何必大費周章建私樓？ 林宇滔：置換房與私樓無異 2018年9月4日｜ 澳門日報

何必大費周章建私樓？ 林宇滔：置換房與私樓無異   

【本報消息】正諮詢的《都市更新暫住房及置換房法律制度》，建議政府參照私樓標準及價格，興建及售賣置換房。既然一切與私樓無異，傳新澳門協會理事長林宇滔質疑政府為何要大費周章建私樓？如要提供買樓優惠，賠償便會遞減，導致都更市民非買置換房不可，又是否“多一種選擇”？

定位不清邏輯混亂

置換房擬參照市場訂價，“海一居”小業主的購買價，則由行政長官批示訂定（早前有官員指按當年的樓花價計價），意見質疑有關方案為“海一居”量身定做。林宇滔亦有感政府為應付“海一居”而推出諮詢，對方案最終會否成真抱質疑態度。

根據諮詢文本，置換房根據商品房標準設計及裝修，參照市場同等級樓宇訂價。他批評政府對置換房的定位不清、邏輯混亂，若以商品樓標準興建置換房，參考市場訂價，售後又屬私樓性質，則根本與一般私樓無異，那麼由政府建設置換房的目的到底為何？“市場價格、市場操作，咁市場解決咪得囉，政府點解要自己起私樓？貪政府起得特別靚？”

市場價咪市場解決

政府聲稱置換房為都更市民提供多一個選擇。林宇滔有感，多一個選擇確無妨，然而是否有作用？置換房若與私樓無異，則需求的多寡，與購買置換房是否有優惠有關，從現時的方案看不到有任何吸引力。若然是“多一個選擇”，政府應該解釋置換房與私樓有何不同之處，都更、“海一居”、因公益被徵用等不同情況，處理方式又是否有異？

他主張，若在收購單位時已作合理賠償，則置換房根本無須再給予優惠、而是按市價出售。如又給予優惠，都更市民不購買置換房是變相“蝕底”，則並非“多一個選擇”，而是無選擇，故問題又回到政府為何要自行起私樓的迷思。諮詢文本祇提出了“阿媽係女人”的概念，售價等關鍵訊息不明，興建數量不知，連暫住房與置換房是否分開興建也無法回應，文本又指置換房的提供“非屬必然性”，讓人實在搞不清政府的用意。

售價不明建量不知

至於暫住房，林宇滔提到，澳門地方細，居於殘破舊樓的人士多盼換到電梯樓，要原區安置的訴求未必強烈，故對暫住房的需求未必大。並有感原址遷回的“樓換樓”方案，由於呎價、座向的不同，必定涉及補償。都更市民等待樓宇重建的安置，理應由都更公司安排，若再收租，就會變成“雙重複雜”，“我又畀錢你，你又畀錢我。”

工務局已外判“都市更新研究顧問服務”，林宇滔指出，如何訂定合理賠償是當中關鍵，香港市建局以同區的七年樓齡呎價收購樓舊，此為照顧弱勢的政治決定，不過市建局亦有可能吃不消，且有投機炒家為了收取賠償，刻意令樓宇失修，影響其他居民，故如何計算賠償，確有需要集思廣益。

都市更新應緊急程序立法 都更委員指摘政府拖延 籲勿推倒重來浪費時間 2018年5月14日｜市民日報

都市更新應緊急程序立法 都更委員指摘政府拖延 籲勿推倒重來浪費時間

【本報訊】政府由舊區重整到都市更新一拖十多年，最近，有「誠實」司長之稱的運輸工務司司長羅立文更直言沒打算就都市更新立法，令都更會工作「得個桔」之餘，都更計劃再遙遙無期。都更會委員林宇滔和陸惠德批評，一直以來政府在都市更新問題上態度是拖延和不合作，都更會委員的工作目標就是推動政府制訂都市更新法律制度，即使都市更新概念有新內容，相關法律制度都應在舊區重整的基礎上調整，而非推倒重來，浪費時間。其中，陸惠德指都市更新法律要先行，建議政府以緊急程序立法，並由行政長官親自參與到都市更新工作。

澳廣視電視台時事節目《澳門論壇》昨邀請都更會委員林宇滔、陸惠德，議員何潤生、離島社諮會委員陳冰冰、律師梁永本等出席，探討都市更新問題。

林宇滔表示，對運輸工務司司長羅立文日前在立法會口頭質詢會議上的言論感到失望，同時又批評羅立文指都更會上沒有人提出要就都市更新立法的言論不實。他指，自都更會成立以來，多名委員都希望政府盡快拿出法律制度，讓委員給予意見再作出調整，過去政府對舊區重整法律已做了較長時間的研究，只並制訂相關法律制度法案，只是最後交到立法會政府又回收。由舊區重整到都市更新，可能是概念上有了新的內容，但法律制度內容應在舊區法律制度法案基礎上作出調整，惟政府的態度是將舊區重整推倒重來，與上屆特區政府工作完全不銜接。

重建祐漢無影 推卸未出總規

他更透露，一直以來政府都沒有向都更會委員提供更多資料，政府也沒有具體工作方向，所以委員會對政府「死心」，成立3個專責委員會，其中一個委員會便是法律小組；他又反駁羅立文指委員會討論都更會規章時花了很長的時間，原因是都更會不是橡皮圖章，第一份內部規章已限制了委員不能公開發言，引起大部分委員反對，假若該份規章獲得通過，任何委員除了在會議上，都不能在公開場合發表對都市更新的意見，規章同時限制委員參與都更會其他專責委員會的權利。

他強調，即使委員會花了幾個月討論規章內容，也沒有忽略其他內容的討論進度。他不滿政府沒有說出事實的全部，令人感到失望。

至於祐漢舊區重整計劃，林宇滔坦言，上屆政府已對祐漢舊區重建開展大量工作，雖政府沒有向都更會提供相關研究資料，但從過去傳媒的報道，2012年政府調查發現，該區有五成單位是租賃物業，只有三成單位自住，其中有逾一成單位空置或找不到業主，若要推動祐漢舊區重建，確實困難重重。另一個問題則是至今沒有一個重建規劃，他質疑若上屆政府決心做祐漢舊區重建，為何相關規劃未見出台？反而政府藉口多多，一會推卸沒有總體規劃不能有分區規劃，於是就不能進行重建計劃。

政府主導都更 反叫民間推動

陸惠德也直言，林宇滔講的是事實，都更會自成立以來，一共召開18次全體大會，都更會下設的3個專責委員會，所有委員對都更市更都非常熱心，做了大量工作，但運輸工務司司長羅立文及工務局局長的工作立場卻不想推動都市更新，澳門特區政府實施行政主導，若繼續由相關官員負責都市更新工作，根本不可能做到任何工作。澳門都更應法律先行，如果業權比例不適當地予以降低，澳門無論哪個舊區，根本不可能做建重，為此他對羅司長指沒有委員提出要立法的言論感到驚訝，所有市民和委員都非常期盼政府早日就都市更新立法。

他又指政府突然提出要進行冗長的公開諮詢計劃，相關諮詢所需要的時間跨越今屆政府任期才有結果，也令委員會感到驚訝，並受到大部分委員反對，他們要求政府壓縮諮詢時間至200多天，他促請政府順應民意，在都更法方面，以特事特辦、緊急程序立法，為都市更新踏出第一步。他並建議由行政長官親自參與到都市更新工作。

陳冰冰指出：參考內地、香港都更案例，都由政府主導，民間配合，但澳門則本末倒置，特區政府認為應由民間做主導。事實上，民間一直積極配合政府工作，但政府卻推一下動一下，態度很差，過去外判很多顧問研究，惟至今都更成果卻是零，不立法根本不可能推動都更工作，過去已有舊區重整委員會，亦有不少的研究和法律成果，政府可以參考，根本毋需再花時間研究和調查，否則只會拖延。

放高舊區樓宇須顧人口密度承載力 市民日報 2017-08-15 P04 | 澳聞

放高舊區樓宇須顧人口密度承載力   

市民日報      2017-08-15  P04 | 澳聞



     【本報訊】舊區重整多年來無實質進展，運輸工務司司長羅立文近期更提到祐漢是全世界人口最密的地方，抖氣都難，認為「北區多一間屋都不應該」，傳新澳門協會理事長林宇滔贊同人口密度不應再增，但不認同司長只簡單說「不宜起樓」，甚麼都不做。他稱，不反對在未必要嚴格限制的舊區將樓宇放高，但前提須考慮該區的人口密度和承載力，以及針對不同區域特性作出規劃。他稱，亦可集約利用土地的方式，建設更多社區設施，惟本澳目前未有社區設施的分區標準或規劃標準。他建議政府制訂澳門不同社區的設施標準作為目標和方向，藉此改善居民的生活質素。

     應制訂不同社區設施標準

林宇滔昨日接受訪問時指出：舊區重整的目標是改善居民生活質素，不反對在未必要嚴格限制的區域將樓宇放高，但前提是整區的人口密度、承載力確實有空間增加時，才可將樓宇改建增加高度，亦要看地區而定。他舉例如祐漢舊區7幢低層舊樓（吉祥樓、牡丹樓、康泰樓、興隆樓、萬壽樓、勝意樓及順利樓）本身人口密集，純粹樓宇放高只會令該區人口密度和生活環境變得更差。另外，作為澳門人口密度第二高的林茂塘區，雖然人口密度仍相當高，但社區設施較祐漢好，所以如何集約利用土地，尤其在人口密度和社區設施間取得平衡才是重點。

    他續指，祐漢區確實不應再增加人口密度，但不可以只簡單說「不宜起樓」卻甚麼都不做，應要建設更多社區設施。但哪些區域需要建設，建甚麼樣的設施？惟本澳目前尚未有社區設施的分區標準或規劃標準，難以擴展。如香港有規劃指引，即每多少萬人，就有多少面積的街市、醫療、圖書館和泳池等設施。他坦言雖然在舊區比較難操作，但至少應有指標，未來無論哪個區，究竟最欠缺哪些社區設施，亦應有輕重緩急的標準，故建議政府制訂澳門不同社區的設施標準作為目標和方向。

     林宇滔又提到，舊區重整重建絕不簡單，存在不少複雜之處，根據其他地方的經驗，其實重建步伐速度遠遠追不上舊樓老化速度。

     他稱，如台灣都市更新實行15年，申請重建個案約有上千宗，成功重建才約70宗；而香港方面亦相若。舊區重建不容易，大家要有心理準備，除了在法律和政策方面繼續推動重建工作外，亦要考慮做好整體規劃，為將來都市更新創造條件和打好基礎。

      緩樓宇老化提升生活質素

他認為，當前首要做好樓宇維修保養，而都市更新委員會已經推動政府推出新樓宇檢測計劃，期望推動業主參與。他說，未來涉及維修和檢測確實需要成立業主會處理，相信推動過程絕對不易，但卻需要加倍努力，因減緩樓宇老化，亦是提升居民生活質素的關鍵。他最後指，政府亦要主動改善舊區生活環境，對於舊區街道、社區設施環境改善和整治，政府要多加努力，目標阻止舊區環境惡化，以改善居民生活質素。

樓宇重建同意比例擬降到八至九成 林宇滔：訂特別法避觸動民法根基 澳門日報 2017-03-17A02 | 澳聞

樓宇重建同意比例擬降到八至九成
林宇滔：訂特別法避觸動民法根基   

澳門日報       2017-03-17A02 | 澳聞



    【本報消息】降低樓宇重建同意比例涉基本法及《民法典》，都更會初步得出重建方案，並引述法務部門指可訂特別法解決私產問題。不過，法務局回覆表示未能透露立法方向及構思。

     都市更新的一大關鍵內容，是降低樓宇重建同意比例，使有共識的大部分業主可得以重建家園。前日在都市更新委員會全體會議後得出結果，初步擬訂，根據樓宇的不同條件將同意比例降低至八至九成。至於降比例所涉的私產問題，據指法務局稱可訂立新的特別法律解決。

討論研究未定案

      降業權同意比例所涉關係重大，去年底行政法務司司長陳海帆曾指未有取向，會認真考慮以平衡私產保護及城市發展需要。到底法務局有何立法方向予以解決？當局回覆本報查詢時指不便透露。

      法務局稱，都更會作為一政策諮詢機構，當局不適宜就該會正討論研究且尚未定案的內容，以法務局名義做出任何評價。在特區政府重大政策尚未定案之前，亦不能以法務局的名義對將來的政策方向，單方面表明任何立場。

      都更會委員林宇滔表示，法律技術上可透過修改《民法典》或以特別法的形式，解決降低業權比例所涉的私產問題，他個人較支持後者，以避免觸動法典根基。

      同時，主張即使降低比例亦須有許多前提條件，如須與剩餘業主有充分協商和提出合理補償，亦可參考《舊區重整法》法案（多年前被政府撤案）般，經必要條件及向法院申請重建等。

工廈混業經營形成安全隱患 市民日報 2017-06-25 P03 | 澳聞

工廈混業經營形成安全隱患

市民日報      2017-06-25  P03 | 澳聞

      【本報訊】近日有10間設於工業大廈的兒童遊樂場被民署勒令關閉，令工廈活化成效不彰的問題再受社會關注。都市更新委員會委員林宇滔表示，近年已有大量不同種類的非工業商業場所進駐工廈，政府各部門只是隻開隻眼閉，但倘若同層仍有高風險工業運作，難免存在安全隱患，政府必須要正視和面對。他建議透過短期准照，倘工廈的所有業主承諾未來一段時間不從事高風險的工業活動，政府便可以放寬工廈從事其他非工業的商業用途，令工廈的非工業用途規範化合法化，令工廈得到合法化的善用。

      林宇滔轟活化計劃失敗

     研究工廈再利用的都更會第二專責小組成員林宇滔表示：工廈活化計劃於2011年推出，約兩年後計劃被暫停，期間僅有兩幢工廈重建及更改用途成為住宅，他質疑當年的工廈活化計劃根本「改錯名」，該計劃只是鼓勵工廈重建成細面積單位的住宅，便可節省一定的行政程序，雖然更改土地用途成住宅都是方向之一，但與活化根本沒有很大關係。
     林宇滔續說，現在必須要面對的是，本澳的工業已經息微，但澳門的工廈空置率不高，且已有大量不同種類的非工業用途進駐工廈，例如教學、培訓、健身，甚至最近被民署要求停業的遊樂設施等，雖然基本都是違法，但情況已經非常普遍，政府各部門其實亦清楚知道有關情況，甚至有政府指定的國家職業認證的場所亦設於工廈內，政府各部門只是掩耳盜鈴隻開隻眼閉。
     澳門寸金尺土，工廈的租金相對便宜，尤其需要空間較大的場所，都陸續選擇遷入工廈，亦是大勢所趨。林宇滔認為，關鍵是能否確保工廈同幢或同層沒有從事高風險的工作。如果整幢工廈都沒有從事高風險的工業運作，大廈本身的防火條件確實比住宅和商廈高，確實商業和工業用途可以兼容；但倘若工廈內，商業用途的同幢甚至同層仍有高風險工業運作，諸如容許有火警、處理化學品等，難免存在安全隱患，政府必須要正視和面對。

     建議以短期准照放寬用途

    林宇滔指出，如果整幢工廈一次性永久更改用途，未必所有業主都同意，他個人認為，政府可透過短期准照，工廈的所有業主以協議書的形式，承諾未來一段時間，例如最少3年，不從事高風險的工業活動。在排除安全隱患後，政府便可以放寬有關工廈從事其他非工業的商業用途，其後可再按不同用途的商業場所要求增加相應的防火設施，令工廈得到合法化的善用，才是工廈活化的真正出路。但有關操作比較複雜，特別是政府部門大家都不願帶頭承擔的時候，需要有部門站出來牽頭推行有關工作，令工廈的非工業用途規範化合法化。
林宇滔說都更會內部已經討論有關建議，希望能盡快落實推行，令現在已經衍生的問題逐步規範，及令工廈的使用更加優化，長遠可通過政策推動，將高風險的工業活動，陸續集中遷移到離民居較遠的工廈，離居民較近的工廈，則盡量作為非工業用途。

 ～～～～～～～～～～～～～～～～

想關注更多澳門有用資訊請LikeFacebook專頁：
傳新角度-林宇滔 (Ron)
https://www.facebook.com/LamUTou/
傳新澳門協會Facebook專頁
https://www.facebook.com/SynergyMacao/
或瀏覽訂閱：
傳新角度--林宇滔（Ron）網誌
https://lamutou.blogspot.com/

樓宇重建免重複徵稅修法近尾聲 市民日報 2017-02-24 P04 | 澳聞

樓宇重建免重複徵稅修法近尾聲   

市民日報       2017-02-24  P04 | 澳聞

    【本報訊】由民眾建澳聯盟主辦的「民眾講壇」昨日探討「都市更新的概念推動舊區重建」。都市更新委員會委員林宇滔表示，都市更新工作方向為考慮如何改善區內居民的生活質素，從樓宇維修保養、完善社區環境和生活配套等方面推進；而樓宇重建如何避免重複徵稅，據他了解，政府相關部門現時已完成法律草案，爭取今年上半年完成立法工作。另外，他倡議舊區重整應倣傚台灣，在有條件的舊式低層樓宇加裝電梯，方便年長者和行動不便人士，以及參考香港興建長者公寓，他批評澳門政府在這方面為零政策，建議制訂相關政策，為長者提供舒適的居住條件和安老計劃。

     論壇昨日上午假民眾建澳聯盟中心舉行，林宇滔、工程師學會理事陳桂舜、時事評論員梁啟賢、北區社諮會委員許龍通、民眾建澳聯盟理事長陳德勝出席。林宇滔接受訪問時表示，都市更新推動工作的方向包括如何改善區內居民生活質素，從殘舊樓宇重建、樓宇維修保養、完善社區環境和生活配套等方面推進。他稱，舊區無論交通規劃和社會設施都不足，政府在樓宇維修基金方面如何令現有樓宇都得到有效維修保養是十分重要的工作；以及應推動關於舊區很多歷史文化遺跡，將這些現有文物活化，並同社區環境生活相配合。

     另外，關於樓宇重建按樓齡及保養狀況分級，設定不同的重建業權百分比方面，社會爭議大，如香港早年推出將重建業權百分比降至九成，以及因應實際情況，非工業區超過30年的工業大廈降至八成，相信這方面本澳仍需時探討，林宇滔個人認同適當降低比例，包括應該針對樓齡和實際狀況，或其他整體規劃進行討論，倘若不降低，相信很難有效推動舊樓重建。

     倡研究舊樓裝電梯方便長者他又提到，已百分百同意重建的樓宇，如何協助樓宇重建避免重複徵稅，據他了解，政府相關部門現時完成法律草案，爭取今年上半年完成立法工作。

他續指，澳門進入老齡化社會，社會應該及早思考，舊區重整應倣傚台灣，在有條件的舊式低層樓宇加裝電梯，方便年長者和行動不便的人士，以及參考香港興建長者公寓。

為此，他批評澳門政府在這方面為零政策，建議政府制訂相關政策，為長者提供舒適的居住條件和安老計劃。

    陳桂舜指出：舊區往往缺少周邊配套，建議政府在都市更新時注入新元素，特別是帶動新人口入住，以帶動整個社區活力。至於樓宇重建的業權人同意百分比，他建議可以分拆靈活彈性處理，不同級別樓宇可以選擇不同的百分比。

    陳德勝則表示，都市更新的概念除了關乎房屋之外，還涉及商業、交通、教育及文化等元素；然而相關由政府領導的委員會，包括都更會、文遺會和城規會卻從未共同商討設計總體城市規劃，令都更進度停滯不前。他又認為現時本澳不少市民缺乏樓宇保養概念及知識，政府應該牽頭領導市民安排驗樓。 

都更進度一拖再拖 委員冀條例“斬件上” 2017/02/23 18:02 | 來源 ／ 澳亞網

都更進度一拖再拖 委員冀條例“斬件上”

2017/02/23 18:02 | 來源 ／ 澳亞網

　　經常都說都市更新，不過到現在還未見起息。法律配套通通跟不上，有都更會委員建議政府，可將重建樓宇已經討論完成的部份，先將法案送到立法會審議通過，避免舊區重建一拖再拖。

　　納稅沒優惠成阻礙 分開交立法會

北區的陳舊樓宇重建一拖超過十年，雖然去年政府改頭換面設立都市更新委員會接手，但討論至今，政府仍然沒有提出任何詳細方案。有都更會委員認為舊區重建中較為重要的稅務優惠，委員會早就完成討論。政府應將法案“斬件”先提交到立法會，不應該在會期期滿將至，才匆忙將整份重建樓宇的稅務優惠草案送去審議，令都更進度一拖再拖。

　　方便獨居老人出行 倡建長者公寓

而面對社會步向老齡化，林宇滔也反映不少居住在舊樓裡面的獨居老人出入不方便，建議政府可參考鄰近地區，為舊樓加建電梯或是興建新的長者公寓。

　　全資公司推都更 政府應披露詳情

至於政府計劃設立全資公司來推動都市更新，林宇滔希望政府能夠公佈更多詳細規劃，明晰推進工作的方案。

　　澳亞衛視記者 鍾旻庭 陳健 澳門報道

都更應先易後難 林宇滔︰改善居民生活不止拆樓重建 2016-12-22 「都更」會搞邊科？╱每週專題文：論盡採訪組時間：2016年12月24日 0:00

2016-12-22 「都更」會搞邊科？╱每週專題

政府將「舊區重整」推倒重來抛出「都市更新」概念，但卻一直處於「只聞樓梯響」的階段，花了近一年時間舉行六次會議，亦未見政府推出任何實際措施以落實都市更新，改善居民生活質素的核心理念。早前有都更會委員建議下降同意重建比例，隨即引起巨大爭議。一方面要保護私有財產，另一方面要滿足城市發展需求，如何從中取得適當的平衡點，可能需要社會長期而廣泛的討論才能取得共識。然而，「都市更新」的概念比「舊區重整」更為寬廣，但整個社會的討論焦點似乎都被困在「拆樓重建」的牢籠裡，無法展開更多元廣泛的討論。不論「舊區重整」也好，「都市更新」也罷，目標始終都離不開改善居民生活質素，如何多元深入這一目標，將是共建澳門美好明天的重要一環。

都更應先易後難　林宇滔︰改善居民生活不止拆樓重建

2016-12-22 「都更」會搞邊科？╱每週專題

文：論盡採訪組

時間：2016年12月24日 0:00

都市更新委員會委員林宇滔澄清，都更會只是對樓宇重建業權同意百分比不應「一刀切」有共識，有委員提出參考外地經驗將百分比定為五至九成，但委員會並無共識，政府亦沒有方向，只稱會繼續研究，他個人主張「宜緊不宜鬆」。林宇滔又批評政府府無用心做好都市更新工作，舉行了六會議都只是聽意見，「但連框架方案都沒有，咁可以傾啲乜嘢呢？委員會三年任期晃一下就過去了，我覺得呢個先係核心問題。」他認為重建比例爭議較大，政府應「先易後難」，先從緩減舊老化，改善社區環境、增加社區設施等方面入手，從而提升居民的生活質素。

林宇滔︰都更應先易後難，改善居民生活不止拆樓重建。

林宇滔︰樓宇重建比不應一刀切

林宇滔表示，在重建樓宇業權同意百分比問題上，必然會有好大爭議。政府應從嚴處理，「必須尊重業權，尊重居民能夠以樓換樓，或者原區居住的權利。都市更新唔係以大壓細，真正要尊重居民的選擇。」他認為，對於不同狀況和樓齡的樓宇，政府應設不同的重建比例的門檻，以保障私人財產。例如一些危樓、樓齡較大的樓宇，其同意重建百分比可以降低一些，但對於結構上沒有問題，樓齡又不大的樓宇，則應保障所有業權人的私有財產。「十年、十五年的樓，未出現危機，連裝修都未折舊，點解又要拆呢？」

林宇滔表示，如果同意重建比例要百分百，則很難真正推動舊樓重建，改善舊區環境：「如果不降比例，可能有一成業主搵都搵唔到，消失咗，咁其餘九成的業主權益就受到好大影響。」他指出，即使下降百分比，並不代表就完全無需理會少部分業主，而直接「強搶」。而是要經各種善意渠道溝通，但最終都無辦法下，才能「強拍」。「完全唔降得，就完全唔洗傾，但降到點樣先可以尊重到少數的權益，我認呢個真係好難做好平衡，但都係要去做。」

林宇滔認為，社會在不同時期的需求都不一樣，無可能「一刀切」地定下一個「適中」的比例。「一開始可能要認真推動，整個社會都有共識，比例可以定得稍低一些，希望可以推動更多舊樓重建。但當社會希望尊重業權的時候，進展就要慢下來，將比例定得高一些。」因此，即使定下比例，政府亦都要隨時做好準備檢討和調整重建同意百分比。

但當社會希望尊重業權的時候，進展就要慢下來，將比例定得高一些。」因此，即使定下比例，政府亦都要隨時做好準備檢討和調整重建同意百分比。

林宇滔指出，現時社會討論得最多需要重建的地區，其實很多單位已經被人買下放租再待價而沽，「佢哋唔係以居民的角度睇呢件事，而是從利潤角度去看待，你要佢投放資源去維修保養，佢都未必會理你。而且將來重建時，這些人亦未必會輕易出售單位，會更多考慮利益。除非政府有強硬的政策，否則好多『落釘』的地方，或者講咗好多年要重建的地方，其實那才是最難重建的地方。」

先易後難 改善生活環境才是都更核心

林宇滔表示，下降重建同意比例必然是一場大爭論，然而，現時即使按十成的比例去處理，政府亦未有做足鼓勵措施，例如重建後，業主要為同一物業單位繳納雙重或三重物業轉移印花稅，這根本不合理。政府應該及早推動一些無爭議的立法工作，而非一直為一些難以取得共識的問題空轉。他指出，都市更新的核心是改善居民的生活質素，即使只是減慢舊區老化，改善舊區居民現時的生活環境，令居民居住得更開心快樂，這亦是都市更新的方向。「就算乜嘢都唔郁，有啲嘢係咪要改善下呢？呢到無人研究過。並唔係全部嘢都係要拆樓、放高，咁係唔得架！」

例如現時澳門有近3,000幢30年以上樓齡的5層高樓宇，很多長者居住在裡面，由於沒有電梯，令長者出入困難，他建議澳門可以參考台灣做法，資助一些符合條件的舊樓安裝小型電梯，這可讓居民住得更舒適，令都市更新多元化。

林宇滔指出，澳門有好多樓宇都日久失修，樓宇狀況好參差，亦曾造成多宗傷人事件。政府應該做好「樓宇維修資助計劃」的改革工作，資助是一回事，但政府不可能連驗樓指引都不做。「現時沒有標準，沒有指引，居民點知要驗咩呢？資助唔可以空口講白話，一定要配套指引，將來業主都知道樓宇的情況。」

政府應該做好「樓宇維修資助計劃」的改革工作，資助是一回事，但政府不可能連驗樓指引都不做。「現時沒有標準，沒有指引，居民點知要驗咩呢？資助唔可以空口講白話，一定要配套指引，將來業主都知道樓宇的情況。」

人口密度不可再增 集約發展釋放空間

不少地產商都經常向政府放話，要求都更放寛地積比，讓樓宇建得更高，便可以提供更多住宅單位。林宇滔指出，澳門的地積比其實不低，可以高達十倍，即使被稱為「石屎森林」的香港，其很多地產項目的地積比亦只是五至八倍，幸好澳門還守得住街影條例，否則高樓林立，密不通氣，將會有很大問題。

他不反對重建放高，但澳門現時得多地區的人口密度已經「迫爆」，無可能再通過增加容積而增加人口密度，「無論是地下管網建設、污水排放都係承受唔到。」他認為，樓宇重建放高應透過集約發展，釋放空間。「例如現時有十棟五層高的樓，可以集約發展成兩棟或者一棟很高的樓，釋放的空間可以用作社區設施、綠化、停車場等等。大家唔好有個錯誤的幻想，新橋區七層樓突然間變成廿層樓。」