政府將「舊區重整」推倒重來抛出「都市更新」概念，但卻一直處於「只聞樓梯響」的階段，花了近一年時間舉行六次會議，亦未見政府推出任何實際措施以落實都市更新，改善居民生活質素的核心理念。早前有都更會委員建議下降同意重建比例，隨即引起巨大爭議。一方面要保護私有財產，另一方面要滿足城市發展需求，如何從中取得適當的平衡點，可能需要社會長期而廣泛的討論才能取得共識。然而，「都市更新」的概念比「舊區重整」更為寬廣，但整個社會的討論焦點似乎都被困在「拆樓重建」的牢籠裡，無法展開更多元廣泛的討論。不論「舊區重整」也好，「都市更新」也罷，目標始終都離不開改善居民生活質素，如何多元深入這一目標，將是共建澳門美好明天的重要一環。
都更應先易後難 林宇滔︰改善居民生活不止拆樓重建
文：論盡採訪組
時間：2016年12月24日 0:00
都市更新委員會委員林宇滔澄清，都更會只是對樓宇重建業權同意百分比不應「一刀切」有共識，有委員提出參考外地經驗將百分比定為五至九成，但委員會並無共識，政府亦沒有方向，只稱會繼續研究，他個人主張「宜緊不宜鬆」。林宇滔又批評政府府無用心做好都市更新工作，舉行了六會議都只是聽意見，「但連框架方案都沒有，咁可以傾啲乜嘢呢？委員會三年任期晃一下就過去了，我覺得呢個先係核心問題。」他認為重建比例爭議較大，政府應「先易後難」，先從緩減舊老化，改善社區環境、增加社區設施等方面入手，從而提升居民的生活質素。
林宇滔︰都更應先易後難，改善居民生活不止拆樓重建。
林宇滔︰樓宇重建比不應一刀切
林宇滔表示，在重建樓宇業權同意百分比問題上，必然會有好大爭議。政府應從嚴處理，「必須尊重業權，尊重居民能夠以樓換樓，或者原區居住的權利。都市更新唔係以大壓細，真正要尊重居民的選擇。」他認為，對於不同狀況和樓齡的樓宇，政府應設不同的重建比例的門檻，以保障私人財產。例如一些危樓、樓齡較大的樓宇，其同意重建百分比可以降低一些，但對於結構上沒有問題，樓齡又不大的樓宇，則應保障所有業權人的私有財產。「十年、十五年的樓，未出現危機，連裝修都未折舊，點解又要拆呢？」
林宇滔表示，如果同意重建比例要百分百，則很難真正推動舊樓重建，改善舊區環境：「如果不降比例，可能有一成業主搵都搵唔到，消失咗，咁其餘九成的業主權益就受到好大影響。」他指出，即使下降百分比，並不代表就完全無需理會少部分業主，而直接「強搶」。而是要經各種善意渠道溝通，但最終都無辦法下，才能「強拍」。「完全唔降得，就完全唔洗傾，但降到點樣先可以尊重到少數的權益，我認呢個真係好難做好平衡，但都係要去做。」
林宇滔認為，社會在不同時期的需求都不一樣，無可能「一刀切」地定下一個「適中」的比例。「一開始可能要認真推動，整個社會都有共識，比例可以定得稍低一些，希望可以推動更多舊樓重建。但當社會希望尊重業權的時候，進展就要慢下來，將比例定得高一些。」因此，即使定下比例，政府亦都要隨時做好準備檢討和調整重建同意百分比。
但當社會希望尊重業權的時候，進展就要慢下來，將比例定得高一些。」因此，即使定下比例，政府亦都要隨時做好準備檢討和調整重建同意百分比。
林宇滔指出，現時社會討論得最多需要重建的地區，其實很多單位已經被人買下放租再待價而沽，「佢哋唔係以居民的角度睇呢件事，而是從利潤角度去看待，你要佢投放資源去維修保養，佢都未必會理你。而且將來重建時，這些人亦未必會輕易出售單位，會更多考慮利益。除非政府有強硬的政策，否則好多『落釘』的地方，或者講咗好多年要重建的地方，其實那才是最難重建的地方。」
先易後難 改善生活環境才是都更核心
林宇滔表示，下降重建同意比例必然是一場大爭論，然而，現時即使按十成的比例去處理，政府亦未有做足鼓勵措施，例如重建後，業主要為同一物業單位繳納雙重或三重物業轉移印花稅，這根本不合理。政府應該及早推動一些無爭議的立法工作，而非一直為一些難以取得共識的問題空轉。他指出，都市更新的核心是改善居民的生活質素，即使只是減慢舊區老化，改善舊區居民現時的生活環境，令居民居住得更開心快樂，這亦是都市更新的方向。「就算乜嘢都唔郁，有啲嘢係咪要改善下呢？呢到無人研究過。並唔係全部嘢都係要拆樓、放高，咁係唔得架！」
例如現時澳門有近3,000幢30年以上樓齡的5層高樓宇，很多長者居住在裡面，由於沒有電梯，令長者出入困難，他建議澳門可以參考台灣做法，資助一些符合條件的舊樓安裝小型電梯，這可讓居民住得更舒適，令都市更新多元化。
林宇滔指出，澳門有好多樓宇都日久失修，樓宇狀況好參差，亦曾造成多宗傷人事件。政府應該做好「樓宇維修資助計劃」的改革工作，資助是一回事，但政府不可能連驗樓指引都不做。「現時沒有標準，沒有指引，居民點知要驗咩呢？資助唔可以空口講白話，一定要配套指引，將來業主都知道樓宇的情況。」
政府應該做好「樓宇維修資助計劃」的改革工作，資助是一回事，但政府不可能連驗樓指引都不做。「現時沒有標準，沒有指引，居民點知要驗咩呢？資助唔可以空口講白話，一定要配套指引，將來業主都知道樓宇的情況。」
人口密度不可再增 集約發展釋放空間
不少地產商都經常向政府放話，要求都更放寛地積比，讓樓宇建得更高，便可以提供更多住宅單位。林宇滔指出，澳門的地積比其實不低，可以高達十倍，即使被稱為「石屎森林」的香港，其很多地產項目的地積比亦只是五至八倍，幸好澳門還守得住街影條例，否則高樓林立，密不通氣，將會有很大問題。
他不反對重建放高，但澳門現時得多地區的人口密度已經「迫爆」，無可能再通過增加容積而增加人口密度，「無論是地下管網建設、污水排放都係承受唔到。」他認為，樓宇重建放高應透過集約發展，釋放空間。「例如現時有十棟五層高的樓，可以集約發展成兩棟或者一棟很高的樓，釋放的空間可以用作社區設施、綠化、停車場等等。大家唔好有個錯誤的幻想，新橋區七層樓突然間變成廿層樓。」
