2020年11月27日星期五

去年貓隻人道毀滅數創新高 流浪動物命途坎坷 TNR計劃重啟無期︳2020-11-27 力報

 貓狗是人類的好朋友,本澳隨著《動物保護法》的實施,市民保護動物的意識也日漸提高,遺棄寵物的數字也逐年減少。不過,資料顯示,本澳近幾年被市政署捕捉的貓狗數字仍維持在過百隻,貓隻人道毀滅的數字在去年更創10年新高至74隻。近年,動保團體爭取全面實行「TNR計劃」(捕捉、絕育、放回),市政署多次表明現時不具條件實行,更對照顧流浪動物的解讀引起不少爭議。事實上,市政署在2007年起曾試行流浪貓的TNR,至2009年成功令貓的人道毀滅數目降至個位數至六隻,不過相關計劃在2015年叫停。

在2007年,當時的民政總署(現時市政署)推行針對流浪貓「TNR計劃」,通過誘捕、絕育、接種狂犬病疫苗、作記號後放回原居地或遷移到合適地點,控制流浪貓數量及減少對市民造成的滋擾。實施八年期間,合共將1,875隻流浪貓經專業人員捕捉,再由市政狗房絕育及注射疫苗後放回適合其居住的地方。惟市政署在2015年以流浪貓數目有增無減,亦不時發現有市民放養未經絕育的貓隻繼續繁殖,以及與《動保法》牴觸為由將計劃叫停。

TNR 計劃令棄養問題加劇?

市政署諮詢委員會委員林宇滔認為,本澳當時實行貓的「TNR計劃」有一定成效,只是本澳貓隻棄養問題一直沒有解決。他指出,《動保法》僅規定滿三個月的馬及狗須植入晶片,而沒有對貓隻實行同樣要求,此法律漏洞加劇了貓隻棄養的情況。若棄養問題沒有加劇,進行「TNR計劃」絕育後的流浪貓數目自然也不會增加。他建議除應盡快恢復本澳流浪貓的「TNR計劃」外,也應盡快修法要求貓隻須強制植入晶片從源頭杜絕棄養。

至於是否與《動保法》抵觸,林宇滔指,《動保法》中第五條第三款及第四款中提到,只要市政署許可,為保育的目的而將動物放歸適合其生長且不會破壞生態平衡的自然環境不視為遺棄動物。可見,法律問題不難解決,且香港實行多年也沒有與當地的《動保法》有抵觸。

他亦提到,實行流浪貓TNR期間,不少貓隻在公園更成為「景點」,且絕育後的流浪貓求偶聲及打鬥的問題都會減少,甚至能協助社區減少鼠患。

本澳的動保團體一直倡議恢復流浪貓的「TNR計劃」,以及擴大至流浪狗。今年更向市政署提交了相關提案。事實上,市政署在去年年底曾表示會在路環試行流浪狗的「TNR計劃」,惟其後不了了之。至今年9月在回覆議員蘇嘉豪書面質詢時表示,現階段不具條件,更提及長期餵飼流浪動物可能構成遺棄動物。雖然市政署最終表示經分析後餵飼流浪動物並不構成遺棄,但相關言論引起不少爭議。

餵飼流浪動物惹爭議?

澳門保護遺棄動物協會副主席劉佩珍直言,市政署不但沒有積極推行「TNR計劃」,更無形中好像要警告市民不要餵飼,似乎要對流浪動物趕盡殺絕。對於市政署指,長期有人餵飼流浪動物可能構成遺棄問題愈趨嚴重,劉佩珍更認為是謬論,「其實遺棄不需要理會有沒有人餵!若要遺棄也不會管牠死活!」

至於有意見指餵飼會引生衛生問題,她指,以往動保團體的義工餵飼流浪動物都有一定的衛生意識,例如主要會餵食乾糧,並會用器具裝好,餵食後會清理。不過有個別市民可能缺乏衛生意識,用熟食餵流浪動物,事後亦沒有收拾好,的確會影響公共衛生。

議員蘇嘉豪指,參考鄰近地區如台北、香港等地,「TNR計劃」是否成功需要取決於後續管理及乾淨餵食。當年推行流浪貓絕育計劃時,市政署卻未有妥善安排後續工作。若要達到最佳效果,建議市政署與動保團體合作,包括培訓義工,並由持證認可的義工對動物合法餵食,基本上可解決社區衛生問題。

由於攻擊性更強及地域性更廣等原因,流浪狗的「TNR計劃」更為複雜。翻查資料,香港由2000年開始展開相關計劃研究,至2015年取終取得政府同意,在某幾個試點進行三年,惟計劃最終被指未能達到漁護署設定的指標,署方決定暫時中止計劃,並改為由民間組織繼續監察試點流浪狗數目。

TNR 先重啟流浪貓 流浪狗隨後

雖然流浪狗的「TNR 計劃」有一定複雜性,但由於流浪動物繁殖率驚人,若一直以捕捉方式,只會換來更多動物被人道處理。據估計, 現時路環山頭約有近300隻流浪狗,捕捉在荒山野領的狗隻有一定的挑戰,加上由於市政署捕捉的結果有被人道毀滅的可能,很多動保團體及熱心市民都不太支持市政署的捕捉行動。不過換個角度,若實行「TNR 計劃」最終目的是絕育放回,相信原先的對立會轉化為合作關係,動保團體及市民亦會與市政署衷誠合作。

林宇滔指,雖然市政署稱現時領養率達七成,但大部分都是動保團體「出手」領養,若非有動保團體幫忙動物人道毀滅數恐更多,且不少動保團體的容納空間接近飽和。 期望政府與動保團體合作,控制流浪動物數量,共同執行「TNR計劃」和後續跟進,讓流浪動物最終命運不只有人道毀滅,為社會整體利益和動物福祉為依歸,盡快重啟流浪貓的TNR以及試行流浪狗的TNR 計劃。

寵物貓植晶片領牌大勢所趨 動保團體倡飼主須讀養寵課程

在2016年9月生效的《動物保護法》,未有處理流浪貓狗問題,市政署市政諮詢委員會委員林宇滔認為,2007年至2015年實行的流浪貓「TNR計劃」有一定成效,只是貓隻棄養問題一直沒有解決。他指出,《動保法》僅規定滿三個月的馬及狗須植入晶片,而沒有對貓隻實行同樣要求,此法律漏洞加劇了貓隻棄養情況,若棄養問題沒有加劇,進行「TNR計劃」絕育後的流浪貓數目自然也不會增加。他建議除應盡快恢復本澳流浪貓「TNR計劃」外,也應盡快修法要求貓隻須強制植入晶片從源頭杜絕棄養。動保團體更建議開設相關課程規定飼主修讀,了解飼養寵物應有知識,培養責任感,減少棄養。

對於有建議強制為貓隻植入晶片杜絕棄養,澳栢獸醫診所醫生吳浚明表示,為寵物領牌植晶片在各世界各地已是大勢所趨,不過亦需要關注會因此而衍生的問題。他表示,所有植入物對於動物都有一定刺激性,加上貓的「應激反應」比狗大,當牠們受到環境壓逼,或心理壓力過大,可能會出現休克等嚴重情況,故需要留意獸醫在進行植入晶片時的設備及當時的環境氣氛控制。此外,在檢查晶片操作上亦需要考慮,避免引起貓隻過激反應。

吳浚明指,目前,本澳的餵養者一般是需要移民才會帶貓隻到市政署植入晶片,「又要使錢,隻貓又要痛!」加上有風險存在,一般養貓人士都不會選擇植入晶片。

植晶片需定期續牌

他認同為貓植入晶片可減少棄養問題,但同時擔心可能因過程繁複領養率可能大減,若日後修法規定貓隻需要植晶片,估計會與狗隻相同,需要定期續牌,以及需每三年打一次狂犬病疫苗,有些貓隻可能對外出及打針有過激反應,對此或較難操作。

現時的流浪貓狗被捕捉後被關在市政狗房,本澳的動保團體不時也會「出手」打救即將被人道毀滅的貓狗。不過,不單市政狗房,本澳不少團體容納動物空間早已飽和,貓狗長期存在於一個封閉空間對其身心也不健康。吳醫生指,貓狗長期處於狹小空間會導致壓力形成,亦同時會產生抑鬱及焦慮問題。




林宇滔倡新防火法引入定額罰款︳2020-11-27 正報

【本報訊】立法會正審議《樓宇及場地防火安全的法律制度》,傳新澳門協會理事長林宇滔建議,為輕微的行政違反行為引入定額罰款機制,簡化執罰流程,增加效率。

民眾建澳聯盟昨舉行「民眾講壇」,邀嘉賓探討《樓宇及場地防火安全的法律制度》法案。林宇滔支持修法,對修法方向認同、不反對,但對具體執行成效存疑問。

新法的罰則由二千至二十萬元不等,林宇滔表示,若對阻塞走火通道此類防火安全問題,採用現行行政違法方式處理,走開卷宗、調查、聽證答辯、聲明異議等一連串冗長程序,實對這類輕微違反行為之處罰效率過低。

對此,他建議應考慮為此類輕微違反行為引入簡易、定額的處罰機制,否則為此類普遍問題執法,將要投入許多的行政成本去處理。

防火安全方面的技術要求政府會在行政法規處理,林宇滔指,相關技術指標將左右執行,十分關鍵,批評當局既然有法案出來,相關行政法規也應一併向社會和議會公開,才便於討論和發表意見,確保立法質量。這在其他立法也有同樣的問題。

傳新去年初曾就青洲坊大廈天價換防火閘一事去函廉政公署要求介入徹查,他謂,廉署至今還未有公布調查結果,故促請署方盡快公布,有助清晰舊防火安全規章的問題,在修法中汲取教訓,避免重蹈覆轍。

麥興業關注新法增違令罪

律師麥興業認同是次修法內容有進步,包括清晰部門權責、責任人及其義務等。要注意的是,新法把拒絕與當局合作和阻礙執法刑事化,引入違令罪,即最高一年徒刑及一百二十日罰金。他呼籲民眾配合,共同做好家園防火安全。

歧關新村管理機關副主席郭寶健與民眾建澳聯盟大廈事務委員會主任袁漢均都支持新的防火法盡快出台,期望能處理私人地方的防火安全隱患,解決如電單車阻塞出入通道的問題,不再不了了之。

城市大學應用經濟課程主任林德欽說,本澳近年每年火警約一千宗,以人口比例計,對比內地如北京、上海等大城市高很多。又認為應區別對待新建樓宇與舊樓的防火安全標準,畢竟後者壓力較大,並關注本澳是否有足夠相關防火專業人員去執行。



2020年11月26日星期四

等待多年《消保法》明年終生效 行政法規跟不上或成無牙老虎?|2021-11-26 訊報 宇論滔滔

    立法經年的《消費者權益保護法》(下簡稱《消保法》)將於明年一月一日起正式生效,該法立法過程漫長,早在回歸初社會已有立法訴求,但政府一直未有落實立法工作,拖至二零一四年諮詢,二零一九年獲立法會一般性通過後,細則性審議超過兩年,終在立法會大會細則性討論及表決通過。法案主要涉及"保障消費者各項權利"、"禁止不正當營商行為"、"規範供應消費品和提供服務合同及與新興消費模式有關的合同"、"健全解決消費爭議的機制"四方面內容。

《消保法》涉四大方向內容

    《消保法》旨在應對新興營銷模式、打擊威嚇性及誤導性營商行為,健全解決消費爭議的機制,以加強消費者各方面的保護。此外,《消保法》亦賦予消費者委員會就行政違法行為執法、勸誡和處罰權,以及就消費者與經營者之間的消費爭議進行調解或仲裁,相信有助解決眾多消費爭議。

但實際上,是仍然需要透過補充立法的方式,令這些新權力能有效落實。翻查資料,立法會全體會議於今年六月就《消保法》法案細則性表決時,經濟財政司司長曾表示,由於《消保法》賦予消委會處罰權,需要稽查負責筆錄、製作卷宗、聽證等,政府將調整消委會的組織法適應法案,人員配備也要作出相應調整,並且適當調整職程。

消保法賦權消委會前提改組織法

    但事隔五個月,離《消保法》正式生效僅剩不到四十日,政府至今仍未就消委會新組織法進行立法,亦未公佈相關進度。倘若新組織法未能趕及於明年一月一日與《消保法》同步生效,根據該法第八十六條第二款,將令消委會只能沿用原來規範消委會職能的第4/95/M號法律,而該法律並未賦予消委會執罰權,意味《消保法》明年生效後,將無執法部門執法的怪象,不單違反立法原意,也令社會期盼已夠的《消保法》更遲才發揮效力!

    此外,《消保法》第二十條第四款表明,未來將會有一個"保護消費者權益的公共諮詢組織",當消委會按照新法第二十條第一款規定"調查和研究價格的形成,收集所需的最新、客觀及完整的資訊"前,需要先聽取該公共諮詢組織的意見。而據負責審議該法案的立法會第一常設委員會的法案意見書指出,該"公共諮詢組織"為獨立於消委會的"消費者諮詢委員會",由商會代表、民間社團代表及專業人士組成。

賦權調查價格形式要先過委員會

    但與消委會新組織法一樣,社會至今對於新成立的消費者諮詢委員會的詳情仍然一無所知,政府亦未有交代"消費者諮詢委員會"的設立時間表。若"消費者諮詢委員會"在《消保法》生效後仍然缺位,亦會變相令到消委會無法有效執行《消保法》第二十條所賦予的調查價格形成機制的權力,將無法有效保障消費者的權益,令《消保法》成"無牙老虎"。

行政法規拖延公佈「常態化」

    筆者必須指出,在澳門,法律即將生效,但相關配套行政法規遲遲未見蹤影的情況絕不罕見,甚至是有常態化的趨勢,更因此產生不少爭議。《醫療事故法律制度》的《醫療服務提供者職業民事責任強制保險》行政法規或《輕型出租汽車客運法律制度》的有關規範車載機的《輕型出租汽車的要件、檢驗及使用期限》行政法規就是典型例子。雖然政府擁有行政法規的專屬立法權,但筆者一直倡議,政府應在立法會審議法律時,就應同時提交相應的行政法規草案文本,以便立法會及社會能在立法時,就能全面了解政府的立法取態及未來執法方式,及早提出建設性意見並作適當調整,而非目前只在立法過程中表示會充分考慮社會意見,但實際行政法規卻依然故我!

    再者,正正由於政府擁有行政法規專屬立法權,行政法規遲遲未立法,當局根本沒有其他藉口,只是直接反映當局立法統籌成效不彰。

應盡快啟動調查燃料市場價格形成

    筆者期望,消委會新組織法行政法規能盡快公佈,一方面讓消委會盡快按新組織法重組,為明年一月一日生效的《消保法》做好前期準備,更絕不應讓《消保法》生效後變成無執法部門的"無牙老虎"。

更重要是《消保法》第二十條賦予消委會有調查價格形成機制、收集相關資訊的權力,但前提是必須聽取"消費者諮詢委員會"的意見,此委員會也必須按照新消委會組織法成立。

    筆者也建議,"新消委會"成立後,應盡快啟動對本澳燃料市場啟動價格形成的調查及研究,回應社會對本澳燃油市場"加快減慢、價格高度相近"的質疑。

□ 立法議員、傳新澳門協會理事長




2020年11月25日星期三

林宇滔:以供應調控樓市正本清源︳2020-11-25 市民日報

【本報訊】明年施政報告政府提出夾心階層房屋和長者公寓,冀構建多種置業階梯解決居民住屋難。傳新澳門協會理事長林宇滔批評說,現時本澳高樓價極不合理,然而政府卻仍不肯面對問題,甚至把經屋「社屋化」,再推夾心階層房屋轉移視線,房屋政策包括公屋和私人樓宇,只有兩者持續保持穩定充足的供應,居民恐懼性需求就會驟減,樓價就能歸於正常健康。只有用供應回應市場,才是最有效調控樓市和正本清源的辦法。他再次促請政府制訂短中長期房屋規劃,加上恆常土地配套增加私樓供應,雙管齊下解決居民住屋需求。

林宇滔對今屆政府與過去4屆一樣,沒有認真落實制訂澳門整體房屋規劃感到非常失望,過去政府以土地資源緊缺為藉口沒有制訂長期的房屋規劃,惟今屆政府是回歸後擁有最多土地儲備的一屆,根據官方公布,截至去年9月,依法宣告批給失效土地為77幅,涉及土地面積超過67萬平方米;當中正式收回的土地23幅,面積超過23萬平方米。此外,新城填海的3.5平方公里土地已可使用或備用。今屆政府完全有條件制訂未來短、中、長期的房屋供應規劃。從供應著手,回應居民對公屋或私樓的恐慌性需求。

指多屆政府

以負資產作擋箭牌

面對高樓價,他批評今屆政府「洗手」,在房屋政策上,他完全不能接受日前行政長官賀一誠稱「今屆不應該規劃下屆嘅事」的言論,他以政府剛完成諮詢的城市總體規劃為例,該規劃年期至2040年,跨越多屆政府,其他如青年、長者政策,也不會只訂定5年的工作,任何政策都應是長遠的。今日澳門的高樓價源於公、私樓長年供應脫節,導致居民出現恐慌性需求,現時經屋申請資格覆蓋八成住戶收入,但市民仍上不到樓,未來再推出夾心階層房屋,居民覆蓋率更達九成,若仍只是有限供應,相信作用不大,反會增加行政成本。

他說,賀一誠較早前指出,夾屋供應量會少於經屋,確保現時居民所持七成私樓不會變成「負資產」,只要社會有共識推行,夾屋不會不建,也不會供應過量,其絕非「經屋2.0」。林宇滔指針對樓價過高的問題,過去多屆政府都曾經以澳門七成居民持有物業,不能令其成為負資產作擋箭牌。然而所謂的「七成居民持有物業」,實質是人口普查中「居於家庭成員自置物業」的比率,即七成人居住在自置物業中,而非七成人都有物業,故與家人同住的年輕人會有置業需求便是由此而來。

林宇滔提到,回歸後4次人口調查2001、2006、2011及2016年的數據分別為76.9%、72.9%、70.8%、66.2%,數字已下跌超過一成,高樓價且自置物業比率降低,正好反映本澳有相當數量的剛性置業需求被政府忽略,以最新2016年人口調查為例,66.2%自置物業家庭中,當中只有33.2%需要按揭,意味著需供樓的居民僅佔總住戶數的22%,約4.1萬戶,當中還未扣除供款額較低的經屋業主,也未扣去已償還大部分按揭的住戶等,所以真正有可能出現負資產危機的業主數目肯定遠低過兩成。

負責任政府樓價升跌應不過急

他亦不認同賀一誠指「拍賣土地只會推高樓價」、「即使拍賣市民也買不起樓」。他翻查資料,本澳回歸後僅拍賣過3幅土地,第一次是在2004年2月,以高出底價逾兩倍,6700多萬元賣出1幅位於林茂塘的1000平方米商住地。對上一次拍賣則在2008年1月,筷子基北灣兩塊1.88萬及3.2萬平方米的土地以暗標形式賣出,以高底價逾8倍,約5.5億及8.7億元成交。社會當時形容土地拍出「天價」,業界當時計算地皮每呎樓面地價達3000元,若連建築開發成本售賣呎價將達4700元,意味著1000呎建築面積單位售價約470萬,當時也確推升周邊樓價;但該樓盤近年才正式推售,呎價卻近萬元,很明顯拍賣土地所謂推高樓價,遠不及發展商囤積推高的部分。

他指,但最諷刺的是,政府最近卻要修改《經屋法》,成功將每呎實用面積2400元的溢價金(相當於筷子基天價地價的八成)計入當作經屋成本,經屋修法托市的力度明顯遠高於拍賣土地。

他指出:樓價過分飆升除對個別以投機炒賣人士有利外,社會對此都付出極大成本,負責任政府角色是令樓價上升或下跌速度都不能過急,並令樓價維持在符合正常市民購買能力的範圍,最理想就是樓市能同經濟同步體現投資價值,實現社會共富。林宇滔引述國家主席習近平也多次強調「房是用來住而不是用來炒」,他認為特區政府既然坐擁回歸後最充足的土地儲備,就應盡快制訂涵蓋公私樓的整體房屋政策,制訂短中長期供應,並配套恆常的土地供應和招標機制,確保未來3到5年能每年供應3000至4000個公私樓單位,當中公屋佔六成,恐慌性需求自會消減,樓市也能逐步回歸正常。

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2020年11月20日星期五

土地儲備歷屆之冠 訂房屋總規還待何時?︳2020-11-20 訊報 宇論滔滔

剛舉行的施政答問大會上,特首賀一誠在回應議員有關夾屋問題時強調 「夾屋並非『經屋2.0』,政府是想先向社會諮詢,若果社會同意夾屋方向,政府下一步再籌劃興建地點、有何儲備,計算欠缺多少房屋,不可過量或不建設,若社會不認同則可以不做。」就夾屋問題,筆者多次公開表示,若不從整體房屋作規劃和增加公屋供應著手,澳門青年人置業難的問題根本無法解決,現時夾屋提出的包括收入限制、定價、轉售限制的建議等,大部分均是原有經屋的規定,只是政府近年一再修改《經屋法》,將經屋社屋化而取消的。再者,目前本澳經屋的收入上限已覆蓋八成的家庭收入,只要供應充足,澳門的經屋覆蓋面已達新加坡的組屋水平,根本毋須再設夾屋畫蛇添足。

經屋供應若足置業難迎刃而解簡而言之,只要經屋供應充足,恐慌性置業需求自會下降,私人樓市也定會更合理,澳人置業難的問題自然也迎刃而解。但政府連取消《經屋法》申請「鋪鋪清」,維持以往經屋「不散隊」的排隊輪候都不敢時,政府對公屋有多少承擔?實在不言而喻。況且按照政府辦事效率,夾屋諮詢完再立法,再到建屋,夾屋收樓肯定已不是今屆政府任內的事。

當然,如果政府和特首是為了落實參選政綱,並承諾任內會興建一定數量的夾屋,筆者也不會反對,但政府應明確數量及落成時間,以供大眾討論如何「較公平」分配。

特首近日對夾屋的回應,更突顯今屆政府根本無意明確未來短中長期的公、私樓供應及早處理樓市泡沫,讓樓市重回健康水平。單靠今屆政府提出的夾屋、置換房及老人公寓(筆者支持但反對直判合同,有機會再談),根本無法回應年輕一代對置業的恐慌性需求,更遑論讓樓市重回健康水平。

經屋計溢價金托市遠勝土地拍賣其中,特首回應議員應拍賣僅供澳門人買賣單位的土地時就回應指:「拍賣土地只會推高樓價」、「即使拍賣市民也買不起樓」。筆者翻查資料,本澳回歸後僅拍賣過三幅土地,第一次是在二零零四年二月,以高出底價逾兩倍(六千七百多萬元)賣出一幅位於林茂塘的一千平方米商住地。對上次拍賣則在二零零八年一月,筷子基北灣兩塊一點八萬及三點二萬平方米的土地以暗標形式賣出,以高底價逾八倍成交(五點五億及八點七億元)。

社會當時形容土地拍出「天價」,業界當時計算地皮每呎樓面地價達三千元,若連建築開發成本售賣呎價將達四千七百元,意味著一千呎建築面積單位售價約四百七十萬,當時也確推升周邊樓價;但該樓盤近年才正式推售,呎價卻已近萬元,很明顯拍賣土地所謂推高的樓價,遠不及發展商囤積推高的部分。

但最令人諷刺的是,政府最近卻要修改《經屋法》,成功將每呎實用面積二千四百元的溢價金(相當筷子基天價地價的八成)計入當作經屋成本,經屋修法托市的力度明顯遠高於拍賣土地!

收閒置地六十七萬米儲備歷屆之冠由於本澳一直沒有整體房屋規劃,加上大部分土地在回歸前已經批出,過去在土地儲備有限,故筆者認同這樣的觀點:單靠拍賣一、兩塊的土地,有托市和推升地價的效果。但根據官方公佈,截至去年九月,依法宣告批給失效土地為77幅,涉及土地面積超過67萬平方米;當中已正式收回的土地為23幅,面積超過23萬平方米。此外,新城填海的三點五平方公里的土地已可使用或備用。

作為回歸後擁有最多土地儲備的今屆特區政府,是不能推卸制訂整體房屋政策的責任,更應通過土地儲備,制訂未來短、中、長期的房屋供應規劃。再者,新《土地法》已明確除非公共利益的原因,今後租賃土地必須以公開競投批出,公開拍賣土地是不能迴避的問題。故此,容筆者套用特首金句:「儲備而家唔用幾時用?」值得留意,工務局公佈第三季在建私人住宅單位數目僅9,001個,在建僅3,325個,較三年前同期的20,324及10,024個大跌逾一半及六成,在沒有新土地拍賣下,未來幾年私樓供應或將斷層!

樓價急升自置比跌一成揭剛性需求特首亦指出,就夾屋定價問題,政府已多次找銀行做壓力測試,確保現時居民所持七成私樓不會變成「 負資產」,只要社會有共識是推,夾屋不會不建,也不會供應過量,其絕非「經屋2.0」。

針對樓價過高的問題,過去多屆政府都曾經以澳門七成居民持有物業,不能令其成為負資產作擋箭牌。在此,筆者就詳細分析這個「七成之謎」。其實七成居民持有物業這個字眼並不精準,有關統計實際上是人口普查中「居於家庭成員自置物業」的比率,故與家人同住的年青人置業需求並未獲得反映。

但值得留意,回歸後四次人口調查2001、2006、2011及2016年的數據分別為76.9%、72.9%、70.8%、66.2%,數字已下跌超過一成,高樓價且自置物業比率降低,正好反映本澳有相當數量的剛性置業需求被政府忽略!所謂負資產是指樓價大跌下,樓宇實際價值較按揭金額更低,業主就算賣樓也資不抵債,故沒樓按業主是不可能出現負資產的。其實人口調查中,自置物業比例中還有細分需要還按揭款項的比例,分別為38.4%、29%、27.6%、33.2%;只是政府對此隻字不提!

以最新2016年人口調查為例,有66.2%自置物業家庭中,當中只有33.2%需要按揭,意味著需按揭供款(即可能出現負資產危機)的住戶僅佔總住戶數的22%(約4.1萬戶),當中還未扣去供款額低的經屋戶,也未扣去已還大部分按揭的住戶等,故真正有可能負資產的數目肯定遠低過兩成!

七成自置物業或負資產明顯誤導很明顯,政府一直強調公屋政策不能令七成人變負資產,實有誤導之嫌!筆者必須強調,此分析不是想分化有樓無樓人士,只是想客觀指出樓市的實際結果,讓社會客觀理性討論,再者,不少有樓人士也向筆者反映對下一代難以置業的憂心!簡而言之,樓價過份飆升除對個別以投機炒賣人士有利外,社會對此都付出極大成本!更重要是,強如美國政府也不能阻樓市進入下跌周期,次貸危機就是一大教訓,負責任政府角色是令樓價上升或下跌速度都不能過急,並令樓價維持在符合正常市民購買能力的範圍,最理想就是樓市能同經濟同步體現投資價值,實現社會共富;國家主席習近平也多次強調:房是用來住而不是用來炒的!

回歸樓價升12倍人工僅4倍本澳住戶數目僅得19.7萬戶,住宅單位卻有23.5萬個,即單位數較住戶數多3.4萬,當中更有逾1.5萬個長期空置,這正是本澳租金對比樓價相若地區為低的核心原因;若結合比較2019年與2004年的統計數據,期間澳門博彩收入大升6倍、GDP大升4.1倍、澳門居民收入中位數大升2.6倍、人口增長50%,但樓宇平均呎價同期卻飆升達12倍之鉅,故樓價極高脫離市民購買力、造成年輕一代恐慌性的置業需求,在私樓買不起、經屋申請不了的夾擊下,這才是年輕一代絕望的根源。

根據回歸後數據,回歸至今本澳人口年均增1.24萬,按三人一單位計即每年需增約3,700個住宅,但同期年增住宅不到2,200個(已包括公私樓)。供需不平衡,再加上政府近年不斷修法收緊經屋的限制、甚至最近將經屋社屋化,妄想用行政手段限制鋼性的置業需求,自然造成樓價飆升。

以實際公私樓供應減恐慌需求房屋問題不是單一問題,只有公、私樓平衡發展和有持續供應,才可以令公屋發揮槓桿作用,令樓市健康發展,惟政府一直在公屋供應問題上不作為,私樓價格又持續高企脫離居民購買力,談何解決房屋問題?

今屆政府既然坐擁回歸後最充足的土地儲備,就應盡快制訂涵蓋公私樓的整體房屋政策,制訂短中長期的供應,並配套恆常的土地供應和招標機制,確保未來三到五年能每年供應三至四千個公私樓單位(公屋佔六成),恐慌性需求自會消減,樓市也能逐步回歸正常。

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔



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