早前氣溫急降，?仔湖畔及石排灣業興經屋又再出現「逢冬甩磚」的情況，兩個經屋項目的業主都批評，經屋年年甩瓷磚至今仍未能根治，但負責招標興建的建設發展辦公室及負責出售經屋的房屋局均以湖畔及業興已於2017年及2015年完成確定接收作「例牌回應」， 強調現時須交由大廈小業主自行處理，務求洗脫甩磚責任。
年年甩磚房局將社屋改油漆經屋卻棄權？
有業興業主表示，大廈年年甩磚對住戶造成十分大困擾，最初出現甩磚時，當局雖有維修，但維修完成後第二年相同位置又再繼續剝落「貼完又再甩」，質疑經屋設計存在安全及驗收質量問題。業主又表示，曾有業主向房屋局反映甩磚問題，希望把較高位置的牆磚改為油漆，但當局回覆表示，樓宇設計圖則不能修改，「因為則師畫?出?，係咁就咁」。由於當局以過保修期為由，不再負責維修，年年甩磚都要小業主夾錢維修，根本難以負擔。
湖畔的管委會亦擬舉行業主會表決將瓷磚牆改成油漆牆身，但在湖畔仍擁有一定數量單位的房屋局竟事先表示，因要 「尊重」多數業主決定，會對包括瓷磚牆改成油漆牆身決議投下棄權票，難怪有業主批評當局「玩?」。
如果大家記性好，甩磚問題並非經屋「專利」，房屋局擁有的社屋望善樓才是甩磚「鼻祖」，維修費如無底深洞且無法根治問題，擁有整個業權的房屋局早前已將望善樓公共地方的瓷磚全部改為油漆牆，事實證明該方法可行有效，為何房屋局在經屋改油漆牆投票要選擇棄權？外人實難以理解！
房屋局的官方解釋則指，經屋是按《經屋管理制度》作出管理，其規定決議由出席的分層所有人或其代表透過簡單多數票作出。但有官委議員也在報章批評房屋局投棄權票的做法，認為當局應從「解決問題」的角度出發投下贊成票，帶頭推動做好業主維修大廈的責任！
經屋投票簡單多數房屋局亦應投贊成筆者在這裏也必須提醒經屋業主，經屋是受第41/95/M 號法令《經屋管理制度》規管，其業主會投票方式是以「簡單多數制」，而非規管私人大廈的第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》中，要「出席過半數通過」計票。簡單而言，經屋投票只需要支持票多過反對票，私樓投票則需要支持票多過反對加棄權票。但無論如何，小業主積極出席投票是最直接管理好大廈的辦法。
另外，對於瓷磚牆改成油漆牆是否屬於更新工程，需要三分之二的業主同意才能施工，還是一般維修只要15%業主同意就可施工，業界的看法不同。有意見認為此工程不屬根據第14/2017號法律第十四條「更新工程」的定義，故不屬更新工程；也有意見認為，按原設計更換才能視為維修，故瓷磚牆改成油漆牆應屬更新工程非一般維修；故有關問題確實存在爭議，房屋局應帶頭公開明晰政府法律觀點，以便讓經屋管委會能明晰方向。
改油漆牆是否更新工程應明晰政府觀點除投票表態問題外，有湖畔大廈住戶批評房屋局以疫情為由不借場地，其他願提供場地的機構則限制人數，不符合法律規定；而收費場地價格高昂，深感無奈。
房屋局組織法專門設立「樓宇管理廳」負責統籌鼓勵一切有利大廈管理的政策推動，現任局長上任前儘管《分層建築物共同部分的管理法律制度》仍未修訂，但房屋局已主動派人積極參與、協調場地及協助私廈及經屋召開業主大會，甚至專門成立樓宇管理仲裁中心排解管理糾紛。
至第14/2017號《分層建築物共同部分的管理法律制度》2018年生效後，本理順過去不少法律障礙，但房屋局不單未有把握契機加快協助私樓成立管委會，近年甚至倒行逆施，不單靜悄悄取消仲裁中心，也基本不協助私樓管理及借出場地，且幾乎不協調樓宇管理爭議，就連法定要參與的經屋管理也不積極配合，筆者敢斷言，房屋局作風若不變，本澳樓宇管理問題很快會積怨和爆發，將成為其中一個民生問題的大炸彈。
公共工程大工程投標只看經驗不理往績？
公共工程質量差的問題積存已久，其中的原因乃現行第74/99/M號法令《公共工程承攬合同之法律制度》沿用逾20年，由於法規的滯後加上當局長年不作為只是「行貨」地執行驗收工作，亦未有針對延誤、工程質量差的工程承建商，以及失責的監理公司採用扣分制或黑名單制，並給予相應處罰，令公共工程質量長年十分參差。
筆者過去一直倡議當局應該通過採購法的修訂一併更新此法令，系統地完善目前工程施工、工程驗收及承建商和監理的評分及黑名單制，筆者也倡議工程項目的評分應引入用家評分制，以便對設計、承建商及監理公司作出客觀全面的評分，並作為日後再投標的重要經驗參考。
由於就經屋甩瓷磚問題，建設辦及房屋局一再以項目已完成確定驗收為由與日後「甩磚」責任割蓆，筆者今日想深入採討現有的工程監管驗收機制及存在問題。
與坊間一般認為的偷工減料不盡相同，公屋甩磚問題或與用料太靚有關，如望善樓、湖畔及業興均使用地磚級別的大塊瓷磚用作牆磚，由於地磚材料較厚較重，對粘貼工藝要求更高，當年望善樓甩磚，建設辦就曾解釋是安裝時沒有預留伸縮縫有關；也有工程界懷疑，牆磚未吸夠水粘貼，以及使用粘合劑不夠等，都有甩磚風險；筆者也收到反映，維修甩下瓷磚時，當局雖有監督承建商按足程序粘貼，甩磚情況已大減，但仍有小部分翌年再次甩磚。
牆貼大地磚設計不合理工藝差更致命值得留意，望善樓同期的、由工務局興建的望賢樓，公共走廊是上油漆、下貼細瓷磚的設計，多年來未有出現問題，房屋局亦已將望善樓改成全油漆，及後的青洲、?仔東北多個公屋項目已改用細瓷磚鋪牆，大範圍「甩磚」已不復見。
事實證明，湖畔及業興的大牆身瓷磚設計確實存在「缺陷」，加上承建商工藝參差令問題更突顯。要避免此類問題重覆出現，政府應訂立制度，將湖畔及業興經屋的設計單位及承建商若不負責永久解決甩磚問題，將影響其日後政府工程的競投。
更令人不解的是，工務局早在2009年就對其250萬以下工程引入「工程諮詢標系統化制度」，並對承建商作出評分制度，以及對承建商聘請黑工、過界外僱及貪瀆作出扣分除名等，但制度卻不適用於金額逾250萬的工程，規管只監督細工程、放生大工程的行政邏輯確非常人能理解！
法規原意應另訂保養期習非成是兩年成慣例至於兩年保修期的問題，第74/99/M號法令第200條第一、二款規定：「應在承攬規則中定出保養期，訂定保養期時須考慮工作之性質，但在任何情況下保養期均不得少於兩年。」「如承攬規則未有規定，則保養期為兩年。」這意味著，公共工程應因應其特性，在標書中規定不少於兩年的保養期，工務部門講的「法律規定的保養期只有兩年」根本就是習非成是的結果。
據業界人士透露，政府多年前曾要求在公共工程加入更長的保養期，並因應供水、排水、機電設施（升降機）、消防設施等明確其保養期，以作為修訂《都市建築總章程》延長保養期的試驗，但隨著官員更替，計劃不了了之，幾乎所有公共工程標書也不再訂明保養期，變相只得最低兩年保養。業界亦認為，今次經屋瓷磚跌落屬結構安全問題，保養期應要十年以上。
確定接收僅涉良好部分經維修保養期應重計再者，第202條第一款規定：「保養期屆滿後，如透過檢驗證實存在應由承攬人負責之缺陷、損壞、坍塌或缺乏堅固之跡象時，僅須接收處於良好狀況並可被部分接收之工作；對其他工作，定作人須按為臨時接收之類推情況而定之規定處理。」法律規定保養期到僅需接收良好狀況的部分，其他的應按臨時驗收處理，以甩磚為例，經過維修後，保養期應該重新計算，而非當局所指的由小業主處理。
根據湖畔管委張貼的公告顯示，大廈入伙後同樣年年跌磚，且以2016年最為嚴重，承建商亦作了大規模維修，但問題一直未解決。2017年1月17日，房屋局約見湖畔六座管委成員商討成立管委會問題時，管委要求房屋局說明大廈保修期，及約見承建商及建設辦等，以便四方釐清責任，但房屋局直至4月底才發信通知湖畔大廈保養期在1月23日到期，日後維修問題要由房屋局負責。若所言屬實，房屋局、建設辦對保養期的理解和操作明顯是違反法律規定。
將入信廉署要求釐清相關責任避免問題重現就湖畔及業興的甩磚問題，建設辦和房屋局均以項目已確定驗收後拒絕負上責任。若以經屋買賣關係分析，經屋是房屋局（發展商）委託建設辦（承建商）興建，建設辦則再將設計及建設工程判給設計及建築商，經屋小業主向發展商購買單位，單位有任何問題，第一責任人應追究發展商（房屋局），房屋局不能以項目完成確定驗收為由，拒絕承擔大廈的明顯質量缺陷問題。簡單而言，若小業主向私人發展商買樓，發展商都不可能以承建商保養期已過作為卸責理由！
就上述問題，筆者會整理及發信有關部門及廉署，要求釐清相關責任，一方面讓業主能有辦法處理問題，同時亦要追究相關工程質量問題的責任，更重要是要通過第三方介入調查，避免問題再次出現。
□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔
