飛窗跌石屎絕非個案 強制驗窗樓方能治本 2018年5月4日｜訊報專欄

飛窗跌石屎絕非個案 強制驗窗樓方能治本   

今年三及四月，三盞燈和羅理基博士大馬路已先後發生兩宗窗戶疑因日久失修從高處墮下砸傷途人的事故，去年亦有數宗窗戶飛墮街的意外，其中一月廿七日義字五街更有窗戶從六樓墮下砸傷兩位女途人。除飛窗落街外，大廈外牆石屎剝落砸傷途人的意外亦年年發生，無被報道或不涉傷人的外牆剝落個案更多不勝數。上月就有大廈業主會舉行記招，該大廈曾發生十多宗窗台石屎剝落的事故要求政府介入處理。

途人被砸中爆頭腳骨

折筆者翻查資料，去年初亦有一名男子途經亞利鴉架街豐榮大廈時，被一塊約五厘米石屎墮下擊中，頭部受傷；一二年更有老翁在筷子基懷疑被從大廈甩脫約手掌大的石屎擊中，導致頭骨爆裂嚴重受傷；一五年一女子在下環被六樓剝落的一塊磚塊擊中至右小腿骨折。大廈窗戶及外牆石屎飛墮落街、甚至傷人，絕不是個別個案。本澳大廈公共部分如外牆、騎樓底等長期失修的情況隨處可見，樓宇外牆剝落、窗戶墮下，甚至倒塌亦時有發生，只是仍未得到政府工務部門和社會足夠重視！

根據官方資料，去年底本澳樓齡三十年或以上的商住及工業樓宇達逾四千六百三十五幢，較五年前增加近七百幢，樓宇老齡化的速度正在加快，加上本澳對樓宇定期維修保養的要求不嚴，以及九十年代開始廣泛使用的鋁窗同步進入衰老期，可以預料踏入雨季後，高空墮窗或外牆剝落的個案只會有增無減，對公眾安全構成嚴重威脅！

在香港，過去十多年就先後出現多宗舊樓外牆、窗戶及簷篷墮街，造成途人傷亡的意外，當中添喜大廈更因發生塌篷慘劇，導致一死十三傷，法院判處需向死傷者賠償三千三百萬元，才讓社會開始關注舊樓維修保養和小業主的責任問題。就此，香港在二零一一年已修法正式實施強制驗樓，要求樓齡三十年以上樓宇的業主每十年檢驗樓宇公用地方、外牆及伸出物，並要求樓齡十年以上的私人樓宇業主每五年檢驗和維修樓宇所有窗戶。

外牆剝落小業主須賠償

根據澳門法律，大廈的外牆屬大廈的共有部分，屬大廈所有小業主共同擁有，面對越趨嚴峻的舊樓保養維修問題，政府必須加強法律的宣傳和推廣，一方面使其明白公共部分的失修會危及住戶本身和途人的安全，同時萬一出現意外，小業主亦可能要負上沉重的賠償責任。

《都市建築總章程》第七條規定：「現有建築物應以五年為一期進行保養、維修及改良工程，目的是使建築物經常維持在良好的使用情況。」但礙於沒有明晰的驗樓指引和罰則，令法律僅為一紙空文，即使小業主想履行驗樓責任亦不知從何入手。

資助計劃訂出驗樓標準

為此，在社會各界及「都巿更新委員會」的推動下，房屋局去年五月在《樓宇維修基金》轄下增設《P級及M級樓宇共同部分檢測臨時資助計劃》，資助對象為分層所有權的居住、商住或工業用途七層以下低層樓宇（高層樓宇之前已推出《樓宇維修方案支援計劃》），今次資助範圍包括共同部分中天台、女兒牆、外牆、結構構件及窗戶的檢測服務，資助限額按分層建築物獨立單位的數目而定，二十個單位或以下不超過三萬澳門元；廿一至五十個單位不超過四萬元；五十一個單位或以上不超過七萬元。大廈經召開分層建築物所有人大會決議通過檢測服務及申請資助後，可向房屋局提交申請，申請期為三年。

政府希望進一步鼓勵業主關注居住大廈的狀況及跟進保養和維修。除資助外，計劃更重要是首次在澳門制訂明確明晰的驗樓程序指引，並將驗樓項目表格化，令驗樓由過去無規可循，變成有規有矩及規範化！

推動業主會做好大廈保養

但必須承認，與過去《低層樓宇共同設施維修臨時資助計劃》有八成以上三十年以上低層舊樓申請相比，《檢測資助計劃》的普及程度必會有很大差距，因為驗樓只是部分資助，更重要是涉及後續維修費用的攤分，以及涉及到有安全問題的僭建物和天台屋的後續處理等，部分業主未必願意合作。故要徹底解決舊樓維修保養問題，讓業主能夠履行好自身責任，並確保公眾安全，本澳必須參考香港等鄰近地區，實施強制驗樓、驗窗。由於目前《都市建築總章程》中第七條本身已有每五年強制驗樓的要求，只要在修訂時加入強制驗樓的詳細要求、程序及相關罰則，強制驗樓理論上已可推行！

當然，大廈有否業主管理委員會及其是否積極推動，對大廈保養維修至關重要，故筆者期望，隨著新的《分層建築物共同部分的管理法律制度》今年八月廿一日正式生效，期望能簡化手續和明晰規範，鼓勵更多小業主做好大廈管理。

兩次諮詢九年後仍立法無期

實施已三十多年的《都市建築總章程》行政篇，除應引入強制驗樓的具體規定和罰則外，另一必須修訂的是第十二條第二款，僅要求建築商及技術員等對大廈負上五年「安全及堅固條件的責任」的條文。

政府於二零零九年及二零一零年先後兩次就修改《都市建築總章程》進行公開諮詢，並在第二次諮詢文本中，明確建議將樓宇地基和主結構保修期由五年增至十年，亦增加承建商對樓宇防水、供電、供排水、燃氣系統和其他非消耗設備提供五年保修的條文，儘管新建議保養期遠未達公眾期望，惟相關法案一拖九年，當局上月回覆議員質詢時竟表示「未有交立法會具體時間表」。相信很多讀者也難以想像，大家或要窮畢生積蓄購買的新樓，原來僅得五年安全堅固保障！

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔

林宇滔倡制定驗樓程序指引 2017-02-14 A02 | 澳門新聞 | 濠江日報

林宇滔倡制定驗樓程序指引   

濠江日報       2017-02-14

A02 | 澳門新聞     

  

【特訊】近年樓宇失修、大廈外牆石屎剝落的事件屢見不鮮，日前亞利鴉架街豐榮大廈發生一宗外墻石屎剝落擊傷途人事故，令社會再度關注舊樓維修保養問題。都市更新委員會委員林宇滔認為，要加強樓宇管理及法律的宣傳和推廣，提高居民樓宇維修管理的意識，推動大廈業主做好大廈管理工作，以及未來低層樓宇維修資助計劃擴寬至外墻及結構安全檢測的同時，制訂明晰的驗樓程序指引，並將驗樓項目表格化，協助舊樓業主進行檢修樓宇工作。

林宇滔受訪時表示，本澳大廈外牆剝落傷人的事故時有發生，主要是三十年或以上樓齡的低層樓宇大廈；事實上，香港於2011年修訂《建築物條例》引入強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，要求樓齡三十年以上的樓宇業主每十年檢驗樓宇公用地方、外牆及伸出物，並要求樓齡十年以上的私人樓宇的業主每五年檢驗和維修樓宇所有窗戶。雖然本澳的《都市建築總章程》明確規定建築物需要每五年作檢驗維修及保養，但由於宣傳不足、亦沒有嚴格執法，令到大部分小業主均不知悉此責任，加上本澳沒有驗樓標準，驗樓師對驗樓收費及項目不一，目前很少低層樓宇有驗樓，他希望盡快完成《分層建築物共同部分的管理法律制度》立法，規範大廈公共地方的管理事宜，同時政府要加強樓宇管理及法律的宣傳和推廣，提高居民樓宇維修管理的意識，推動大廈業主做好大廈管理工作。

他指出，政府過去推出低層樓宇維修資助計劃，但只局限於低層樓宇鐵閘、排污、水、電等範疇的維修，並不涉及樓宇外墻、機構安全檢測等，都市更新委員會曾舉行會議就低層樓宇維修資助計劃進行討論，委員會認為應推出鼓勵措施，推動低層樓宇做好樓宇檢測工作，政府認同並決定擴大低層樓宇共同設施維修臨時資助計劃的資助範圍，包括增加資助三十年樓齡以上大廈驗樓等，細節部分待相關部門研究；他希望未來計劃擴大資助範圍至外墻及結構安全檢測的同時，要制訂明晰的驗樓程序指引，並將驗樓項目表格化。

減少熱島效應 保障公共衛生 林宇滔：街影人性化無可替代 澳門日報 2014-08-27 A07 | 澳聞

減少熱島效應 保障公共衛生

林宇滔：街影人性化無可替代

  
澳門日報       2014-08-27   A07 | 澳聞

    【本報消息】取消街影條例不等同放高，有其他替代計算方法？聚賢同心協會副理事長林宇滔表示，街影條例不止是限高問題，重點是保障居民有足夠的日光照射，“保障自身大廈、對面大廈和大街小巷”，至今未見任何計算方法可取代街影的“以人為本”，強烈反對廢除街影條例，“點解要畀發展商賺到盡，而犧牲全體居民的健康？”直言對提出者感到失望。

憂貼街道建直角樓

    本澳現行《都市建築總規章》第八十八條（俗稱“街影條例”）訂明，一般建築物的高度須與面向街道闊度成七十六度角。林宇滔表示，有街影條例，限制高層樓宇必須退縮，或階梯式設計，“街道下窄上闊”，陽光可照射到“我的大廈、你的大廈和大街小巷”，亦利於空氣流入及散走，減少熱島效應，保障公共衛生及居民健康。
    若果取消街影條例，會後患無窮，發展商只求“地盡其用”，不顧及公共利益，緊貼街道瘋狂興建直角大廈，建築項目“密密麻麻”，容易形成屏風樓，既削弱居民日照權，亦影響通風衛生，令到居民感到壓迫，“下一代將不見天日”。

    香港經驗前車可鑑

    業界辯稱取消街影條例不等同放高，有其他替代計算法。林宇滔表示，現時建築物的高度受到街影、容積率及覆蓋率等三個因素制約。容積率及覆蓋率主要影響樓宇的“高矮肥瘦”，街影亦有相當作用。街影條例重點不在限高，而在保障居民基本生活質素，“以人為本”。

    香港取消條例後，高樓大廈拔地而起，出現屏風樓、牙籤樓，衍生各種問題，前車可鑑。澳門歐文龍時代曾豁免街影條例，使用其他替代計算法，出現屏風樓、超高樓，亦不能再犯。強調暫時未見任何計算方法，可取代街影的“以人為本”，絕對不能輕易取消。“正因澳人堅持該‘僵化’的法令，現時樓宇密度及空間仍可接受”。
規範指引免棺材房
    林宇滔指出，《都市建築總規章》分為行政篇及技術篇。行政篇關係小業主的切身利益，如水電管網的維修保養，當局已作兩輪諮詢至今未見出台，為何要急於提案關係發展商“地盡其用”技術篇？並稱技術篇內不少規範住宅建築的指引，如限制房間至少九平方米、廚房至少四平方米，以至澳門未出現過多“棺材房”，業界一直想打破規限，他日公開諮詢必須高度關注。自取消街影條例的言論出爐後，網絡民間熱烈討論，不少居民企硬反對廢除“街影”，反感地產霸權，要求“還我陽光”，廢除“街影”可大可小，政治風險極大，執政者需三思。須知澳門地小人多樓多已夠侷促，居民珍惜僅有陽光及空氣，“活得豪裝”比不上“活得健康”。