許可的操作應該有清晰的規範，尤其是已上樓家團成員再組織家庭，法律上就應該明晰可脫離已上樓的家團。

最後，林宇滔促請政府將來規劃新的經屋項目時，絕對應減少興建一房經屋單位，特別是現在政府提出鼓勵「優生多育」，除了調升出生津貼外，根本沒有其他配套，倘若政府為市民提供更多二房甚至三房單位，當有好的居住環境，自然會「優生多育」，若果沒有在房屋政策上作出配合，顯示政府根本沒有心去推動所提出「優生多育」的社會目標。

組合拳實有托巿之嫌 制訂整體房策方治本 2018年2月13日｜訊報專欄

組合拳實有托巿之嫌 制訂整體房策方治本   

政府的樓市調控新措施日前正式生效，在加徵第二、三套房5%及10%特別印花稅的同時，政府亦放寬青年首置按揭成數，330萬或以下住宅最高九成，330萬以上至800萬住宅最高八成，樓花在800萬以下劃一最高八成，被坊間批評「一邊樓控一邊托市」。

買家97%本地人55%非首置

客觀而言，政府今次加徵二、三套房特別印花稅是有針對性的，根據財攻局資料，去年本澳住宅成交為10,452個，當中97%的買家為本地居民，其中，僅有45%屬沒有物業的買家，其餘24%買家已擁有一個住宅單位，另外31%的買家更擁有一個以上的住宅單位，故今次「辣招」確有一定針對性，但即使「辣招」見效，僅可減少購買第二、三個單位的需求，然而在公私樓供應極不足下，交投減少對壓抑樓價的效用相信不大；況且，不知是有心或無意，政府放風個多月仍未出招，受政策影響的人士基本上都趕搭「尾班車」，令「辣招」效用大打折扣！

相對而言，政府同時放寬首置青年按揭成數的「甜招」，對樓價正面刺激的實惠卻大得多，政府現在雖然一再呼籲青年人置業要量力而為，但實際竟放寬青年首置按揭，且21至44歲均屬青年，政府「組合拳」的邏輯實有別於常人！為此，銀行界回應積極，即時推出供款年期最高可達45年的按揭，不單令樓價火上加油，亦會令供款能力不足的青年人帶來長期且極為沉重的財政負擔。

樓價早已脫離實際因素鄰埠香港政府同樣面對要放寬樓宇按揭比率的聲音，但財政司長長陳茂波一再強調無意減辣：「萬一讓能力比較邊緣的人士買樓，一旦市況調整，加上利息即將上揚，對他們會造成嚴重的打擊及影響。」兩地財政爺邏輯明顯截然不同！

回歸後，隨著本澳賭收不斷攀升，樓價乘勢而上十多倍，2013年就有學術研究指出，樓價急升已脫離居民可負擔水平，出現感性化、豪宅化及投資化現象。研究發現，樓價與人口、租金、通脹及外僱數量等實際因素無顯著關係；相反，博彩收入對樓價增長有支撑作用，且兩者存有同一升跌周期關係，反映樓巿存在一定的泡沫。

根據2016年底的數字，本澳的住戶數約十九萬戶（包括本地居住的外僱及外地學生），但住宅單位就超過廿二萬個，空置單位1.25萬個，空置率約5.6% ，數據反映本澳確實存在有屋無人住、有人無屋住的情況。況且，根據地產業的資訊，本澳住宅租金回報一向較低，一般僅有1至2%，從需求上本澳樓價根本不應高不可攀。

回歸後公私樓供應飄忽然而，礙於本澳一直缺乏整體房屋政策，公私樓供應飄忽亦是本澳樓巿泡沬的元兇之一。根據統計數字，上世紀八、九十年代，澳門年均供新供應住宅達七、八千個（包括公私樓）。回歸18年，澳門年均人口增長1.5萬人，按三人一個單位計算，合理的房屋增長數目就是每年公私樓供應要有合共五千個單位。不過，同期本澳新供應的住宅單位卻驟跌至二千個左右，若非早年社會高壓下交出萬九公屋，數字可能更只剩一半。

最近，政府的研究報告甚至明言：2021年沒有新經屋申請，私樓更毫無政策可言，儘管在建私樓單位約有一萬個（但當中已包括疊石塘被收回的項目），設計中單位約二萬個（沒有明確興建時間表），惟在沒有持續土地供應下，私樓未來幾年能否持續穩定供應成疑！在供應長期不足和飄忽下，自然造成恐慌性的需求。

樓價較賭收溢價逾倍根據統計局的住宅價格指數，去年第四季，澳門住宅樓價高達258，是指數推出以來的歷史新高，指數以2011年樓價作為基準，意味著目前樓價已較2011年升幅1.58倍。然而，經歷賭收在2015年大跌三分之一的深度調整，儘管近兩年賭收回升，但去年賭收僅2,657億，仍較2011年微跌21億，數字反映，即使按賭收計，樓價同樣存在很大的溢價和泡沫，且澳門樓巿目前的高位已缺乏任何實質數據支持，純粹靠公眾預期樓價持續上升支撐，當升值預期的心理因素逆轉，樓價下跌的速度可以遠超大家的想像。

不諱言，本澳目前樓巿泡沫已現多時，僅靠著樓巿持續上升的憧憬及恐慌性需求支撐，要讓本澳樓巿重回正軌，必須通過制訂整體房屋規劃，穩定公私樓的土地和單位供應，降低恐慌性需求，同時亦要配合遏止炒賣和增加空置成本等措施，讓房屋重回居住的用途。只有多管齊下的手段，才能逐步讓本澳樓巿回歸理性和健康發展的水平。

制訂整體房策有共識以同樣飽受住屋問題困擾的香港為例，港府近年一直執行和每年檢討「十年建屋計劃」，近年均為四十六萬個房屋為十年建屋目標，其中六成公屋、四成私樓，讓社會可見未來的房屋供應，同時亦可迫使政府每年都要「交功課」，交待當局土地儲備供應及房屋的落實興建，包括公屋及私樓的計劃。

筆者相信，澳門必須有一個包括公屋和私樓在內的整體房屋政策和規劃，在社會上其實沒有爭議；當然，在具體政策上，公私樓的比例、公屋以社屋為主或經屋為主，社會上則各有看法！但在求同存異爭取共識的方向下，包括立法會及全社會，目前的首要任務應是一同施壓，迫使政府著手制訂整體房屋政策，才是讓樓巿重回正軌的正確第一步。否則任由樓巿泡沫累積、恐慌性需求加劇，到樓巿泡沫爆破之日，誰都會是輸家！

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔

林宇滔：新措施令地產市道火上加油 2018年2月11日｜市民日報

林宇滔：新措施令地產市道火上加油   

【本報訊】政府的樓市調控新措施昨起正式生效，但同時政府亦放寬首置青年按揭成數，首置的定義更是只要申請人向銀行申請按揭時沒有持有物業，即使之前曾買賣物業亦合資格。傳新澳門協會理事長林宇滔批評，加徵印花稅的「辣招」與放寬青年首置按揭明顯有所抵觸，令整個地產市道更火上加油，且政府對首置的定義，更有機會令有心人冒首置之名繼續投機炒賣。林宇滔促請政府必須盡快整訂整體房屋政策，從穩定公私樓供應等多方面着手，方能有效對樓價起調節作用。

林宇滔表示，「辣招」只是針對某個特定層面，例如今次的「辣招」只是針對購買第二、三個單位有作用，只能減少交投，對於壓抑樓價的作用不大，且所謂「辣招」政府更提早預告了一個多月，買家都趕及搭上尾班車。而政府同時放寬首置青年按揭成數，他形容是「甜招」，大批青年人更容易上樓，對樓價反而有正面的刺激作用，將會令整個地產市道更火上加油，令「辣招」的成效變成負數。

憂青年置業後有長期財政負擔林宇滔續說，政府現在雖然一再呼籲青年人置業要量力而為，卻同一時間放寬青年首置按揭，實際行動令更多青年人容易上樓去承擔風險，不明白政府的邏輯。他指留意到近日已經有銀行貸款廣告，最長可以借貸45年，釋出了非常不好的訊號和現象，因45年等同「供一世樓」，非常擔心能力不足的青年人置業後會帶來長期的財政負擔。他坦言，近日股市「調頭」完全無需要因素，純粹只是信心的問題，現在澳門的樓價已經是非常大的溢價和泡沫，政府和社會有責任為青年人提供更多置業的數字和資訊，倘若因放寬首置按揭令大家再一窩蜂在樓市不斷投入資金，將是非常值得令人擔心。

對於金管局前日指出，首置青年放寬按揭成數的首置定義，申請人只要向銀行申請按揭時沒有持有物業即為首置，即使之前曾買賣物業均合乎資格。林宇滔直言，是次政府對首置的定義非常有問題，政府的操作與大家的理解明顯有所區別，政府所謂的首置絕對不是首置。他促請政府在有需要時應該收緊首置的定義，確保有關政策是真正讓首次置業的青年受惠，而不是冒首置之名繼續投機炒賣。

最後，林宇滔強調，「辣招」是應該要做，但「辣招」仍不能解決最根本的問題。經過是次對樓價的熱烈討論，社會都有共識政府必須有整體的房屋政策，他呼籲立法會和所有議員應該要求政府認認真真制訂整體房屋政策，要切實恆常跟進包括具體土地供應，未來一段時間有多少實質的公屋和私樓供應，必須要從穩定供應等多方面着手，及透過舊樓應通過都市更新變成更好的居住環境，方能長遠有效對樓價起調節作用。

澳門論壇探討“非首置印花稅法”成效 講者：預先張揚出辣招不妥 2018年2月5日｜澳門日報

澳門論壇探討“非首置印花稅法”成效 講者：預先張揚出辣招不妥   

政府上周向立法會提交“非首置印花稅法”，擬向非首置人士加徵印花稅，以調控樓市。澳門論壇昨探討辣招成效，有意見指不應預先宣揚出辣招，樓價瘋狂的癥結在於房屋供不應求，加徵印花稅對抑壓樓價亦沒有太大幫助，政府應長遠制定整體的房屋計劃。

 報道趕搭尾班車成交

高澳門論壇昨日早上十一時在黑沙環公園舉行，傳新澳門協會理事長林宇滔、政治經濟研究協會理事長唐繼宗、房地產聯合商會會長吳在權、街總房屋關注小組召集人梁桂萍擔任嘉賓，與現場觀眾討論樓市辣招成效。期間，有居民發言指樓市對加辣已“麻痺”，加印花稅對調控樓市成效不彰；亦有意見批評政府過早宣揚“加辣”。

吳在權表示，房屋價格、供需等問題自回歸後一直困擾本澳。他認同並支持政府出招原意，但現時超過九成置業者為本地居民，政府出辣招只會妨礙樓市交易，減慢房屋流動，公私營房屋數量追不上人口增長亦是問題關鍵。政府應長遠規劃本澳房屋的整體政策，讓居民有能力上樓。

他亦批評政府事先宣揚辣招的做法，認為“一講就要出”，相隔一個月後才推出，不少買家“趕尾班車”買樓，一月份的樓宇成交有相對高的紀錄。

調控樓價作用有限

唐繼宗認為，樓價會隨著經濟向好、居民購買力提高而上升，至於是否健康合理，應從多方面判斷，建議政府可針對目標群體推出相應的房屋政策。他另指出，不少本澳家庭將“成副身家”投資於樓宇資產，“邊個會想樓價下跌呢？”居民不可能只期望買樓時房價下跌，而持有物業價格不變。

林宇滔稱，加徵印花稅只能抑壓樓市交易量，未能調控樓價，作用有限。又指現時本澳房屋的核心問題在於供不應求，故私樓價格長期高企，政府應落實制訂涵蓋公私營房屋的長遠整體政策。

買家承擔難遏樓價

梁桂萍批評政府未有落實推動“澳人澳地”政策，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者、商家沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助。

房屋供應跟不上現實需求 論壇嘉賓不看好「加辣」樓控 2018年2月5日｜力報

房屋供應跟不上現實需求 論壇嘉賓不看好「加辣」樓控   

政府擬加徵購買第二個或以上住宅印花稅的樓市調控措施，明日在立法會以緊急程序表決。澳廣視時事節目「澳門論壇」昨日探討相關議題。多位出席嘉賓認為，樓價高企主要癥結在於供應量不足，即使政府出「辣招」也是治標不治本，並促請政府制定長遠房屋政策規劃，從根源上解決問題。

傳新澳門協會理事長林宇滔表示，相信「辣招」針對部分相關群體有成效，但只會壓抑成交量。缺乏穩定的土地和公屋供應，任何「辣招」都是治標不治本。

回歸後房屋供應量急減

林宇滔指出，資料顯示，澳門在80、90年代房屋年供應量約有7,000多個單位，回歸後減少至每年約1,000多個，至近年稍升至每年約2,000個。但人口每年卻增長萬多人，本澳的房屋供應量，根本追不上人口增長。

林又稱，澳門的樓價由2011年至今已升逾1.58倍，現時樓價也高得不合理，他強調，樓價高企主要癥結在供不應求，政府應善用閒置土地，著手制定涵蓋公、私營房屋的整體房屋政策，才能在根源上解決住屋問題。

樓價問題不能坐著求其講政治

經濟研究協會理事長唐繼宗則直言，樓價是否合理並非「坐喺度求其講就係！」應從多方面分析研究，樓價有否配合經濟增長等因素，並應對某些目標群體實行針對性的政策，如首次置業的年輕人，對症下藥。他又謂，若市民以房屋作為資產，試問「邊個會想樓價下跌呢？」他認同政府應做好中長遠房屋規劃，處理好土地供應和房屋供應。

供應出問題　樓價不高才奇怪

房地產聯合商會會長吳在權認為，現時置業人士逾九成是本地居民，政府出「辣招」只會減慢房屋的流動，而公、私營房屋供應追不上人口增長是問題關鍵。他舉例指，回歸後澳門居民數字激增20多萬，但興建公屋及私人樓宇合共僅50,000 多個單位。「供應出咗問題，樓價唔貴就奇！」他又認同，房屋應是「拿來住而非炒賣」。

加印花稅持貨者沒壓力

街總房屋關注小組召集人梁桂萍認為，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助。有發言市民認為，有關政策是治標不治本，加大換樓的壓力，市民亦難以透過換樓改善居住環境。亦有市民認同嘉賓意見，認為應從供應量著手解決高企樓價，並制定長遠房屋政策。

供需失衡源於土地不足 樓控核心在於整體房策 “辣招”被噴治標不治本 2018年2月5日｜澳門時報

供需失衡源於土地不足 樓控核心在於整體房策 “辣招”被噴治標不治本   

【澳時訊】政府日前向立法會提交的《取得非首個居住用途不動產的印花稅》及《修改〈市區房屋稅規章〉》兩個調控樓市法案，明日下午會在立法會以緊急程式表決，料將獲得通過。澳門論壇昨日探討相關議題，有市民認為“辣招”治標不治本，亦有市民認為“有好過無”，而出席的嘉賓則普遍認為，供需不平衡是樓價高企的核心問題，建議政府制定涵蓋公屋及私樓的的整體房屋政策。

早前行政長官崔世安曾表示，“（樓市）辣招要一出就出”，不會提前預告，但政府去年12月表示樓市不正常，需要“出招”調控，早前更公佈“辣招”具體政策，將向非首次置業人士加徵“取得印花稅”以及將空置房屋視之為“非出租房屋”，收取6%房屋稅，相關法案將於明日下午交立法會大會以緊急程式表決，預計不日將會生效。

然而，兩大新“辣招”未實施之前，坊間已經出現一輪“炒作”，不少樓盤“搭末班車”開售，更以將生效的“辣招”作為宣傳手段招徠買家出手。對此，有意見指出，市場已將“辣招”消化得七七八八，對未來“辣招”成效產生疑問，質疑政府事先張揚式“出招”的做法。而有市民則指出，政府此次“加辣”治標不治本，增加換樓的壓力，“因為揀錯樓的話，呢一世都係住呢一層樓”，亦有市民認為，政府出招“有好過無”，但不應事先張揚，應從多方面入手，令公私樓平衡發展。

供需失衡成問題癥結

房地產聯合商會會長吳在權指出，現時置業的逾9成是本地居民，政府出招只會減慢房屋的流動，而公私營房屋供應追不上人口增長是問題關鍵。他解釋，回歸時澳門人口為41.8萬，去年年底達至64.8萬，增加23萬人，但回歸後私樓單位新增35,994個單位，公屋增加24,882個，平均每年新增房屋總供應量約3000多個，如此供應量“房價唔貴都奇怪”。

政治經濟研究協會理事長唐繼宗表示，若整體樓價上升屬於供應不足，可從幾個方面考慮，如增加土地回收、都市更新、填海造地等方面解決居民住屋問題，建議政府做好中長遠房屋規劃，處理好土地供應和房屋供應。

街總房屋關注組召集人梁桂萍批評，政府未有落實推動“澳人澳地”政策，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者、商家沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助，希望政府推出“成本價”單位助有需要人士上樓。

促制定整體房屋政策

傳新澳門協會理事長林宇滔亦認同，樓市供需不平衡才是樓價高企的核心問題，指缺乏穩定的土地供應和公屋供應，任何“辣招”都是治標不治本，若供應足夠，“乜嘢類型房屋都可研究”，建議政府制定涵蓋公屋私樓的整體房屋政策。

林宇滔又解釋，現時樓市已經進入不合理水準，政府可以透過“印花稅”等辣招政策處理，但只是針對外地買家或購買第二、三套房人士，事實上樓價卻並無降低，亦證明樓宇供應才是關鍵，認為政府必須下決心搵到土地資源，落實興建計劃，樓市才可能重回健康軌道。

（記者 唐文艷）

政府須訂整體房策讓市民見前景 2018年2月5日｜市民日報

政府須訂整體房策讓市民見前景   

【本報訊】立法會明日表決加徵購買第二套或以上住宅印花稅和修改房屋稅規章兩項樓市調控措施法案。房地產聯合商會會長吳在權和傳新澳門協會理事長林宇滔均認為，影響樓價的關鍵因素是現時本澳樓宇供應與需求失衡，加徵印花稅只能抑壓樓市交易量，未能有效調控樓價，缺乏穩定的公、私樓供應，任何「辣招」都治標不治本，而且副作用會愈來愈大，為此，他們促請政府着手制訂涵蓋公私營房屋的整體房屋政策，令居民看到前景和令樓市健康發展。

澳廣視電視台時事節目《澳門論壇》昨邀請吳在權、政治經濟研究協會理事長唐繼宗、街總房屋關注組召集人梁桂萍，以及林宇滔等出席，探討政府新調控樓市措施。

多位發言市民批評有關措施沒有實際作用，而且政府出招不應事先張揚，現時變相為發展商促銷樓盤，而有關政策治標不治本，反加大市民首置物業以及換樓改善居住環境的壓力。

政府干預市場減慢房屋流動

吳在權表示，他個人認同及支持政府想壓抑樓價的目的，但控調樓市應從全局考慮。他說，較早前特首崔世安曾表示，「辣招」要一出就出，出辣招不能提前告知，但「可能佢心急，佢用心為社會服務」。在去年12月中到北京述職時，就預告了政府短期內會出招調控樓市，令今年1月份住宅樓宇成交數量相對有所增加。現時置業的逾九成是本地居民，政府出招只會妨礙樓市交易和市民買樓，減慢房屋的流動。

他又形容，房地產是相當高學問的行業，供需是影響樓價的主要因素。他舉例說，在1999年澳門人口只有41.8萬人，至2017年底則增加至64.8萬人，增加了23萬人口，然而澳門回歸多年來，私人樓宇總數只起了35,994個單位，平均每年起2500個，公屋則在回歸以來興建了兩萬多個單位，供應和需求出現嚴重問題。人口增加，但住宅數量不足，「樓價唔貴先出奇」！他指出：房地產市場牽動性強，影響各行業和經濟適度多元，政府應有長遠的房屋政策，這樣對社會民生、經濟適度多元都有好處。

唐繼宗認為，「樓價上升是好事」，現時澳門好多市民的資產都投放在樓市，「邊個係希望樓價下跌呢？」他說，不能簡單地看到樓價指數上升就認為樓市不健康，「樓價合唔合理，就唔係坐喺到講合唔合理，而係要綜合判斷。」他認為，政府應該針對目標市場出招，例如推出幫助首次置業的措施較為合適。

林宇滔亦認同，加徵印花稅只能抑壓樓市交易量，未能有效調控樓價。又指現時本澳房屋的核心問題在於供不應求，故私樓價格長期高企。缺乏穩定的土地供應和公屋供應，任何「辣招」都治標不治本，而且副作用會愈來愈大，政府應着手制訂涵蓋公私營房屋的整體房屋政策。

他又反駁說，樓價健康發展不是基於樓價不斷上升而投機者獲利，而是應該穩定合理地上升。然而，先不說回歸以來澳門樓價暴升的程度，僅是2011年至今，整體樓價上升1.58倍，澳門的樓價明顯不合理。而且樓價太高，居民即使想換樓亦不容易。私樓價格脫離居民的負擔能力，公屋應該「補位」，但政府的公屋需求報告表明，到2021年都不會有任何新的經屋供應，顯然政府沒有將住屋問題放在首位。

梁桂萍批評政府未有落實推動「澳人澳地」政策，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者、商家沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助，財富只掌握在少數人身上。她說，現時年輕人沒有父母幫助的話，根本無可能買樓，而政府早前公布1月份上半月的數據顯示，買樓的人當中超過一半是手上持有至少1個住宅單位。

辣招奏效否？見仁見智市場供求失衡才是禍因 2018年2月5日｜正報

辣招奏效否？見仁見智市場供求失衡才是禍因   

【本報訊】政府以緊急程序向立法會提交《修改〈市區房屋稅規章〉》法案以及《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案，安排於二月六日、七日一連兩日於立法會全體大會討論，對購買第二間居住用途物業持有人徵收百分之五稅項，第三間居住用途物業徵收百分之十稅項。政府由透露出招至正式提交法案長達兩個月，加上去年底起陸逐有數個大型新盤推出，加稅在即，成交量有增無減，單是一月上半月，繳交物業轉移印花稅有四百三十多宗，直迫去年十二月全月的五百九十多宗。政府今次出招加辣能否奏效?

傳新澳門協會理事長林宇滔批評，政府欠缺整體房屋規劃，未來數年經屋零供應，加上每年公私營房屋近年每年僅供應三千多間單位下，市場供求失衡造成樓價居高不下。另有市民認為，政策治標不治本，令居民難以換樓改善居住環境。林宇滔及市民促請政府，增加市場供應，解決樓市核心問題。政治經濟研究協會理事長唐繼宗亦認為，政府應做好中長遠房屋規劃。

有人趕搭尾班車‧新樓銷情報捷

《修改〈市區房屋稅規章〉》法案以及《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案，安排於二月六日、七日一連兩日於立法會全體大會討論。近日，數個大型樓宇項目加推單位，在加稅在即、發展商和地產中介推波助瀾下，市民趕撘尾班車，近日不少新盤銷情報捷。單是一月上半月，繳交物業轉移印花稅有四百三十多宗，直迫去年十二月全月的五百九十多宗。時事節目澳門論壇昨就政府出招對樓市能否起降溫作用，邀請房地產聯合商會會長吳在權、政治經濟研究協會理事長唐繼宗、傳新澳門協會理事長林宇滔、街總房屋關注小組召集人梁桂萍表達意見。

市民首置恐揀錯樓日後較難樓換樓

論壇上，有市民認為，政府出招是治標不治本，只會加大換樓壓力，或令首次置業的人士更難，因為一旦首置揀錯盤，日後就難以透過換樓改善居住環境。亦有市民認為，政府出招“有好過無”，但相信只會令二手樓格價略為降溫，認為新盤的發展商可以透過向買家提供相應稅項金額的回扣，吸引買家/市民投資，最終由下一手買家承擔升幅。綜合而言，市民認為，政府都應增加供應，透過供求平衡令樓市降溫，而不是單純透過一次的辣招可見效。

林宇滔指，過去的出招一定程度見效，例如二零一一年向非本地居民出招後，非本地居民在澳置業宗數由該年二千宗下降至二零一六年的一百零三宗。但樓價，近幾年升了接近一點六倍，他認為，這是由於缺乏穩定的土地供應和公屋供應，每年公私營房屋供應供得三千多間，加上未來數年經屋零供應，人口不斷增長，供求失衡而造成樓價高企。他促請，政府著手制定涵蓋公私營房屋的整體房屋政策，設定公私營房屋每年供應量及比例，將收回的閑置土地規劃作公屋等，透過增加供應而令價格回落。唐繼宗同樣指，供應量決定價格，建議政府做好中長遠房屋規劃，處理好土地供應和房屋供應。

吳在權指，發展商不一定為商不良，同樣希望樓市健康發展。他指，現時置業者中，九成都是本地居民。樓價高企的原因，他認為，核心問題是基於供應少而造成，例如三百尺的二手樓樓價高達二百多至三百萬元，公私營房屋供應追不上人口增長。對於今次政府出招，他認為，只會減慢房屋的流動，建議推出措施協助增加供應量。

林宇滔倡制訂整體房屋發展規劃 2018年2月5日｜大眾報

林宇滔倡制訂整體房屋發展規劃   

【特訊】傳新澳門協會理事長林宇滔昨日出席活動後，接受傳媒訪問時對有關本澳房屋的長遠規劃發表意見；他認為現階段政府僅有公屋方案，但沒有對房屋的整體規劃，在公屋供應不足而未有政策抑制私樓價格持續攀升的情況下，不可能根治樓市問題。他又認為所謂的樓市辣招對外地買家或第二次及以上置業的買家有效，買不起私樓的市民面對公屋數量不足仍然上樓無望，因此呼籲政府首先從整體規劃著手控制樓價畸形發展。

林宇滔指出，到現時為止政府並未有整體的房屋政策，包括沒有土地規劃、房屋興建數量等整體規劃，以及沒有針對規劃的短中長期落實計劃。他以香港政府為例，由前特首梁振英上台開始香港政府便制定了未來10年46萬個單位的建屋計劃，並以6成公屋、4成私樓為目標逐年興建樓宇單位；香港政府每年都會針對該10年目標進行檢討，雖然未必每年都能達標，但大致上不會偏離46萬個單位的數字太遠。林宇滔表示，香港至少有明確的房屋供應目標，只有由官方出台相關計劃，政府方會堅定執行和落實計劃，每年都“交功課”，包括交代土地儲備供應、房屋的落實興建、公屋和私樓規劃等重要環節的年度計劃及落實情況。

另一方面，林宇滔又質疑現時全澳單位供應量未必能滿足市場需求。據了解，現時已批則興建的私人住宅單位大約只有1萬個，未批則但已準備設計的單位亦只是約2萬個；受限於新土地法等限制，目前可見的單位只能以1萬個計算，另外的2萬個新設計的單位能否成功入則仍是未知之數，當中是否存在變數亦難以預計。除批則問題外，林宇滔對土地供應同樣沒有具體數字表示擔憂；現時社會對當局何時收回57幅總面積達47萬平方米的土地尤為關注，若無法收回，市場則會擔憂有否其他土地可供拍賣，以備未來私人樓宇的中長期供應。而在公屋供應上，政府則已明確在2021年之前都沒有經屋供應；換言之，現時興建中的經屋單位都是已接受申請、相當於已被人認購的經屋樓花，對於買不起私樓的市民來說便難以給予他們上樓的信心。

林宇滔認為，政府必須要盡快給予整體的房屋規劃；可能不同界別的人會對房屋市場持有不同的意見，但地產業界並不反對政府出台房屋市場整體規劃，有關共識是現時社會最大的公約數。林宇滔又引用政府從2011年開始提供的樓市指數作參考，稱現時樓價已達至7年來新高，7年升幅達1.6倍；該項已考慮通脹、各方面購買力等因素的指數真實反映出樓價的升幅，而政府則用數字告知市民，本澳的樓價已進入一個不合理的水平。即便是當局推出辣招去應對，針對的卻是外地買家或第二次及以上置業的市民，樓價始終未見下跌，足以證明住宅單位供應量方才是問題的關鍵核心因素。林宇滔因此呼籲立法會能有所作為，積極推動政府推出包含公共房屋和私人樓宇市場兩方面的綜合政策。

欠整體房屋規劃出辣招徒勞 私樓公屋要有穩定供應 否則市場恐慌樓價乾升 2018年1月22日｜市民日報

欠整體房屋規劃出辣招徒勞 私樓公屋要有穩定供應 否則市場恐慌樓價乾升   

【本報訊】行政長官崔世安去年底放話指澳門樓價仍高企，預告政府即將再出招調控樓市，但事隔近月仍未見政府有任何動作。傳新澳門協會理事長林宇滔認為，倘若沒有一個整體的房屋政策，以及穩定的房屋供應，無論政府推任何措施，都只會事倍功半，甚至乎副作用會更嚴重，例如加劇恐慌性需求，樓價繼續「乾升」，市民更難買樓等。

樓市「辣招」只是一種逼於無奈的做法，治標不治本，但有好過無。他又以病人來比喻澳門的樓市：「如果一個人真的已病入膏肓，再食藥可能有好多副作用，但藥仍要食，治本是要調理好身體」，即無論私人樓宇和公屋方面，都要有穩定的房屋單位供應。

林宇滔指出：過去18年來，澳門年均人口增長1.5萬人，按3人一個單位計算，合理的房屋增長數目就是每年公私樓供應要有合共5000個單位，但現時政府房屋政策嘆慢板，失信於民，未來5年又明言沒有任何經屋單位供應，私人樓宇更加毫無政策可言，因而引發市場恐慌，供應出現問題，隨後就會衍生出一系列問題，包括市民出現恐慌性買樓，以及樓價出現乾升等。

澳須有整體房策 訂短中長期供應他續說，香港有明確的房屋政策，香港政府已訂定未來10年總房屋供應46萬個單位，公私營房屋比例仍為6比4，即28萬公屋單位，18萬私人樓宇單位，有了供應目標，發展商投地時出價就會較理性，因為他們已知道政府的供應目標，未來一定會有土地配套，所以香港樓市情況比澳門好很多，為此，澳門必須有整體的房屋政策，制訂短中長期的供應規劃，市民才不會對樓市有慌恐性需求。

林宇滔說，澳門特區政府官員經常以沒有土地為由作為推卸責任藉口，鄰埠香港也沒有土地，但當地政府亦努力尋找土地興建住宅單位；惟澳門政府卻從來不重視房屋問題，沒有整體房屋政策，又沒有足夠的公屋單位供應作為樓市調節槓桿，私樓又沒有土地可令市場具備信心，他認為，只有公屋、私樓得以平衡和有穩定供應，樓市才會健康發展。而考慮到澳門每年人口增長，他表示，每年提供3000公屋單位、4000私人樓宇單位，相信足以應付需要。

稱八成民意支持 當局擬修法 經屋禁入私人市場 2018年1月10日｜力報

稱八成民意支持 當局擬修法 經屋禁入私人市場   

房屋局現正起草修改《經屋法》，受到社會各界關注，局長山禮度昨日出席公開活動後受訪，指當局正研究修改《經屋法》條文，讓經屋僅在符合經屋申請條件者之間流動。他強調，在2014年的諮詢報告中，有八成受訪者支持這項做法。對於有意見指《公屋需求研究報告》低估需求量、脫離社會現實，山禮度指現時正跟進及研究整體公屋需求，研究修改《經屋法》，但無礙公屋興建計劃。

房屋局局長山禮度昨日受訪時表示，2014年的諮詢報告中，有超過八成受訪者表示不希望經屋流入私人市場，政府會研究及參考相關意見。他稱目前正研究修改《經屋法》，讓經屋只在符合申請條件者之間流動，禁止流入私人市場。草案文本將先經過政府討論，再提上立法會修改。他坦言，草案目前仍在討論當中，提交立法會前不方便透露草案內容。

正跟進及研究公屋需求政府去年委託研究機構研究並發表《公屋需求研究報告》，房屋局前日邀請立法會議員聽取報告內容。有議員認為報告引用的數據過時及單一，如沒有考慮澳門未來十年經濟、居民收入變化等，令研究結果嚴重低估公屋需求量，脫離社會現實。

山禮度指出，政府仍要分析報告內容，稱《報告》只使用2016年及2011年的數據，未來會再跟進，仍有很多完善工作。由於數據、經濟環境及社會情況等不斷變化，所以研究是以滾動式進行，並非報告完成後就永不改變。

他強調，負責《公屋需求研究報告》的顧問公司聽取議員意見後，會再向房屋局反映報告當中存在的問題，並作後續跟進。

公屋一定會起他坦言，雖然團隊仍在研究報告內容，但「起就一定會起（公屋）」，包括新城A區有28,000公屋單位，首7,000個本月內交上城規會，通過就會動工；而偉龍馬路亦有數千單位，希望完成環評報告後可起樓；發電廠則預料今年內動工，市民不用擔心。

經屋轉售從未發生林宇滔：修法是「偽命題」房屋局正研究修改《經屋法》草案，加入條文禁止經屋流入私人市場，但有意見認為目前看不到修法的需要，因為在現行法例下，當局已有辦法阻止經屋流入私人市場。

在上月立法會會議上，議員柳智毅即指出，未來修改《經屋法》，應明確經屋不能由「姓公變姓私」，不應讓經屋流入私人市場。傳新澳門協會理事長林宇滔昨日接受本報訪問時指出， 2011 年所修訂的《經屋法》已清楚列明，經屋單位經過16年不可轉讓期後，房屋局有購入單位的優先權；換言之，在現行法例下，當局已有辦法阻止經房流入私人市場。而本澳現時未有一座經屋入伙超過16年，目前為止未有任何經屋可以轉售，當局也未曾行使購入優先權，代表當年的法例還未被執行，未見成效，現在又要修法，他質疑修法的原意，又認為當局做法存在「偽命題」。

林宇滔質疑，當局是因房屋政策計劃備受批評，所以突然提起修改《經屋法》，有轉移視線之嫌。他稱，現行法例下，市民即使有意轉售經屋單位，也需要繳付相關差價，當中的利潤本身就不多，而且房屋局有收購單位的主動權，根本不存在「經屋流入私人市場」的可能性，突然提起修法更會掀起不必要的社會矛盾，讓人覺得經屋戶都可獲利。再者，他指出，未來五年也未有經屋計劃開賣，認為當局應優先解決興建經屋的問題，滿足市民需求。

林宇滔冀持續供應經屋調控樓市 2014-07-20 P01 | 市民日報

林宇滔冀持續供應經屋調控樓市   

市民日報       2014-07-20

P01 | 要聞  

【本報訊】政府昨起就檢討《經屋法》開展為期2個月的諮詢，並對《經屋法》提出5點局部修改建議。聚賢同心協會副理事長林宇滔表示認同該5點修改建議，尤其短期內經屋未有穩定供應時，應向不同組別分配相應比例的經屋，具體比例應根據對上兩次申請所得的數字科學分配。長遠整體修訂《經屋法》時，林宇滔提倡應回歸舊有《經屋法》的理念，藉持續經屋供應，調控整體樓市重回正軌。

政府對《經屋法》5點局部修改建議分別是先抽籤後審查、保留申請人已遞交的申請資料、訂定不同組別的分配比例、增加申請資格的例外許可、規定申請者居澳不少於183日。

促政府快落實5點建議

林宇滔對此表示：認同政府提出的5點局部修改建議，尤其房屋局已明言需要兩年時間，才能完成手頭上4萬多份經屋申請表的審查，現在供申請的1900個經屋單位已到位，為了審批而讓居民去等兩年，除了浪費了政府的行政資源和居民的時間，故認為該5項建議政府應盡快落實。

就是次《經屋法》局部修訂的重點之一為訂定不同組別的分配比例，政府的原意是免卻非核心家團和個人申請的組別淪為陪跑。林宇滔明言一開始便認為分組排序抽籤的方法是不公平，因看不到排1.1的組別（以65歲以上長者為業主的核心家團）有最迫切的住屋需求，故他建議各個組別分配經屋單位的比例不應有太大的差距，平均分配予各個組別，尤其根據對上兩次申請所得的實際數字，科學分配具體的比例。

另外，政府同期亦會就整體《經屋法》的檢討作諮詢，林宇滔認為過去的《經屋法》設詳細的計分制度，不能說是完全能夠反映家團的客觀情況，但起碼能從家團的人數、收入、居住環境等，按分數去體現其實際住屋情況和迫切性，且計分排序方式必然複雜和嚴謹。惟現行《經屋法》按不同組別排序抽籤，凡有長者的家團將放在優先的隊伍中，此舉只能體現政府某種政策上的傾斜，居民的收入和實質住屋需求，卻不能反映在分組排序的優先次序上。

舊《經屋法》理念完善

林宇滔直言過去《經屋法》的理念是相當先進和完善，只是澳門回歸後長時間停建公屋，在經濟發展下沒有經屋作為槓桿去調控私人樓市，令社屋積壓巨大的住屋需求，在供應嚴重不足下只能以現在的《經屋法》去抽籤「鋪鋪清」，「拖得就拖」。

就整體修訂《經屋法》，林宇滔促請應回歸舊有《經屋法》的理念，以經屋作為回應社會住屋需求的重要政策，應將公屋政策的核心理念改為「經屋為主，社屋為輔」外，經屋亦應是作為調控整個房屋市場的槓桿，透過定期供應適當的經屋單位，只要能解決居民的住屋問題，私人市場的炒風亦不會如此瘋狂。

但林宇滔又指出，上述建議的關鍵是政府要有持續的經屋供應，否則以現在的巨大需求，過去的排隊機制又未能回應現在的實際需要，故於短期經屋未有穩定供應時，仍可沿用分別排序，向不同組別分配相應比例的經屋。