類似疊石塘個案還有多少？ 2018年2月9日｜訊報專欄

類似疊石塘個案還有多少？   

廉政公署日前公布《關於路環疊石塘山建築項目的調查報告》，震撼力較2016年公布的「益隆爆竹廠換地案」更甚！當中由澳葡時代“無中生有”、“亂認阿爺”、“亂指土地”、“亂講面積”等，再到回歸後突破公開的規劃指引一再放寬地段的高度和地積比，土地戲法較不少電影劇情更出神入化，再次凸顯政府的土地管理、項目審批從回歸前到回歸後的亂象，也反映出政府根本未有汲取歐案教訓，徹底強化審批制度和全面公開審批資料，難怪廉政專員批評“如果個個都盡忠職守，冇可能發生呢種情況！”。疊石塘案亦帶來一個疑問，在回歸前所謂合法登記的土地，當中還有多少同類個案存在？

個個盡忠職守冇可能發生

根據報告，今次疊石塘的地段在澳葡時代經過法院兩次確認！“第一次是1991年至1992年間，黃姓兄弟透過向法院提訴，冒認是不同姓氏“阿爺”的繼承人，法院在沒有任何實證下，竟獲確認為合法繼承人並到物業登記局成功轉名。自1992年開始，6150地段業權人已由崔霖轉至黃姓兄弟名下，但因沒有面積登記，故兩人通過一份自行填寫的房屋稅申報表聲稱該土地面積為五萬六千多平方米，並獲法院將文件確認和轉錄到物業登記。

及後，律師再到財政司海島市財稅分處聲明土地位置，不知有心還是無意，將土地位置錯誤聲明為疊石塘山位置，這個證明行為並沒得到法院確認為參與。期間兩兄弟曾兩次要求地籍局發出地籍圖，地籍局均因資料不全而拒發，但最後，地籍局卻以當事人無法院確認的聲明資料，發出目前疊石塘山的地籍圖。廉署曾詢問回歸前及回歸後的地籍局領導及技術人員，根本無可能以上述條件批出地籍圖。

根據今次報告和過去很多資料推斷，登記在崔霖名下的 6150土地，自1903年後近九十年原封不動，卻在1991年有後人“繼承”。碰巧地，早前引起社會高度關注的桃花崗，也是在1904年被登記為私家農地，五十年代被佔有，後再經繼承等複雜程序，直至七十年代才被人“買賣”，但數十年來，桃花崗被民署以公地為由向小販發牌，買方卻一直不作聲，在2000年向法院以“取得時效”及“和平佔有”提訴，獲確認為土地擁有權及作出登記，並在2012年以逾六千萬轉手至現有發展商。

私有產權確需尊重和保護，但上述土地權的變法，即使合法，也絕不合情合理，明顯是一些熟識土地登記資料的人士，看準一些已有登記、但無人管理的土地的漏洞（回歸後無登記的土地均屬國有，不可作和平佔有），“裹應外合”進行“冒認繼承或買賣”！ 當中，疊石塘更是難得有登記、無面積、有無限“開發潛力＂的“優質盤”！

主動排查類高危私地保公益

根據2008年《土地法》諮詢文本的資料，目前本澳的私家地，最大部分在澳門舊城區，離島主要集中在氹仔舊區及氹北，路環則集中在舊巿區，當中多少有類似不合理取得的問題？外界不得而之，但可以肯定的說，有問題的絕不止疊石塘一個！

筆者作為當日向廉署檢舉疊石塘項目的投訴人之一，必須讚揚廉署在今次調查的努力、仔細和深入程度。但公眾對回歸前登記的土地擁有權的眾多疑問，根本無條件查證。筆者認為，繼益隆及疊石塘問題後，工務局實有責任配合廉署，主動排查可能存在的私有土地問題。對於一些有登記但長期無人處理的無主土地，更應作出適當的跟進，避免有信息又有心人士“依法”據為己用。

公開私地資料開放網上查冊

當局也應公開更多資料，包括在08年《土地法》諮詢中，曾公開可顯示所有地段位置的資料，如是否私家地段的資料加入地籍資訊網，讓公眾隨時查閱地段的屬性，地籍網也應上載如地段歷年的街線圖及地籍圖等資料，更應將目前已開放予政府部門、銀行、法律界及地產界的網上查屋紙系統，進一步開放予公眾使用，讓公眾能更全面查察和監督土地的相關資料。必須強調，若政府施政今日仍只停留在被動按文件、按本子辦事的水平，誰可當澳門土地的守護者？

除土地管理方面，今次疊石塘項目的另一個問題，就是工務局在未有任何合理理由下，違反曾公佈的內部指引，在2011年的街線圖將項目由八點九米大幅放寬到 一百米，地積比（建築面積計）亦由原來的五倍，放寬到淨地積比（實用面積計）八倍，故廉署認為工務局明顯違反行政指引規定及有約束力規劃條件的法律法規，應取消該街線圖及以此街線圖批給的工程計劃草案。儘管《城市規劃法》生效後，項目必須通過申請規劃條件圖作公示諮詢，項目限高及地積比已必須接受公眾監督，但目前仍處於項目逐個審批或逐個裁量的過渡階段，要徹底解決問題，當局有必要按《城規法》盡快完成總體規劃及分區詳細規劃，才是治本之道！

項目環評淪為擋箭牌

報告亦提出，儘管環保局及民署均認為項目破壞生態，目前本澳的環評及綠化同樣沒有法律規範，僅靠部門提出指引或技術意見，對建築項目及工務局均沒有約束力，且也無法跟進發展商有否落實報告的承諾，一針見血指出澳門環評問題的困局。筆者也想在此提出，礙於目前本澳沒有標準和法規，項目環評基本一定可獲通過，環評已成為個別項目硬上馬的擋箭牌。政府必須加快設立環評標準、法律及制度，才能讓環評真正有益、有效發揮作用。

有人會批評，疊石塘項目報告公布後，當局會否放生“責任人”？必須承認，事件不少操作出現在九十年代，澳門法律追溯期最長僅二十年，受賄罪和濫用職權罪分別只有十年和五年追溯期，不排除有某些情況已超過追溯時效，但正如廉政專員所指，調查不應因可能過追溯期而停止，將事件責任徹查，並向公眾交待結果是廉署和特區政府應有之責，否則根本難以取信公眾！

□ 傳新澳門協會理事長林宇滔

疊石塘山個案揭多項機制問題 林宇滔：政府應主動排查跟進 2018年2月7日｜力報

疊石塘山個案揭多項機制問題 林宇滔：政府應主動排查跟進   

傳新澳門協會理事長林宇滔表示，在公眾層面來說也認為疊石塘山個案非常兒戲，甚至離譜。這一個案也正揭示出現時多項機制上的問題，例如土地業權的取得，測量地界，甚至環境評估制度上的問題。在回歸前所謂合法登記的土地，究竟當中還有幾多類似的個案存在？

限高規定存在任意裁量權

在建築項目的街線圖違反方面，當時的公開資料也查出這個項目是違反現有內部的限高規定，也正正反映出這些限高規定中是「存在任意裁量權」，從中導致「鬼鼠嘢」發生，他促請政府主動排查及交代清楚。

政府應重新檢視回歸前土地權的取得，並在現有機制上是否能避免同樣情況再次發生。

林宇滔又指，疊石塘山前後發出多個街道準線圖，但現時的地籍網只可查詢最新的街道準線圖，那過去的街道準線圖是否有需要公布？除了這個個案外，其他有問題的個案是否也可通過公開資訊上讓公眾監督？

質疑環評制度建立時間

另外，政府也要盡快推出總體城市規劃，避免項目逐個審批、或逐個裁量的問題；在綠化環境評估方面，目前並沒有明確法規，只有部門指引，反映澳門在環評上是沒有法律制度，只是根據部門的裁量指引，究竟環評制度何時才能建立？這一系列的問題，必須檢視現有制度的灰色地帶，政府必須有措施更正避免同類情況再次出現，更重要是排查過去會否有同類型案件，林宇滔促請政府在這方面應該交代和跟進。

澳門論壇探討“非首置印花稅法”成效 講者：預先張揚出辣招不妥 2018年2月5日｜澳門日報

澳門論壇探討“非首置印花稅法”成效 講者：預先張揚出辣招不妥   

政府上周向立法會提交“非首置印花稅法”，擬向非首置人士加徵印花稅，以調控樓市。澳門論壇昨探討辣招成效，有意見指不應預先宣揚出辣招，樓價瘋狂的癥結在於房屋供不應求，加徵印花稅對抑壓樓價亦沒有太大幫助，政府應長遠制定整體的房屋計劃。

 報道趕搭尾班車成交

高澳門論壇昨日早上十一時在黑沙環公園舉行，傳新澳門協會理事長林宇滔、政治經濟研究協會理事長唐繼宗、房地產聯合商會會長吳在權、街總房屋關注小組召集人梁桂萍擔任嘉賓，與現場觀眾討論樓市辣招成效。期間，有居民發言指樓市對加辣已“麻痺”，加印花稅對調控樓市成效不彰；亦有意見批評政府過早宣揚“加辣”。

吳在權表示，房屋價格、供需等問題自回歸後一直困擾本澳。他認同並支持政府出招原意，但現時超過九成置業者為本地居民，政府出辣招只會妨礙樓市交易，減慢房屋流動，公私營房屋數量追不上人口增長亦是問題關鍵。政府應長遠規劃本澳房屋的整體政策，讓居民有能力上樓。

他亦批評政府事先宣揚辣招的做法，認為“一講就要出”，相隔一個月後才推出，不少買家“趕尾班車”買樓，一月份的樓宇成交有相對高的紀錄。

調控樓價作用有限

唐繼宗認為，樓價會隨著經濟向好、居民購買力提高而上升，至於是否健康合理，應從多方面判斷，建議政府可針對目標群體推出相應的房屋政策。他另指出，不少本澳家庭將“成副身家”投資於樓宇資產，“邊個會想樓價下跌呢？”居民不可能只期望買樓時房價下跌，而持有物業價格不變。

林宇滔稱，加徵印花稅只能抑壓樓市交易量，未能調控樓價，作用有限。又指現時本澳房屋的核心問題在於供不應求，故私樓價格長期高企，政府應落實制訂涵蓋公私營房屋的長遠整體政策。

買家承擔難遏樓價

梁桂萍批評政府未有落實推動“澳人澳地”政策，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者、商家沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助。

房屋供應跟不上現實需求 論壇嘉賓不看好「加辣」樓控 2018年2月5日｜力報

房屋供應跟不上現實需求 論壇嘉賓不看好「加辣」樓控   

政府擬加徵購買第二個或以上住宅印花稅的樓市調控措施，明日在立法會以緊急程序表決。澳廣視時事節目「澳門論壇」昨日探討相關議題。多位出席嘉賓認為，樓價高企主要癥結在於供應量不足，即使政府出「辣招」也是治標不治本，並促請政府制定長遠房屋政策規劃，從根源上解決問題。

傳新澳門協會理事長林宇滔表示，相信「辣招」針對部分相關群體有成效，但只會壓抑成交量。缺乏穩定的土地和公屋供應，任何「辣招」都是治標不治本。

回歸後房屋供應量急減

林宇滔指出，資料顯示，澳門在80、90年代房屋年供應量約有7,000多個單位，回歸後減少至每年約1,000多個，至近年稍升至每年約2,000個。但人口每年卻增長萬多人，本澳的房屋供應量，根本追不上人口增長。

林又稱，澳門的樓價由2011年至今已升逾1.58倍，現時樓價也高得不合理，他強調，樓價高企主要癥結在供不應求，政府應善用閒置土地，著手制定涵蓋公、私營房屋的整體房屋政策，才能在根源上解決住屋問題。

樓價問題不能坐著求其講政治

經濟研究協會理事長唐繼宗則直言，樓價是否合理並非「坐喺度求其講就係！」應從多方面分析研究，樓價有否配合經濟增長等因素，並應對某些目標群體實行針對性的政策，如首次置業的年輕人，對症下藥。他又謂，若市民以房屋作為資產，試問「邊個會想樓價下跌呢？」他認同政府應做好中長遠房屋規劃，處理好土地供應和房屋供應。

供應出問題　樓價不高才奇怪

房地產聯合商會會長吳在權認為，現時置業人士逾九成是本地居民，政府出「辣招」只會減慢房屋的流動，而公、私營房屋供應追不上人口增長是問題關鍵。他舉例指，回歸後澳門居民數字激增20多萬，但興建公屋及私人樓宇合共僅50,000 多個單位。「供應出咗問題，樓價唔貴就奇！」他又認同，房屋應是「拿來住而非炒賣」。

加印花稅持貨者沒壓力

街總房屋關注小組召集人梁桂萍認為，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助。有發言市民認為，有關政策是治標不治本，加大換樓的壓力，市民亦難以透過換樓改善居住環境。亦有市民認同嘉賓意見，認為應從供應量著手解決高企樓價，並制定長遠房屋政策。

供需失衡源於土地不足 樓控核心在於整體房策 “辣招”被噴治標不治本 2018年2月5日｜澳門時報

供需失衡源於土地不足 樓控核心在於整體房策 “辣招”被噴治標不治本   

【澳時訊】政府日前向立法會提交的《取得非首個居住用途不動產的印花稅》及《修改〈市區房屋稅規章〉》兩個調控樓市法案，明日下午會在立法會以緊急程式表決，料將獲得通過。澳門論壇昨日探討相關議題，有市民認為“辣招”治標不治本，亦有市民認為“有好過無”，而出席的嘉賓則普遍認為，供需不平衡是樓價高企的核心問題，建議政府制定涵蓋公屋及私樓的的整體房屋政策。

早前行政長官崔世安曾表示，“（樓市）辣招要一出就出”，不會提前預告，但政府去年12月表示樓市不正常，需要“出招”調控，早前更公佈“辣招”具體政策，將向非首次置業人士加徵“取得印花稅”以及將空置房屋視之為“非出租房屋”，收取6%房屋稅，相關法案將於明日下午交立法會大會以緊急程式表決，預計不日將會生效。

然而，兩大新“辣招”未實施之前，坊間已經出現一輪“炒作”，不少樓盤“搭末班車”開售，更以將生效的“辣招”作為宣傳手段招徠買家出手。對此，有意見指出，市場已將“辣招”消化得七七八八，對未來“辣招”成效產生疑問，質疑政府事先張揚式“出招”的做法。而有市民則指出，政府此次“加辣”治標不治本，增加換樓的壓力，“因為揀錯樓的話，呢一世都係住呢一層樓”，亦有市民認為，政府出招“有好過無”，但不應事先張揚，應從多方面入手，令公私樓平衡發展。

供需失衡成問題癥結

房地產聯合商會會長吳在權指出，現時置業的逾9成是本地居民，政府出招只會減慢房屋的流動，而公私營房屋供應追不上人口增長是問題關鍵。他解釋，回歸時澳門人口為41.8萬，去年年底達至64.8萬，增加23萬人，但回歸後私樓單位新增35,994個單位，公屋增加24,882個，平均每年新增房屋總供應量約3000多個，如此供應量“房價唔貴都奇怪”。

政治經濟研究協會理事長唐繼宗表示，若整體樓價上升屬於供應不足，可從幾個方面考慮，如增加土地回收、都市更新、填海造地等方面解決居民住屋問題，建議政府做好中長遠房屋規劃，處理好土地供應和房屋供應。

街總房屋關注組召集人梁桂萍批評，政府未有落實推動“澳人澳地”政策，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者、商家沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助，希望政府推出“成本價”單位助有需要人士上樓。

促制定整體房屋政策

傳新澳門協會理事長林宇滔亦認同，樓市供需不平衡才是樓價高企的核心問題，指缺乏穩定的土地供應和公屋供應，任何“辣招”都是治標不治本，若供應足夠，“乜嘢類型房屋都可研究”，建議政府制定涵蓋公屋私樓的整體房屋政策。

林宇滔又解釋，現時樓市已經進入不合理水準，政府可以透過“印花稅”等辣招政策處理，但只是針對外地買家或購買第二、三套房人士，事實上樓價卻並無降低，亦證明樓宇供應才是關鍵，認為政府必須下決心搵到土地資源，落實興建計劃，樓市才可能重回健康軌道。

（記者 唐文艷）