「牛皮廠」批給疑點甚多 廉署應作合法性審查 2018年4月6日｜訊報專欄

「牛皮廠」批給疑點甚多 廉署應作合法性審查   

上月底，特區政府刊登第6/2018號運輸工務司長批示，被終審法院證實涉及歐案獲不法放高、「爛尾」多年的漁翁街十五及十七號「牛皮廠」地段（下簡稱「牛皮廠」），正式獲修改土地批給合同，興建一幢19層高（由6層高裙樓及兩幢13層高塔樓組成）作商住用途及有停車場之樓宇。

翻查歷史資料，「牛皮廠」早在1993年已獲批改建為商住樓宇，並在1996年獲修改為興建一幢 18 層高的住宅、商業及停車場用途的樓宇。但因當時地產巿道低迷，發展商未有按利用期發展，政府最後甚至被抵押銀行將土地以1,657萬轉手至目前的發展商，但新發展商未有按原計劃發展。

項目涉歐案賄款二百萬

根據終審法院第53/2008號合議庭裁判，已證實前運輸工務司司長受賄200萬港元，作不法透過第13/2006號運輸工務司司長批示將「牛皮廠」放高至32層（6層裙樓及兩座26層高塔樓），並將建築面積更大幅放寬至近6萬平方米。及後，政府透過第9/2010號運輸工務司司長批示，宣告上述放寬批示無效，但卻以「鑒於《行政程序法典》第一百二十三條第三款的規定，以及該法典第八條所述的善意原則，承批人可暫時保留在上述土地已建成的建築結構。」被確認涉及歐案的「牛皮廠」項目獲得重新啟動，當然受到社會關注，當中有三大關注要點，值得公眾及相關部門高度關注：一是溢價金問題，根據最新批示，「牛皮廠」項目並無提及溢價金問題，只要求承建商建設兩天橋及步行系統，在傳媒追問下，當局才回覆「牛皮廠」項目按九三年批示支付一千四百多萬元的溢價金，其後分別於九六年及今年修改合同，項目總建築面積「一減再減」，故按照法律毋須額外收取溢價金。

溢價金仍用回歸前標準

筆者認為，政府於一九九三年曾收取「牛皮廠」項目逾千四萬元的溢價金，但由九三至今年的廿五年期間，土地溢價金計算方式已幾度調整，當中每平方米的建築成本、價值及項目利潤都翻了約十倍，無論按公式計算的溢價金價值，還是項目的實際價值，與廿五年前已有天淵之別。再加上，廿多年來，項目都是因承批人無能力及項目涉貪等不可歸責特區政府的原因被拖延發展廿多年，若今年政府仍簡單以項目因總建築面積減少而豁免收溢價金，即使合法，都絕對不合情理。

特別要指出，06年被證實涉貪的批示原將項目約4.2萬平方米的總建築面積大幅放寬至5.9萬平方米，當時批示明確指出承建商「無須因建築面積的增加而繳付溢價金，因其價值低於由承批公司獨力承擔的特別負擔的成本」，而按照新批示，總建築面積被減至3.8萬平方米，但興建天橋及步行系統等特別負擔卻一樣維持，筆者實在要質疑，上述批示明確被法院因涉貪裁定無效，為何在項目建築面積大減下，當局不依法按最新的溢價金指引重新計算溢價金，而沿用一個已被宣告失效的不法批示之同樣特別負擔？這是當局必須正面回應的。

長期租借地違利用期可收回

二是「牛皮廠」項目在重新利用期間，多次超出政府規定的利用期仍未發展，重新利用逾廿五年仍未完成，且被法院證實涉及不法行為，為何政府不收回土地。工務局指，地段是以長期租借的方式批給，沒有批給的年限。

筆者必須指出，法院判決只是確定2006年的批示涉貪。「承批人可暫時保留在上述土地已建成的建築結構。」僅是政府根據法院判決裁決作出的行政決定，並非法院判決，當中確有斟酌地方。如已完成發展的長期租借地，雖沒有批給期限，但長期租借地若處重新利用狀態，且未按利用期完成發展，《土地法》有條文可解除合同或宣告土地失效。對於該幅土地，政府是否完全無法收回，筆者實在極度懷疑！

三是「牛皮廠」自歐案後一直停工，但又「醒目」地在2013年11月26日順利獲發新的街道準線圖，並在不到兩個月的時間內，即2014年1月15日向土地工務運輸局遞交了相關修改建築計劃，又快速地在五個月內迅速獲批，成功規避2014年3月生效的《城規法》，跳過城規會審批階段。

新批給順利避開所有公示

按照公開資料，「牛皮廠」 從獲街線圖到遞交修改圖則，再到獲有條件核准，確實剛剛好避開了《城規法》生效的所有公示程序，且進度異常順利，但實際公佈批示卻在四年多後，若項目沒有問題為何一直不公佈？若有問題為何不要求重新入則及向城規會申請規劃條件圖？筆者實在難以想出合理的答案，也實在難免公眾認為有規避《城規法》、繞過城規會公開審批之嫌。筆者在此促請政府必須交待，尚有多少仍以街道準線圖作入則且仍處於審批階段的個案（疊石塘山項目就是其一）？以及個案一直拖延未獲批卻又不明確拒絕的原因。

筆者認為，作為被法院涉及確認涉歐案的 「牛皮廠」項目，公眾肯定會高度關注，政府在相關行政程序處理時本應更主動公開透明，但該項目的審批，卻碰巧順利地繞過《城規法》等相關的公示程序，且在溢價金計算，以及土地在重新利用期間拖延多年，政府為何不啟動收回程序等，政府未能有說服公眾的有效回應。為了確保特區的土地利益，以及重拾公眾對土地管理的信心，項目應由廉政公署依法作合法性審查，以釋除利益輸送的疑慮。

□ 傳新澳門協會理事長林宇滔

廿五年溢價金數度調整豁免唔啱數 林宇滔倡廉署介入審查 2018年4月2日｜澳門日報

廿五年溢價金數度調整豁免唔啱數 林宇滔倡廉署介入審查   

【本報消息】涉及貪汙案的漁翁街“牛皮廠”項目，今年獲政府批准修改合同繼續發展，但獲豁免收取溢價金、遲遲未完成發展等問題，引發社會議論紛紛。傳新澳門協會理事長林宇滔有感該批給項目疑點多，存在合法不合理，建議由第三方獨立機構，如廉署介入作合法性審查，釋除公眾疑慮。

即使合法不合情理

政府於一九九三年曾收取“牛皮廠”項目逾千四萬元的溢價金，其後由於總建築面積有所減少，而一再豁免重新計算溢價金。林宇滔表示，由九三至今年的廿五年期間，土地溢價金計算方式已幾度調整，當中每平方米的建築成本、價值及項目利潤都翻了約十倍，現時的溢價金與廿幾年前已有天淵之別。

對於“牛皮廠”項目因總建築面積減少而豁免收溢價金，林宇滔認為，即使合法，都絕對不合情理。“事隔廿多年，項目溢價金已相差十倍，仍然計當年溢價金？係咪項目總建築面積無增加，就毋須再計算溢價金？”他質疑現時的法律是否存在漏洞，政府有無辦法保障溢價金的合理收取，及維護公共利益。

高度質疑無法收地

政府指“牛皮廠”項目屬長期租借地，沒有批給年期，但隻字無提“利用期”問題。林宇滔表示，已完成發展的長期租借地，確可自動續期。但對於重新利用的土地，即使屬長期租借，倘超過利用期仍未完成發展，“土地法”已賦予政府權力，去解除合同或宣告土地失效。對於該幅土地，政府是否完全無法收回，他抱持著高度質疑。

疑繞過城規會審批

另外，坊間也質疑“牛皮廠”地段街道準線圖的有效期為一年，為何項目仍可以四年多前的街道準線圖獲批核建築圖則？

林宇滔指出，雖然承批人在一年有效期內，向政府提交建築圖則，該街線圖仍然視為有效。但該個案拖了這麼久，圖則若無問題為何一直不獲批？若有問題為何不要求重新入則及向城規會申請規劃條件圖？認為情況不正常，亦有規避“城規法”、繞過城規會公開審批之嫌。他促政府交代，尚有多少仍以街道準線圖作入則且仍處於審批的個案？

林宇滔認為，涉及貪汙案的“牛皮廠”項目，公眾高度關注，政府在行政程序處理應更主動公開透明。而且該項目涉及多項爭議，亦存在明顯不合理之處，建議應由第三方機構，如廉署作出合法性審查，以釋除利益輸送的疑慮。

地產界居民關注基數計算方式 工務局：調溢價金檢討中 2018年3月10日｜澳門日報

地產界居民關注基數計算方式 工務局：調溢價金檢討中   

【本報消息】原訂於去年底進行檢討的溢價金工作，遲遲未見最新消息。工務局回覆本報查詢時表示，已開展檢討工作，如有調整將透過政府公報或官網對外發佈。傳新澳門協會理事長林宇滔敦促政府，不論溢價金調整與否，均應公佈詳細的理據，而非簡單帶過。

澳門土地資源稀缺，透過不斷檢討和調整批地溢價金，可讓溢價金金額更貼近市場，亦更反映土地價值。故溢價金基數及計算方式常受到地產業界及居民高度關注。

新《土地法》第五十七條規定，“計算溢價金金額基數必須至少每兩年檢討一次”；而且“在訂定溢價金金額時，尤須考慮土地的位置、批給用途、溢價、所承擔或將承擔的成本、綜合消費物價指數及以往公開招標的判給價”。

回歸後至今，溢價金共經過四次修訂，最後一次大調整是二○一三年，在住宅、商業及工業用地的溢價金方面調升了七成至超過十成。二○一五年時，工務局經過分析、研究及綜合房地產市場的情況，決定維持計算溢價金的基數不變。事隔兩年，按照兩年一檢的法律要求，溢價金檢討工作最遲於去年年底進行，但並未見任何消息公佈。

工務局回覆本報查詢時表示，早前已開展溢價金的檢討工作，目前仍在進行中，如有調整便會透過《特區公報》公佈，亦會在該局網站中的“土地資訊網”上發佈相關資料。至於溢價金檢討方向及公佈時間表，局方卻未有回應。

林宇滔表示，溢價金由去年底檢討至今，已經逾三個月仍未有結果，質疑政府未有如期檢討，希望政府日後按照法律規定執行。以及加強資訊透明度，不論調不調整溢價金，均應公佈研究報告及詳細的理據。

溢價金意見兩極

現時溢價金究竟是平定貴，應如何調整？林宇滔表示，社會對此向來有兩極意見，普羅大眾認為偏低，如按照《批地溢價金的訂定方法》規定，A級（最低層）住宅樓宇每平方米的價值約三萬○三百元至三萬二千三百元，J級（最高層）住宅樓宇每平方米的價值約七萬五千五百元至九萬五千三百元，可見法規建築價值與市場樓價嚴重脫節（今年一月平均樓價約每平方米十二萬元），認為應調高溢價金。

另一方面，地產商卻一直批評法規的建築成本過低，按法規規定，A級（最低層）住宅樓宇每平方米的建築成本為七千八百元至九千一百元，J級（最高層）住宅樓宇每平方米的建築成本約一萬○七百元至一萬四千七百元，業界認為由此得出的建築價值及利潤出現不合理。林宇滔稱，發展商主要關注計算方式有問題，他認同應有條合理的計算方式，更能反映到建築價值及實際利潤，以便政府收取合理的溢價金。

林宇滔：減灰色地帶 避免發展商反指政府批則慢 溢價金計算透明利社會監督 市民日報 2015-10-18 P01 | 要聞 | 頭條

林宇滔：減灰色地帶 避免發展商反指政府批則慢
溢價金計算透明利社會監督   

市民日報       2015-10-18   P01 | 要聞 | 頭條



     【本報訊】近期先後有多個土地發展個案備受社會關注，包括「海一居」土地批租期即將屆滿，發展商反指政府批則慢，以及漁翁街工廈以較低的溢價金轉成商住用途。聚賢同心協會副理事長林宇滔促請工務局，應更公開各項土地資訊，包括每個項目所參照的溢價金計算系數、溢價金以那條街道去計算，以及公布項目入則的日期，以接受社會的監督，減少灰色地帶之餘，亦避免發展商反指政府批則慢。
     林宇滔表示：政府於2011年推出工廈活化計劃，惟其性質只鼓勵將工廈拆重建成住宅，故該計劃的名稱與實質內容不相配，但《土地法》中有條文容許工廈土地重新利用，即使沒有工廈活化計劃，工廈亦可申請更改土地用途。

工廈轉住宅方向合理

     他直言隨着社會的變遷，合理將工業大廈換轉成住宅，增加居民的居住空間，同時將鄰近民居的工廈轉成住宅，亦可減少對居民的滋擾，故他個人認同工廈活化計劃的方向；但另一方面，政府推出工廈活化計劃後，即時令工廈租金飆升，故有關政策的效果可謂好壞參半。雖然工廈活動計劃的期限已經屆滿，但對於已經空置和鄰近民居的工廈，的確應該改建成住宅，長遠在規劃上，本澳亦應劃出一個集中的區域作為工業區。
      林宇滔又提到，是次工廈活化另一爭議較大的地方，是兩個同樣由工廈土地轉成商住用途的個案，出現溢價金相差逾倍的情況。工務局解釋因兩個項目建築計劃獲核准日期不同，漁翁街的項目採用2011年的溢價金計算，氹仔永誠街的項目則以2013年的溢價金計算。

溢價金計算日期應明確

     他指過去社會一直質疑溢價金的計算沒有規範，其實溢價金的計算有一套公式，是建築的價值、預計的售價，減去成本再及特別負擔，再乘利潤百分比的系數，問題是有關計算系數每隔一段時間會作出調整，例如政府先後於2007年、2011年10月底、2013年12月中旬修改溢價金的計算系數，即使同一時間申請的項目，採用新、舊的計算系數得出的溢價金，亦可相差數倍。故他促請政府應訂出具體每兩年更新一次溢價金的日期，亦免卻社會質疑政府特別遷就某個項目申請後，才調整溢價金。
     另一方面，溢價金的計算亦牽涉所在地，但不少土地同時位處兩至三條街道，每條街道有不同等級的價值，故當中可能存在灰色地帶，政府亦應公開標明不同土地的溢價金以那條街道去計算，減少社會的質疑。
     此外，林宇滔指項目的入則時間，亦衍生「海一居」問題和閒置土地等問題，發展商總是指政府批則慢拖慢工程進度，基於每個土地都有嚴格的發展限期，希望政府亦一併公開項目入則和批則的時間，一方面接受社會的監督，亦避免發展商反指政府批則慢，減少爭拗。