林宇滔：共享平台需有足夠推動力 2018年2月20日｜濠江日報

林宇滔：共享平台需有足夠推動力   

【特訊】傳新澳門協會理事長林宇滔認為，在本澳推動電子支付和發展電商平台均擁有不少阻力，當中包括市民的生活習慣、商業模式以及人口基數等多方面問題。他相信政府若決心發展“共享經濟”，則必須優先解決一些細節上的問題。

現時全球不少國家和地區都在推動“共享經濟”，電子支付、電商平台等亦成為經濟全球化的重要衍生產品。林宇滔承認，現時全球有不少共享經濟的項目，國內尤其明顯的有十多年前已興起的淘寶，以及數年前忽然崛起的貓眼、時光網等電影購票平台，以及大眾點評、美團等美食飲品指南和訂購外賣平台，近年更有共享單車、共享汽車以及共享充電寶等。但他指出，中國內地的整個市場規模是相關共享平台成功發展的重要因素之一，地域廣泛、人口眾多、經濟正處於高速發展階段，種種有利條件配合“共享經濟”的大勢，令這些方便了市民生活的創新項目得以蓬勃發展。

反觀本澳的市場狀況，林宇滔表示，澳門地域狹小，對於商業活動來說本澳的人口基數亦相當少；此外不少居民的生活習慣亦已固定在現金、澳門通，以及直接向指定的餐廳、服務供應商訂購需要的外賣食品、門票等。林宇滔又以此前的一個手機應用程式“澳覓”為例，認為若在本地區重新創立一個“共享經濟”的品牌，必須要有大量資金在背後支撐；資金一方面用作設計和調試出適應澳門居民生活習慣的系統，同時還需要在市民改變生活習慣前，維持平台的日常運作，令平台不至於因資金問題而關閉。

另一方面，林宇滔相信將已在境外取得成功的“共享平台”公司引入澳門是更為合理和科學的選擇。他指出，相關公司一般已達一定規模，文化、技術及平台管理經驗等皆較為成熟，從既有模式結合澳門社會經濟狀況，繼而調試出適合澳門使用的平台並非難事。林宇滔又稱，電子支付、共享平台等經濟模式將來必然會成為重要的項目，不少擺在眼前的限制條件都並非不可解決，能否取得成功，關鍵在於政府有否足夠的動力去推動。

組合拳實有托巿之嫌 制訂整體房策方治本 2018年2月13日｜訊報專欄

組合拳實有托巿之嫌 制訂整體房策方治本   

政府的樓市調控新措施日前正式生效，在加徵第二、三套房5%及10%特別印花稅的同時，政府亦放寬青年首置按揭成數，330萬或以下住宅最高九成，330萬以上至800萬住宅最高八成，樓花在800萬以下劃一最高八成，被坊間批評「一邊樓控一邊托市」。

買家97%本地人55%非首置

客觀而言，政府今次加徵二、三套房特別印花稅是有針對性的，根據財攻局資料，去年本澳住宅成交為10,452個，當中97%的買家為本地居民，其中，僅有45%屬沒有物業的買家，其餘24%買家已擁有一個住宅單位，另外31%的買家更擁有一個以上的住宅單位，故今次「辣招」確有一定針對性，但即使「辣招」見效，僅可減少購買第二、三個單位的需求，然而在公私樓供應極不足下，交投減少對壓抑樓價的效用相信不大；況且，不知是有心或無意，政府放風個多月仍未出招，受政策影響的人士基本上都趕搭「尾班車」，令「辣招」效用大打折扣！

相對而言，政府同時放寬首置青年按揭成數的「甜招」，對樓價正面刺激的實惠卻大得多，政府現在雖然一再呼籲青年人置業要量力而為，但實際竟放寬青年首置按揭，且21至44歲均屬青年，政府「組合拳」的邏輯實有別於常人！為此，銀行界回應積極，即時推出供款年期最高可達45年的按揭，不單令樓價火上加油，亦會令供款能力不足的青年人帶來長期且極為沉重的財政負擔。

樓價早已脫離實際因素鄰埠香港政府同樣面對要放寬樓宇按揭比率的聲音，但財政司長長陳茂波一再強調無意減辣：「萬一讓能力比較邊緣的人士買樓，一旦市況調整，加上利息即將上揚，對他們會造成嚴重的打擊及影響。」兩地財政爺邏輯明顯截然不同！

回歸後，隨著本澳賭收不斷攀升，樓價乘勢而上十多倍，2013年就有學術研究指出，樓價急升已脫離居民可負擔水平，出現感性化、豪宅化及投資化現象。研究發現，樓價與人口、租金、通脹及外僱數量等實際因素無顯著關係；相反，博彩收入對樓價增長有支撑作用，且兩者存有同一升跌周期關係，反映樓巿存在一定的泡沫。

根據2016年底的數字，本澳的住戶數約十九萬戶（包括本地居住的外僱及外地學生），但住宅單位就超過廿二萬個，空置單位1.25萬個，空置率約5.6% ，數據反映本澳確實存在有屋無人住、有人無屋住的情況。況且，根據地產業的資訊，本澳住宅租金回報一向較低，一般僅有1至2%，從需求上本澳樓價根本不應高不可攀。

回歸後公私樓供應飄忽然而，礙於本澳一直缺乏整體房屋政策，公私樓供應飄忽亦是本澳樓巿泡沬的元兇之一。根據統計數字，上世紀八、九十年代，澳門年均供新供應住宅達七、八千個（包括公私樓）。回歸18年，澳門年均人口增長1.5萬人，按三人一個單位計算，合理的房屋增長數目就是每年公私樓供應要有合共五千個單位。不過，同期本澳新供應的住宅單位卻驟跌至二千個左右，若非早年社會高壓下交出萬九公屋，數字可能更只剩一半。

最近，政府的研究報告甚至明言：2021年沒有新經屋申請，私樓更毫無政策可言，儘管在建私樓單位約有一萬個（但當中已包括疊石塘被收回的項目），設計中單位約二萬個（沒有明確興建時間表），惟在沒有持續土地供應下，私樓未來幾年能否持續穩定供應成疑！在供應長期不足和飄忽下，自然造成恐慌性的需求。

樓價較賭收溢價逾倍根據統計局的住宅價格指數，去年第四季，澳門住宅樓價高達258，是指數推出以來的歷史新高，指數以2011年樓價作為基準，意味著目前樓價已較2011年升幅1.58倍。然而，經歷賭收在2015年大跌三分之一的深度調整，儘管近兩年賭收回升，但去年賭收僅2,657億，仍較2011年微跌21億，數字反映，即使按賭收計，樓價同樣存在很大的溢價和泡沫，且澳門樓巿目前的高位已缺乏任何實質數據支持，純粹靠公眾預期樓價持續上升支撐，當升值預期的心理因素逆轉，樓價下跌的速度可以遠超大家的想像。

不諱言，本澳目前樓巿泡沫已現多時，僅靠著樓巿持續上升的憧憬及恐慌性需求支撐，要讓本澳樓巿重回正軌，必須通過制訂整體房屋規劃，穩定公私樓的土地和單位供應，降低恐慌性需求，同時亦要配合遏止炒賣和增加空置成本等措施，讓房屋重回居住的用途。只有多管齊下的手段，才能逐步讓本澳樓巿回歸理性和健康發展的水平。

制訂整體房策有共識以同樣飽受住屋問題困擾的香港為例，港府近年一直執行和每年檢討「十年建屋計劃」，近年均為四十六萬個房屋為十年建屋目標，其中六成公屋、四成私樓，讓社會可見未來的房屋供應，同時亦可迫使政府每年都要「交功課」，交待當局土地儲備供應及房屋的落實興建，包括公屋及私樓的計劃。

筆者相信，澳門必須有一個包括公屋和私樓在內的整體房屋政策和規劃，在社會上其實沒有爭議；當然，在具體政策上，公私樓的比例、公屋以社屋為主或經屋為主，社會上則各有看法！但在求同存異爭取共識的方向下，包括立法會及全社會，目前的首要任務應是一同施壓，迫使政府著手制訂整體房屋政策，才是讓樓巿重回正軌的正確第一步。否則任由樓巿泡沫累積、恐慌性需求加劇，到樓巿泡沫爆破之日，誰都會是輸家！

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔

人車逼爆寸步難行 關閘東公交車站 還要讓位發財巴？ 2018年2月13日｜力報

人車逼爆寸步難行 關閘東公交車站 還要讓位發財巴？   

澳訊追擊年近歲晚，大批內地旅客來澳趕辦年貨，除了各街市人頭攢動、寸步難行外，大量人流出入境為本就擁擠的關閘交通帶來沉重負擔，加上去年「8.23 」風災後關閘地下巴士總站停用至今，出行的市民與入境的旅客令關閘交通形同癱瘓。就在市民期盼有關部門為本澳交通出謀劃策的此刻，昨（12）日更傳出交通事務局為了服務大量的入境旅客，農曆年期間將暫停公共巴士使用「關閘廣場東側客運站」上落客，為發財巴讓位，如此措施勢必令市民不滿。農曆新年好時光，本澳市民是不是仍要繼續「共體時艱」？

新春佳節臨近，人人心裡都有過節的愉悅，但一出街，就看到鋪天蓋地人潮洶湧而來，假如家住新馬路附近，恐怕去便利店買份早餐都要走一個鐘頭。這樣說毫不誇張，在新馬路、關閘一帶，旅客大軍已經全面「入侵」，景觀可謂人山人海，新馬路人行道甚至出現「塞車」情況，行人恍如排隊一般卡在人潮中，雖然有不少警員在附近疏通，呼籲行人不宜停留，但人潮太多，行無兩步就要停低，實在寸步難行。

關閘排隊人龍堵塞行人道那邊廂，關閘的情況更是誇張，口岸附近石級坐滿旅客，附近商店塞滿瘋狂購物的旅客，走在路上連商店的玻璃窗都看不見。更誇張的是關閘的士站及發財巴站，排隊人龍一直綿延到口岸入境大樓處出口，而附近的發財巴等候區，更一度因為人太多，阻塞整條行人道。而在關閘內部，拱北口岸連接澳門的風雨廊，仍有源源不絕的旅客等待排隊入境，趕在新年前來澳掃貨。

公共巴士禁停 影響四路線旅客瘋狂，新措施更瘋狂。有本地交通專頁在社交平台上表示，交通事務局近日已通知新福利、新時代兩間巴士公司，由年初一（16 日）起，因應大量內地旅客訪澳而增加對發財巴的需要，暫停公共巴士使用「關閘廣場東側客運站」，直至年初十（25日）為止，在此期間，3AX、25AX、30X、AP1X等巴士線路早上時段，將全部改於「關閘廣場」站及其前後設置的各臨時站點上落客。

林衍新：發財巴需求更大交通事務局局長林衍新昨日出席交通諮詢委員會會議後表示，該項措施尚未有最後決定，但目前正與巴士公司協商中。林衍新稱，根據巴士公司提供的數據及他個人視察的經驗，每年農曆新年期間的巴士載客量都較平日少，但旅客使用發財巴的需求則會增加，因此將巴士站與發財巴站分流，有助分流客流量，減少交通意外發生機率。

林宇滔：交通局試水溫對於林衍新的說法，傳新澳門協會理事長林宇滔昨日接受本報訪問時表示，新措施就像「試水溫」，林衍新說「數據反映發財巴需求較大」，但數據呢？交通事務局從未公開任何數據，何來證實措施能夠有效分流交通？林宇滔稱，交通事務局認為新春期間發財巴用量大，但數據上是否應要指出，「如取消巴士站會否影響市民出行」。他認為，若交通事務局認為數據反映事實，就應公布讓市民理解。

發財巴是方便博企的交通工具林宇滔不認同禁用公共巴士站是一個有效的措施，若要做好分流，應切實做好各個巴士站數據上的研究，而且發財巴並不是一個「為市民服務」的公共交通工具，而是「方便博企」的交通工具，政府不應把公交責任放到發財巴身上，應與發財巴有溝通，公開數據，讓市民了解措施的安排。

林宇滔：新措施令地產市道火上加油 2018年2月11日｜市民日報

林宇滔：新措施令地產市道火上加油   

【本報訊】政府的樓市調控新措施昨起正式生效，但同時政府亦放寬首置青年按揭成數，首置的定義更是只要申請人向銀行申請按揭時沒有持有物業，即使之前曾買賣物業亦合資格。傳新澳門協會理事長林宇滔批評，加徵印花稅的「辣招」與放寬青年首置按揭明顯有所抵觸，令整個地產市道更火上加油，且政府對首置的定義，更有機會令有心人冒首置之名繼續投機炒賣。林宇滔促請政府必須盡快整訂整體房屋政策，從穩定公私樓供應等多方面着手，方能有效對樓價起調節作用。

林宇滔表示，「辣招」只是針對某個特定層面，例如今次的「辣招」只是針對購買第二、三個單位有作用，只能減少交投，對於壓抑樓價的作用不大，且所謂「辣招」政府更提早預告了一個多月，買家都趕及搭上尾班車。而政府同時放寬首置青年按揭成數，他形容是「甜招」，大批青年人更容易上樓，對樓價反而有正面的刺激作用，將會令整個地產市道更火上加油，令「辣招」的成效變成負數。

憂青年置業後有長期財政負擔林宇滔續說，政府現在雖然一再呼籲青年人置業要量力而為，卻同一時間放寬青年首置按揭，實際行動令更多青年人容易上樓去承擔風險，不明白政府的邏輯。他指留意到近日已經有銀行貸款廣告，最長可以借貸45年，釋出了非常不好的訊號和現象，因45年等同「供一世樓」，非常擔心能力不足的青年人置業後會帶來長期的財政負擔。他坦言，近日股市「調頭」完全無需要因素，純粹只是信心的問題，現在澳門的樓價已經是非常大的溢價和泡沫，政府和社會有責任為青年人提供更多置業的數字和資訊，倘若因放寬首置按揭令大家再一窩蜂在樓市不斷投入資金，將是非常值得令人擔心。

對於金管局前日指出，首置青年放寬按揭成數的首置定義，申請人只要向銀行申請按揭時沒有持有物業即為首置，即使之前曾買賣物業均合乎資格。林宇滔直言，是次政府對首置的定義非常有問題，政府的操作與大家的理解明顯有所區別，政府所謂的首置絕對不是首置。他促請政府在有需要時應該收緊首置的定義，確保有關政策是真正讓首次置業的青年受惠，而不是冒首置之名繼續投機炒賣。

最後，林宇滔強調，「辣招」是應該要做，但「辣招」仍不能解決最根本的問題。經過是次對樓價的熱烈討論，社會都有共識政府必須有整體的房屋政策，他呼籲立法會和所有議員應該要求政府認認真真制訂整體房屋政策，要切實恆常跟進包括具體土地供應，未來一段時間有多少實質的公屋和私樓供應，必須要從穩定供應等多方面着手，及透過舊樓應通過都市更新變成更好的居住環境，方能長遠有效對樓價起調節作用。

類似疊石塘個案還有多少？ 2018年2月9日｜訊報專欄

類似疊石塘個案還有多少？   

廉政公署日前公布《關於路環疊石塘山建築項目的調查報告》，震撼力較2016年公布的「益隆爆竹廠換地案」更甚！當中由澳葡時代“無中生有”、“亂認阿爺”、“亂指土地”、“亂講面積”等，再到回歸後突破公開的規劃指引一再放寬地段的高度和地積比，土地戲法較不少電影劇情更出神入化，再次凸顯政府的土地管理、項目審批從回歸前到回歸後的亂象，也反映出政府根本未有汲取歐案教訓，徹底強化審批制度和全面公開審批資料，難怪廉政專員批評“如果個個都盡忠職守，冇可能發生呢種情況！”。疊石塘案亦帶來一個疑問，在回歸前所謂合法登記的土地，當中還有多少同類個案存在？

個個盡忠職守冇可能發生

根據報告，今次疊石塘的地段在澳葡時代經過法院兩次確認！“第一次是1991年至1992年間，黃姓兄弟透過向法院提訴，冒認是不同姓氏“阿爺”的繼承人，法院在沒有任何實證下，竟獲確認為合法繼承人並到物業登記局成功轉名。自1992年開始，6150地段業權人已由崔霖轉至黃姓兄弟名下，但因沒有面積登記，故兩人通過一份自行填寫的房屋稅申報表聲稱該土地面積為五萬六千多平方米，並獲法院將文件確認和轉錄到物業登記。

及後，律師再到財政司海島市財稅分處聲明土地位置，不知有心還是無意，將土地位置錯誤聲明為疊石塘山位置，這個證明行為並沒得到法院確認為參與。期間兩兄弟曾兩次要求地籍局發出地籍圖，地籍局均因資料不全而拒發，但最後，地籍局卻以當事人無法院確認的聲明資料，發出目前疊石塘山的地籍圖。廉署曾詢問回歸前及回歸後的地籍局領導及技術人員，根本無可能以上述條件批出地籍圖。

根據今次報告和過去很多資料推斷，登記在崔霖名下的 6150土地，自1903年後近九十年原封不動，卻在1991年有後人“繼承”。碰巧地，早前引起社會高度關注的桃花崗，也是在1904年被登記為私家農地，五十年代被佔有，後再經繼承等複雜程序，直至七十年代才被人“買賣”，但數十年來，桃花崗被民署以公地為由向小販發牌，買方卻一直不作聲，在2000年向法院以“取得時效”及“和平佔有”提訴，獲確認為土地擁有權及作出登記，並在2012年以逾六千萬轉手至現有發展商。

私有產權確需尊重和保護，但上述土地權的變法，即使合法，也絕不合情合理，明顯是一些熟識土地登記資料的人士，看準一些已有登記、但無人管理的土地的漏洞（回歸後無登記的土地均屬國有，不可作和平佔有），“裹應外合”進行“冒認繼承或買賣”！ 當中，疊石塘更是難得有登記、無面積、有無限“開發潛力＂的“優質盤”！

主動排查類高危私地保公益

根據2008年《土地法》諮詢文本的資料，目前本澳的私家地，最大部分在澳門舊城區，離島主要集中在氹仔舊區及氹北，路環則集中在舊巿區，當中多少有類似不合理取得的問題？外界不得而之，但可以肯定的說，有問題的絕不止疊石塘一個！

筆者作為當日向廉署檢舉疊石塘項目的投訴人之一，必須讚揚廉署在今次調查的努力、仔細和深入程度。但公眾對回歸前登記的土地擁有權的眾多疑問，根本無條件查證。筆者認為，繼益隆及疊石塘問題後，工務局實有責任配合廉署，主動排查可能存在的私有土地問題。對於一些有登記但長期無人處理的無主土地，更應作出適當的跟進，避免有信息又有心人士“依法”據為己用。

公開私地資料開放網上查冊

當局也應公開更多資料，包括在08年《土地法》諮詢中，曾公開可顯示所有地段位置的資料，如是否私家地段的資料加入地籍資訊網，讓公眾隨時查閱地段的屬性，地籍網也應上載如地段歷年的街線圖及地籍圖等資料，更應將目前已開放予政府部門、銀行、法律界及地產界的網上查屋紙系統，進一步開放予公眾使用，讓公眾能更全面查察和監督土地的相關資料。必須強調，若政府施政今日仍只停留在被動按文件、按本子辦事的水平，誰可當澳門土地的守護者？

除土地管理方面，今次疊石塘項目的另一個問題，就是工務局在未有任何合理理由下，違反曾公佈的內部指引，在2011年的街線圖將項目由八點九米大幅放寬到 一百米，地積比（建築面積計）亦由原來的五倍，放寬到淨地積比（實用面積計）八倍，故廉署認為工務局明顯違反行政指引規定及有約束力規劃條件的法律法規，應取消該街線圖及以此街線圖批給的工程計劃草案。儘管《城市規劃法》生效後，項目必須通過申請規劃條件圖作公示諮詢，項目限高及地積比已必須接受公眾監督，但目前仍處於項目逐個審批或逐個裁量的過渡階段，要徹底解決問題，當局有必要按《城規法》盡快完成總體規劃及分區詳細規劃，才是治本之道！

項目環評淪為擋箭牌

報告亦提出，儘管環保局及民署均認為項目破壞生態，目前本澳的環評及綠化同樣沒有法律規範，僅靠部門提出指引或技術意見，對建築項目及工務局均沒有約束力，且也無法跟進發展商有否落實報告的承諾，一針見血指出澳門環評問題的困局。筆者也想在此提出，礙於目前本澳沒有標準和法規，項目環評基本一定可獲通過，環評已成為個別項目硬上馬的擋箭牌。政府必須加快設立環評標準、法律及制度，才能讓環評真正有益、有效發揮作用。

有人會批評，疊石塘項目報告公布後，當局會否放生“責任人”？必須承認，事件不少操作出現在九十年代，澳門法律追溯期最長僅二十年，受賄罪和濫用職權罪分別只有十年和五年追溯期，不排除有某些情況已超過追溯時效，但正如廉政專員所指，調查不應因可能過追溯期而停止，將事件責任徹查，並向公眾交待結果是廉署和特區政府應有之責，否則根本難以取信公眾！

□ 傳新澳門協會理事長林宇滔