林宇滔：土地承批人蒙損失可告政府 2018年8月9日｜市民日報

林宇滔：土地承批人蒙損失可告政府   

【本報訊】在行政長官列席立法會闡釋施政前夕，有發展商和法律界再度「發功」，借中級法院法官馮文莊對1宗行政司法上訴卷宗發表的落敗聲明，指很多土地個案未能如期發展是因政府行政失當所致，惟法律並無歸責一律要收回地地，他們促請政府盡快修改《土地法》，恢復行政長官對批給土地既有的裁量權。傳新澳門協會理事長林宇滔指出：不論新舊《土地法》均明確訂定臨時批租期25年，「大限」屆滿未按期發展的土地，都不能續期，並非新法新增。他認為，倘因政府行政失當造成土地承批人有損失，便應該告政府，與《土地法》修改無關。

林宇滔表示，留意到近日有地產界和法律界對新《土地法》有很多不同見解，中級法院法官馮文莊對1宗行政司法上訴卷宗發表的落敗聲明認為對到期土地，要分歸責和不歸責，不能「一切刀」；前官委議員唐曉晴則認為透過法律的解釋臨時批租期滿是可以延長等等，但那些提出修法的人士中，從來沒有提過不論舊《土地法》，或新《土地法》，均寫明臨時批租期25年，「大限」屆滿未按期發展的土地都不能續期，這並不是新法才新增的內容。只是舊法容許政府豁免公開競投直接批給土地，而且過去政府對土地管理態度放任，沒有嚴格執法。

新法限制政府豁免公開競投

他指出：新法收緊土地豁免公開競投是回應社會訴求，因為自回歸後，只有3幅土地經過公開競投批出，其餘土地均是豁免公開競投批出，但舊《土地法》對土地批出規定以批賣為主，除非特殊原因才會豁免公開競投，明顯過去政府違反了《土地法》原意，所以限制政府可以豁免公開競投批出土地很重要。

對於土地批給合同，分臨時批租期25年「大限」以及利用期，當中若發展商未能在利用期期限內如期發展土地，若有合理理由，可以延期，過去政府無論發展商有沒有合理理由均會延長土地利用期，但25年的臨時批租期則是底線，當25年到期未能完成發展則不會延長，例如以前的聯生工業邨、豪庭都會均超過25年未發展被政府收回土地。

他指出：新《土地法》則對土地利用期更加嚴格，利用期屆滿未發展土地亦會被收回，本澳周邊地區亦有相同規定，如果發展商在利用期未能發展好土地，則會被收回土地。

他亦不認同，有意見指政府在臨時批租期25年屆滿收回未發展土地是「強搶私產」的言論，澳門有私人土地，但有爭議的土地均不是私人土地，是政府批租地，政府批出土地的發展權，發展商須在指定時間內完成發展，受合同規範，發展商需在2至6年的土地利用期內按期發展，倘25年內仍不發展，批給合同就會取消，合約精神清晰，相關土地也非發展商私產。

多幅爭議土地因改用途出事

他強調，「利用期做唔好，政府就可以收番（土地），25年完全是一個底線，新舊《土地法》也是如此，且過去有個案可依，作為發展商同法律人士係好清楚有呢條底線嘅，無人質疑。」林宇滔說：「喺咁多個案，政府不會無責任，佢責任係從來無監督利用期；又例如逸園計劃於北安前地218號E地段設立格力犬國際領養中心的土地，原為電子零件製造工廠，已荒廢多年卻在2015年3月獲續期10年，就是因為政府無監管！」政府在土地管理上有很大責任，過去對利用期從來都執法不嚴，甚至有土地承批人連溢價金都沒有交，也有對發展商查詢不積極回應，城規遲遲不出台情況。不過，業界日前在傳媒面前提出的個案，包括蝴蝶谷、南灣湖CD區等，均是有規劃的，只是後來因改變土地用途，例如1993年蝴蝶谷由工業土地變住宅土地，土地承批人認為有利可圖，故沒有放棄土地批給合同，既然等待10年政府都沒回覆，而導致發展商損失，為何發展商不告政府？這些與《土地法》修改無關。

特首有裁量權惟須開誠布公

他質疑：「法治社會，做乜唔告政府？大家點解唔告？在工業上佢哋（土地承批人）都無做開荒牛，因為都無做過任何嘢！其實佢（土地承批人）唔做工業（政府）應該收番晒佢哋。」他又提到南灣湖CD區，承批人在取得土地時政府詳細規劃已出台，只是之後涉及歐文龍貪污案，發出違法放高的街道準線圖，導致新規劃不被社會接受，土地承批人為博得更高利潤而按舊規劃發展土地，一直拖到批租期滿。

林宇滔認為，無論新、舊《土地法》立法原意都為確保土地有效利用，新法生效後發揮效用，令土地承批人嚴格執行土地利用期，一些項目得到迅速發展。

他又不認同有意見指新《土地法》令行政長官失去土地批給的裁量權說法。他批評指，由於過去行政長官的不作為，以致黑沙村「紗紙契」問題遲遲未能得到解決，事實上，上述問題在新《土地法》有方法可以處理，《土地法》容許行政長官以豁免公開競投方式，將相關土地批租給現有居民繼續使用，當時政府只做了3個個案便停止相關計劃，在新《土地法》下行政長官對土地有裁量權，問題是行政長官敢不敢開誠布公公開所有豁免公開競投土地資料及免公開競投原因？

長期荒廢卻獲續地十年 傳新續關注北安電子廠個案 2018年8月6日｜澳門日報

長期荒廢卻獲續地十年 傳新續關注北安電子廠個案   

【本報消息】氹仔北安前地二百一十八號E地段電子廠荒廢多年，卻於二○一五年獲續地十年。據工務局回覆，該電子廠的使用准照至今仍有效，且由於該地於新《土地法》生效前已屬確定批給，故即使“無名無實”也可自動續期。坊間意見批評工務局失職，一來不巡查土地的有效使用，二來明知建築物荒廢多年，也“大條道理”任由土地資源浪費。

早前，逸園擬租借氹仔北安前地二百一十八號E地段，以打造“格力犬國際領養中心”。不過，該工業用地早被地產商購得，原有的電子廠亦已荒廢多年，完全不符當年的批地要求，卻於二○一五年獲續期十年。

電子廠招牌早已變為“邦迪物流”，內部亦已清空。工務局回覆本報查詢時表示，有關電子廠於一九九三年七月獲發使用准照，用作由承批人直接經營的電子生產，准照至今一直有效。

另外，根據新《土地法》第二百一十六條第五款規定，第四十九條第二款（一）項及第一百三十二條規定，不適用於新《土地法》生效前，已轉為確定的有償租賃批給。

因此，根據第四十九條第一款規定，該有賃批給每十年可自動續期一次而無須申請。

亦即，只要於二○一四年三月前轉為確定批給，無論該地的使用准照是否有效、建築的經營與用途是否相符，便可不理甚麼原因，照舊獲得續期。

電子廠已荒廢多年，其使用准照卻“長生不老”，傳新澳門協會理事長林宇滔直言：“准照有效係因為你冇巡，你冇做過任何嘢！”批評工務局的土地巡查及管理千瘡百孔，過去對臨時批給的使用期“零監督”；對於確定批給的土地按合約使用上，則無論是過去還是現在都缺乏監管。除非當局能拿出數字或證據，證明該廠有效運作，否則，只能反映當局巡查不足，造成准照仍有效。

不可收回理據欠奉

工務局主張新《土地法》前的確定批給，便一律續期，林宇滔認為，第二百一十六條要求租賃批給的承批人，要在該法生效一年內，聲明該批給依舊法規範，直至其批給合同期或續期屆滿為止。新《土地法》於一四年生效，電子廠用地於一五年續期，理應以新法處理收回。

再者，《土地法》列明“確保適時合理使用土地，充分利用土地資源”原則，政府站在保護土地的角度，理應有機制處理這些已確定利用，但後來又被閒置的土地，“佢嘅荒廢係無容置疑，但係唔係確定利用就任佢荒廢、政府完全唔理呢？收唔到地係唔係就坐咗喺度呢？如果係呢種態度，工務局同樣失職。”

土地利用期和廿五年大限不應混淆 2018年5月25日｜訊報專欄

土地利用期和廿五年大限不應混淆   

南灣湖十六幅土地超過廿五年未發展，政府上周宣告批給失效，發展商或承批人促請政府釐清「過期不能完成利用的土地」的責任誰屬，重提修改《土地法》，冀「放生」不可歸責的土地。

南灣湖先後詳規再批地填海

南灣湖土地「閒置」至今，土地承批人矛頭直指政府行政程序出問題，但筆者必須指出，南灣湖地段早在一九九一年已在政府公報刊登詳細規劃—核准南灣海灣重整計劃之細則章程（詳見第六九∕九一∕M號訓令），詳細規範每個地段的建築物高度、設計等，南灣Ｃ區地段的高度除Ｃ十二為九十點九米及Ｃ十七為五十到七十一米外，其餘均二、三十米，承批人是接受這個規劃並和政府簽署合同後，由承批人負責填海造地及獲得土地發展權，過去曾被批評建築風格幢幢一樣的皇朝區，就是同期公佈的另一規劃—核准外港新填海區都巿規劃章程（詳見第六八∕九一∕M號訓令）。然而，到二００五年，時任運輸工務司司長歐文龍批出違反原規劃的街道準線圖，將部分地段建築物大幅放高，最高更達一百五十四米，法院在歐案中已判定有關街線圖違法。

直至二００六年，行政長官才以不符合澳門社會及經濟發展為由，批示廢止南灣海灣及外港新填海區兩個詳細城市規劃。必須承認，在歐案後，對於南灣湖Ｃ區大幅放高的發展，政府確實採取拖延不作為的策略，但當中亦牽涉違法放高，根本不可能合法化，地段本應要按原則興建，但因有承批人是以放高的街道準線圖則購入地段，令事件更複雜，亦導致今日的結果。

舊法已有廿五年收回案例

因應修改《土地法》的爭議，筆者理解發展商尤其對於個別不可歸責承批人的土地個案或有不滿，包括如石排灣蝴蝶谷地段因政府遲遲不公佈新規劃，令承批人未能發展等，但必須強調，臨時批給「廿五年大限」內，承批人有足夠時間為保護自己權益採取法律行動。

作為修改《土地法》的辯論，筆者有責任向公眾澄清，不論新舊《土地法》，均有廿五年臨時批給不可續期的規定，絕非新《土地法》才加入臨時批給「廿五年大限」。

新《土地法》二０一三年三月才生效，早在二００六及二００七年濠庭都會及金峰南岸地段（詳見第八九╱二００七號及第二０╱二００六號運輸工務司司長批示），就因土地逾期未完成發展，政府在宣告土地批給失效後，以免公開競投方式重新批給，且承批人須重新支付溢價金才可繼續發展，這兩個案例實證舊《土地法》同樣有臨時批給「廿五年大限」的規定，只是舊《土地法》對免公開競投的裁量權沒有太多規限，政府慣常以免公開競投重新批給了事。

廉署倡修法明確利用期非大限

支持修改《土地法》的意見有提出，廉署在《十六幅不被宣告批給失效土地的調查報告》中指出：「應考慮在具備條件時對現行法例作出修訂，對新《土地法》中可歸責於承批人的延誤利用的情況，以及採取宣告批給失效的措施作出更明確的界定或更清晰的指引，以便行政當局在處理逾期未完成利用的個案時能更充分做到有理有據、有法可依。」報告確有以上總結，但廉署所指的法例修訂是臨時批給的「利用期」，即批出土地後，土地合同一般規定承批人要在兩至六年的「利用期」完成土地合同要求的所有發展，臨時批給才可轉為確定批給。

廉署報告批評當局對「利用期」管理混亂，且新舊《土地法》未就「可歸責」釐定準則，報告甚至明確指出，可歸責於承批人未在「利用期」發展的土地，就可以啟動收回程序，不需等待「廿五年大限」。廉署只是認為當局在批準臨時土地「利用期」延長裁量權過大，建議應明確標準、並增加批准延長「利用期」的透明度及加重延誤利用土地的罰則。報告亦有專門章節強調，已過廿五年土地批給必須依法宣告失效。

廉署指承批人應清楚大限

廉署在報告第十三頁確認：「無論是按照舊《土地法》還是按照新《土地法》的規定，以租賃方式批出的土地，如臨時批給期間屆滿尚未完成利用，則有關批給將會失效，行政當局須根據《土地法》的規定宣告批給失效」。第十四頁亦提到：「作為承批人，亦應清楚了解因土地的臨時批給期間屆滿而被宣告失效的法律後果。」廉署更批評，「行政當局未能及時宣告臨時批給屆滿的土地批給失效屬行政上的不作為，這不僅會造成特區土地資源管理上的漏洞，損害特區的公共及財產利益，延誤土地的有效利用，而且會因土地法律狀況不明確，對善意第三者的權益造成潛在風險。」在多次的司法判決，司法機關亦一再明確臨時批給不得續期這個觀點。而立法會就上屆議員唐曉晴釋法提案的分析報告可見，政府在討論《土地法》時，就臨時批給不可續期的態度非常清晰和堅定。

筆者認同廉署報告，對於《土地法》「利用期」可否歸責的準則應有更明確的標準，亦要有更高透明度和加重罰則，但相對舊法而言，新《土地法》對延誤利用期已訂出每日千分之一的罰金，較舊法已大幅增加，加上過「廿五年大限」必收回的態度已十分清晰，近年見到多個近大限的地盤也不惜工本趕工，確實看到新《土地法》對土地按期利用的正面作用。

十六幅不可歸責地無南灣湖

可以預見，若按廉署報告的方向，加強「利用期」的管理，未來不會、也不可能再出現過「廿五年大限」的情況。更重要是，廉署曾作調查、被特區政府認為「十六幅不被宣告批給失效土地」無一幅屬南灣湖填海地。然而，現時支持《土地法》修訂的焦點均集中在臨時批給的「廿五年大限」能否延期或被中止 。先不討論筆者前述的理據，但若按此方向，結果顯而易見只得兩個，修法對不可歸責承批人的要求定得太緊，看不到可解多少個案；若規定太鬆，就變相「放生」所有閒置土地！

儘管有意見將「海一居」及路環原居民問題與修改《土地法》綑綁，但筆者必須強調，「海一居」牽涉承建商更改圖則且已有終審判決，修改《土地法》也解決不了「海一居」的問題；且按新《土地法》，若行政長官在施政報告中公佈解決路環紗紙契問題的政策及規劃，便可以豁免公開競投將土地使用權批租給原住民逐步理順路環巿區、黑沙及九澳村的土地問題，也為遏止非法霸地問題打好基礎。

□ 傳新澳門協會理事長　林宇滔