政府十三日起就「夾心階層住房方案」展開為期 60天的公開諮詢，政府提出兩個夾心階層定義，其中一個定義是收入水平超出經屋資格申請上限的人群，並兼顧及分流經屋排序靠後人士；另一個定義則是明確經屋和夾屋申請資格不可重疊。文本亦提出夾屋申請入息上下限及資產上限的建議，其中，夾屋入息下限參考經屋入息上限，分別提出與經屋入息上限一致，低於 2成或 5成；入息上限則分別建議高於經屋的 1成和 2成；資產上限為與經屋一致或高 2成。文本指夾屋因屬於私樓，定價應以相鄰區域市場樓價的一定比例折扣計算。
夾屋諮詢無方案無承諾任選擇文本提出「夾屋」面積和配置應不低於經屋標準，可較為接近私人樓宇水平。在禁售期方面，諮詢文本提出設 16年禁售期，或 8至 10年禁售期，亦向公眾諮詢於禁售期內是否可以轉售、於禁售期結束後轉售價格，以及禁售期結束後的轉售範圍，包括是否只限於永久居民。文本提出「夾屋」可以抽籤或計分排序作為取得方式，當中計分因素包括建議考慮家團、從未擁有物業為加分項，曾持有物業、長期不在澳門居住的因素作為減分項。
特首賀一誠在競選期間，就已提出會推出「夾屋」作為本澳房屋五階梯之一，所謂五階梯即社屋、經屋、夾心階層房屋、長者公寓和私樓。第一級是給基層市民租用的社屋，會接受恆常申請；第二級是經屋，即供特定收入（收入上限政府聲稱已覆蓋八成家庭）之無物業人士購買的公共房屋，今屆政府只承諾任內會建成A區的3,011個經屋，原經屋法是十六年禁售期後可補價出售，新法則是只能原價賣回政府。第三級則是「夾屋」下文再詳細論述；第四級是長者公寓，目的是供住於唐樓單位的長者租用，讓長者能住電梯樓方便出入改善生活。第五級則是私樓。
房屋階梯無銜接社屋租金計算礙上流筆者並非反對設置房屋階梯，但五個階梯間實際上沒有銜接和向上流動的具體措施，如政府近年正嚴格執行社屋「富戶」退場：只要社屋申請人或家團的收入或總資產超過社屋上限不到一倍，就須交雙倍租金；如超過上限一倍，就要限時退場及交三倍租金；以目前社屋四人戶收入上限28,490元為例，如果以夫妻有兩個小朋友計算，假設資產不超上限，若家團收入為二點八萬，每月租金僅為2,557元； 但若家團收入升至三萬，租金則要加倍至5,814元，意味著家團新增的收入也不足以抵銷加租，且租金已與私人市場相若。何以推動社屋人士向上流動？若家團收入超過一倍的，租金三倍計更高達兩萬多，已能租到豪宅，故富戶肯定會退場，但問題是社屋租戶必須退出後才能申請經屋，當中最少等數年且沒有任何銜接，只能直接流入私人市場，或乾脆不加薪、甚至不工作。
經過月前的修法，政府高舉「經屋姓經」、「去投資化」等民粹口號掩護下，成功將經屋「社屋化」，不單窒礙經屋未來的流轉，也會令經屋業主被固化，無法向上流動。今屆政府雖提出五個房屋楷梯，但筆者至今見到的卻是五個房屋「階層」，甚至會造成公共政策最不希望的社會階層固化！
無穩定公私樓供應才是房屋萬惡根源筆者一直認為，澳門樓市的核心問題在於缺乏長遠房屋規劃！在沒有穩定的公屋及私樓供應的前提下，要令樓市健康發展，關鍵不是有多少階梯，而是確保樓宇的穩定持續供應。正如筆者多年來一直提出，按照本澳回歸後人口年均增長萬三至萬四人，假設每個單位住三人，本澳每年就需要四至五千住宅單位供應，但本澳同期公私樓每年僅供應不到二千個，供需不平衡，再加上政府近年不斷修法收緊經屋的限制、甚至最近將經屋社屋化，妄想用行政手段限制鋼性的置業需求，自然造成樓價飆升。
沙士是本澳回歸後經濟樓市最低點，為此筆者羅列2004年至2019年的社經數字供大家參考，期間澳門博彩收入大升6倍、GDP大升4.1倍、澳門居民收入中位數大升2.6倍、人口增長50%，但樓宇平均呎價同期卻飆升達12倍之鉅！樓價與市民收入瘋狂脫節是近年房屋問題成為民怨主因的核心根源；再者，根據官方統計，去年底本澳住戶數目僅得19.8萬戶，住宅單位數為23.4萬，空置單位為1.6萬，空置率約7%；故無論從經濟背景因素：即樓價升幅遠超同期居民收入、GDP及賭收增長還是樓宇需求：住宅單位數較住戶數多3.4萬，空置單位逾1.5萬戶需求因素等等，澳門的樓價明顯處在極不合理的水平。
政綱重點「夾屋」卻是空心老倌？
必須指出，「夾屋」作為特首競選時房屋政策的重點，筆者本來還期望政府會推出具體方案，能夠為解決房屋問題提振信心，但筆者萬萬估不到今次「夾屋」諮詢竟然沒有任何具體方案供公眾選擇，而是逐項條件交由公眾「選擇」，且政府也沒有為「夾屋」計劃具體承諾數量及土地儲備，公眾如何能提建設性的意見。
如文本提出「夾屋」申請人的收入上限建議高經屋一成或兩成。筆者必須指出，根據政府當年的承諾，經屋收入上限已覆蓋八成的家庭收入，意味著八成的家庭收入並未超過經屋上限。其實只要經屋供應充足，本澳八成的家庭已可通過經屋解決居住問題。要知道組屋政策備受好評的新加坡，也僅八成半在組屋居住，故澳門經屋問題不是收入上限不夠高，而是供應嚴重不足，申請經屋無望、私人樓價高不可攀才是民怨根源。
經屋上限覆蓋八成家庭與新加坡組屋相若筆者也想政府反省，澳門的人均生產總值(GDP)去年飆至全球第二，但為何會有八成居民買不起私人住宅？根據政府數據，截至2016年，本澳私樓、經屋、社屋比例分別為78%、15%及7%。其中經屋加社屋比例僅為22%，遠較鄰近地區如新加坡的85%與香港的45%為少。
故夾屋上限較經屋高多少根本是偽命題，若不承諾夾屋供應量，夾屋也與經屋一樣是畫餅充飢，再者，若根據收入上限一、兩成的問題，可否直接調升經屋收入上限，增加經屋供應，至少也省回政府到時接受「?屋」申請再處理數萬份申請表的行政程序！
筆者必須批評現屆處理公屋問題的官員，近年不單沒有積極增加經屋供應，卻一直通過民粹壓力不斷收緊經屋法，透過收緊經屋申請和轉售條件，數月前才把經屋「社屋化」，今日卻又搬出「夾屋」概念，將原有經屋的申請和禁售期等條件照搬到夾屋制度，根本是浪費公帑和玩弄社會！
夾屋無承諾供應量卻搬出原經屋規定？
不諱言，政府今次?出「夾屋」政策，但卻沒有配套土地儲備及興建數量及時間承諾，其所提出的「夾屋」階層的定義，其實只要透過微調現有經屋收入、資產及計劃制度便可以解決，根本毋需再僭建夾屋制度，至於提出轉售限制、禁售期及價格等，正正是原來的經屋方案，只是政府早前硬要利用民粹將經屋社屋化後，再照舊在經屋制度訂立夾屋制度依模依樣畫葫蘆，故整個夾屋政策根本是為諮詢而諮詢。
根據工務局資料，正在興建的樓宇約有1萬多個，加上未來4萬個公屋單位規劃，好像突然間未來公屋佔新建樓宇的八成以上，然而運輸工務司司長羅立文多次強調，在任內只會承諾完成新城A區3,011個經屋單位，其他只會見步行步；在沒有新土地供應下，私樓未來供應也會不斷下滑，在缺乏穩定公私樓供應下，本澳樓價如何能健康發展，政府一直缺乏整體房屋規劃和配套的土地儲備，才是本澳房屋問題的核心根源。
筆者必須指出，房屋問題不是單一問題，只有公、私樓平衡發展和有持續供應，才可以令公屋發揮槓桿作用，令樓市健康發展，惟政府一直在公屋供應問題上不作為，私樓價格又持續高企脫離居民購買力，談何解決房屋問題？
「夾屋」無供應承諾料無疾而終倘若經屋和私人樓宇供應充足，政府細分多幾個房屋階梯，並做好階梯間的銜接，協助澳門人向上流動，筆者定會支持，但在沒有供應的前提下只徒添「夾屋」階梯，實在是為諮詢而諮詢，結果相信就如過去「置安居」討論一樣，無疾而終！
□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔
