剛舉行的施政答問大會上，特首賀一誠在回應議員有關夾屋問題時強調 「夾屋並非『經屋2.0』，政府是想先向社會諮詢，若果社會同意夾屋方向，政府下一步再籌劃興建地點、有何儲備，計算欠缺多少房屋，不可過量或不建設，若社會不認同則可以不做。」就夾屋問題，筆者多次公開表示，若不從整體房屋作規劃和增加公屋供應著手，澳門青年人置業難的問題根本無法解決，現時夾屋提出的包括收入限制、定價、轉售限制的建議等，大部分均是原有經屋的規定，只是政府近年一再修改《經屋法》，將經屋社屋化而取消的。再者，目前本澳經屋的收入上限已覆蓋八成的家庭收入，只要供應充足，澳門的經屋覆蓋面已達新加坡的組屋水平，根本毋須再設夾屋畫蛇添足。
經屋供應若足置業難迎刃而解簡而言之，只要經屋供應充足，恐慌性置業需求自會下降，私人樓市也定會更合理，澳人置業難的問題自然也迎刃而解。但政府連取消《經屋法》申請「鋪鋪清」，維持以往經屋「不散隊」的排隊輪候都不敢時，政府對公屋有多少承擔？實在不言而喻。況且按照政府辦事效率，夾屋諮詢完再立法，再到建屋，夾屋收樓肯定已不是今屆政府任內的事。
當然，如果政府和特首是為了落實參選政綱，並承諾任內會興建一定數量的夾屋，筆者也不會反對，但政府應明確數量及落成時間，以供大眾討論如何「較公平」分配。
特首近日對夾屋的回應，更突顯今屆政府根本無意明確未來短中長期的公、私樓供應及早處理樓市泡沫，讓樓市重回健康水平。單靠今屆政府提出的夾屋、置換房及老人公寓（筆者支持但反對直判合同，有機會再談），根本無法回應年輕一代對置業的恐慌性需求，更遑論讓樓市重回健康水平。
經屋計溢價金托市遠勝土地拍賣其中，特首回應議員應拍賣僅供澳門人買賣單位的土地時就回應指：「拍賣土地只會推高樓價」、「即使拍賣市民也買不起樓」。筆者翻查資料，本澳回歸後僅拍賣過三幅土地，第一次是在二零零四年二月，以高出底價逾兩倍（六千七百多萬元）賣出一幅位於林茂塘的一千平方米商住地。對上次拍賣則在二零零八年一月，筷子基北灣兩塊一點八萬及三點二萬平方米的土地以暗標形式賣出，以高底價逾八倍成交（五點五億及八點七億元）。
社會當時形容土地拍出「天價」，業界當時計算地皮每呎樓面地價達三千元，若連建築開發成本售賣呎價將達四千七百元，意味著一千呎建築面積單位售價約四百七十萬，當時也確推升周邊樓價；但該樓盤近年才正式推售，呎價卻已近萬元，很明顯拍賣土地所謂推高的樓價，遠不及發展商囤積推高的部分。
但最令人諷刺的是，政府最近卻要修改《經屋法》，成功將每呎實用面積二千四百元的溢價金（相當筷子基天價地價的八成）計入當作經屋成本，經屋修法托市的力度明顯遠高於拍賣土地！
收閒置地六十七萬米儲備歷屆之冠由於本澳一直沒有整體房屋規劃，加上大部分土地在回歸前已經批出，過去在土地儲備有限，故筆者認同這樣的觀點：單靠拍賣一、兩塊的土地，有托市和推升地價的效果。但根據官方公佈，截至去年九月，依法宣告批給失效土地為77幅，涉及土地面積超過67萬平方米；當中已正式收回的土地為23幅，面積超過23萬平方米。此外，新城填海的三點五平方公里的土地已可使用或備用。
作為回歸後擁有最多土地儲備的今屆特區政府，是不能推卸制訂整體房屋政策的責任，更應通過土地儲備，制訂未來短、中、長期的房屋供應規劃。再者，新《土地法》已明確除非公共利益的原因，今後租賃土地必須以公開競投批出，公開拍賣土地是不能迴避的問題。故此，容筆者套用特首金句：「儲備而家唔用幾時用？」值得留意，工務局公佈第三季在建私人住宅單位數目僅9,001個，在建僅3,325個，較三年前同期的20,324及10,024個大跌逾一半及六成，在沒有新土地拍賣下，未來幾年私樓供應或將斷層！
樓價急升自置比跌一成揭剛性需求特首亦指出，就夾屋定價問題，政府已多次找銀行做壓力測試，確保現時居民所持七成私樓不會變成「 負資產」，只要社會有共識是推，夾屋不會不建，也不會供應過量，其絕非「經屋2.0」。
針對樓價過高的問題，過去多屆政府都曾經以澳門七成居民持有物業，不能令其成為負資產作擋箭牌。在此，筆者就詳細分析這個「七成之謎」。其實七成居民持有物業這個字眼並不精準，有關統計實際上是人口普查中「居於家庭成員自置物業」的比率，故與家人同住的年青人置業需求並未獲得反映。
但值得留意，回歸後四次人口調查2001、2006、2011及2016年的數據分別為76.9%、72.9%、70.8%、66.2%，數字已下跌超過一成，高樓價且自置物業比率降低，正好反映本澳有相當數量的剛性置業需求被政府忽略！所謂負資產是指樓價大跌下，樓宇實際價值較按揭金額更低，業主就算賣樓也資不抵債，故沒樓按業主是不可能出現負資產的。其實人口調查中，自置物業比例中還有細分需要還按揭款項的比例，分別為38.4%、29%、27.6%、33.2%；只是政府對此隻字不提！
以最新2016年人口調查為例，有66.2%自置物業家庭中，當中只有33.2%需要按揭，意味著需按揭供款（即可能出現負資產危機）的住戶僅佔總住戶數的22%（約4.1萬戶），當中還未扣去供款額低的經屋戶，也未扣去已還大部分按揭的住戶等，故真正有可能負資產的數目肯定遠低過兩成！
七成自置物業或負資產明顯誤導很明顯，政府一直強調公屋政策不能令七成人變負資產，實有誤導之嫌！筆者必須強調，此分析不是想分化有樓無樓人士，只是想客觀指出樓市的實際結果，讓社會客觀理性討論，再者，不少有樓人士也向筆者反映對下一代難以置業的憂心！簡而言之，樓價過份飆升除對個別以投機炒賣人士有利外，社會對此都付出極大成本！更重要是，強如美國政府也不能阻樓市進入下跌周期，次貸危機就是一大教訓，負責任政府角色是令樓價上升或下跌速度都不能過急，並令樓價維持在符合正常市民購買能力的範圍，最理想就是樓市能同經濟同步體現投資價值，實現社會共富；國家主席習近平也多次強調：房是用來住而不是用來炒的！
回歸樓價升12倍人工僅4倍本澳住戶數目僅得19.7萬戶，住宅單位卻有23.5萬個，即單位數較住戶數多3.4萬，當中更有逾1.5萬個長期空置，這正是本澳租金對比樓價相若地區為低的核心原因；若結合比較2019年與2004年的統計數據，期間澳門博彩收入大升6倍、GDP大升4.1倍、澳門居民收入中位數大升2.6倍、人口增長50%，但樓宇平均呎價同期卻飆升達12倍之鉅，故樓價極高脫離市民購買力、造成年輕一代恐慌性的置業需求，在私樓買不起、經屋申請不了的夾擊下，這才是年輕一代絕望的根源。
根據回歸後數據，回歸至今本澳人口年均增1.24萬，按三人一單位計即每年需增約3,700個住宅，但同期年增住宅不到2,200個（已包括公私樓）。供需不平衡，再加上政府近年不斷修法收緊經屋的限制、甚至最近將經屋社屋化，妄想用行政手段限制鋼性的置業需求，自然造成樓價飆升。
以實際公私樓供應減恐慌需求房屋問題不是單一問題，只有公、私樓平衡發展和有持續供應，才可以令公屋發揮槓桿作用，令樓市健康發展，惟政府一直在公屋供應問題上不作為，私樓價格又持續高企脫離居民購買力，談何解決房屋問題？
今屆政府既然坐擁回歸後最充足的土地儲備，就應盡快制訂涵蓋公私樓的整體房屋政策，制訂短中長期的供應，並配套恆常的土地供應和招標機制，確保未來三到五年能每年供應三至四千個公私樓單位（公屋佔六成），恐慌性需求自會消減，樓市也能逐步回歸正常。
□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔
