飛窗跌石屎絕非個案 強制驗窗樓方能治本
今年三及四月，三盞燈和羅理基博士大馬路已先後發生兩宗窗戶疑因日久失修從高處墮下砸傷途人的事故，去年亦有數宗窗戶飛墮街的意外，其中一月廿七日義字五街更有窗戶從六樓墮下砸傷兩位女途人。除飛窗落街外，大廈外牆石屎剝落砸傷途人的意外亦年年發生，無被報道或不涉傷人的外牆剝落個案更多不勝數。上月就有大廈業主會舉行記招，該大廈曾發生十多宗窗台石屎剝落的事故要求政府介入處理。
途人被砸中爆頭腳骨
折筆者翻查資料，去年初亦有一名男子途經亞利鴉架街豐榮大廈時，被一塊約五厘米石屎墮下擊中，頭部受傷；一二年更有老翁在筷子基懷疑被從大廈甩脫約手掌大的石屎擊中，導致頭骨爆裂嚴重受傷；一五年一女子在下環被六樓剝落的一塊磚塊擊中至右小腿骨折。大廈窗戶及外牆石屎飛墮落街、甚至傷人，絕不是個別個案。本澳大廈公共部分如外牆、騎樓底等長期失修的情況隨處可見，樓宇外牆剝落、窗戶墮下，甚至倒塌亦時有發生，只是仍未得到政府工務部門和社會足夠重視！
根據官方資料，去年底本澳樓齡三十年或以上的商住及工業樓宇達逾四千六百三十五幢，較五年前增加近七百幢，樓宇老齡化的速度正在加快，加上本澳對樓宇定期維修保養的要求不嚴，以及九十年代開始廣泛使用的鋁窗同步進入衰老期，可以預料踏入雨季後，高空墮窗或外牆剝落的個案只會有增無減，對公眾安全構成嚴重威脅！
在香港，過去十多年就先後出現多宗舊樓外牆、窗戶及簷篷墮街，造成途人傷亡的意外，當中添喜大廈更因發生塌篷慘劇，導致一死十三傷，法院判處需向死傷者賠償三千三百萬元，才讓社會開始關注舊樓維修保養和小業主的責任問題。就此，香港在二零一一年已修法正式實施強制驗樓，要求樓齡三十年以上樓宇的業主每十年檢驗樓宇公用地方、外牆及伸出物，並要求樓齡十年以上的私人樓宇業主每五年檢驗和維修樓宇所有窗戶。
外牆剝落小業主須賠償
根據澳門法律，大廈的外牆屬大廈的共有部分，屬大廈所有小業主共同擁有，面對越趨嚴峻的舊樓保養維修問題，政府必須加強法律的宣傳和推廣，一方面使其明白公共部分的失修會危及住戶本身和途人的安全，同時萬一出現意外，小業主亦可能要負上沉重的賠償責任。
《都市建築總章程》第七條規定：「現有建築物應以五年為一期進行保養、維修及改良工程，目的是使建築物經常維持在良好的使用情況。」但礙於沒有明晰的驗樓指引和罰則，令法律僅為一紙空文，即使小業主想履行驗樓責任亦不知從何入手。
資助計劃訂出驗樓標準
為此，在社會各界及「都巿更新委員會」的推動下，房屋局去年五月在《樓宇維修基金》轄下增設《P級及M級樓宇共同部分檢測臨時資助計劃》，資助對象為分層所有權的居住、商住或工業用途七層以下低層樓宇（高層樓宇之前已推出《樓宇維修方案支援計劃》），今次資助範圍包括共同部分中天台、女兒牆、外牆、結構構件及窗戶的檢測服務，資助限額按分層建築物獨立單位的數目而定，二十個單位或以下不超過三萬澳門元；廿一至五十個單位不超過四萬元；五十一個單位或以上不超過七萬元。大廈經召開分層建築物所有人大會決議通過檢測服務及申請資助後，可向房屋局提交申請，申請期為三年。
政府希望進一步鼓勵業主關注居住大廈的狀況及跟進保養和維修。除資助外，計劃更重要是首次在澳門制訂明確明晰的驗樓程序指引，並將驗樓項目表格化，令驗樓由過去無規可循，變成有規有矩及規範化！
推動業主會做好大廈保養
但必須承認，與過去《低層樓宇共同設施維修臨時資助計劃》有八成以上三十年以上低層舊樓申請相比，《檢測資助計劃》的普及程度必會有很大差距，因為驗樓只是部分資助，更重要是涉及後續維修費用的攤分，以及涉及到有安全問題的僭建物和天台屋的後續處理等，部分業主未必願意合作。故要徹底解決舊樓維修保養問題，讓業主能夠履行好自身責任，並確保公眾安全，本澳必須參考香港等鄰近地區，實施強制驗樓、驗窗。由於目前《都市建築總章程》中第七條本身已有每五年強制驗樓的要求，只要在修訂時加入強制驗樓的詳細要求、程序及相關罰則，強制驗樓理論上已可推行！
當然，大廈有否業主管理委員會及其是否積極推動，對大廈保養維修至關重要，故筆者期望，隨著新的《分層建築物共同部分的管理法律制度》今年八月廿一日正式生效，期望能簡化手續和明晰規範，鼓勵更多小業主做好大廈管理。
兩次諮詢九年後仍立法無期
實施已三十多年的《都市建築總章程》行政篇，除應引入強制驗樓的具體規定和罰則外，另一必須修訂的是第十二條第二款，僅要求建築商及技術員等對大廈負上五年「安全及堅固條件的責任」的條文。
政府於二零零九年及二零一零年先後兩次就修改《都市建築總章程》進行公開諮詢，並在第二次諮詢文本中，明確建議將樓宇地基和主結構保修期由五年增至十年，亦增加承建商對樓宇防水、供電、供排水、燃氣系統和其他非消耗設備提供五年保修的條文，儘管新建議保養期遠未達公眾期望，惟相關法案一拖九年，當局上月回覆議員質詢時竟表示「未有交立法會具體時間表」。相信很多讀者也難以想像，大家或要窮畢生積蓄購買的新樓，原來僅得五年安全堅固保障！
□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔
