林宇滔：土地承批人蒙損失可告政府 2018年8月9日｜市民日報

林宇滔：土地承批人蒙損失可告政府   

【本報訊】在行政長官列席立法會闡釋施政前夕，有發展商和法律界再度「發功」，借中級法院法官馮文莊對1宗行政司法上訴卷宗發表的落敗聲明，指很多土地個案未能如期發展是因政府行政失當所致，惟法律並無歸責一律要收回地地，他們促請政府盡快修改《土地法》，恢復行政長官對批給土地既有的裁量權。傳新澳門協會理事長林宇滔指出：不論新舊《土地法》均明確訂定臨時批租期25年，「大限」屆滿未按期發展的土地，都不能續期，並非新法新增。他認為，倘因政府行政失當造成土地承批人有損失，便應該告政府，與《土地法》修改無關。

林宇滔表示，留意到近日有地產界和法律界對新《土地法》有很多不同見解，中級法院法官馮文莊對1宗行政司法上訴卷宗發表的落敗聲明認為對到期土地，要分歸責和不歸責，不能「一切刀」；前官委議員唐曉晴則認為透過法律的解釋臨時批租期滿是可以延長等等，但那些提出修法的人士中，從來沒有提過不論舊《土地法》，或新《土地法》，均寫明臨時批租期25年，「大限」屆滿未按期發展的土地都不能續期，這並不是新法才新增的內容。只是舊法容許政府豁免公開競投直接批給土地，而且過去政府對土地管理態度放任，沒有嚴格執法。

新法限制政府豁免公開競投

他指出：新法收緊土地豁免公開競投是回應社會訴求，因為自回歸後，只有3幅土地經過公開競投批出，其餘土地均是豁免公開競投批出，但舊《土地法》對土地批出規定以批賣為主，除非特殊原因才會豁免公開競投，明顯過去政府違反了《土地法》原意，所以限制政府可以豁免公開競投批出土地很重要。

對於土地批給合同，分臨時批租期25年「大限」以及利用期，當中若發展商未能在利用期期限內如期發展土地，若有合理理由，可以延期，過去政府無論發展商有沒有合理理由均會延長土地利用期，但25年的臨時批租期則是底線，當25年到期未能完成發展則不會延長，例如以前的聯生工業邨、豪庭都會均超過25年未發展被政府收回土地。

他指出：新《土地法》則對土地利用期更加嚴格，利用期屆滿未發展土地亦會被收回，本澳周邊地區亦有相同規定，如果發展商在利用期未能發展好土地，則會被收回土地。

他亦不認同，有意見指政府在臨時批租期25年屆滿收回未發展土地是「強搶私產」的言論，澳門有私人土地，但有爭議的土地均不是私人土地，是政府批租地，政府批出土地的發展權，發展商須在指定時間內完成發展，受合同規範，發展商需在2至6年的土地利用期內按期發展，倘25年內仍不發展，批給合同就會取消，合約精神清晰，相關土地也非發展商私產。

多幅爭議土地因改用途出事

他強調，「利用期做唔好，政府就可以收番（土地），25年完全是一個底線，新舊《土地法》也是如此，且過去有個案可依，作為發展商同法律人士係好清楚有呢條底線嘅，無人質疑。」林宇滔說：「喺咁多個案，政府不會無責任，佢責任係從來無監督利用期；又例如逸園計劃於北安前地218號E地段設立格力犬國際領養中心的土地，原為電子零件製造工廠，已荒廢多年卻在2015年3月獲續期10年，就是因為政府無監管！」政府在土地管理上有很大責任，過去對利用期從來都執法不嚴，甚至有土地承批人連溢價金都沒有交，也有對發展商查詢不積極回應，城規遲遲不出台情況。不過，業界日前在傳媒面前提出的個案，包括蝴蝶谷、南灣湖CD區等，均是有規劃的，只是後來因改變土地用途，例如1993年蝴蝶谷由工業土地變住宅土地，土地承批人認為有利可圖，故沒有放棄土地批給合同，既然等待10年政府都沒回覆，而導致發展商損失，為何發展商不告政府？這些與《土地法》修改無關。

特首有裁量權惟須開誠布公

他質疑：「法治社會，做乜唔告政府？大家點解唔告？在工業上佢哋（土地承批人）都無做開荒牛，因為都無做過任何嘢！其實佢（土地承批人）唔做工業（政府）應該收番晒佢哋。」他又提到南灣湖CD區，承批人在取得土地時政府詳細規劃已出台，只是之後涉及歐文龍貪污案，發出違法放高的街道準線圖，導致新規劃不被社會接受，土地承批人為博得更高利潤而按舊規劃發展土地，一直拖到批租期滿。

林宇滔認為，無論新、舊《土地法》立法原意都為確保土地有效利用，新法生效後發揮效用，令土地承批人嚴格執行土地利用期，一些項目得到迅速發展。

他又不認同有意見指新《土地法》令行政長官失去土地批給的裁量權說法。他批評指，由於過去行政長官的不作為，以致黑沙村「紗紙契」問題遲遲未能得到解決，事實上，上述問題在新《土地法》有方法可以處理，《土地法》容許行政長官以豁免公開競投方式，將相關土地批租給現有居民繼續使用，當時政府只做了3個個案便停止相關計劃，在新《土地法》下行政長官對土地有裁量權，問題是行政長官敢不敢開誠布公公開所有豁免公開競投土地資料及免公開競投原因？

長期荒廢卻獲續地十年 傳新續關注北安電子廠個案 2018年8月6日｜澳門日報

長期荒廢卻獲續地十年 傳新續關注北安電子廠個案   

【本報消息】氹仔北安前地二百一十八號E地段電子廠荒廢多年，卻於二○一五年獲續地十年。據工務局回覆，該電子廠的使用准照至今仍有效，且由於該地於新《土地法》生效前已屬確定批給，故即使“無名無實”也可自動續期。坊間意見批評工務局失職，一來不巡查土地的有效使用，二來明知建築物荒廢多年，也“大條道理”任由土地資源浪費。

早前，逸園擬租借氹仔北安前地二百一十八號E地段，以打造“格力犬國際領養中心”。不過，該工業用地早被地產商購得，原有的電子廠亦已荒廢多年，完全不符當年的批地要求，卻於二○一五年獲續期十年。

電子廠招牌早已變為“邦迪物流”，內部亦已清空。工務局回覆本報查詢時表示，有關電子廠於一九九三年七月獲發使用准照，用作由承批人直接經營的電子生產，准照至今一直有效。

另外，根據新《土地法》第二百一十六條第五款規定，第四十九條第二款（一）項及第一百三十二條規定，不適用於新《土地法》生效前，已轉為確定的有償租賃批給。

因此，根據第四十九條第一款規定，該有賃批給每十年可自動續期一次而無須申請。

亦即，只要於二○一四年三月前轉為確定批給，無論該地的使用准照是否有效、建築的經營與用途是否相符，便可不理甚麼原因，照舊獲得續期。

電子廠已荒廢多年，其使用准照卻“長生不老”，傳新澳門協會理事長林宇滔直言：“准照有效係因為你冇巡，你冇做過任何嘢！”批評工務局的土地巡查及管理千瘡百孔，過去對臨時批給的使用期“零監督”；對於確定批給的土地按合約使用上，則無論是過去還是現在都缺乏監管。除非當局能拿出數字或證據，證明該廠有效運作，否則，只能反映當局巡查不足，造成准照仍有效。

不可收回理據欠奉

工務局主張新《土地法》前的確定批給，便一律續期，林宇滔認為，第二百一十六條要求租賃批給的承批人，要在該法生效一年內，聲明該批給依舊法規範，直至其批給合同期或續期屆滿為止。新《土地法》於一四年生效，電子廠用地於一五年續期，理應以新法處理收回。

再者，《土地法》列明“確保適時合理使用土地，充分利用土地資源”原則，政府站在保護土地的角度，理應有機制處理這些已確定利用，但後來又被閒置的土地，“佢嘅荒廢係無容置疑，但係唔係確定利用就任佢荒廢、政府完全唔理呢？收唔到地係唔係就坐咗喺度呢？如果係呢種態度，工務局同樣失職。”

土地使用監管求其 擔心變相土地戲法 林宇滔：改用途建領養中心應透明 2018年8月3日｜澳門日報

土地使用監管求其 擔心變相土地戲法 

林宇滔：改用途建領養中心應透明   

【本報消息】北安前地的電子廠用途早已變質，其一五年獲續期的理據成疑。傳新澳門協會理事長林宇滔有感此僅為冰山一角，工務局過去在土地使用監管上存在眾多不足，應向公眾交代各批給土地到底有沒有嚴格依法利用，並於官網上公佈巡查情況。

土地用途為“由承批人直接經營的電子零件製造廠”的北安前地二百一十八號E地段，早已被房地產公司購入，電子廠僅餘空殼，卻仍獲續地十年。林宇滔指出，此個案只是本澳眾多土地個案其中之一，過去工務局的土地管理廳在土地批出、利用、廿五年大限等環節監管上並不嚴謹，除根本沒有發展的閒置地外，即使曾按要求興建建築物、轉為確定利用的土地，現時有關建築的使用情況亦未必與批地合同要求相符，“正如呢個電子廠，可能曾經做過電子廠，甚至唔知有冇做過，而家好明顯係丟空。”

公開土地巡查資料

他主張，政府應負起責任，按《土地法》及土地合同處理，即使針對確定批給的可操作空間較小，惟當其已背離用途，是否便無計可施？“北安空置嘅（土地）唔止一塊，空置嘅唔止北安！”工務局過去在確保土地得到有效利用的工作上明顯不足，應當面對及向公眾交代，包括有沒有巡查？續期原因為何？甚至應在地籍資訊網上公開所有批給土地的巡查資料，“邊塊地有用、邊塊地冇用，邊塊地續到期、邊塊唔續，做咩要擠牙膏？本身呢啲嘢都要放晒上網啦。”

E地段電子廠荒廢多年仍獲續期原因有待政府解畫，逸園如欲設“格力犬國際領養中心”，有關承批人要先申請更改用途。林宇滔關心，領養中心的性質到底為何？是臨時還是永久中心？一般來說，當格力犬被順利領養後，中心便“功成身退”，為何又有人提出要再接收內地犬隻？令人模糊。

認同民署延領犬期

有擔心改用途建領養中心，只是又一齣“土地戲法”。他認為，逸園最新提出的“別墅方案”亦有可能違反《都市房地產的使用規範》，甚至會滋擾周邊居民。要在澳門覓地飼養五百多隻格力犬非易事，北安該地對周邊的影響較小；惟政府在此事下要開誠布公，若然有人申請轉用途，應就土地批給合同的履約情況，土地轉用途的理據是否充分、是否涉及溢價金、轉用途的期限等問題，都應詳細向公眾交代，絕不能為他人借轉用途謀利留有空間，“唔應該通過格力犬過橋，改變成其他用途。”

故此，他認同民署批准延長逸園的領犬期，“唔延長又可以點呢？罰錢唔係最有效嘅解決方案，罰完逸園就完全無責任、金蟬脫殼。”主張若六十日後逸園又走數，則再處罰也不遲，若現時要民署揹起五百多隻格力犬的責任，則不知何時事情才能終結。

臨時約不利巴士發展 合併單價須清晰交待 2018年8月3日｜訊報

臨時約不利巴士發展 合併單價須清晰交待   

政府日前宣佈與新福利及澳巴短期續約15個月，臨時合約模式處理巴士問題，似乎已成為慣例。政府在2011年實施「政府主導」的新巴士服務模式前，2008年同樣以臨時續約方式處理，期間經歷維澳蓮運加入巿場再破產，政府接管再交新時代管理，到今日新時代被併入澳巴，回首「政府主導」的七年，由三變二，再由二變三，巴士服務今日似乎重回原點，唯一不同的是巴士服務由巿場主導，變成政府主導和包底。

早知續約三緘其口拖字訣

就今次續約，包括筆者在內的社會意見，一直要求政府交待續約的方向和有何新要求改善巴士服務，但除了月前突然爆出新時代和澳巴合併外，政府對巴士續約的方向內容一直三緘其口。

到最後關頭，交通事務局在7月30日下午僅以173字的新聞稿交待，稱仍需與巴士公司磋商條文細節，故按照原公證合同作短期續約15個月，8月1日起生效。即使續約之後，仍對合同內容諱莫如深，傳媒追問仍無可奉告，社會最快要等合同修訂本稍後刊登於政府公報，才能知悉續約內容。

公共巴士作為公共服務，其合同更新或續期，本應要聽取公眾意見和接受公眾監督，筆者也必須指出，臨時續約對於公共事業的長遠健康發展絕非好事，因為作為巴士公司，在未有長期合約下，根本不可能作出長遠的投資規劃，服務質素和成本或多或少必受影響。

首季客增3.7% 班次跌8.3%

客觀而言，澳門巴士日均載客量從2011年約38萬人次增加至今年首季平均每日58.6萬人次，增幅逾54%；公交出行率亦由當年3成上升到4成左右，暫且先不論服務質素和繁忙時間搭車難的問題，但方向上確符合當年的「公交優先」政策目標，政府現階段真正的工作方向，應是研究如何提升巴士服務的效率和繁忙時間的舒適度，吸引更多巿民改乘公交。

但令筆者憂心的是，在林衍新局長上台後，政府主導的巴士服務模式已逐步遠離2011年提出的「公交優先」和「服務創造需求」的目標，而是更講求成本效益，早前的粗暴加價想用經濟手段減低剛性需要就是一個例子，且根據當局統計，今年首季與去年相比，乘客量雖上升3.7%，但巴士班次卻大跌8.3%，意味著巴士更擠迫及非繁忙時間班次減少；而過往市場主導時，7號車可至媽閣、25號可至黑沙，政府主導後卻維持不了，上述種種變化，都是與「公交優先」和「服務創造需求」的目標相違背。筆者必須質疑，如果只強調成本效益，政府不如直接重回巿場主導，按人頭補貼車資，只要監督得宜，成本效益必定遠高於目前的政府主導模式。現時「政府主導」模式下，巴士公司的收入取決於「服務價值」，可理解成包車費單價。此費是按巴士大小車型、日間或晚間，以及能源類型等不同情況定出每公里的包車價，再乘以按交局要求的班次所行駛的里數，就是巴士公司的總收入，即「服務價值」或「包車費」。

服務價值公眾無權干涉？

按現行制度，實付實扣的車資屬巴士公司收入，但由於車資遠低於「服務價值」，政府會以財政援助的方式，資助「服務價值」與「實付實扣車資」的差額。2017年，三巴的服務價值（相當總收入）為13.5億，車資僅收3.8億（佔收入28%），政府資助九點七億（佔收入72%）。今年首六個月，政府的財政援助為4.69億（佔收入68%），車資為2.17億（佔收入32%）。

礙於三巴於2011年競投巴士服務時存在差價，加上三巴合同不同時期的修訂及續期等。有業界估計，新服務初期，三巴同類型巴士的每公里包車價，最高單價的新福利與最低價的維澳蓮運曾有逾兩成的差距，儘管政府在轉換或續約時確有收窄差距，但未有交待調整的理據。

更重要是，政府是以「財政援助」的方式支付「服務價值」與「車資」收入的差距，且僅屬交局局內預算。故簡單而言，只要林衍新同意 「服務價值（包車價）」，巴士公司基本就能穩袋收入，且近年更換合同訂定服務價值時，交局並沒有向公眾作任何交待，令公眾對服務價值的調升是否合理失去發言權。

合併效益服務單價應體現

今次兩巴表面上是按原合同續約，但值得社會關注的是，新時代和澳巴合併後到底是按澳巴合同的單價？還是新時代的單價？抑或是按兩巴的平均數續約？由於當中涉及的差距，每年是以千萬計，政府必須向公眾清晰交待！

筆者必須指出，林衍新局長在批准新時代和澳巴合併時曾表明，兩巴合併可產生效益，但效益最終歸社會還是巴士公司，臨時續約十五個月「服務價值」單價，就是關鍵的衡量指標；若合併後的單價不能有明顯的下調，政府卻批准兩間巴士公司在合約到期前合併，令自己在新合約談判中處於不利位置，做法完全不合邏輯！

筆者認為，社會目前對所有巴士公司服務的要求是一致的，加上政府並沒有公開招標，政府既然決定以「政府主導」補貼巴士服務，就應該有必要向公眾清楚交待如何訂定兩巴均一致的合理包車單價，以及必須要有明確、清晰和透明的調價機制給予公眾監督。此外，更應將巴士服務的財政援助脫離交局的內部預算，以確保巴士這個重要民生服務不受局內預算開支影響，真正在推動「公交優先」和公帑善用兩大原則中取得有效平衡。

澳門通到期應檢討獨家優惠

另一個最令人不滿的地方，就是政府對一個每年投放十億公帑的公共服務，從來沒有開誠佈公地將巴士營運的原始數據公開讓公眾掌握、分析和研究，每次只是公佈一些有利於自己政策方向的數據作為支撐。

目前所有班次的實時資訊及9成乘客的拍卡數據，都是社會客觀討論及社會政策的重要資訊，當局應該恆常全面公佈巴士運作、資助的原始數據，讓公眾共同監督巴士路線班次的調整、「服務價值」的釐定是否符合公共利益！

筆者促請政府，必須及早向公眾明確交待巴士續約的目標方向、條文變化及服務單價調整，更要全面檢視目前合同制肘巴士靈活調動的問題，交待有何具體措施作出調整。

另一個社會較少關注的是，當局與澳門通簽訂的巴士電子收費及清算系統服務同樣今年到期，政府每年支付一千四百多萬購買服務，澳門通去年曾表示，每日七十萬筆交易中，六十萬筆屬巴士交易，政府的外判服務變相令澳門通在巿場擁有壟斷性優勢，政府在續期巴士服務時，會否要求承批人兼容其他電子收費且享有同樣優惠，也是能否推動本澳電子支付多元競爭的關鍵，當局同樣必須向公眾有清晰的交待。

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔

倘維持現狀須叫停兩移民計劃 傳新協促公開投資技術移民個案 2018年8月2日｜澳門日報

倘維持現狀須叫停兩移民計劃 

傳新協促公開投資技術移民個案   

【本報消息】貿促局被揭亂批投資及技術移民，傳新澳門協會理事長林宇滔向行政長官發公開信，要求公開歷來所有獲批的“重大投資移民”和“技術移民”個案資料，以便公衆監督，若不徹底改革及提高透明度，則有必要叫停此兩項千瘡百孔移民計劃。

公衆監督增透明度

七月初，廉政公署公佈有關貿促局亂批、濫批投資及技術移民的調查報告，揭露貿促局審批移民過程粗疏，例如審批“重大投資移民”時，不單審批標準不合邏輯，且審批僅作形式上的文件審查，從未嚴格考究文件的真偽及求證事實真相，更無派員到申請人報稱的公司營運地點核實，部分獲批項目投資金額過低或實際只用作不動產投資等。

貿促局回應廉署報告時，公佈了一些短期措施，包括設部門覆查、最後確認機制、明確申請標準及收緊投資門檻，並承諾會覆查所有個案，徹查當中有否問題。不過傳新協會認為，廉署報告揭示的情況，單靠政府內部監督明顯已無助恢復公衆信心，內部流程制度的改善亦遠未能回應公衆的質疑。

要不抵觸個人私隱

該會強烈促請行政長官責成當局，在不抵觸個人私隱的情況下，公開歷年來所有獲批“重大投資移民”和“技術移民”個案的基本資料，包括“重大投資移民”項目名稱地址、有申請“技術移民”的公司及申請人的職位等，讓公衆共同監督。

林宇滔認為，上述公開措施無需修法就可實施，情況等同現時政府每季公佈公司聘用外僱的資料，包括公司名稱和外僱名額都可在網上查詢，令很多違規聘用外僱的情況無所遁形。公佈這些資料，絕對有助社會更有效地舉報潛在有問題的個案，達至監督之效。

劣化本澳人口結構

儘管政府認為，近年各地都在“搶人才”，不應一刀切停止輸入專才，但他主張，若當局不徹底改革當前由僱主主導的“技術移民”制度，以及透明化“重大投資移民”項目讓公衆監督，現有的移民政策祇會“劣幣驅逐良幣”，不單無法吸引“真人才”，甚至會令本澳人口結構劣化。

有鑒於此，若政府未能提升資訊透明度，以讓公衆有效監督，又拿不出清晰的修法工作時間表，該會認為應先叫停目前千瘡百孔的“重大投資移民”和“技術移民”制度。

違紀行為絕不姑息

該會亦冀經濟財政司司長梁維特及其轄下部門，切實履行承諾，倘查明存在違紀違規行為，絕不姑息。若不給市民一個合理清晰交代，勢必進一步影響社會對特區政府施政的信心。