工廈混業經營形成安全隱患 市民日報 2017-06-25 P03 | 澳聞

工廈混業經營形成安全隱患

市民日報      2017-06-25  P03 | 澳聞

      【本報訊】近日有10間設於工業大廈的兒童遊樂場被民署勒令關閉，令工廈活化成效不彰的問題再受社會關注。都市更新委員會委員林宇滔表示，近年已有大量不同種類的非工業商業場所進駐工廈，政府各部門只是隻開隻眼閉，但倘若同層仍有高風險工業運作，難免存在安全隱患，政府必須要正視和面對。他建議透過短期准照，倘工廈的所有業主承諾未來一段時間不從事高風險的工業活動，政府便可以放寬工廈從事其他非工業的商業用途，令工廈的非工業用途規範化合法化，令工廈得到合法化的善用。

      林宇滔轟活化計劃失敗

     研究工廈再利用的都更會第二專責小組成員林宇滔表示：工廈活化計劃於2011年推出，約兩年後計劃被暫停，期間僅有兩幢工廈重建及更改用途成為住宅，他質疑當年的工廈活化計劃根本「改錯名」，該計劃只是鼓勵工廈重建成細面積單位的住宅，便可節省一定的行政程序，雖然更改土地用途成住宅都是方向之一，但與活化根本沒有很大關係。
     林宇滔續說，現在必須要面對的是，本澳的工業已經息微，但澳門的工廈空置率不高，且已有大量不同種類的非工業用途進駐工廈，例如教學、培訓、健身，甚至最近被民署要求停業的遊樂設施等，雖然基本都是違法，但情況已經非常普遍，政府各部門其實亦清楚知道有關情況，甚至有政府指定的國家職業認證的場所亦設於工廈內，政府各部門只是掩耳盜鈴隻開隻眼閉。
     澳門寸金尺土，工廈的租金相對便宜，尤其需要空間較大的場所，都陸續選擇遷入工廈，亦是大勢所趨。林宇滔認為，關鍵是能否確保工廈同幢或同層沒有從事高風險的工作。如果整幢工廈都沒有從事高風險的工業運作，大廈本身的防火條件確實比住宅和商廈高，確實商業和工業用途可以兼容；但倘若工廈內，商業用途的同幢甚至同層仍有高風險工業運作，諸如容許有火警、處理化學品等，難免存在安全隱患，政府必須要正視和面對。

     建議以短期准照放寬用途

    林宇滔指出，如果整幢工廈一次性永久更改用途，未必所有業主都同意，他個人認為，政府可透過短期准照，工廈的所有業主以協議書的形式，承諾未來一段時間，例如最少3年，不從事高風險的工業活動。在排除安全隱患後，政府便可以放寬有關工廈從事其他非工業的商業用途，其後可再按不同用途的商業場所要求增加相應的防火設施，令工廈得到合法化的善用，才是工廈活化的真正出路。但有關操作比較複雜，特別是政府部門大家都不願帶頭承擔的時候，需要有部門站出來牽頭推行有關工作，令工廈的非工業用途規範化合法化。
林宇滔說都更會內部已經討論有關建議，希望能盡快落實推行，令現在已經衍生的問題逐步規範，及令工廈的使用更加優化，長遠可通過政策推動，將高風險的工業活動，陸續集中遷移到離民居較遠的工廈，離居民較近的工廈，則盡量作為非工業用途。

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只談口號沒結果 林宇滔：除了鬧，更需要解決問題 訊報 2017-06-23 P08 | 論盡媒體 | 論盡澳門街

只談口號沒結果

林宇滔：除了鬧，更需要解決問題

訊報      2017-06-23
P08 | 論盡媒體 | 論盡澳門街

卿 本 為 佳 人　何 以 蹚 渾 水？

  　澳門立法會向來有「垃圾會」之稱，這完全反映出公眾對現時的立法會以及整個澳門政治生態的厭惡程度。2017立法會選舉即將來臨，今年直選申請更是歷屆之冠，名哲保身是中國人的傳統思想，為何政治這淌渾水還有這麽多人爭著蹚呢？《論盡》今期訪問了三名議會挑戰者，不同的人從不同的角度出發，但都朝著相同一個目標前進，到底蹚政治這淌渾水的意義在哪裡呢？

只談口號沒結果
林宇滔：除了鬧，更需要解決問題

　　今屆立法會選舉選管會共收到25份直選申請，是歷屆之冠，其中一份申請來自林宇滔。曾任聚賢同心副理事長、社諮會委員，現任都市更新委員會委員，林宇滔曾處理過不少民生問題，亦經常於媒體中月旦時事，議題由環保、房屋到保育皆有。名字在澳門政界並不陌生，但參選立法會則是首次。近年坊間對立法會立法及監督政府的表現均表不滿，更有不少批評直指是「垃圾會」。話說卿本佳人，又為何要投身這淌渾水之中？

機制未盡用 空談得口號

　　傳新澳門協會理事長林宇滔，本科修讀環境科學，曾任記者，不時於時事節目擔任主持或嘉賓，亦常是媒體報道的受訪對象。多年來身份一籮籮，履歷亦屬於「實幹型」，不論是社會公職或是全職工作期間，都令林宇滔有不少處理社會問題的實質經驗，亦令他別有一番體會。「澳門現時很多民生問題未有充份利用整個機制去推動解決。大家可能會有很多口號，很多埋怨，但怎樣才能去推動解決問題，是我感受到現時社會最弱的。」

　　「鬧爆在緊急關頭可能可以制止一些東西，但除了鬧，更多澳門人希望解決問題。」談及參選原因，林宇滔表示，現時社會每當遇上問題，很多時只會空談，他並不反對上街遊行，但根據自己過往的經驗，很多時不需要走上街頭亦可推動解決問題。在他心目中，示威遊行應是「最後一張牌」，「如能在機制內解決，應該用盡，當有一日在這位置都用盡而做不到，我覺得才需要亮底牌。現在就我觀察，底牌亮得多，大家都會很灰心。」

　　他認為，澳門是有出路的，但不能只流於空談，只講政策，只講口號，而是應切實了解問題，並得到共識去前進，但目前這些都仍然缺位，現時議會的機制未被充份利用，議事文化趨向公式化，例如議員停留於質詢、發言，仍然是隔空對罵，各方都缺乏互相溝通。

　　「立法會議員除了質詢，有沒有跟政府充份溝通？跟香港的立法會或其他地方議會相比，立法會討論一些民生問題的頻率、次數與深度都低。甚至我覺得任何一個議員約見政府去討論問題也可以，為何做不到？我覺得正正是這些需要思維上的改變，而不只是透過質詢發言很公式化的來往。」

　　林宇滔又指，每屆立法會選舉都有很多人提出很多口號、理念，例如政府要更透明、高官問責、民生問題如房屋交通等，「但這一屆是這些口號，下一屆也是，大家的口號可以繼續叫下去，這未必是大家想的方向，所以我覺得要想辦法解決。」

「第三條路」不好走 仍望走出新方向

　　有分析指，隨着社會利益日趨碎片化，今屆立法會選舉出現更多選團是意料中事。至於林宇滔，自他離開工聯並宣佈成立「傳新澳門協會」時，早已有不少揣測指他會參選今屆立法會。而林宇滔亦於今年六月向選管會遞交提名。

　　「我覺得要喚醒公眾，立法會內亦有很多事可繼續做，不論是立法會的機制，或是立法會議員的身份，太多空間未被認真利用。」他坦言，籌組新協會及尋求提名期間，不少人均向他表示要改變「很困難」：「去拿提名時，會發現大家很失望，大家都發現澳門很失望，但也會說：阿滔，很難改。」

「社會現時很灰心。這種哀莫大於心死很恐怖。」

　　但他認為，即使困難，亦要想辦法去解決。他指，過去在社諮會期間亦曾獨力推動改變，故縱使攜此理念進入議會的新力量或只有一個，但不代表不能帶來改變，故不應看少一個人的力量。「當在立法會可以改變一些氛圍，下一步就會有更多力量在立法會凝聚。」

　　訪問過林宇滔就會知道，林宇滔是一個愛「翻舊帳」的人，每次訪問總能巨細無遺地說出相關數字及政府過往曾提出的政策，然後提出疑問：當中是否前言不對後語？何時埋單找數？但在建制派（全力支持政府）與反對派的之間行第三條路似乎也不容易。建制派陣營會質疑他做起反對派，反對派亦懷疑是「小罵大幫忙」。林宇滔的立場與不少年輕名單相近，加上工聯出身，跳船自組名單參選又是否擔心被指「鎅票」？

　　對此，林宇滔認為自己參選不會分薄彼此票源。他表示，跟自己做事方式相似的人並不多，而新的選票空間仍有很大，「相信要走一個新方向的人其實不少，甚至一部分人從來都沒投過票。」他指，自己尊重各個社團，傳統社團有自己本身的包袱，其定位或會令部分人對於參與社會解決問題猶豫，一些市民亦對傳統政治版圖、力量有種失望或厭倦。故他相信自己可另辟一條新路，彌補現時議會的缺位。

　　「希望通過小的民生問題一步步去解決後，凝聚更多力量、信心去更關注社會問題，去就我們的長遠發展，嘗試尋找解決方案的同時，推動去得到改變。」

　　「是一個不大不小的奇蹟。不會翻天覆地，但可推動改變。」

其他個人專訪：

放下立場鬥爭　堅持實事求是

林宇滔：溝通是為了化解矛盾

#036 二〇一七，票歸何處？╱論盡紙本http://lamutou.blogspot.com/2017/06/20160416-1414-036.html

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林宇滔：文化保育引起聯合國關注 文遺清單評定未落實 文物保護後知後覺2017/06/22 18:06 | 來源 ／ 澳亞網

林宇滔：文化保育引起聯合國關注文遺清單評定未落實 文物保護後知後覺

2017/06/22 18:06 | 來源 ／ 澳亞網

　　澳門的文化保育近年來引起不少爭議，甚至引起聯合國教科文組織的關注。究竟澳門在文物保護的法律法規方面，夠不夠完善呢，而在文物的評定清單處理上又存在哪些問題呢？今天的議士論事環節，一起來關注這個話題，嘉賓是傳新澳門協會理事長林宇滔。

租務管制有助維持市場健康 2017-06-21 A03 | 澳門新聞

租務管制有助維持市場健康

2017-06-21 A03 | 澳門新聞    

Facebook專頁：傳新角度-林宇滔（Ron）

     傳新澳門協會理事長林宇滔表示，根據政府公佈的2016年中期人口統計，本澳月租中位數接近6500元，相較5年前翻了一倍，數目仍在不斷上升，反映本澳月租升幅驚人，因此在租務法中設立租金調整法定機制，在續期時限制業主加租幅度，相信對遠超普通居民購買力的房地產市場可起到降溫作用，有助經濟市場健康運行。房屋不僅僅是市場產品，還是市民生活的必需品，如何重新制訂整體房屋政策以穩定市場供應，壓制不必要的樓市泡沫及投機炒作，根本解決居民急需，特區政府責無旁貸。

     有地產業界認為此舉將衝擊自由市場經濟，不利市場健康發展，但事實上，租務管制不是新生事物，在許多西方老牌資本主義國家，都有基於避免貧富懸殊加劇，保障低收入人士居住權益，穩定房地產市場而實行租務管制。鄰近地區例如香港過去也曾在不同時段實行不同形式的租務管制，包括租金管制及居住權保障，雖然最終由於各種原因而逐步取消，但是亦由此產生樓價持續高企、租金居高不下等社會問題。

    林宇滔日前接受訪問時表示，特區政府計劃修改“租務法”，建議設立租金調整的法定機制，確保房地產租金合理調整，雖然有地產業界認為此舉將衝擊自由市場經濟，不利市場健康發展，但事實上，租務管制不是新生事物，在許多西方老牌資本主義國家，都有基於避免貧富懸殊加劇，保障低收入人士居住權益，穩定房地產市場而實行租務管制。鄰近地區例如香港過去也曾在不同時段實行不同形式的租務管制，包括租金管制及居住權保障，雖然最終由於各種原因而逐步取消，但是亦由此產生樓價持續高企、租金居高不下等社會問題。

至於“租霸”問題，林宇滔認為，本澳甚至全世界的“租務法”都是傾向於保障租戶權益的，但是倘若出現租戶不交租、肆意破壞房屋等情況，應該透過有效的司法途經對不負責任的租戶作出懲處，而非修法不保障租戶權益。

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林宇滔：設立租金上限維持市場健康 制訂整體房屋政策根本解決居民急需 2017/06/15 18:06 | 來源 ／ 澳亞網

林宇滔：設立租金上限維持市場健康制訂整體房屋政策根本解決居民急需

2017/06/15 18:06 | 來源 ／ 澳亞網

 http://www.imastv.com/video/news/2017-6-15/video_content_169245.shtml

　　對於澳門的房屋，我想在澳門的生活的居民應該是深有體會，樓價高，租金漲，不少人面對這樣"水深火熱"的樓市，真是婦啼一何苦啊！面對租金不斷上漲，政府有意在"租務法"中，設立租金調整法定機制，限制上漲。社會各界對此更是議論紛紛。

　　限制租金加幅 或增租客議價能力

　　澳門樓價居高不下，租金瘋狂飆升，澳門本地的住房以及商鋪讓不少人望而卻步。根據統計數據顯示，2011年澳門月租中位數隻是3千元出頭，但到了2016年就已經翻倍增加至接近6500元，數目仍在不斷上升。針對現狀，立法會近期正在審議，在租務法中設立租金調整法定機制，在續期時限制業主加租幅度。有律師認為，新機制在一定程度上能保護租客權益。

　　解決供求問題 不應幹預自由市場

　　儘管相關設定令到不少市民拍手稱讚，但是有地產業界卻持不同觀點，認為政府應該重點解決供求問題，而非利用行政手段幹預自由市場。

　　歐美設立相關法例 保證市場平穩

　　雖然各方對於"租務法"都各有看法，但是歐美的一些國家已經實施了相應的租務管治，對於租金的升幅都有一個合理的控制，從而保證經濟市場的健康運行。

　　林宇滔：設立租金上限維持市場健康 制訂整體房屋政策根本解決居民急需

　　買不起樓，租都租得起吧？但在澳門事實並不是這樣。政府就有意設立，限制租金升幅的條款，不過自由市場或會受到衝擊。

　　澳亞衛視 綜合報導

租務管制有助維持市場健康

2017-06-21 A03 | 澳門新聞    

Facebook專頁：傳新角度-林宇滔（Ron）

     傳新澳門協會理事長林宇滔表示，根據政府公佈的2016年中期人口統計，本澳月租中位數接近6500元，相較5年前翻了一倍，數目仍在不斷上升，反映本澳月租升幅驚人，因此在租務法中設立租金調整法定機制，在續期時限制業主加租幅度，相信對遠超普通居民購買力的房地產市場可起到降溫作用，有助經濟市場健康運行。房屋不僅僅是市場產品，還是市民生活的必需品，如何重新制訂整體房屋政策以穩定市場供應，壓制不必要的樓市泡沫及投機炒作，根本解決居民急需，特區政府責無旁貸。

     有地產業界認為此舉將衝擊自由市場經濟，不利市場健康發展，但事實上，租務管制不是新生事物，在許多西方老牌資本主義國家，都有基於避免貧富懸殊加劇，保障低收入人士居住權益，穩定房地產市場而實行租務管制。鄰近地區例如香港過去也曾在不同時段實行不同形式的租務管制，包括租金管制及居住權保障，雖然最終由於各種原因而逐步取消，但是亦由此產生樓價持續高企、租金居高不下等社會問題。

    林宇滔日前接受訪問時表示，特區政府計劃修改“租務法”，建議設立租金調整的法定機制，確保房地產租金合理調整，雖然有地產業界認為此舉將衝擊自由市場經濟，不利市場健康發展，但事實上，租務管制不是新生事物，在許多西方老牌資本主義國家，都有基於避免貧富懸殊加劇，保障低收入人士居住權益，穩定房地產市場而實行租務管制。鄰近地區例如香港過去也曾在不同時段實行不同形式的租務管制，包括租金管制及居住權保障，雖然最終由於各種原因而逐步取消，但是亦由此產生樓價持續高企、租金居高不下等社會問題。

至於“租霸”問題，林宇滔認為，本澳甚至全世界的“租務法”都是傾向於保障租戶權益的，但是倘若出現租戶不交租、肆意破壞房屋等情況，應該透過有效的司法途經對不負責任的租戶作出懲處，而非修法不保障租戶權益。

參考資料：

海外的租務管制--香港立法會資料2014-05 下載連結
https://www.dropbox.com/…/%E6%B5%B7%E5%A4%96%E7%9A%84%E7%A7…

http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5064007

房地產是什麼？德國人認為是民生必需品，台灣人卻視為生財工具。 台灣炒房成本太低，日本是台灣四十二．五倍，美國也高達二十五倍。 若稅法不改，居住正義更難以落實。

德國：重罰炒作 保障人權

對住宅的基本概念不同是主要關鍵。政治大學地政系教授徐世榮分析，德國認為住宅具有壟斷性，又是民生必需品，不應用來炒作獲取暴利。相較之下，台灣把土地看成生財工具，能搾出愈高價值愈好。
德國人認為，土地與房產不同於一般自由買賣的商品，而是基本人權，依據此一原則制訂出抑制炒作房地產的嚴格稅法，甚至是刑法，以保障居住權。

荷蘭租住政策對香港的啟示
信報財經新聞 2015-01-12 A18 | 時事評論 | By 朱德浩
https://www.facebook.com/grassrootshousing/posts/744452905644727
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荷蘭對出租住屋實施頗嚴格的租務管制制度，政府會根據房屋的大小、地段和質素，為所有住屋計分，再據分數劃定相應租值；租務管制主要是管制月租約七百歐羅以下的出租房屋（即租值相對較低廉的房屋，由於荷蘭的中產階級大多選擇置業，因此這類廉租房屋佔租務市場七成半以上）。在租務管制下，業主不但不能收取高於相應租值的租金，每年租金加幅亦受嚴格限制。此外，該制度對租客的續租權有全面保障，業主於租約期間固然不能趕走租客，即使租約完結，除非租客出現重大過失，否則業主必須續租。

邱副局長及不少經濟學家指出，租金管制會令業主多收水電煤雜費以作補償，荷蘭對此亦有嚴格管制，她規定業主必須把這些雜費與基本租金分開列明，並禁止業主收取高於這些水電煤費用的實際開支，而傢俬電器等耐用品則不能收取多於原價兩成的費用（並隨年期折舊）。

在此制度下，即使荷蘭市中心的黃金地段，也有基層市民聚居。荷蘭的政治共識，正正是認為若要建立真正共融的和諧社會，便須讓基層市民與富裕階層共享生活空間，因此荷蘭 房屋政策的目標之一，是確保基層市民不會隨城市發展而被迫遷離。
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