政府須訂整體房策讓市民見前景 2018年2月5日｜市民日報

政府須訂整體房策讓市民見前景   

【本報訊】立法會明日表決加徵購買第二套或以上住宅印花稅和修改房屋稅規章兩項樓市調控措施法案。房地產聯合商會會長吳在權和傳新澳門協會理事長林宇滔均認為，影響樓價的關鍵因素是現時本澳樓宇供應與需求失衡，加徵印花稅只能抑壓樓市交易量，未能有效調控樓價，缺乏穩定的公、私樓供應，任何「辣招」都治標不治本，而且副作用會愈來愈大，為此，他們促請政府着手制訂涵蓋公私營房屋的整體房屋政策，令居民看到前景和令樓市健康發展。

澳廣視電視台時事節目《澳門論壇》昨邀請吳在權、政治經濟研究協會理事長唐繼宗、街總房屋關注組召集人梁桂萍，以及林宇滔等出席，探討政府新調控樓市措施。

多位發言市民批評有關措施沒有實際作用，而且政府出招不應事先張揚，現時變相為發展商促銷樓盤，而有關政策治標不治本，反加大市民首置物業以及換樓改善居住環境的壓力。

政府干預市場減慢房屋流動

吳在權表示，他個人認同及支持政府想壓抑樓價的目的，但控調樓市應從全局考慮。他說，較早前特首崔世安曾表示，「辣招」要一出就出，出辣招不能提前告知，但「可能佢心急，佢用心為社會服務」。在去年12月中到北京述職時，就預告了政府短期內會出招調控樓市，令今年1月份住宅樓宇成交數量相對有所增加。現時置業的逾九成是本地居民，政府出招只會妨礙樓市交易和市民買樓，減慢房屋的流動。

他又形容，房地產是相當高學問的行業，供需是影響樓價的主要因素。他舉例說，在1999年澳門人口只有41.8萬人，至2017年底則增加至64.8萬人，增加了23萬人口，然而澳門回歸多年來，私人樓宇總數只起了35,994個單位，平均每年起2500個，公屋則在回歸以來興建了兩萬多個單位，供應和需求出現嚴重問題。人口增加，但住宅數量不足，「樓價唔貴先出奇」！他指出：房地產市場牽動性強，影響各行業和經濟適度多元，政府應有長遠的房屋政策，這樣對社會民生、經濟適度多元都有好處。

唐繼宗認為，「樓價上升是好事」，現時澳門好多市民的資產都投放在樓市，「邊個係希望樓價下跌呢？」他說，不能簡單地看到樓價指數上升就認為樓市不健康，「樓價合唔合理，就唔係坐喺到講合唔合理，而係要綜合判斷。」他認為，政府應該針對目標市場出招，例如推出幫助首次置業的措施較為合適。

林宇滔亦認同，加徵印花稅只能抑壓樓市交易量，未能有效調控樓價。又指現時本澳房屋的核心問題在於供不應求，故私樓價格長期高企。缺乏穩定的土地供應和公屋供應，任何「辣招」都治標不治本，而且副作用會愈來愈大，政府應着手制訂涵蓋公私營房屋的整體房屋政策。

他又反駁說，樓價健康發展不是基於樓價不斷上升而投機者獲利，而是應該穩定合理地上升。然而，先不說回歸以來澳門樓價暴升的程度，僅是2011年至今，整體樓價上升1.58倍，澳門的樓價明顯不合理。而且樓價太高，居民即使想換樓亦不容易。私樓價格脫離居民的負擔能力，公屋應該「補位」，但政府的公屋需求報告表明，到2021年都不會有任何新的經屋供應，顯然政府沒有將住屋問題放在首位。

梁桂萍批評政府未有落實推動「澳人澳地」政策，加徵房屋印花稅只由買家承擔，令持貨者、商家沒有成本壓力，對抑制樓價沒有實際幫助，財富只掌握在少數人身上。她說，現時年輕人沒有父母幫助的話，根本無可能買樓，而政府早前公布1月份上半月的數據顯示，買樓的人當中超過一半是手上持有至少1個住宅單位。

辣招奏效否？見仁見智市場供求失衡才是禍因 2018年2月5日｜正報

辣招奏效否？見仁見智市場供求失衡才是禍因   

【本報訊】政府以緊急程序向立法會提交《修改〈市區房屋稅規章〉》法案以及《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案，安排於二月六日、七日一連兩日於立法會全體大會討論，對購買第二間居住用途物業持有人徵收百分之五稅項，第三間居住用途物業徵收百分之十稅項。政府由透露出招至正式提交法案長達兩個月，加上去年底起陸逐有數個大型新盤推出，加稅在即，成交量有增無減，單是一月上半月，繳交物業轉移印花稅有四百三十多宗，直迫去年十二月全月的五百九十多宗。政府今次出招加辣能否奏效?

傳新澳門協會理事長林宇滔批評，政府欠缺整體房屋規劃，未來數年經屋零供應，加上每年公私營房屋近年每年僅供應三千多間單位下，市場供求失衡造成樓價居高不下。另有市民認為，政策治標不治本，令居民難以換樓改善居住環境。林宇滔及市民促請政府，增加市場供應，解決樓市核心問題。政治經濟研究協會理事長唐繼宗亦認為，政府應做好中長遠房屋規劃。

有人趕搭尾班車‧新樓銷情報捷

《修改〈市區房屋稅規章〉》法案以及《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案，安排於二月六日、七日一連兩日於立法會全體大會討論。近日，數個大型樓宇項目加推單位，在加稅在即、發展商和地產中介推波助瀾下，市民趕撘尾班車，近日不少新盤銷情報捷。單是一月上半月，繳交物業轉移印花稅有四百三十多宗，直迫去年十二月全月的五百九十多宗。時事節目澳門論壇昨就政府出招對樓市能否起降溫作用，邀請房地產聯合商會會長吳在權、政治經濟研究協會理事長唐繼宗、傳新澳門協會理事長林宇滔、街總房屋關注小組召集人梁桂萍表達意見。

市民首置恐揀錯樓日後較難樓換樓

論壇上，有市民認為，政府出招是治標不治本，只會加大換樓壓力，或令首次置業的人士更難，因為一旦首置揀錯盤，日後就難以透過換樓改善居住環境。亦有市民認為，政府出招“有好過無”，但相信只會令二手樓格價略為降溫，認為新盤的發展商可以透過向買家提供相應稅項金額的回扣，吸引買家/市民投資，最終由下一手買家承擔升幅。綜合而言，市民認為，政府都應增加供應，透過供求平衡令樓市降溫，而不是單純透過一次的辣招可見效。

林宇滔指，過去的出招一定程度見效，例如二零一一年向非本地居民出招後，非本地居民在澳置業宗數由該年二千宗下降至二零一六年的一百零三宗。但樓價，近幾年升了接近一點六倍，他認為，這是由於缺乏穩定的土地供應和公屋供應，每年公私營房屋供應供得三千多間，加上未來數年經屋零供應，人口不斷增長，供求失衡而造成樓價高企。他促請，政府著手制定涵蓋公私營房屋的整體房屋政策，設定公私營房屋每年供應量及比例，將收回的閑置土地規劃作公屋等，透過增加供應而令價格回落。唐繼宗同樣指，供應量決定價格，建議政府做好中長遠房屋規劃，處理好土地供應和房屋供應。

吳在權指，發展商不一定為商不良，同樣希望樓市健康發展。他指，現時置業者中，九成都是本地居民。樓價高企的原因，他認為，核心問題是基於供應少而造成，例如三百尺的二手樓樓價高達二百多至三百萬元，公私營房屋供應追不上人口增長。對於今次政府出招，他認為，只會減慢房屋的流動，建議推出措施協助增加供應量。

林宇滔倡制訂整體房屋發展規劃 2018年2月5日｜大眾報

林宇滔倡制訂整體房屋發展規劃   

【特訊】傳新澳門協會理事長林宇滔昨日出席活動後，接受傳媒訪問時對有關本澳房屋的長遠規劃發表意見；他認為現階段政府僅有公屋方案，但沒有對房屋的整體規劃，在公屋供應不足而未有政策抑制私樓價格持續攀升的情況下，不可能根治樓市問題。他又認為所謂的樓市辣招對外地買家或第二次及以上置業的買家有效，買不起私樓的市民面對公屋數量不足仍然上樓無望，因此呼籲政府首先從整體規劃著手控制樓價畸形發展。

林宇滔指出，到現時為止政府並未有整體的房屋政策，包括沒有土地規劃、房屋興建數量等整體規劃，以及沒有針對規劃的短中長期落實計劃。他以香港政府為例，由前特首梁振英上台開始香港政府便制定了未來10年46萬個單位的建屋計劃，並以6成公屋、4成私樓為目標逐年興建樓宇單位；香港政府每年都會針對該10年目標進行檢討，雖然未必每年都能達標，但大致上不會偏離46萬個單位的數字太遠。林宇滔表示，香港至少有明確的房屋供應目標，只有由官方出台相關計劃，政府方會堅定執行和落實計劃，每年都“交功課”，包括交代土地儲備供應、房屋的落實興建、公屋和私樓規劃等重要環節的年度計劃及落實情況。

另一方面，林宇滔又質疑現時全澳單位供應量未必能滿足市場需求。據了解，現時已批則興建的私人住宅單位大約只有1萬個，未批則但已準備設計的單位亦只是約2萬個；受限於新土地法等限制，目前可見的單位只能以1萬個計算，另外的2萬個新設計的單位能否成功入則仍是未知之數，當中是否存在變數亦難以預計。除批則問題外，林宇滔對土地供應同樣沒有具體數字表示擔憂；現時社會對當局何時收回57幅總面積達47萬平方米的土地尤為關注，若無法收回，市場則會擔憂有否其他土地可供拍賣，以備未來私人樓宇的中長期供應。而在公屋供應上，政府則已明確在2021年之前都沒有經屋供應；換言之，現時興建中的經屋單位都是已接受申請、相當於已被人認購的經屋樓花，對於買不起私樓的市民來說便難以給予他們上樓的信心。

林宇滔認為，政府必須要盡快給予整體的房屋規劃；可能不同界別的人會對房屋市場持有不同的意見，但地產業界並不反對政府出台房屋市場整體規劃，有關共識是現時社會最大的公約數。林宇滔又引用政府從2011年開始提供的樓市指數作參考，稱現時樓價已達至7年來新高，7年升幅達1.6倍；該項已考慮通脹、各方面購買力等因素的指數真實反映出樓價的升幅，而政府則用數字告知市民，本澳的樓價已進入一個不合理的水平。即便是當局推出辣招去應對，針對的卻是外地買家或第二次及以上置業的市民，樓價始終未見下跌，足以證明住宅單位供應量方才是問題的關鍵核心因素。林宇滔因此呼籲立法會能有所作為，積極推動政府推出包含公共房屋和私人樓宇市場兩方面的綜合政策。

天然氣服務批給逾十載仍未履行 林宇滔倡回收加油站汽體 2018年2月4日｜澳門日報

天然氣服務批給逾十載仍未履行 林宇滔倡回收加油站汽體   

【本報消息】油站的揮發性有機化合物或危及健康，鄰近地區早已管控，如安裝加油汽體回收系統，回收車輛加油時排放的氣體，澳門則仍處法律空白。

傳新澳門協會理事長林宇滔形容本澳立法進度“好唔理想”，倡先行立法安裝加油汽體回收系統。對於專營公司至今未兌現○七年簽訂的“天然氣輸入及傳輸公共服務”批給合同，提供長遠供氣方案，冀政府交代是了斷抑或追溯對方履行合同。

港方規定安裝

政府在二○一二年財政年度施政方針提到，已展開《燃料加注站的修建及營運規章》最後諮詢，爭取年內立法。但六年過去，能源辦仍未有立法時間表。

林宇滔表示，當年其參與了諮詢，政府接納在規章中引入規定油站安裝回收油汽系統的意見，但至今仍未立法，“進度好唔理想。”即使當中或涉及天然氣專營合同執行問題，都不應妨礙規章修訂，尤其是管制油站釋放的有機化合物，保障油站員工、周邊居民健康及澳門整體環境質素。

他以香港為例，早在一九九九年《空氣汙染管制（油站）（汽體回收）規例》，規定油站安裝系統，回收運油車卸油進地下貯油缸時釋放的揮發性有機化合物。二○○四年修例，規定從翌年三月底起，油站必須安裝系統，回收車輛加油時釋放的揮發性有機化合物。

管制油站揮發性有機化合物的目的，是因其會促進臭氧和微粒在空氣中形成，從而引起煙霧問題。這種有機化合物亦含有苯致癌物，可能損害市民健康。油站員工長期吸入造成職業傷害。認為當局可鼓勵或協調油站安裝加油汽體回收系統，如油站未能配合，則政府應盡快立法。

交代合同履責

他提到政府二○○七年向中天能源控股批出為期十五年的“天然氣輸入及傳輸公共服務”合同，由中天負責為澳門尋找、輸入天然氣，並簽訂長期的上游供應合同，確保天然氣供應和價格穩定與安全。可惜簽約至今約十年，中天仍未能按專營合同要求，提供穩定而符合價格要求的天然氣，也未有落實投標時承諾的投資逾百億元興建液化天然氣站項目。

他指出，專營公司多年來以“成本倒掛”（產品市場價格比成本價格低）方式供氣，但政府未公佈價格磋商結果，以至中斷供氣如何處罰，有否跟進都欠交代。至今合同期已過三分之二，仍未實現最初目的，現時“要嚟一個了斷？追溯？政府應該交代”。

仍需檢驗周邊地點石棉殘留恢復公眾信心 2018年2月2日｜訊報專欄

仍需檢驗周邊地點石棉殘留恢復公眾信心   

氹仔聖公會中學附近一地盤因非法拆卸含石棉的石棉瓦片屋頂，懷疑對周邊包括聖公會中學在內的學校、院舍及民居造成污染事件，事發至今已近兩周，儘管暫時監測學校及周邊環境未出現異常，但目前的監測及數據仍未能釋除公眾對周邊地點是否受石棉污染的疑慮。

十九日已拆八成屋頂　本人在上月廿八日晚陸續收到聖公會家長的反映，該校旁邊地盤的拆卸工程有嚴重污染，學校人員與家長代表十九日曾到場與地盤負責人了解，承建商表示已拆卸屋頂八成面積，並強調有灑水等防護措施，亦承諾即時清理在現場的拆卸物料，並暫時停工；及後，因應收到各方投訴，工務局及環保局廿六日下午到非法拆卸工程現場視察，並要求停工及抽取樣本，校方在廿六號晚上發現承建商已將剩餘屋頂拆除，校方即時在廿七日進行全校大清洗，並發電郵通知家長。

在收到家長反映後，本人即時先後與環保局、家長代表及教青局多方聯繫。要處理懷疑污染事件，首先要確定污染源頭的有害成份，但因本澳未有機構可檢測樣本是否含石棉成份，環保局要到廿九日（周一）才能邀請外地專家到本澳現場視察評估樣本是否含石棉成份。在源頭污染源未確定下，教青局亦即時與學校聯繫，包括停止室外活動、全校關閉窗門、開啟空氣淨化機及提供口罩等，減少可能的影響，也會對缺席學生酌情處理。

目前空氣質素已正常

環保局邀請的外地專家廿九日實地視察後，相信考慮物料含石棉的機會頗高，為策安全，校方決定周二、三停課，等待校內空氣及拆卸物料是否含石棉的結果完成。

根據環保局周二的公佈，其委託的專業機構緊急開展對附近學校空氣中的石棉成份進行監測，初步監測結果顯示空氣質素達到標準，並沒發現異常。按香港的「石棉管制的工作守則」，石棉污染的安全標準應為每一百毫升空氣中石棉纖維少於一條。但地盤現場、周邊院舍及民居等同樣需要監測空氣及盡快交待檢測結果，才能讓公眾安心。

周三深夜，環保局公佈最終檢測結果顯示工地現場材料確含石棉，即坊間俗稱的石棉瓦片，該物料雖屬低風險的石棉材料，但不當拆卸對操作工作、現場及周邊環境同樣會產生大量的石棉纖維造成嚴重污染，故周邊地區都有嚴格的拆卸規定及要求。

一級致癌物影響須看劑量

必須指出，當局初步檢測只能排除目前空氣中含石棉，但工地物料已確認含有石棉，加上地盤污染物擴散受到當時風勢等因素影響極大，為盡量了解之前非法拆卸產生的石棉污染物可能的流向，減少周邊師生及居民對自己可能受石棉污染的擔心，當局有必要對周邊地點的空調系統、空氣淨化機的隔塵網或其他可能積聚石棉纖維的地方取樣檢驗，並公佈有關地點曾否受到石棉纖維的污染。如檢測未發現石棉纖維殘留，可有實證讓公眾更放心；如發現殘留亦應採取相應措施及建議，確保石棉纖維得到徹底清理，避免可能產生的二次影響，更要評估可能產生的健康風險及作出適當的跟進，將受事件影響的人士心理和生理影響減到最低。

石棉雖是一級致癌物質，但其主要危害是長期吸入飄浮在空氣中的高濃度石棉纖維，會積累在肺中引致呼吸系統病變、甚至肺癌等，惟其影響屬物理性，除非作創傷性取肺組織檢測，否則難以確定人體有否吸入石棉纖維。

環境毒理學有一條金科玉律，「劑量決定毒性」，酒精、煙、甚至鹹魚也同屬世衛定義的一級致癌物，石棉纖維對人的實際影響，仍要視乎接觸污染物的濃度及時間。今次地盤工程石棉總量和污染時間相對有限，且室外污染物擴散稀釋較室內更快，對周邊人士健康造成長期影響的風險未必會太高，學生、家長和公眾不必過分憂慮。

檢察院鮮有起訴污染罪

此外，當局有必要依法嚴懲造成今次污染事件的相關違法承建商。儘管目前本澳針對石棉污染未有明確的法定標準，但有關承建商可能涉及的違法包括：根據《都市建築總章程》，若工程在無施工准照下開工，可科處一千元至二萬元罰款；現行的《公共地方總規章》對違法排放有害物質處罰二千至一萬；本澳《環境綱要法》則沒有相關法規、標準及罰則，必須完善。此外，《刑法典》第二百六十八條「污染罪」亦有相關的處罰規定，最高可處八年徒刑，即使屬過失且未造成危險的污染，最高也可處三年徒刑或罰金，但過去幾乎未見檢察院按此條提出起訴。

就本澳石棉物料應如何合法和安全處理，不對周邊環境產生影響的問題，環保局雖多次表示：當局有《拆卸工程污染控制指引》（包括「處理、運送及處置石棉廢物的工作守則」），先不談該指引直接引用香港環境保護署的相關指引是否合適，但在實質操作上，香港指引是按照有註冊石棉處理資格的專業人員負責，澳門往往有指引卻沒有相關專業人士，就算承建商跟指引，指引是否得到「專業」嚴格的執行，也是疑問！

監管法規標準協調均存問題

最後，通過今次事件，筆者認為，工務部門有必要加強對非法工程行為的執罰及處理，特別是本澳不少七、八十年代興建的建築物、甚或非法建築或僭建物，都可能含有石棉物料，就算有合法建築及工程准照下，石棉物料是否得到安全處理也成疑問，更何況是僭建或非法工程的石棉拆卸？環保部門必須加快制訂相關污染標準，也要和工務部門及其他部門跨部門協作，針對處理有毒物料的工程及其他經濟行為，制訂有約束力的監管要求，避免污染周邊環境及影響巿民。環保局也必須反省，為何最初接到石棉污染投訴時未能有效制止後續污染及作即時跟進檢測？最後，教青局及社工局等部門，也應與學校、幼稚園、老人中心等就周邊工程及污染事件制訂有效的聯絡和跟進機制，以便相關機構遇到問題時能及時尋求協助處理，避免今次事件在發生逾十日後，才得到相關部門切實跟進的情況再次出現。

不過，對於一個連正式禁用石棉的法例都還未有的澳門，筆者擔心上述的要求或是「太過份了」！

　　　　　□ 傳新澳門協會理事長林宇滔