保障業權應平衡整體業主利益 林宇滔：不降百分比都更難奏效 2019年9月22日 | 澳門日報

保障業權應平衡整體業主利益

林宇滔：不降百分比都更難奏效 

【本報消息】都市更新公開諮詢或最快年底啟動。都更會前委員、傳新澳門協會理事長林宇滔指出，不降低重建業權百分比，看不到都市更新有成效。認同應保障業權，但需要平衡整體業主的利益。提到未必參考香港強拍房屋的做法，可透過強制仲裁機制保障小部分小業主的權益。

促仲裁找合理價值

都更會二○一七年已就重建業權百分比達成共識，建議按樓齡等條件把重建業權的比例由百分百降至九成及八成五的方案。但第五任行政長官賀一誠於競選期間卻提到“降低業權百分比易有爭議，強拍房屋又會衍生很多司法訴訟”，社會有聲音擔心在重建業權百分比上再拉鋸。

林宇滔認為，重建業權百分比可在公開諮詢時討論，但不降百分比，都市更新難以成功推動。他以過去幾年重建的大廈都有因未能取得百分百業權同意而拖拉的情況，認同應尊重小業主的權益，但當危樓亦需要百分百業權同意時，是否應思考降低重建業權百分比？

“到底係一個小業主的利益大，還是其他九成業主的利益大？好多嘢唔可以就咁講話保障業權比例，呢個保障都有一定的限度。我同意權益應該充分保護，但當中亦要整體利益（其他業主）得到平衡。”他認同澳門可以不強拍房屋，但可透過強制仲裁程序找出合理的價值，嚴謹地保障小業主權益。

按地積比應分三類

都更公司日前提到舊區重建的建築費用者自付。林宇滔認為，只講建築費用者自付容易令人對舊區重整政策有誤解。重建項目按地積比使用應分為三類，分別是有剩餘地積比的重建項目。例如福寧大廈，因有剩餘地積比，重建項目有盈餘，可以增加電梯，甚至可換更大的單位。

當年都更會討論賠償等問題時，討論到有剩餘地積比的項目，最少應有樓換樓的選項，以及合理賠償讓業主可以選擇買其他樓。根據早年前舊區重整諮詢委員會調查指出，住戶更願意有合理價格賣樓之後再買電梯樓。

等同地積比的重建項目，比如鉅富花園、明興樓，即使重建亦與原面積相若，需要給予建築費亦合理。按現時本澳最新的經屋項目計算，建築呎價為一千六百元，即一般五百呎單位的建築費為幾十萬元。

負地積比的重建項目，比如信達城商場新規劃條件圖的高度較現時低，林宇滔認為除非是強制重建，否則業主寧願繼續維修。對於等同地積比以及負地積比的項目，政府責任重大，要有誘因推動都市更新。

都更勿變地產項目

對於有剩餘地積比的重建項目，林宇滔談到，只要理順法律，已有業主及市場動力推動重建，都更公司應提供專業的顧問服務，包括協助制訂樓宇圖則、申請重建程序及招標等，以鼓勵業主自發重建。

他又相信地產商願意做有剩餘地積比的重建項目，但要留意避免都市更新日後成為地產項目。強調舊區重建以至都市更新唯一核心目標應是改善居民的生活質素。全球的都市更新項目佔整體樓宇市場比例亦不多，大部分樓宇仍需靠加強樓宇維修、安裝樓梯機及美化街區環境等優化。

他關注政府能否針對居住在唐樓的長者有特別的房屋政策。指出不少“三無長者”被排除在本澳公屋政策之外，批評政府邏輯有問題，政策應更多元。

舊區更新建築費業主自付 重建後單位 數量維持不變 2019年9月19日 | 力報

舊區更新建築費業主自付

重建後單位 數量維持不變

都市更新公司董事會主席林金城昨(18)日在記者會上表示，未來舊區重建，業主需要負擔建築費用，因為都更公司並非一間盈利公司，是一間服務公司，都更公司會做好本分，做好舊區重建的規劃、建築設計。在記者會上，林金城提到社會所關注舊樓重建的建築費用，他稱:「 （業主）應該係好樂意 ，一間舊嘅屋，到時畀返一間新嘅你，有電梯嘅（屋）。」但他在會上並未有詳細解釋建築費是業主承擔全部或只承擔建築成本。

林金城續稱，重建舊區並非是政府沒收居民的業權，要遵守「一間換一間」的原則，同時重建後戶數並不會改變，「假如有1,000伙，重建後都係會有1,000伙，由三幢樓宇變為兩幢」。他重申重建區內的密度不會增加，「屆時樓宇建高一點，比如原來有三幢需要重建，或會興建高一些，未必三幢，可能會興建為兩幢，且增加停車場以及其他設施，同時亦會增加綠化從而令居住環境更加舒適。」林金城稱，都更公司會規劃建設「暫住房」供舊區重建居民暫住，待舊區重建完成後，業主再遷回舊址居住。他預計，黑沙環新填海區原海一居「P 」地段會分三期發展，首期會興建2,100多個「置換房」單位，供原海一居樓花買家購買，之後再興建「暫住房」，當重建某一區時，某一區的住戶可先在「暫住房」暫住，當重建完成後，相關住戶會搬回原來的地方。現階段工務局已發出初步的地段規劃條件圖並安排與都更公司在30天內進行商討。賀一誠提出屋主負擔建築費候任第五任行政長官賀一誠（圓圖）在上（8）月落區時曾向傳媒表示，計劃興建「置換房」及「暫住房」，並以周期方式運行，他當時指出，第一批用完（暫住房），第二批又可以入去，該項工作必須持續走下去，「置換房」或「暫住房」的興建及規劃亦需數年時間，距離實現階段仍有一段時間，他又認同以「置換房」方式，全面規劃，而屋主負擔一定的建築費用，並有決心下屆政府能逐步解決問題。房屋問題是賀一誠參選政綱的重點政策，而都市更新更是他在參加競選活動時多次提及的一環。林宇滔: 建築費用自付方案合理澳門傳新協會理事長林宇滔接昨晚受本報訪問時表示，按照都更公司所述內容，相信只是初步的原則，同時又認為建築費用自付可以說是合理。他稱，都更公司所謂的建築費用已包括所有的建築成本、人工等，如該費用全數由第三方或政府所處理及支付並不合理。林宇滔亦指出，「樓換樓」只是一個選項，居民亦可變賣樓宇等，但日後舊區重建的具體操作及選項仍需待「都更」法律出台及公開諮詢研究，相信都更公司只是按照法律而行，但現階段都更公司亦可向居民提供優惠，例如合理費用的豁免等，以及給予專業的法律意見，協助他們重建。他則期望在世遺的高度限制、不增加該區的人口條件下，建築商可適度加建樓宇高度，以作為停車場、社區設施及空間等，以給居民一個適舒的居住環境。

有意見批評巴士服務合同透明度不足 2019年9月18日 | 捷點資訊報

有意見批評巴士服務合同透明度不足

林宇滔：先滿足經屋需求再拓夾心樓 2019年9月17日 | 市民日報

林宇滔：先滿足經屋需求再拓夾心樓

【本報訊】第五任行政長官賀一誠表示，希望在年輕人「夾心」階層的房屋問題上加把力，讓他們安居樂業，才能形成和諧的社會。傳新澳門協會理事長林宇滔表示，現時不是適合時機，應先滿足居民對經屋的需求再去想其他。現時樓宇價格高企源於無論經屋和私樓供應量都不足，政府要制訂整體房屋規劃、土地儲備，確保每有穩定的公私樓供應，居民恐慌性需求便會逐步降低，樓市自然會健康發展。

賀一誠的《參選政綱》提及要加快公屋建設，研究構建合理的「夾心階層」置業階梯。如果新城A區 2.8萬個經屋單位可以滿足需求，其他土地便可分配給夾心階層。林宇滔直言，本澳土地資源「係得咁多」，客觀來說若推「夾心階層」置業階梯必會爭奪公屋資源。政府較早前公布未來已規劃了近4萬個公屋單位，包括新城A區已規劃了2.8萬個公屋單位，加上偉龍馬路的6500個單位、發電廠原址1000個單位，正規劃設計中的路?西側東亞運大馬路2000個單位等，現時政府有土地資源，只要當局肯集中精力建造經屋，並開展預售，經過一兩次「開隊」，讓居民重拾對政府的信心，相信無論對私人樓市或是經屋，居民恐慌性需求會逐步降低。

每年公私樓穩定供應利樓市健康

他指出：在有持續和穩定的經屋供應前提下，若政府再研究推出其他多元性房屋，滿足不同階層的房屋需求，他並不反對，「問題係要先解咗前面個結（經屋供應量不足），如果個結唔解開，你再講千萬個花款，有幾多類型房屋都係無謂！」過去社會跌入是否推新類型房屋爭拗，惟最基本的經屋供應政府都未能滿足社會需求，政府一直「只係得個講字」，不單令居民恐慌性需求增大，也進一步加劇社會怨氣。

為此，林宇滔認為政府應先落實較早前公布的近4萬公屋規劃，之後才有條件討論是否推「夾心階層」房屋。

在會否出手再調控私人樓宇市場問題上，賀一誠並沒有正面回應，只稱要避免出現負資產，林宇滔說，近幾年政府從來給市民感覺是以商為本，甚至有人講是「地產霸權」，要平衡樓市，關鍵是回應供應需求。澳門回歸祖國來，每年新增人口約1.3萬至1.4萬人，如以3人一個單位計，就需要4000至5000單位，不過實際上每年公、私樓供應只得2000個，明顯結構上欠缺樓宇，在市場供應不足情況下，政府再推更多辣招，猶如「食藥」一樣，治標不治本。更重要是政府要制訂整體房屋規劃、土地儲備，確保每年有穩定的公私樓供應，只要未來5年有穩定的公、私樓供應，每年有4000至5000個單位落成，其中六成是公屋，四成是私人樓宇單位，5年後樓市自然會健康發展。

他直言，樓宇單位供應是樓價高企根源，不優先處理而推出「辣招」只會火上加油，進一步推高樓價，吃力不討好。

況且，他強調，倘政府沒有恆常土地拍賣讓一些殷實的商人建造住宅樓宇，未來政府也應進行土地儲備規劃，以便訂定土地儲備拍賣計劃和時間表，為私樓有恆常供應提供條件。

至於負資產，林宇滔強調，制訂整體房屋規劃並不是要令樓市火上加油，或是「推冧樓市」，是為確定樓市重回健康軌道。樓市發展必然有周期，樓市重回健康軌道後，無論未來是升或跌都不會出現太極端的波動，透過提供穩定供應去避免樓市出現負資產，居民便不會因此受苦。

巴士服務合同下月到期 市民籲新合同增透明度 2019年9月17日 | 力報

巴士服務合同下月到期

市民籲新合同增透明度

政府與澳巴與新福利巴士的「巴士服務公證合同」將於下（10）月31日屆滿，但政府至今仍未透露新合同半點內容，在前天（15日）澳廣視時事節目「澳門論壇」，有發言嘉賓擔心將致公眾被逼「硬食」不合理條款，質疑巴士合同「有沒有需要高度機密，不向社會透露」。傳新澳門協會理事長林宇滔表示，現時政府處理巴士服務合同做法欠透明度，巴士作為公共服務，理應受社會監督，而巴士服務合同將在下月到期，但政府仍未有任何消息公布，令人擔心會否再延長現有合同，巴士服務作為公共服務，無論調整價錢、路線訂價等政策，社會大眾都有知悉權利。公用事業關注協會理事長鄭仲輝擔心公眾會被逼「硬食」不合理條款，巴士屬公共服務，應該很透明及有機制讓公眾參與討論，讓公眾給予意見，希望新一屆政府在相關方面多做工作。立法會議員李靜儀指出 澳巴及新福利合同均不設財政援助上限，乘客愈多，巴士公司賺得愈多，這種形式並不理想。她主張設立財政援助上限，或回報予特區政府的機制。此外，她又關注雖然巴士不能用於其他業務，卻可出租，不算在財政收入的規定也備受批評，為此亦有需要調整。群力智庫副理事長陳家良希望政府詳細解釋巴士服務價格的計算方式，將服務人次、評鑑列入考慮。巴士續約是重大民生決策，然而政府不僅沒與交諮委商討，應有的總結報告也不見。多位發言市民批評政府對巴士服務合同續約一拖再拖，當局應要加大資訊透明度，認為巴士服務為公共事業，理應有公眾參與或諮詢，現時無公眾意見，恐怕政策或服務設計「離地」。