林宇滔：都更諮詢開咗頭埋唔到尾
未能影響下屆政府決定 為何還要諮詢？
現屆政府選擇在任期尚餘兩個月的時候，倉促地就《都市更新法律制度》進行公開諮詢，令社會質疑其用意何在。都市更新委員會前委員、傳新澳門協會理事長林宇滔認為，政府現在推出諮詢並非過早而是太遲，而今次為期60日的諮詢期至12月9日才結束，「明顯地現屆政府開了個頭，但又埋不了尾，從政治操作上來看十分尷尬。」他亦指，看不到今次的諮詢文本有吸納到過去的社會意見及經驗，「除了突然提出一個不知從何而來的業權百分比外，其他部分如賠償或強徵等都寫得十分虛。如何保障小業主的權益？」
「任何方案都有優缺點，現在最重要的是取捨，而不是提出概念性的問題。」他質疑今次諮詢究竟是現屆政府的承擔，還是坊間所謂的陰謀？「現屆政府開了頭，但這個諮詢又未必影響到下屆政府的決定，那為何還要做諮詢？我真的不解，但又看不到有什麼陰謀在其中。」
身兼都市更新委員會主席的運輸工務司司長羅立文早前受訪時竟稱，自己未有看過都更法的諮詢文本。林宇滔認為，此舉反映出社會對於政府的信任程度受到打擊，「突然鬧出雙胞，我相信羅司沒看過文本，其言下之意就是政府在都更議題上赤裸裸地各自為政，更重要的是，羅司沒看過，不就等於連都更會都沒有看過諮詢文本？這樣的話這個法定諮詢組織又有何意義？但是主要負責今次諮詢的法務局長劉德學、工務局長李燦烽及房屋局長山禮度都是都更會委員，為何這份文本可以繞過都更會？連政府都沒法自圓其說。」
殘危樓宇業權比降至六成
林：為何不接受都更會建議方案？
文本提出按樓齡訂定相應百分比，如樓齡30年或以上至40年以下的樓宇，需90%業權人同意；樓齡40年或以上的樓宇，需80%的業權人同意；被權限部門認定為殘危或危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇，需60%業權人同意。上述建議與都更會早前向政府建議的最低八成方案「南轅北轍」。
林宇滔質疑，無論是政府本身或諮詢文本都沒有就建議方案作出任何解釋，亦沒有交代為何不接納都更會建議方案作諮詢，「都更會提出方案時，我們知道社會有不同意見，但當年舊區重整法所提出的789方案比起都更會方案更低，社會亦有許多爭議。故此都更會提出30年樓齡以下的需要九成業權，30至40年需要八成半，40年以上或殘危者則是八成，明顯是比舊區重整的年代收緊。」
他坦言，即使將業權百分比放寬到八成半或九成，實際上都是難以達到的，主要的原因來自商舖，「住戶大部分想重建，因為住戶對樓宇保養的感受最明顯，商舖只是做生意，樓上有沒有電梯，對它沒有大影響。商舖本身是難同意重建的，加上商舖登記的份額比較大。故此香港的規例是當有一個業權人的比例超過一成，同意比例就可以降至八成。」
對於政府提出最低六成的方案，林宇滔強調政府必須要解釋，並憂慮六成業權若真正實行將會產生很大爭議，「降得這麼低，是否真的能保障少數業權的權益？我相信甚難。至於其他的百分比，社會一定要討論。其他包括賠償、城規等，社會亦要作討論。劃定的重建區是否可以放寬多數個百份比？社會要討論。我只可以說都更會方案已算是從嚴處理。」
如何保障少數人權益？
林：須確保前置程序有序執行
諮詢文本中提到了徵購制度，亦被受社會質疑。林宇滔指，徵購或強徵問題絕對是關鍵，任何地方針對都更的強徵都需要考慮保障少數業主的權益，「但實際上做不做得到？會否形成有業主認為自己的價值最高而拖延，變相影響其他業主的利益？我覺得像香港的強拍操作，在澳門是不合適的，而政府建議的強徵，在進入必要仲裁前，行使人本身要窮盡一切辦法，但如何做？有沒有足夠時間去溝通？」
他強調，整個都更的程序理應是協商收購、第三方調解、仲裁，重點是如何確保前置的程序都是有序、公平客觀地執行，「只要機制是獨立透明，其實都屬於司法程序的其中一種，我相信這對弱勢的小業主來說，是比打官司還要有利。做足前面的階段，並保障到小業主有最後的司法上訴的權利，才會比較合理。一定要保障業主的合理權益，但在制度上亦不可能形成業主有動力去拖到最後，希望獲得最高價錢，仲裁以及價值評估的機制，如何能夠公平地保障小業主的利益同時，亦平衡到其餘八至九成人可以得到重建，改善生活環境？」
候任行政長官賀一誠在競選期間曾經提出「樓換樓」的概念，林宇滔將之理解成「業主自發重建」，「可能連百分比也不降，我不反對。無論有沒有都更法，我覺得都更公司都應進行專業協助，這也是最少爭議的。但實際上很多時都是做不到，需要後邊的配套。若自發重建可以解決所有問題，我就覺得這太樂觀及簡單，需要有一定百分比的降低，以及規劃上如何做清楚。」
他亦指，將來都更的重建項目將會分三種類別，包括剩餘地積比、相若地積比及負地積比，有剩餘地積比的樓，無論是自發重建還是發展商主導，都是有足夠動力去重建，「例如福寧大廈，從四層變七層，業主加了電梯並變成新樓，住戶的同意性十分高。但他們開頭也非百分百同意，因地舖業主不接受而拖了很久。我想後邊要有一些手段令這件事變快，即使像福寧般有優惠的政策，都拖了很久，都是時間、錢。」
「但有一些相若及負地積比的，政府應要思考，政府就要處理，例如做好維修。政府從程序上協助做好維修，可能他們就不會再重建，因無理由再由高變矮。政府是否可以考慮有優惠政策，如市建局推動重建的標準是同區七年樓齡的單位價值，如我現在的單位，無論多少年都以七年樓齡價值計算。意思是有一定補貼，無論有沒有發展。所以建築費由住戶承擔，邏輯並沒有錯，若所有都更都是由政府孭也未必孭得起。問題是政府有沒有優惠政策？是否七年樓齡？三年？這是社會應討論的，因為有了這個東西，相對而言建築費已是有所豁免。」
