廉署批青洲規劃保育正確
惟土地屬性問題仍存爭議
就筆者去年發函要求廉政公署就青洲山土地業權、面積及保育等問題進行合法性調查，經過約一年時間，廉署本周一正式公佈調查結果。該署認為，現階段沒有足夠的跡象或證據推翻物業登記所確立的業權及地籍圖所劃定的土地範圍及面積，但對於青洲山地段的保育及規劃，文化局及土地工務運輸局未有嚴格遵守《文化遺產保護法》及《城市規劃法》的相關規定。
首先，筆者必須感謝廉署人員就青洲山土地屬性及面積等涉及問題進行了深入的調查，並理順了筆者在翻查青洲山公開資料中存在的眾多疑問，因此案件涉及的不少是數十年、甚至過百年的文件，工作量絕對不輕。
葡人偷步交易登記私佔青洲山
筆者提出的質疑包括：據史料記載，1887年葡萄牙政府逼使清政府簽訂《里斯本草約》及《和好通商條約》，青洲島上的清朝守界兵才開始撤出。1889年澳葡當局將蓮峰廟附近填海成堤，使青洲島、澳門半島相連，1890年清政府才將在青洲島駐防的水師船移駐前山。澳葡政府於1890年才實際佔有和管治青洲，卻在1886年以一份1828年3月的公證文件作依據，將青洲山土地作出官方登記為聖若瑟修院私有土地的做法，明顯與當時歷史背景並不符合，故筆者質疑1828年交易的真實性及1886年物業登記有效性。
廉署認為，自從1886年青洲山土地登記之後，沒有文件或記錄顯示有人曾經向法院提起訴訟，要求撤銷有關土地的交易，或對聖若瑟修院的業權提出質疑。也無證據證明當年聖若瑟修院購買青洲山土地的公證書以及後來的物業登記存在偽造或虛假的情況，故即使當年交易和登記與歷史背景不符，廉署認為現時沒有足夠的跡象或證據推翻物業登記所確立的業權。此外，有文件顯示澳葡政府為在青洲山興建軍事設施曾與澳門教區磋商並簽訂租約，變相承認聖若瑟修院對青洲山土地具有業權人的資格。
登記不合理不影響土地屬性？
筆者在致函中亦提出，廉署在疊石塘報告曾提出，「假如當年崔霖購買的土地真的位於疊石塘山，那當中的軍事碉堡無論是在購買前還是在購買後興建都違反常理。」由於青洲山及周邊有十多個軍營、碉堡、倉庫等軍事設施，故同樣可質疑其私有土地的屬性。但廉署調查發現，1923年11月，澳葡政府去信澳門教區，請求容許政府在青洲山地段興建軍事設施和派駐部隊人員；1927年3月，葡萄牙軍事部門去信澳門教區，要求教區將青洲山的部分地段及建築物租予軍方使用；1975年5月，葡萄牙軍事部門將租用地段及建築物交給澳葡政府管理；1981年5月，澳葡政府正式終止租賃合同，將用於軍事用途的青洲山地段及相關建築物交回澳門教區。
經過廉署的深入調查，確實解答了筆者就青洲山土地屬性的不少疑問，也明白廉署的法律角度，但筆者認為報告未能釋除青洲山土地私有屬性的合理性疑問，廉署也沒否認1886年登記有不合理性，只是從後續無人質疑，澳葡政府之後一再承認土地屬性作為認定土地性質的標準，筆者亦會思考有何後續跟進，保護國有土地權利。
青洲山部分地段已作換地建私樓
另一個筆者質疑的關鍵是土地面積，根據地段「物業登記書面報告（查屋紙）」，青洲山土地編號為「2506」，法律制度為「私有產權地」，性質為「都巿用地」，面積為56,166平方米，位置為澳門青洲河邊馬路14-17號，組成部分包括「部分土地用作維持已建之學校，聖堂，避靜所和四間作住宅之樓房」，房地產紀錄編號為71027。
該土地1886年首次登記時，並未見有清晰的土地面積及土地邊界資料記載。直至1986年，與其他土地合併才首次明確該土地登記面積為56,945.49平方米。1990年登記資料顯示將多幅土地併入2506號土地，令該土地面積增為70,069平方米，並開始載有粗略的四周面積。1991年，登記資料顯示2506號土地再被分割出多幅土地，令其總登記面積減為56,166平方米。
現時青洲山周邊土地包括現時聖若瑟大學及青洲社屋等建築的所在土地，均是在2506號土地登記資料被分割出去的。其中，現時青洲社屋所在的兩個地段分別為22064號土地和21618號土地，資料顯示，22064號土地於2005年獲批換取林茂海邊大馬路B4地段，而21618號土地則於2008年獲批換取筷子基北灣C地段土地，後該兩地段再作為興建社屋之用。
澳葡政府配合土地變更大
但廉署調查指，最初的物業登記雖沒有明確記錄土地的面積，但註明地段的圓周長度約為1,000米。故在1988年3月，地圖繪製暨地籍司對土地面積進行分析，推斷土地的形狀應為圍繞山體的圓形，並計算出土地的面積為79,580平方米。根據地籍司的分析，由於標示編號2506的土地曾經進行過三次分割，剩餘的面積約為56,948平方米。1988年6月，澳葡政府將地籍司的分析結果告知澳門教區並徵詢意見。1988年7月，澳門教區致函澳葡政府，表示土地面積的計算和測量有誤，標示編號2506的土地應該還包括旁邊的土地。
1991年4月澳葡政府、澳門教區及聖若瑟修院三方簽署協議，確認地籍司1991年1月編製2506土地的地籍圖，總面積為70,228平方米；1991年5月聖若瑟修院向物業登記局遞交協議及其他文件，申請將其中多幅地塊分割令標示編號2506的土地面積減至56,166平方米。
廉署認為，無跡象顯示地籍司1991年1月編製地籍圖有虛假或錯誤，按照第3/94/M號法令第14條的規定，地籍圖為不動產位置、面積及邊界的充分憑證。
個別號數推斷為圓型山體不合邏輯
筆者認為，廉署就土地面積仍有幾點疑問未釐清，先不談1828年交易文件及1886的登記合法合理性存疑，就算按相關登記聲稱土地周長為1000米推論，物業登記明確指出位置屬於澳門青洲河邊馬路14-17號，組成部分包括「部分土地用作維持已建之學校，聖堂，避靜所和四間作住宅之樓房」，筆者認為1988年3月，當時地圖繪製暨地籍司對土地面積進行分析，推斷土地的形狀應為圍繞山體的圓形，面積為79,580平方米的判斷有明顯邏輯錯誤。
大家也知道，青洲河邊馬路是圍繞青洲山的一條圓型馬路，若土地範圍是圍繞青洲山體的圓型，為何門牌不是青洲河邊馬路1號或包括所有號數？卻是中間的14-17號？按此反推，該土地根本不可能圍繞整個青洲山體！
若在根據當時物業登記的基本資料：組成部分包括「部分土地用作維持已建之學校，聖堂，避靜所和四間作住宅之樓房」，房地產紀錄編號為71027等作推斷，2506號土地更合理的應是在山一旁的相對狹長地段。更重要是，該土地登記屬性為「都巿用地」，若包括青洲山整座未被開放的自然山體也不合理（未開放土地一般應為農用地）。故筆者對廉署認為地籍司1991年1月編製的標示編號2506土地的地籍圖沒有存在虛假及錯誤，實難苟同！
工務局偷步批項目違城規法
廉署認為，工務局未完成「青洲都市化整治計劃」的修訂就批出建築項目的規劃條件圖，違反了《城市規劃法》第64條第2款的規定，這種未檢討規劃先批准項目的做法不僅本末倒置，難免令人產生「偷步」的質疑，而且會導致規劃的效力大打折扣，不符合《城市規劃法》第4條規定的「合法性原則」。
正如筆者在五月初在本專欄質疑，青洲山法定保護範圍與工務局規劃嚴重抵觸，廉署報告基本核實了專欄提出的各項質疑，很明顯工務局必須依法煞停青洲山及周邊規劃，以確保遵照《城規法》進行公開諮詢和正式發佈後的規劃正式生效後，才可批出和制訂規劃條件圖，「呢個要即時處理」。
筆者必須批評，《城規法》規定，總體規劃應在三到五年內完成，但至今仍未見踪影，為確保公眾有效監督，以及今次青洲山項目涉嫌偷步繞過城規的公開程序再次出現，當局必須系統性公佈目前全澳有何分區規劃仍然有效和正在執行？哪些因為抵觸《文遺法》等原因失效正在制訂？哪些地區仍屬白區？以便公眾有效監督及防止再有渾水摸魚的情況出現。
修道院水泥廠及軍事遺址均須保育
至於廉署批評文化局保育青洲山不力的問題，文化局隨即表示已約見業權人並會按《文遺法》第39條向業權人發出通知，業權人必須在期限內就修道院等文物建築開展必要的維修保養，否則政府會強制介入相關工作。筆者認為，文化局必須向公眾清楚交待修復限期，確保若業權人不履行法定責任下，文化局也可依法強制介入作修復，再向倘有的業權人追討相應費用。
此外，文化局亦應交待，包括青洲水泥廠遺址及十多個軍事碉堡和遺跡系統性保育規劃和落實的時間表。
□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔
