工廈混業經營形成安全隱患 市民日報 2017-06-25 P03 | 澳聞

工廈混業經營形成安全隱患

市民日報      2017-06-25  P03 | 澳聞

      【本報訊】近日有10間設於工業大廈的兒童遊樂場被民署勒令關閉，令工廈活化成效不彰的問題再受社會關注。都市更新委員會委員林宇滔表示，近年已有大量不同種類的非工業商業場所進駐工廈，政府各部門只是隻開隻眼閉，但倘若同層仍有高風險工業運作，難免存在安全隱患，政府必須要正視和面對。他建議透過短期准照，倘工廈的所有業主承諾未來一段時間不從事高風險的工業活動，政府便可以放寬工廈從事其他非工業的商業用途，令工廈的非工業用途規範化合法化，令工廈得到合法化的善用。

      林宇滔轟活化計劃失敗

     研究工廈再利用的都更會第二專責小組成員林宇滔表示：工廈活化計劃於2011年推出，約兩年後計劃被暫停，期間僅有兩幢工廈重建及更改用途成為住宅，他質疑當年的工廈活化計劃根本「改錯名」，該計劃只是鼓勵工廈重建成細面積單位的住宅，便可節省一定的行政程序，雖然更改土地用途成住宅都是方向之一，但與活化根本沒有很大關係。
     林宇滔續說，現在必須要面對的是，本澳的工業已經息微，但澳門的工廈空置率不高，且已有大量不同種類的非工業用途進駐工廈，例如教學、培訓、健身，甚至最近被民署要求停業的遊樂設施等，雖然基本都是違法，但情況已經非常普遍，政府各部門其實亦清楚知道有關情況，甚至有政府指定的國家職業認證的場所亦設於工廈內，政府各部門只是掩耳盜鈴隻開隻眼閉。
     澳門寸金尺土，工廈的租金相對便宜，尤其需要空間較大的場所，都陸續選擇遷入工廈，亦是大勢所趨。林宇滔認為，關鍵是能否確保工廈同幢或同層沒有從事高風險的工作。如果整幢工廈都沒有從事高風險的工業運作，大廈本身的防火條件確實比住宅和商廈高，確實商業和工業用途可以兼容；但倘若工廈內，商業用途的同幢甚至同層仍有高風險工業運作，諸如容許有火警、處理化學品等，難免存在安全隱患，政府必須要正視和面對。

     建議以短期准照放寬用途

    林宇滔指出，如果整幢工廈一次性永久更改用途，未必所有業主都同意，他個人認為，政府可透過短期准照，工廈的所有業主以協議書的形式，承諾未來一段時間，例如最少3年，不從事高風險的工業活動。在排除安全隱患後，政府便可以放寬有關工廈從事其他非工業的商業用途，其後可再按不同用途的商業場所要求增加相應的防火設施，令工廈得到合法化的善用，才是工廈活化的真正出路。但有關操作比較複雜，特別是政府部門大家都不願帶頭承擔的時候，需要有部門站出來牽頭推行有關工作，令工廈的非工業用途規範化合法化。
林宇滔說都更會內部已經討論有關建議，希望能盡快落實推行，令現在已經衍生的問題逐步規範，及令工廈的使用更加優化，長遠可通過政策推動，將高風險的工業活動，陸續集中遷移到離民居較遠的工廈，離居民較近的工廈，則盡量作為非工業用途。

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林宇滔：減灰色地帶 避免發展商反指政府批則慢 溢價金計算透明利社會監督 市民日報 2015-10-18 P01 | 要聞 | 頭條

林宇滔：減灰色地帶 避免發展商反指政府批則慢
溢價金計算透明利社會監督   

市民日報       2015-10-18   P01 | 要聞 | 頭條



     【本報訊】近期先後有多個土地發展個案備受社會關注，包括「海一居」土地批租期即將屆滿，發展商反指政府批則慢，以及漁翁街工廈以較低的溢價金轉成商住用途。聚賢同心協會副理事長林宇滔促請工務局，應更公開各項土地資訊，包括每個項目所參照的溢價金計算系數、溢價金以那條街道去計算，以及公布項目入則的日期，以接受社會的監督，減少灰色地帶之餘，亦避免發展商反指政府批則慢。
     林宇滔表示：政府於2011年推出工廈活化計劃，惟其性質只鼓勵將工廈拆重建成住宅，故該計劃的名稱與實質內容不相配，但《土地法》中有條文容許工廈土地重新利用，即使沒有工廈活化計劃，工廈亦可申請更改土地用途。

工廈轉住宅方向合理

     他直言隨着社會的變遷，合理將工業大廈換轉成住宅，增加居民的居住空間，同時將鄰近民居的工廈轉成住宅，亦可減少對居民的滋擾，故他個人認同工廈活化計劃的方向；但另一方面，政府推出工廈活化計劃後，即時令工廈租金飆升，故有關政策的效果可謂好壞參半。雖然工廈活動計劃的期限已經屆滿，但對於已經空置和鄰近民居的工廈，的確應該改建成住宅，長遠在規劃上，本澳亦應劃出一個集中的區域作為工業區。
      林宇滔又提到，是次工廈活化另一爭議較大的地方，是兩個同樣由工廈土地轉成商住用途的個案，出現溢價金相差逾倍的情況。工務局解釋因兩個項目建築計劃獲核准日期不同，漁翁街的項目採用2011年的溢價金計算，氹仔永誠街的項目則以2013年的溢價金計算。

溢價金計算日期應明確

     他指過去社會一直質疑溢價金的計算沒有規範，其實溢價金的計算有一套公式，是建築的價值、預計的售價，減去成本再及特別負擔，再乘利潤百分比的系數，問題是有關計算系數每隔一段時間會作出調整，例如政府先後於2007年、2011年10月底、2013年12月中旬修改溢價金的計算系數，即使同一時間申請的項目，採用新、舊的計算系數得出的溢價金，亦可相差數倍。故他促請政府應訂出具體每兩年更新一次溢價金的日期，亦免卻社會質疑政府特別遷就某個項目申請後，才調整溢價金。
     另一方面，溢價金的計算亦牽涉所在地，但不少土地同時位處兩至三條街道，每條街道有不同等級的價值，故當中可能存在灰色地帶，政府亦應公開標明不同土地的溢價金以那條街道去計算，減少社會的質疑。
     此外，林宇滔指項目的入則時間，亦衍生「海一居」問題和閒置土地等問題，發展商總是指政府批則慢拖慢工程進度，基於每個土地都有嚴格的發展限期，希望政府亦一併公開項目入則和批則的時間，一方面接受社會的監督，亦避免發展商反指政府批則慢，減少爭拗。