組合拳實有托巿之嫌 制訂整體房策方治本 2018年2月13日｜訊報專欄

組合拳實有托巿之嫌 制訂整體房策方治本   

政府的樓市調控新措施日前正式生效，在加徵第二、三套房5%及10%特別印花稅的同時，政府亦放寬青年首置按揭成數，330萬或以下住宅最高九成，330萬以上至800萬住宅最高八成，樓花在800萬以下劃一最高八成，被坊間批評「一邊樓控一邊托市」。

買家97%本地人55%非首置

客觀而言，政府今次加徵二、三套房特別印花稅是有針對性的，根據財攻局資料，去年本澳住宅成交為10,452個，當中97%的買家為本地居民，其中，僅有45%屬沒有物業的買家，其餘24%買家已擁有一個住宅單位，另外31%的買家更擁有一個以上的住宅單位，故今次「辣招」確有一定針對性，但即使「辣招」見效，僅可減少購買第二、三個單位的需求，然而在公私樓供應極不足下，交投減少對壓抑樓價的效用相信不大；況且，不知是有心或無意，政府放風個多月仍未出招，受政策影響的人士基本上都趕搭「尾班車」，令「辣招」效用大打折扣！

相對而言，政府同時放寬首置青年按揭成數的「甜招」，對樓價正面刺激的實惠卻大得多，政府現在雖然一再呼籲青年人置業要量力而為，但實際竟放寬青年首置按揭，且21至44歲均屬青年，政府「組合拳」的邏輯實有別於常人！為此，銀行界回應積極，即時推出供款年期最高可達45年的按揭，不單令樓價火上加油，亦會令供款能力不足的青年人帶來長期且極為沉重的財政負擔。

樓價早已脫離實際因素鄰埠香港政府同樣面對要放寬樓宇按揭比率的聲音，但財政司長長陳茂波一再強調無意減辣：「萬一讓能力比較邊緣的人士買樓，一旦市況調整，加上利息即將上揚，對他們會造成嚴重的打擊及影響。」兩地財政爺邏輯明顯截然不同！

回歸後，隨著本澳賭收不斷攀升，樓價乘勢而上十多倍，2013年就有學術研究指出，樓價急升已脫離居民可負擔水平，出現感性化、豪宅化及投資化現象。研究發現，樓價與人口、租金、通脹及外僱數量等實際因素無顯著關係；相反，博彩收入對樓價增長有支撑作用，且兩者存有同一升跌周期關係，反映樓巿存在一定的泡沫。

根據2016年底的數字，本澳的住戶數約十九萬戶（包括本地居住的外僱及外地學生），但住宅單位就超過廿二萬個，空置單位1.25萬個，空置率約5.6% ，數據反映本澳確實存在有屋無人住、有人無屋住的情況。況且，根據地產業的資訊，本澳住宅租金回報一向較低，一般僅有1至2%，從需求上本澳樓價根本不應高不可攀。

回歸後公私樓供應飄忽然而，礙於本澳一直缺乏整體房屋政策，公私樓供應飄忽亦是本澳樓巿泡沬的元兇之一。根據統計數字，上世紀八、九十年代，澳門年均供新供應住宅達七、八千個（包括公私樓）。回歸18年，澳門年均人口增長1.5萬人，按三人一個單位計算，合理的房屋增長數目就是每年公私樓供應要有合共五千個單位。不過，同期本澳新供應的住宅單位卻驟跌至二千個左右，若非早年社會高壓下交出萬九公屋，數字可能更只剩一半。

最近，政府的研究報告甚至明言：2021年沒有新經屋申請，私樓更毫無政策可言，儘管在建私樓單位約有一萬個（但當中已包括疊石塘被收回的項目），設計中單位約二萬個（沒有明確興建時間表），惟在沒有持續土地供應下，私樓未來幾年能否持續穩定供應成疑！在供應長期不足和飄忽下，自然造成恐慌性的需求。

樓價較賭收溢價逾倍根據統計局的住宅價格指數，去年第四季，澳門住宅樓價高達258，是指數推出以來的歷史新高，指數以2011年樓價作為基準，意味著目前樓價已較2011年升幅1.58倍。然而，經歷賭收在2015年大跌三分之一的深度調整，儘管近兩年賭收回升，但去年賭收僅2,657億，仍較2011年微跌21億，數字反映，即使按賭收計，樓價同樣存在很大的溢價和泡沫，且澳門樓巿目前的高位已缺乏任何實質數據支持，純粹靠公眾預期樓價持續上升支撐，當升值預期的心理因素逆轉，樓價下跌的速度可以遠超大家的想像。

不諱言，本澳目前樓巿泡沫已現多時，僅靠著樓巿持續上升的憧憬及恐慌性需求支撐，要讓本澳樓巿重回正軌，必須通過制訂整體房屋規劃，穩定公私樓的土地和單位供應，降低恐慌性需求，同時亦要配合遏止炒賣和增加空置成本等措施，讓房屋重回居住的用途。只有多管齊下的手段，才能逐步讓本澳樓巿回歸理性和健康發展的水平。

制訂整體房策有共識以同樣飽受住屋問題困擾的香港為例，港府近年一直執行和每年檢討「十年建屋計劃」，近年均為四十六萬個房屋為十年建屋目標，其中六成公屋、四成私樓，讓社會可見未來的房屋供應，同時亦可迫使政府每年都要「交功課」，交待當局土地儲備供應及房屋的落實興建，包括公屋及私樓的計劃。

筆者相信，澳門必須有一個包括公屋和私樓在內的整體房屋政策和規劃，在社會上其實沒有爭議；當然，在具體政策上，公私樓的比例、公屋以社屋為主或經屋為主，社會上則各有看法！但在求同存異爭取共識的方向下，包括立法會及全社會，目前的首要任務應是一同施壓，迫使政府著手制訂整體房屋政策，才是讓樓巿重回正軌的正確第一步。否則任由樓巿泡沫累積、恐慌性需求加劇，到樓巿泡沫爆破之日，誰都會是輸家！

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔

澳門論壇探討“非首置印花稅法”成效 講者：預先張揚出辣招不妥 2018年2月5日｜澳門日報

澳門論壇探討“非首置印花稅法”成效 講者：預先張揚出辣招不妥   

政府上周向立法會提交“非首置印花稅法”，擬向非首置人士加徵印花稅，以調控樓市。澳門論壇昨探討辣招成效，有意見指不應預先宣揚出辣招，樓價瘋狂的癥結在於房屋供不應求，加徵印花稅對抑壓樓價亦沒有太大幫助，政府應長遠制定整體的房屋計劃。

 報道趕搭尾班車成交

高澳門論壇昨日早上十一時在黑沙環公園舉行，傳新澳門協會理事長林宇滔、政治經濟研究協會理事長唐繼宗、房地產聯合商會會長吳在權、街總房屋關注小組召集人梁桂萍擔任嘉賓，與現場觀眾討論樓市辣招成效。期間，有居民發言指樓市對加辣已“麻痺”，加印花稅對調控樓市成效不彰；亦有意見批評政府過早宣揚“加辣”。

吳在權表示，房屋價格、供需等問題自回歸後一直困擾本澳。他認同並支持政府出招原意，但現時超過九成置業者為本地居民，政府出辣招只會妨礙樓市交易，減慢房屋流動，公私營房屋數量追不上人口增長亦是問題關鍵。政府應長遠規劃本澳房屋的整體政策，讓居民有能力上樓。

他亦批評政府事先宣揚辣招的做法，認為“一講就要出”，相隔一個月後才推出，不少買家“趕尾班車”買樓，一月份的樓宇成交有相對高的紀錄。

調控樓價作用有限

唐繼宗認為，樓價會隨著經濟向好、居民購買力提高而上升，至於是否健康合理，應從多方面判斷，建議政府可針對目標群體推出相應的房屋政策。他另指出，不少本澳家庭將“成副身家”投資於樓宇資產，“邊個會想樓價下跌呢？”居民不可能只期望買樓時房價下跌，而持有物業價格不變。

林宇滔稱，加徵印花稅只能抑壓樓市交易量，未能調控樓價，作用有限。又指現時本澳房屋的核心問題在於供不應求，故私樓價格長期高企，政府應落實制訂涵蓋公私營房屋的長遠整體政策。

買家承擔難遏樓價

梁桂萍批評政府未有落實推動“澳人澳地”政策，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者、商家沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助。

房屋供應跟不上現實需求 論壇嘉賓不看好「加辣」樓控 2018年2月5日｜力報

房屋供應跟不上現實需求 論壇嘉賓不看好「加辣」樓控   

政府擬加徵購買第二個或以上住宅印花稅的樓市調控措施，明日在立法會以緊急程序表決。澳廣視時事節目「澳門論壇」昨日探討相關議題。多位出席嘉賓認為，樓價高企主要癥結在於供應量不足，即使政府出「辣招」也是治標不治本，並促請政府制定長遠房屋政策規劃，從根源上解決問題。

傳新澳門協會理事長林宇滔表示，相信「辣招」針對部分相關群體有成效，但只會壓抑成交量。缺乏穩定的土地和公屋供應，任何「辣招」都是治標不治本。

回歸後房屋供應量急減

林宇滔指出，資料顯示，澳門在80、90年代房屋年供應量約有7,000多個單位，回歸後減少至每年約1,000多個，至近年稍升至每年約2,000個。但人口每年卻增長萬多人，本澳的房屋供應量，根本追不上人口增長。

林又稱，澳門的樓價由2011年至今已升逾1.58倍，現時樓價也高得不合理，他強調，樓價高企主要癥結在供不應求，政府應善用閒置土地，著手制定涵蓋公、私營房屋的整體房屋政策，才能在根源上解決住屋問題。

樓價問題不能坐著求其講政治

經濟研究協會理事長唐繼宗則直言，樓價是否合理並非「坐喺度求其講就係！」應從多方面分析研究，樓價有否配合經濟增長等因素，並應對某些目標群體實行針對性的政策，如首次置業的年輕人，對症下藥。他又謂，若市民以房屋作為資產，試問「邊個會想樓價下跌呢？」他認同政府應做好中長遠房屋規劃，處理好土地供應和房屋供應。

供應出問題　樓價不高才奇怪

房地產聯合商會會長吳在權認為，現時置業人士逾九成是本地居民，政府出「辣招」只會減慢房屋的流動，而公、私營房屋供應追不上人口增長是問題關鍵。他舉例指，回歸後澳門居民數字激增20多萬，但興建公屋及私人樓宇合共僅50,000 多個單位。「供應出咗問題，樓價唔貴就奇！」他又認同，房屋應是「拿來住而非炒賣」。

加印花稅持貨者沒壓力

街總房屋關注小組召集人梁桂萍認為，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助。有發言市民認為，有關政策是治標不治本，加大換樓的壓力，市民亦難以透過換樓改善居住環境。亦有市民認同嘉賓意見，認為應從供應量著手解決高企樓價，並制定長遠房屋政策。

政府須訂整體房策讓市民見前景 2018年2月5日｜市民日報

政府須訂整體房策讓市民見前景   

【本報訊】立法會明日表決加徵購買第二套或以上住宅印花稅和修改房屋稅規章兩項樓市調控措施法案。房地產聯合商會會長吳在權和傳新澳門協會理事長林宇滔均認為，影響樓價的關鍵因素是現時本澳樓宇供應與需求失衡，加徵印花稅只能抑壓樓市交易量，未能有效調控樓價，缺乏穩定的公、私樓供應，任何「辣招」都治標不治本，而且副作用會愈來愈大，為此，他們促請政府着手制訂涵蓋公私營房屋的整體房屋政策，令居民看到前景和令樓市健康發展。

澳廣視電視台時事節目《澳門論壇》昨邀請吳在權、政治經濟研究協會理事長唐繼宗、街總房屋關注組召集人梁桂萍，以及林宇滔等出席，探討政府新調控樓市措施。

多位發言市民批評有關措施沒有實際作用，而且政府出招不應事先張揚，現時變相為發展商促銷樓盤，而有關政策治標不治本，反加大市民首置物業以及換樓改善居住環境的壓力。

政府干預市場減慢房屋流動

吳在權表示，他個人認同及支持政府想壓抑樓價的目的，但控調樓市應從全局考慮。他說，較早前特首崔世安曾表示，「辣招」要一出就出，出辣招不能提前告知，但「可能佢心急，佢用心為社會服務」。在去年12月中到北京述職時，就預告了政府短期內會出招調控樓市，令今年1月份住宅樓宇成交數量相對有所增加。現時置業的逾九成是本地居民，政府出招只會妨礙樓市交易和市民買樓，減慢房屋的流動。

他又形容，房地產是相當高學問的行業，供需是影響樓價的主要因素。他舉例說，在1999年澳門人口只有41.8萬人，至2017年底則增加至64.8萬人，增加了23萬人口，然而澳門回歸多年來，私人樓宇總數只起了35,994個單位，平均每年起2500個，公屋則在回歸以來興建了兩萬多個單位，供應和需求出現嚴重問題。人口增加，但住宅數量不足，「樓價唔貴先出奇」！他指出：房地產市場牽動性強，影響各行業和經濟適度多元，政府應有長遠的房屋政策，這樣對社會民生、經濟適度多元都有好處。

唐繼宗認為，「樓價上升是好事」，現時澳門好多市民的資產都投放在樓市，「邊個係希望樓價下跌呢？」他說，不能簡單地看到樓價指數上升就認為樓市不健康，「樓價合唔合理，就唔係坐喺到講合唔合理，而係要綜合判斷。」他認為，政府應該針對目標市場出招，例如推出幫助首次置業的措施較為合適。

林宇滔亦認同，加徵印花稅只能抑壓樓市交易量，未能有效調控樓價。又指現時本澳房屋的核心問題在於供不應求，故私樓價格長期高企。缺乏穩定的土地供應和公屋供應，任何「辣招」都治標不治本，而且副作用會愈來愈大，政府應着手制訂涵蓋公私營房屋的整體房屋政策。

他又反駁說，樓價健康發展不是基於樓價不斷上升而投機者獲利，而是應該穩定合理地上升。然而，先不說回歸以來澳門樓價暴升的程度，僅是2011年至今，整體樓價上升1.58倍，澳門的樓價明顯不合理。而且樓價太高，居民即使想換樓亦不容易。私樓價格脫離居民的負擔能力，公屋應該「補位」，但政府的公屋需求報告表明，到2021年都不會有任何新的經屋供應，顯然政府沒有將住屋問題放在首位。

梁桂萍批評政府未有落實推動「澳人澳地」政策，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者、商家沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助，財富只掌握在少數人身上。她說，現時年輕人沒有父母幫助的話，根本無可能買樓，而政府早前公布1月份上半月的數據顯示，買樓的人當中超過一半是手上持有至少1個住宅單位。

辣招奏效否？見仁見智市場供求失衡才是禍因 2018年2月5日｜正報

辣招奏效否？見仁見智市場供求失衡才是禍因   

【本報訊】政府以緊急程序向立法會提交《修改〈市區房屋稅規章〉》法案以及《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案，安排於二月六日、七日一連兩日於立法會全體大會討論，對購買第二間居住用途物業持有人徵收百分之五稅項，第三間居住用途物業徵收百分之十稅項。政府由透露出招至正式提交法案長達兩個月，加上去年底起陸逐有數個大型新盤推出，加稅在即，成交量有增無減，單是一月上半月，繳交物業轉移印花稅有四百三十多宗，直迫去年十二月全月的五百九十多宗。政府今次出招加辣能否奏效?

傳新澳門協會理事長林宇滔批評，政府欠缺整體房屋規劃，未來數年經屋零供應，加上每年公私營房屋近年每年僅供應三千多間單位下，市場供求失衡造成樓價居高不下。另有市民認為，政策治標不治本，令居民難以換樓改善居住環境。林宇滔及市民促請政府，增加市場供應，解決樓市核心問題。政治經濟研究協會理事長唐繼宗亦認為，政府應做好中長遠房屋規劃。

有人趕搭尾班車‧新樓銷情報捷

《修改〈市區房屋稅規章〉》法案以及《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案，安排於二月六日、七日一連兩日於立法會全體大會討論。近日，數個大型樓宇項目加推單位，在加稅在即、發展商和地產中介推波助瀾下，市民趕撘尾班車，近日不少新盤銷情報捷。單是一月上半月，繳交物業轉移印花稅有四百三十多宗，直迫去年十二月全月的五百九十多宗。時事節目澳門論壇昨就政府出招對樓市能否起降溫作用，邀請房地產聯合商會會長吳在權、政治經濟研究協會理事長唐繼宗、傳新澳門協會理事長林宇滔、街總房屋關注小組召集人梁桂萍表達意見。

市民首置恐揀錯樓日後較難樓換樓

論壇上，有市民認為，政府出招是治標不治本，只會加大換樓壓力，或令首次置業的人士更難，因為一旦首置揀錯盤，日後就難以透過換樓改善居住環境。亦有市民認為，政府出招“有好過無”，但相信只會令二手樓格價略為降溫，認為新盤的發展商可以透過向買家提供相應稅項金額的回扣，吸引買家/市民投資，最終由下一手買家承擔升幅。綜合而言，市民認為，政府都應增加供應，透過供求平衡令樓市降溫，而不是單純透過一次的辣招可見效。

林宇滔指，過去的出招一定程度見效，例如二零一一年向非本地居民出招後，非本地居民在澳置業宗數由該年二千宗下降至二零一六年的一百零三宗。但樓價，近幾年升了接近一點六倍，他認為，這是由於缺乏穩定的土地供應和公屋供應，每年公私營房屋供應供得三千多間，加上未來數年經屋零供應，人口不斷增長，供求失衡而造成樓價高企。他促請，政府著手制定涵蓋公私營房屋的整體房屋政策，設定公私營房屋每年供應量及比例，將收回的閑置土地規劃作公屋等，透過增加供應而令價格回落。唐繼宗同樣指，供應量決定價格，建議政府做好中長遠房屋規劃，處理好土地供應和房屋供應。

吳在權指，發展商不一定為商不良，同樣希望樓市健康發展。他指，現時置業者中，九成都是本地居民。樓價高企的原因，他認為，核心問題是基於供應少而造成，例如三百尺的二手樓樓價高達二百多至三百萬元，公私營房屋供應追不上人口增長。對於今次政府出招，他認為，只會減慢房屋的流動，建議推出措施協助增加供應量。

欠整體房屋規劃出辣招徒勞 私樓公屋要有穩定供應 否則市場恐慌樓價乾升 2018年1月22日｜市民日報

欠整體房屋規劃出辣招徒勞 私樓公屋要有穩定供應 否則市場恐慌樓價乾升   

【本報訊】行政長官崔世安去年底放話指澳門樓價仍高企，預告政府即將再出招調控樓市，但事隔近月仍未見政府有任何動作。傳新澳門協會理事長林宇滔認為，倘若沒有一個整體的房屋政策，以及穩定的房屋供應，無論政府推任何措施，都只會事倍功半，甚至乎副作用會更嚴重，例如加劇恐慌性需求，樓價繼續「乾升」，市民更難買樓等。

樓市「辣招」只是一種逼於無奈的做法，治標不治本，但有好過無。他又以病人來比喻澳門的樓市：「如果一個人真的已病入膏肓，再食藥可能有好多副作用，但藥仍要食，治本是要調理好身體」，即無論私人樓宇和公屋方面，都要有穩定的房屋單位供應。

林宇滔指出：過去18年來，澳門年均人口增長1.5萬人，按3人一個單位計算，合理的房屋增長數目就是每年公私樓供應要有合共5000個單位，但現時政府房屋政策嘆慢板，失信於民，未來5年又明言沒有任何經屋單位供應，私人樓宇更加毫無政策可言，因而引發市場恐慌，供應出現問題，隨後就會衍生出一系列問題，包括市民出現恐慌性買樓，以及樓價出現乾升等。

澳須有整體房策 訂短中長期供應他續說，香港有明確的房屋政策，香港政府已訂定未來10年總房屋供應46萬個單位，公私營房屋比例仍為6比4，即28萬公屋單位，18萬私人樓宇單位，有了供應目標，發展商投地時出價就會較理性，因為他們已知道政府的供應目標，未來一定會有土地配套，所以香港樓市情況比澳門好很多，為此，澳門必須有整體的房屋政策，制訂短中長期的供應規劃，市民才不會對樓市有慌恐性需求。

林宇滔說，澳門特區政府官員經常以沒有土地為由作為推卸責任藉口，鄰埠香港也沒有土地，但當地政府亦努力尋找土地興建住宅單位；惟澳門政府卻從來不重視房屋問題，沒有整體房屋政策，又沒有足夠的公屋單位供應作為樓市調節槓桿，私樓又沒有土地可令市場具備信心，他認為，只有公屋、私樓得以平衡和有穩定供應，樓市才會健康發展。而考慮到澳門每年人口增長，他表示，每年提供3000公屋單位、4000私人樓宇單位，相信足以應付需要。

辣招也徒然林宇滔﹕調控樓市核心問題在於供應 2017年12月23日｜正報

辣招也徒然林宇滔﹕調控樓市核心問題在於供應

【本報訊】政府將推出樓市調控措施，傳新澳門協會理事長林宇滔認為，應該推出樓市調控措施。但是，政府不解決核心問題 ── 樓宇供應，沒有整體的房屋政策，沒有穩定的短、中、長期供應，政府再推出更多「辣招」，都是無效的，都是治標不本的。甚至，「辣招」的副作用會越來越大，將有一天是「副作用大過正作用」。

合理房屋增長係每年五千單位以香港為例，政府繼續維持未來十年的建屋目標是四十六萬，當中，六成是公屋，四成是私樓。林宇滔認為，澳門也應該有公屋、私樓的比例。然而，本澳不只沒有整體房屋政策，連公屋政策又不完整。他重申，回歸十七年，平均人口增長是萬五人，以三人一屋計算，合理的房屋增長是每年五千單位 ── 三千公屋、兩千私樓。

習主席不只一次訓示﹕房不是用來炒的國家主席習近平不只一次提出，房子是用來住的，不是用來炒的。林宇滔質疑，澳門特區緊跟了很多國家政策，為何不緊跟住房政策？他相信，九成澳門人都希望緊跟這個政策。並提出，越多擁有房屋資產的人，應該更多納稅，從而抑止炒賣。不過，這是治標，治本是穩定供應。穩定供應和調控措施相輔相成，才更有效。林宇滔強調，持續興建公屋是更有效的槓桿。

市民怨政府偏幫地產商「如果政府重視房屋問題，就不會沒有房屋政策。其實，政府從來沒有重視房屋問題。難怪坊間十八年來一直質疑政府偏幫地產商。其實，實際的結果就是這樣。」林宇滔表示，連地產商也高喊沒有土地建屋，現在見到的興建工程，都是趕及在批地失效前完成。他警告，若是沒有整體房屋政策，拍賣的土地都將會是天價成交。

林宇滔指再多「辣招」都不能治本促制定總體房屋政策 2017年12月23日｜華僑報

林宇滔指再多「辣招」都不能治本促制定總體房屋政策

【專訪】行政長官崔世安早前表示，特區政府會在短期內再推樓市調控措施，將涉及稅務及按揭比例；坊間亦期望政府盡快出辣招調控樓市。不過，傳新澳門協會理事長林宇滔指出，調控樓市措施只是治標，且愈多措施可能會做成愈多副作用，他認為，治本方法須從供應著手，但政府長期欠缺有效的總體房屋政策，以至清晰樓宇供應的規劃資訊，令到本澳房屋問題長期未能有解決之道。

　林宇滔昨接受傳媒訪問時指，增設房屋增值稅、空置稅、累進房產稅等等樓市調控措施，令到越多房屋資產納稅就越高，「這個係希望遏止炒賣用途。」但是，政府一日未有整體的房屋政策，以及短中長期的樓宇供應規劃，再多「辣招」都只是治標不治本，甚至效用會越來越低，副作用反而會越來越大。他稱，想上車的人卻更加上不到車，因為沒有供應的前景，所以，就會做成「再唔買就無樓買的恐慌心態更嚴重」的效應。

　林宇滔指出，過去十八年來，澳門年均人口增長一點五萬人，按三人一個單位計算，合理的房屋增長數目就是每年公私樓供應要有合共五千個單位。但現時政府沒有整體的房屋政策，當中，公屋失信於民，未來五年又講到明係無經屋供應；至於私樓更毫無政策可言，因此引發市場恐慌，供應出現問題，隨後就會衍生出一系列的問題。

　他認為，治本方法須從供應著手，如果有樓供應及清晰規劃資訊，其實無需出辣招的。但特區政府從來都不重視房屋問題，「如果政府重視房屋問題，就不會沒有整體的房屋政策。好難怪坊間過去十多年來都一直質疑政策偏幫地產商。」　顯然，現時有不少澳門人已經購買第二，甚至第三套樓，但更多的是上車無期。林宇滔指出，貧富差距越拉越大，會令樓價進一步推高。他引述國家主席習近平強調，房屋是用作居住並非炒賣，相信許多澳門人都會認同這個國家政策，但他質疑為何特區政府不作緊跟呢？

　另外，政府有意明年拍賣土地，不過，林宇滔認為，沒有整體房屋政策及規劃下，即使政府有地拍賣，亦是天價，甚或會衍生炒高樓市的效果。他建議參考香港的做法，制定明確的房屋政策，規劃未來十年總房屋供應四十六萬個單位，公私營房屋比例仍為六比四。這樣，有了供應目標，發展商投地時就會理性好多，因為知道政府的供應目標，未來定會有土地配套。

　他促請政府，須制定整體的房屋政策，制定短中長期的供應規劃，從而在根本上促使樓市健康發展，亦相信市民清晰知悉未來的前景，對樓宇也就不會有慌恐性需求。

房屋冇供應冇規劃 林宇滔︰政府再多百招都無用 文：論盡採訪組 時間：2017年05月5日 19:19

房屋冇供應冇規劃

林宇滔︰政府再多百招都無用

即時報道
文：論盡採訪組
時間：2017年05月5日 19:19

     政府昨日出招收緊非首次置業按揭成數。傳新澳門協會理事長林宇滔表示，政府一直以來的調控樓市的招數都比較被動，今次的招數的立足點好有問題，沒有增加擁有單位的成本，「招數真係唔夠辣，沒有對症下藥」，對於有實力的炒家來說，根本沒有任何影響。他認為，樓市要健康發展，必須要有穩定的房屋供應量，以及讓社會看到房屋政策的整體規劃，否則政府再出多十招或百招都不會有效。

     林宇滔指出，澳門樓價雖然早前有所回落，但現已回升，仍然遠超出居民的負擔能力。經過過去幾年的炒賣，現時澳門已經有不少具實力的炒家，「有實力HOLD住啲樓唔放，令樓市更加緊張。」另外，現在港澳都有不少發展商屯積單位，「一千個單位就只賣十個，等大家去爭完一大輪之後再賣十個，這些炒賣模式都是令到市民的恐慌性需求更大。」他認為樓市資訊需要進一步公開，「政府應該要有客觀機制向公眾披露有幾多樓花，賣咗幾多，應該要規管一些不合理的銷售手法。」

     林宇滔又批評，政府到現在都仍然不敢面對整體房屋供應量的問題。回歸十多年來，政府一直都忽略公屋的供應，「萬九公屋」之前，經屋只建得幾百個單位，社屋亦只得二、三千個單位。直到現在，仍有「萬九公屋」的家團仍未上樓。「萬九後」的公屋規劃更是停滯不前，政府承諾的4,600個單位到現在大部分都仍未動工，雖然政府幾年前推出了《公共房屋發展策略（2010-2020）》，但實際執行上卻又脫離了有關規劃，無論私樓或公屋都沒有穩定供應，居民看不到前景，因此對房屋有恐慌性需求，令樓市持續升溫。

    林宇滔認為，公共房屋才是調整樓市的有效槓桿。「如何有效穩定供應公共房屋的同時，以此作為槓桿調控樓市，有穩定供應從而令到居民沒有恐慌性需求，私人樓市才能得到有效調整。」他說，政府九十年代初批出的土地基本上已經用完，閒置地亦陸續收回，政府將來如何將這些土地有效利用，平衡公屋和私樓的穩定供應十分重要。

     政府一直以來都堅持要「社屋為主，經屋為輔」，林宇滔認為，政府一直都是「口惠而實不至」，澳門一直以來的經屋數量都是多於社屋。根據政府資料顯示，2005年澳門有2.4萬多經屋單位，社屋只有6千多個；直到2015年，經屋有3.2萬多個，而社屋只有1.3萬多個。無論是以往的數字，還是新增的單位，都是以經屋為主。

      政府雖然稱，著重的急切性而非數量。但是，「社屋既然咁緊急，2013年中之後就沒有開隊社屋申請，都唔俾人排隊，咁社屋為主有咩用呢？如果是『社屋為主』，恒常性申請已經討論多時，係咪應該要啟動呢？」

    林宇滔不認同社屋應面向全社會，認為不符合經濟效益，過去幾年澳門的社屋開支亦非常驚人，2015年社屋的實際開支已經高達13億澳門元。他說︰「任何一個地方都寧願居民購買公屋，而減少公屋的租戶。一來居民會更珍惜，二來亦會住得更加安心。」

「社屋為主，經屋為輔」不符居民需求 林宇滔促改革整體房屋政策

即時報道

文：論盡採訪組

時間：2016年09月9日 21:21

 

政府昨日表示，五年發展規劃會堅持「社屋為主，經屋為輔」的政策，而且未來將優先興建社屋。聚賢同心協會副理事長林宇滔認為，「社屋為主，經屋為輔」不符合澳門居民屋需要，而且很多地方的成功經驗都是透過購買房，而非租住房解決居民的置業需求，這樣一來可以減少政府的恒常支出，二來居民買樓亦較為安心。他促請政府盡快改革本澳的公屋規劃，並制訂整體的房屋政策，否則居民看到住屋前景，對公屋的恐慌性需求只會越來越大。

林宇滔表示，直至今年七月社屋申請輪候的家團有1,571個。他認為，社屋是社會安全網，政府在實際操作上是應該優先回應需求，但並非要在公屋供應量上做到「社屋為主，經屋為輔」。他亦批評政府聲稱重視社屋需求，但一直以來都做不到社屋申請恒常化，「社屋優先是呃人，三年都開唔到申請，講咩優先呢？」

林宇滔亦批評政府的公屋政策，無論從規劃、興建速度、樓宇質量、申請審批、上樓、做契，每一個環節都出現問題。例如房屋規劃，一直以來政府都只是說短中期規劃興建4,600個公屋單位，偉龍馬路地段預計可建超過8,000個；長期規劃於新城A區興建2.8萬個。但是一直都不見有落實經屋的戶型，社經屋比例、落成時間表等等的具體規劃。另外，政府之前要修訂經屋法，聲稱若不做到先抽籤後審查的話，上樓速度要再拖多兩年。「但是修法已經搞咗一年多，再拖多一年幾時間，先審查咗100多個申請。如果唔修法，係咪會快啲呢？」

政府正進行澳門公屋需求研究，預計2017年完成最終報告。林宇滔說︰「整體的房屋政策和規劃都沒有，又談何公屋需求研究呢？到時樓市低一半，肯定沒有這個需求，但若樓市升一半，需求可能又要乘以2倍。」他認為，有關研究是虛浮的，完全沒有邏輯。

林宇滔認為，澳門需要有整體的房屋政策，而非單一的公屋政策。「有整體的房屋政策，對公眾或商界都有好處，市民可以判斷是否上車，如何上車，買什麼類型的房屋等等，都有客觀的標準。但現時大家都看不到住屋的前景，所以都有恐慌性需求。」林宇滔說，公屋規劃必須考慮到私樓市場，因為即使樓價再高，市民仍然是以購買私樓為主。公屋政策要因應私樓市場的實際情況而定，才能發揮到槓桿效應。「私樓市場亦不會咁瘋癲，這是最有效的槓桿作用，什麼十招、八招都是無用的。」

-不做供應規劃 只能畫餅充飢辣招再多 不及增公屋量 2016-08-15 A01 | 要聞 | 力報

不做供應規劃 只能畫餅充飢辣招再多 不及增公屋量   

力報       2016-08-15

A01 | 要聞     

   

對於議員馮志強的建議，聚賢同心協會副理事長林宇滔表示，在大方向上認同公屋多元發展，但從實際情況上考慮，政府當局還是要優先做好土地供應、公屋興建的規劃， 否則只能是「畫餅充飢」。

林宇滔指出， 社會發展迅速、而政府又久久沒有新經屋落成，因此累積了大量的經屋單位需求，但問題是，當局缺乏清晰的土地以及公屋供應規劃，導致現時只能修修補補、見步行步，「拿到一幅地就建一棟公屋」。

林宇滔表示，在公共房屋數量上，本澳現時只有不到三成，即使未來算上新城A區的28,000個公屋單位，也不足四成，而相比鄰近的香港，當地政府的長期規劃是公共房屋與私人房屋達六、四比例。林宇滔認為，當局必須要有整體房屋政策，穩步增加公屋供應，以解決市民的居住需求。

對於私樓市場的暴發式增長，林宇滔就認為是樓市結構錯配，發展商見到有利可圖，便興建大量豪宅，供人投資炒賣，將寶貴的土地資源變為了大批空置單位。林宇滔指出，政府出台再多的「辣招」，都不如增加公屋供應，可以有效地遏止樓價。