組合拳實有托巿之嫌 制訂整體房策方治本 2018年2月13日｜訊報專欄

組合拳實有托巿之嫌 制訂整體房策方治本   

政府的樓市調控新措施日前正式生效，在加徵第二、三套房5%及10%特別印花稅的同時，政府亦放寬青年首置按揭成數，330萬或以下住宅最高九成，330萬以上至800萬住宅最高八成，樓花在800萬以下劃一最高八成，被坊間批評「一邊樓控一邊托市」。

買家97%本地人55%非首置

客觀而言，政府今次加徵二、三套房特別印花稅是有針對性的，根據財攻局資料，去年本澳住宅成交為10,452個，當中97%的買家為本地居民，其中，僅有45%屬沒有物業的買家，其餘24%買家已擁有一個住宅單位，另外31%的買家更擁有一個以上的住宅單位，故今次「辣招」確有一定針對性，但即使「辣招」見效，僅可減少購買第二、三個單位的需求，然而在公私樓供應極不足下，交投減少對壓抑樓價的效用相信不大；況且，不知是有心或無意，政府放風個多月仍未出招，受政策影響的人士基本上都趕搭「尾班車」，令「辣招」效用大打折扣！

相對而言，政府同時放寬首置青年按揭成數的「甜招」，對樓價正面刺激的實惠卻大得多，政府現在雖然一再呼籲青年人置業要量力而為，但實際竟放寬青年首置按揭，且21至44歲均屬青年，政府「組合拳」的邏輯實有別於常人！為此，銀行界回應積極，即時推出供款年期最高可達45年的按揭，不單令樓價火上加油，亦會令供款能力不足的青年人帶來長期且極為沉重的財政負擔。

樓價早已脫離實際因素鄰埠香港政府同樣面對要放寬樓宇按揭比率的聲音，但財政司長長陳茂波一再強調無意減辣：「萬一讓能力比較邊緣的人士買樓，一旦市況調整，加上利息即將上揚，對他們會造成嚴重的打擊及影響。」兩地財政爺邏輯明顯截然不同！

回歸後，隨著本澳賭收不斷攀升，樓價乘勢而上十多倍，2013年就有學術研究指出，樓價急升已脫離居民可負擔水平，出現感性化、豪宅化及投資化現象。研究發現，樓價與人口、租金、通脹及外僱數量等實際因素無顯著關係；相反，博彩收入對樓價增長有支撑作用，且兩者存有同一升跌周期關係，反映樓巿存在一定的泡沫。

根據2016年底的數字，本澳的住戶數約十九萬戶（包括本地居住的外僱及外地學生），但住宅單位就超過廿二萬個，空置單位1.25萬個，空置率約5.6% ，數據反映本澳確實存在有屋無人住、有人無屋住的情況。況且，根據地產業的資訊，本澳住宅租金回報一向較低，一般僅有1至2%，從需求上本澳樓價根本不應高不可攀。

回歸後公私樓供應飄忽然而，礙於本澳一直缺乏整體房屋政策，公私樓供應飄忽亦是本澳樓巿泡沬的元兇之一。根據統計數字，上世紀八、九十年代，澳門年均供新供應住宅達七、八千個（包括公私樓）。回歸18年，澳門年均人口增長1.5萬人，按三人一個單位計算，合理的房屋增長數目就是每年公私樓供應要有合共五千個單位。不過，同期本澳新供應的住宅單位卻驟跌至二千個左右，若非早年社會高壓下交出萬九公屋，數字可能更只剩一半。

最近，政府的研究報告甚至明言：2021年沒有新經屋申請，私樓更毫無政策可言，儘管在建私樓單位約有一萬個（但當中已包括疊石塘被收回的項目），設計中單位約二萬個（沒有明確興建時間表），惟在沒有持續土地供應下，私樓未來幾年能否持續穩定供應成疑！在供應長期不足和飄忽下，自然造成恐慌性的需求。

樓價較賭收溢價逾倍根據統計局的住宅價格指數，去年第四季，澳門住宅樓價高達258，是指數推出以來的歷史新高，指數以2011年樓價作為基準，意味著目前樓價已較2011年升幅1.58倍。然而，經歷賭收在2015年大跌三分之一的深度調整，儘管近兩年賭收回升，但去年賭收僅2,657億，仍較2011年微跌21億，數字反映，即使按賭收計，樓價同樣存在很大的溢價和泡沫，且澳門樓巿目前的高位已缺乏任何實質數據支持，純粹靠公眾預期樓價持續上升支撐，當升值預期的心理因素逆轉，樓價下跌的速度可以遠超大家的想像。

不諱言，本澳目前樓巿泡沫已現多時，僅靠著樓巿持續上升的憧憬及恐慌性需求支撐，要讓本澳樓巿重回正軌，必須通過制訂整體房屋規劃，穩定公私樓的土地和單位供應，降低恐慌性需求，同時亦要配合遏止炒賣和增加空置成本等措施，讓房屋重回居住的用途。只有多管齊下的手段，才能逐步讓本澳樓巿回歸理性和健康發展的水平。

制訂整體房策有共識以同樣飽受住屋問題困擾的香港為例，港府近年一直執行和每年檢討「十年建屋計劃」，近年均為四十六萬個房屋為十年建屋目標，其中六成公屋、四成私樓，讓社會可見未來的房屋供應，同時亦可迫使政府每年都要「交功課」，交待當局土地儲備供應及房屋的落實興建，包括公屋及私樓的計劃。

筆者相信，澳門必須有一個包括公屋和私樓在內的整體房屋政策和規劃，在社會上其實沒有爭議；當然，在具體政策上，公私樓的比例、公屋以社屋為主或經屋為主，社會上則各有看法！但在求同存異爭取共識的方向下，包括立法會及全社會，目前的首要任務應是一同施壓，迫使政府著手制訂整體房屋政策，才是讓樓巿重回正軌的正確第一步。否則任由樓巿泡沫累積、恐慌性需求加劇，到樓巿泡沫爆破之日，誰都會是輸家！

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔

林宇滔：新措施令地產市道火上加油 2018年2月11日｜市民日報

林宇滔：新措施令地產市道火上加油   

【本報訊】政府的樓市調控新措施昨起正式生效，但同時政府亦放寬首置青年按揭成數，首置的定義更是只要申請人向銀行申請按揭時沒有持有物業，即使之前曾買賣物業亦合資格。傳新澳門協會理事長林宇滔批評，加徵印花稅的「辣招」與放寬青年首置按揭明顯有所抵觸，令整個地產市道更火上加油，且政府對首置的定義，更有機會令有心人冒首置之名繼續投機炒賣。林宇滔促請政府必須盡快整訂整體房屋政策，從穩定公私樓供應等多方面着手，方能有效對樓價起調節作用。

林宇滔表示，「辣招」只是針對某個特定層面，例如今次的「辣招」只是針對購買第二、三個單位有作用，只能減少交投，對於壓抑樓價的作用不大，且所謂「辣招」政府更提早預告了一個多月，買家都趕及搭上尾班車。而政府同時放寬首置青年按揭成數，他形容是「甜招」，大批青年人更容易上樓，對樓價反而有正面的刺激作用，將會令整個地產市道更火上加油，令「辣招」的成效變成負數。

憂青年置業後有長期財政負擔林宇滔續說，政府現在雖然一再呼籲青年人置業要量力而為，卻同一時間放寬青年首置按揭，實際行動令更多青年人容易上樓去承擔風險，不明白政府的邏輯。他指留意到近日已經有銀行貸款廣告，最長可以借貸45年，釋出了非常不好的訊號和現象，因45年等同「供一世樓」，非常擔心能力不足的青年人置業後會帶來長期的財政負擔。他坦言，近日股市「調頭」完全無需要因素，純粹只是信心的問題，現在澳門的樓價已經是非常大的溢價和泡沫，政府和社會有責任為青年人提供更多置業的數字和資訊，倘若因放寬首置按揭令大家再一窩蜂在樓市不斷投入資金，將是非常值得令人擔心。

對於金管局前日指出，首置青年放寬按揭成數的首置定義，申請人只要向銀行申請按揭時沒有持有物業即為首置，即使之前曾買賣物業均合乎資格。林宇滔直言，是次政府對首置的定義非常有問題，政府的操作與大家的理解明顯有所區別，政府所謂的首置絕對不是首置。他促請政府在有需要時應該收緊首置的定義，確保有關政策是真正讓首次置業的青年受惠，而不是冒首置之名繼續投機炒賣。

最後，林宇滔強調，「辣招」是應該要做，但「辣招」仍不能解決最根本的問題。經過是次對樓價的熱烈討論，社會都有共識政府必須有整體的房屋政策，他呼籲立法會和所有議員應該要求政府認認真真制訂整體房屋政策，要切實恆常跟進包括具體土地供應，未來一段時間有多少實質的公屋和私樓供應，必須要從穩定供應等多方面着手，及透過舊樓應通過都市更新變成更好的居住環境，方能長遠有效對樓價起調節作用。