「牛皮廠」批給疑點甚多 廉署應作合法性審查 2018年4月6日｜訊報專欄

「牛皮廠」批給疑點甚多 廉署應作合法性審查   

上月底，特區政府刊登第6/2018號運輸工務司長批示，被終審法院證實涉及歐案獲不法放高、「爛尾」多年的漁翁街十五及十七號「牛皮廠」地段（下簡稱「牛皮廠」），正式獲修改土地批給合同，興建一幢19層高（由6層高裙樓及兩幢13層高塔樓組成）作商住用途及有停車場之樓宇。

翻查歷史資料，「牛皮廠」早在1993年已獲批改建為商住樓宇，並在1996年獲修改為興建一幢 18 層高的住宅、商業及停車場用途的樓宇。但因當時地產巿道低迷，發展商未有按利用期發展，政府最後甚至被抵押銀行將土地以1,657萬轉手至目前的發展商，但新發展商未有按原計劃發展。

項目涉歐案賄款二百萬

根據終審法院第53/2008號合議庭裁判，已證實前運輸工務司司長受賄200萬港元，作不法透過第13/2006號運輸工務司司長批示將「牛皮廠」放高至32層（6層裙樓及兩座26層高塔樓），並將建築面積更大幅放寬至近6萬平方米。及後，政府透過第9/2010號運輸工務司司長批示，宣告上述放寬批示無效，但卻以「鑒於《行政程序法典》第一百二十三條第三款的規定，以及該法典第八條所述的善意原則，承批人可暫時保留在上述土地已建成的建築結構。」被確認涉及歐案的「牛皮廠」項目獲得重新啟動，當然受到社會關注，當中有三大關注要點，值得公眾及相關部門高度關注：一是溢價金問題，根據最新批示，「牛皮廠」項目並無提及溢價金問題，只要求承建商建設兩天橋及步行系統，在傳媒追問下，當局才回覆「牛皮廠」項目按九三年批示支付一千四百多萬元的溢價金，其後分別於九六年及今年修改合同，項目總建築面積「一減再減」，故按照法律毋須額外收取溢價金。

溢價金仍用回歸前標準

筆者認為，政府於一九九三年曾收取「牛皮廠」項目逾千四萬元的溢價金，但由九三至今年的廿五年期間，土地溢價金計算方式已幾度調整，當中每平方米的建築成本、價值及項目利潤都翻了約十倍，無論按公式計算的溢價金價值，還是項目的實際價值，與廿五年前已有天淵之別。再加上，廿多年來，項目都是因承批人無能力及項目涉貪等不可歸責特區政府的原因被拖延發展廿多年，若今年政府仍簡單以項目因總建築面積減少而豁免收溢價金，即使合法，都絕對不合情理。

特別要指出，06年被證實涉貪的批示原將項目約4.2萬平方米的總建築面積大幅放寬至5.9萬平方米，當時批示明確指出承建商「無須因建築面積的增加而繳付溢價金，因其價值低於由承批公司獨力承擔的特別負擔的成本」，而按照新批示，總建築面積被減至3.8萬平方米，但興建天橋及步行系統等特別負擔卻一樣維持，筆者實在要質疑，上述批示明確被法院因涉貪裁定無效，為何在項目建築面積大減下，當局不依法按最新的溢價金指引重新計算溢價金，而沿用一個已被宣告失效的不法批示之同樣特別負擔？這是當局必須正面回應的。

長期租借地違利用期可收回

二是「牛皮廠」項目在重新利用期間，多次超出政府規定的利用期仍未發展，重新利用逾廿五年仍未完成，且被法院證實涉及不法行為，為何政府不收回土地。工務局指，地段是以長期租借的方式批給，沒有批給的年限。

筆者必須指出，法院判決只是確定2006年的批示涉貪。「承批人可暫時保留在上述土地已建成的建築結構。」僅是政府根據法院判決裁決作出的行政決定，並非法院判決，當中確有斟酌地方。如已完成發展的長期租借地，雖沒有批給期限，但長期租借地若處重新利用狀態，且未按利用期完成發展，《土地法》有條文可解除合同或宣告土地失效。對於該幅土地，政府是否完全無法收回，筆者實在極度懷疑！

三是「牛皮廠」自歐案後一直停工，但又「醒目」地在2013年11月26日順利獲發新的街道準線圖，並在不到兩個月的時間內，即2014年1月15日向土地工務運輸局遞交了相關修改建築計劃，又快速地在五個月內迅速獲批，成功規避2014年3月生效的《城規法》，跳過城規會審批階段。

新批給順利避開所有公示

按照公開資料，「牛皮廠」 從獲街線圖到遞交修改圖則，再到獲有條件核准，確實剛剛好避開了《城規法》生效的所有公示程序，且進度異常順利，但實際公佈批示卻在四年多後，若項目沒有問題為何一直不公佈？若有問題為何不要求重新入則及向城規會申請規劃條件圖？筆者實在難以想出合理的答案，也實在難免公眾認為有規避《城規法》、繞過城規會公開審批之嫌。筆者在此促請政府必須交待，尚有多少仍以街道準線圖作入則且仍處於審批階段的個案（疊石塘山項目就是其一）？以及個案一直拖延未獲批卻又不明確拒絕的原因。

筆者認為，作為被法院涉及確認涉歐案的 「牛皮廠」項目，公眾肯定會高度關注，政府在相關行政程序處理時本應更主動公開透明，但該項目的審批，卻碰巧順利地繞過《城規法》等相關的公示程序，且在溢價金計算，以及土地在重新利用期間拖延多年，政府為何不啟動收回程序等，政府未能有說服公眾的有效回應。為了確保特區的土地利益，以及重拾公眾對土地管理的信心，項目應由廉政公署依法作合法性審查，以釋除利益輸送的疑慮。

□ 傳新澳門協會理事長林宇滔

廿五年溢價金數度調整豁免唔啱數 林宇滔倡廉署介入審查 2018年4月2日｜澳門日報

廿五年溢價金數度調整豁免唔啱數 林宇滔倡廉署介入審查   

【本報消息】涉及貪汙案的漁翁街“牛皮廠”項目，今年獲政府批准修改合同繼續發展，但獲豁免收取溢價金、遲遲未完成發展等問題，引發社會議論紛紛。傳新澳門協會理事長林宇滔有感該批給項目疑點多，存在合法不合理，建議由第三方獨立機構，如廉署介入作合法性審查，釋除公眾疑慮。

即使合法不合情理

政府於一九九三年曾收取“牛皮廠”項目逾千四萬元的溢價金，其後由於總建築面積有所減少，而一再豁免重新計算溢價金。林宇滔表示，由九三至今年的廿五年期間，土地溢價金計算方式已幾度調整，當中每平方米的建築成本、價值及項目利潤都翻了約十倍，現時的溢價金與廿幾年前已有天淵之別。

對於“牛皮廠”項目因總建築面積減少而豁免收溢價金，林宇滔認為，即使合法，都絕對不合情理。“事隔廿多年，項目溢價金已相差十倍，仍然計當年溢價金？係咪項目總建築面積無增加，就毋須再計算溢價金？”他質疑現時的法律是否存在漏洞，政府有無辦法保障溢價金的合理收取，及維護公共利益。

高度質疑無法收地

政府指“牛皮廠”項目屬長期租借地，沒有批給年期，但隻字無提“利用期”問題。林宇滔表示，已完成發展的長期租借地，確可自動續期。但對於重新利用的土地，即使屬長期租借，倘超過利用期仍未完成發展，“土地法”已賦予政府權力，去解除合同或宣告土地失效。對於該幅土地，政府是否完全無法收回，他抱持著高度質疑。

疑繞過城規會審批

另外，坊間也質疑“牛皮廠”地段街道準線圖的有效期為一年，為何項目仍可以四年多前的街道準線圖獲批核建築圖則？

林宇滔指出，雖然承批人在一年有效期內，向政府提交建築圖則，該街線圖仍然視為有效。但該個案拖了這麼久，圖則若無問題為何一直不獲批？若有問題為何不要求重新入則及向城規會申請規劃條件圖？認為情況不正常，亦有規避“城規法”、繞過城規會公開審批之嫌。他促政府交代，尚有多少仍以街道準線圖作入則且仍處於審批的個案？

林宇滔認為，涉及貪汙案的“牛皮廠”項目，公眾高度關注，政府在行政程序處理應更主動公開透明。而且該項目涉及多項爭議，亦存在明顯不合理之處，建議應由第三方機構，如廉署作出合法性審查，以釋除利益輸送的疑慮。