都更會首任到期 落實都更關鍵政府議而實行！ 2019年2月22日|訊報

都更會首任到期 

落實都更關鍵政府議而實行！   

三月一日將是首屆“都巿更新委員會 ”任期的最後一日，作為都巿更新委員，有責任向公眾交待過去三年都更的工作，以及目前的工作進度。無論續任與否，筆者也期望社會、政府和立法會真正認真看待都更議題，真正推動澳門的舊區重整及活化，改善澳門人、特別是長者們的居住環境。當然，在巿諮委引入自薦機制後，看不到理由政府不在都更會委任時接納自薦申請。

都更委任應有自薦機制

截至去年底，官方統計本澳三十年以上的舊樓達4,838幢，較七年前增加逾千幢，樓齡偏高加上不少樓宇缺乏足夠的維修保養，不少舊區的生活環境逐漸變差，不單影響居民生活質素，安全風險亦越來越高。

為此，特區政府早在2005年成立“舊區重整諮詢委員會”，經委員會舉行近百次會議及對祐漢、下環等舊區進行了住戶調查、訪談及問卷等，制訂了《舊區重整法律制度》及一系列的細則性行政法規，該法案在2011年提交立法會並獲得一般性通過，並交由立法會第二常設委員會進行細則性討論。不過，政府在2013年以配合土地、城規及文遺三大法的出台，宣佈撤回法案。現任特首在2014年競選連任政綱中提出“以都巿更新概念推動舊區重整”，並在2016年3月成立“都巿更新委員會 ”，筆者擔任委員，著力推動包括樓宇保養維修、重建樓宇免重覆徵稅、降低重建業權百分比及美化舊區的四個工作。三年後總結，前兩項已完成立法和推出，都更會也共識重建百分比，只是美化舊區因為部門間無溝通協調，確實無甚前進！

回顧過去三年的都更會工作，筆者上任之初已公開表示，應在原有《舊區重整法律制度》及過去“舊區重整諮詢委員會”的工作基礎上，先找出一些爭議不大的內容，先易後難先行立法，推動舊區重整。推動樓宇保養方面，每個城巿都會進入樓宇老化的高峰期，只要進入此周期，再有效率的重整或更新，都追不上樓宇老化的速度，為此，支持和鼓勵業主做好樓宇保養維修，也是減慢樓宇老化，減少危樓或居住環境惡化的重要手段。2016年底，都更會同意和推動政府擴大樓宇維修基金的資助範圍，鼓勵大廈業主、特別是唐樓業主做好舊樓的檢測和維修保養。

三年僅落實重覆徵稅樓宇維修

稅務優惠方面，因出現殘危決定重建且已獲全部業主同意重建的福寧、鉅富及明興樓等幾個個案，政府不單未有簡化重建的行政程序，甚至因為重建時涉及戶主將業權交予發展商、建成後再交回業主，致使涉及兩次物業轉移印花稅及特別印花稅（短期轉讓），筆者形容若不修法處理這些重覆徵稅的問題，政府根本就是阻礙、甚至扼殺樓宇重建。為此，都更會成立不久，就已推動政府將《舊區重整法律制度》中有關避免重建樓宇重覆徵稅的法案提交立法會，該法名為《重建樓宇稅務優惠制度》，上月亦已獲立法會細則性通過和生效。

樓宇重建和都巿更新其中一個最大爭議點就是取得全部業權人的同意，降低重建業權比例在任何地方都是爭議的議題。但筆者認為，不降低重建比例，也難推行有效的都更，因為現實大部分個案中，很多時會由於業主無法聯絡，或因為繼承等複雜因素，某些單位無法集齊業權人簽名等，故任何地區要推動都更，降低百分比是必須處理的，問題降低多少？以及有否其他附帶限制。當然，如何保障少數業主的權益及不被壓價等，也是必須審慎處理的問題。

為此，經委員會討論，都更會在2017年8月已同意和向政府提出樓宇重建業權百分比建議：樓齡三十年以下，須全部業權人同意；樓齡達三十年或以上四十年以下，須百分之九十的業權人同意；樓齡達四十年或以上，須百分之八十五的業權人同意；基於重大公共利益（尤其是指生活環境及社會發展的利益）、妨害公共衛生、因被工務局確定為危樓並已拆卸的樓宇，須百分之八十五的業權人同意。因樓宇重建而受影響的業權人，可考慮提供現金或單位換單位作為補償，現金補償金額應不低於樓宇的市場價值，單位換單位指與業權人透過協議方式，在完成樓宇重建後，業權人可重新獲分配至少與原單位面積相當的新單位，有關意見已呈交政府。2017年10月都更會也通過了都巿更新股份有限公司成立的章程，交予政府展開成立公司程序，作為本澳推動都更工作的具體執行部門。

比例應降關鍵保護少數權益

此外，政府在2011年推出“工廈活化計劃”，但該計劃根本是“改錯名”，因計劃只是工廈若重建成細面積單位住宅，便可縮短一半的行政程序申請時間，與工廈活化根本沒有很大關係。但筆者必須指出，本澳工業雖已式微，但工廈空置率並不高，因為工廈的租金相對便宜，現已有大量非工業用途進駐工廈，例如教學培訓中心、健身中心及辦公室等，甚至有政府指定的國家職業認證的場所亦設於工廈內，相關操作明顯已違反工廈用途的規定，加上與其他工業用途共用工廈，確實可能存在安全隱患。

為此，筆者所在的都更第二專責小組，就此問題進行了深入的分析研究，一般而言，工廈本身的防火條件確實比住宅和商廈高，其目的是應付工廈可能存在的涉及易燃及危險品的工業運作。故小組提出，可考慮以先導計劃有限期准照的模式，若大廈所有業主向政府申請承諾不從事高風險的工業運作，理論上工廈是可安全地作其他用途，肯定較目前更安全、更規範，但政府卻一直沒有正面回應。

支援舊樓裝電梯便長者出入

隨著本澳已踏入老年化社會，不少居住在舊區的老人家均向筆者表示，生活本來過得不錯，亦習慣了社區的生活環境，但隨著年紀漸大、行動越見不便，每天上落舊樓樓梯已成為他們日常生活最大的挑戰和困擾，甚至有長者如非必要的覆診等，寧願長期不出門，生活質素、身心均大受影響。這類長者因擁有物業，不能申請公屋，更沒有能力購買有電梯的私人樓。故不少地區亦會有政策協助舊區低層樓宇加裝垂直電梯或新型自動上樓梯設備（目前上樓設備完全可無縫安裝在本澳的舊樓），且取得不錯的成效，筆者早在2016年已向當局建議，但至今仍不見有任何行動。

都更會提多項建議石沉大海

筆者感受到社會對都巿更新期望極高，但社會普遍感覺十年多來工作都停滯不前。但作為諮詢機構，都更會過去三年已按職能就重點議題，包括：擴展樓宇維修基金範圍、重建樓宇稅務優惠、降低重建業權百分比、都更公司運作模式、工廈活化等都有共識方案及提出具體建議，但除前兩項落實執行外，其他建議的跟進態度感覺十分消極，甚至在最後一年會期，才提出要將都更會建議作公開諮詢。儘管經委員會努力下，由諮詢招標研究製作文本、公眾諮詢到完成總結報告大大壓縮到兩百日，按工程進度，初期報告應在去年十一月就可提交，但至今仍未有任何蹤影，一拖十四年的舊區重整能否落實，關鍵是政府議而實行！

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔

慳逾億公帑增車資未如預期 傳新協倡公開監管巴士費用 2019年2月13日|澳門日報

慳逾億公帑增車資未如預期 

傳新協倡公開監管巴士費用   

【本報消息】政府去年打着“慳公帑”旗號，向搭公交的基層“開刀”，增加巴士車資。然而，去年節省的巴士援助金額並未如預期。

傳新澳門協會理事長林宇滔質疑局方當初有否為求通過加價方案而堆砌數據？又指巴士加價機制“有問題”，出發點非為改善巴士服務，亦非財儲滿瀉的庫房真需該筆公帑，只是因局方內部預算緊張要加價。

巴士財援欠透明

政府當年與三巴公司簽署的提供勞務合同，被廉署揭發有“瑕疵”，後改為“公共服務批給合同”，並推出財政援助新制度，即巴士每月行使總里程數的服務費，減去實收車資後的差額，就是政府須補貼的巴士財援金額。

政府去年提出的巴士加價方案，預估每月約節省財政援助一千多萬元，每年慳逾億元。然而，有網上爆料稱，一八年政府支付的巴士財援僅較一七年減少六百萬元，即每月約慳五十萬元，與原預計有較大落差。林宇滔對於“慳公帑”未如預期並不意外，指現時巴士財政援助制度“不健康”、缺乏透明度。

他重提去年巴士加價理據不充分，故一直極力反對加價。“不是政府整體財政預算需要這筆錢，不是為了改善巴士服務，而是交通局內部預算受壓，須緊縮財政或嚴控不增加預算等而增加巴士車費。”

他建議巴士費用應撥為獨立預算，而非部門預算。加價與否應公開討論，亦應受議會及社會監督。

政府數據不全面

林宇滔發現，加價後，官網公佈巴士營運數據及資訊亦不足。如財援僅有一八年數據，沒有過往歷年數據。又如巴士載客量僅有去年第三季，沒有首兩季數據，難以對比。質疑政府公佈數據不全面，是否真的有意開誠佈公，方便公衆監督？

巴士加價後，澳巴財援大減，但新福利卻增加逾千萬元。林宇滔亦感“有點不正常”。

截至去年九月，全澳有八十二條巴士路線，澳巴佔五十四條、新福利佔廿八條。新福利負責巴士路線較澳巴約少一半，為何財援卻大幅增加？他估計會否與新福利增購部分昂貴又低效的新巴士車種，如增程巴士、鉸接巴士，且新福利負責路線行駛里程數多等相關。

林宇滔指出，政府在黃金周試行點對點巴士，如關閘至亞馬喇、關閘至離島的直通快線巴，有效快速疏導大批旅客，質疑政府為何不在平日亦推行點對點巴士，如增設專走外圍的關閘至亞馬喇或皇朝直達快線巴，即可在繁忙時間佔用最少路面，用最少時間、司機及巴士、運載最大量乘客。

打擊零團費騰籠換鳥推旅遊 應積極與內地部門合作 以澳改變內地旅遊文化 2019年2月11日| 市民日報

打擊零團費騰籠換鳥推旅遊 應積極與內地部門合作　

以澳改變內地旅遊文化 

【本報訊】本澳2018年全年入境旅客3580萬人次，創記錄新高，龐大旅客量再度考驗澳門的城市承載力。傳新澳門協會理事長林宇滔直言，內地自由行確對澳門經濟有一定推動作用，惟現時九成以上訪澳內地團客都是零負團費，無疑殺雞取卵，不利澳門旅遊業健康發展，倘解決零團費問題，澳門城市承載力和很多問題自能迎刃而解，騰籠換鳥便有更多空間容納其他旅客，以利居民會有更大包容度。他促請政府更積極與內地部門合作，有效打擊零團費，透過澳門這個試點，改變內地旅遊文化。

根據旅遊局資料，單是今年春節黃金周5日（年卅至年初四），訪澳旅客較去年同期升逾26%，龐大旅客量令新馬路至大三巴一帶每日均要實施人潮管制措施，同時亦嚴重影響區內居民生活，令他們出行舉步維艱，居民批評政府只顧追求亮麗旅客數字，卻忽略甚至犧牲區內居民權益。

零負團費　政府業界同採鴕鳥政策

林宇滔表示，澳門旅遊業發展沒有一個整體規劃，旅客不斷增加，但本澳各軟硬件設施未能應付需求，令旅客的感受體驗變差，這與澳門希望發展成為休閒旅遊城市、吸引更高端旅客、延長旅客留澳時間等發展方向相違背。更重要的是，無序的旅遊業發展，或是無序的旅客量增加，會導致居民與旅客間的矛盾愈來愈激烈，政府應思考如何面對和處理。當然，旅遊業是本澳經濟支柱，沒有旅遊業，博彩業也發展不起來，居民並不反對發展旅遊業，問題是如何才可持續發展？如何發展才是適度，惟很明顯現在政府並不重視。

他指出︰曾多次強調，本澳旅遊承載力，以及澳門居民對旅客的包容度，都被零負團費旅客消耗至盡。他謂：「大家可以諗下，只要零團費啲車開到邊度，嗰啲零團費舖頭就開到邊度，嗰區啲居民就會叫苦連天。」根據統計局資料，本澳2018年全年入境旅客3580萬人次，其中全年參團旅客共909.6萬人次，當中710.3萬人次，即九成來自內地，而當中又有九成是零負團費旅行團，甚至央視也在澳門拍到多次澳門有零負團費強調購物消費行為，國家旅遊局也強調要加強打擊，但時至今日，特區政府和本澳旅遊業卻一直不肯正視和真正打擊，甚至否認有零負團費旅行團存在；惟事實勝於雄辯，業界很清楚來澳九成以上的內地團客都是零負團費旅客。

只旺人頭　無助景點周邊店舖生意

林宇滔認為，如果能解決這些零團費，澳門城市承載力和很多問題自然能迎刃而解，騰籠換鳥便有更多空間容納其他旅客，以利居民會有更大包容度。無可否認，內地有很多自由行旅客在方方面面推動經濟，居民在不同層面受惠，然而零團費行為殺雞取卵，且這些團客由進入澳門至離開，除了一條龍的旅行社服務、地接社、相關手信店舖有得益外，從來不會發揮乘數效應，「佢擠滿大三巴都唔會幫襯到大三巴周邊的舖頭，因為佢哋根本無時間走一走，景點周邊舖頭都係靠一啲深度遊，真係睇景點的旅客做生意。」深度遊的旅客在大三巴下車後，會走下去議事亭前地，再去到南灣區，甚至步行到媽閣。今日由高園街步行到塔石的團客，均是零負團費旅行團，他們沒時間行景點，只有時間購物和到指定收費景點，居民大部分對遊客的不滿都來自零負團費旅行團。

劣幣逐良　真正帶團導遊青黃不接

他解釋說，內地市場是培養零團費的沃土，所以內地團到很多地方都有零團費旅行團。他一直收到不少導遊反映，有些人可能會因為零負團費旅客有很高的收入，幾十萬收入也可能會有，不過有更多業界認為，被這些零負團費旅行團劣幣驅逐良幣，令真正帶旅行團遊覽澳門景點的導遊青黃不接，「深度遊導遊700至800蚊一日，做足10個鐘，已經無年輕人入行，除非你真係諗住帶零負團費去攞佣金就會有囉！帶呢啲零負團費做幾個鐘，300蚊一團，唔收佣金食乜嘢？甚至有導遊可能要買人頭。」林宇滔指出︰要改變現時的旅遊文化，甚至為了澳門旅遊業可持續發展，澳門特區作為與內地關係非常緊密的地區，特區政府應更積極與內地政府合作，有效打擊零團費行為，透過澳門這個試點，改變內地旅遊文化。儘管真正打擊零負團費後，訪澳旅客可能減少一半，但對整個社會、旅遊業都會更好。至於有意見提出透過與內地合作，藉控制來澳旅遊簽註來控制訪澳內地旅客數量，林宇滔對此並不贊成，因為現在影響本澳旅遊的是零負團費旅客，是以團客身分來澳，他們透過旅行社申請簽註來澳，比自由行簽註更容易申請，若以硬性手段限制自由行來澳，而不限制零負團費，可能令旅客結構變得更差。

大橋「漏斗型」入澳苦了旅客 大數據應善用 促增巴士快線 2019年2月11日|力報

大橋「漏斗型」入澳苦了旅客 

大數據應善用 促增巴士快線   

昨日大年初六雖是春節長假期最後一天，惟港珠澳大橋澳門口岸入境人流繼續擠擁，有遊客指過關順暢，但等候巴士時間較長，且候車線路指示不夠清晰。上午時段進入澳門的兩條巴士專線101X 及102X，均出現長長人龍，巴士公司即使加開班次及推出「移動錢箱」方便及縮減乘客上車時間，仍難解久候上車之苦。

來自香港的歐先生首次與家人經港珠澳大橋來澳門遊玩，他表示口岸的入境區面積較大，但指示路線分布的標誌不夠顯眼，「有種茫然感」。歐先生先是等候酒店接駁巴士，等了約20 分鐘後仍未能上車，無奈下選擇乘坐的士，但的士等候區一樣要大排長龍。

內地遊客李先生則表示，春節出遊已預計到會人流擁擠，經過詢問現場工作人員才得知巴士路線安排，認為「這麼大（口岸）地方，兩條路線太少」，他建議增加路線、並設置更多上車點，避免候車人龍混亂。

有新福利巴士公司員工稱，昨日人流已較春節首兩日略減，仍繼續加開班次疏導，平均約五分鐘開出一班，公司同時推出「移動錢箱」，方便乘客在中門處付款，縮短上車時間。

傳新協會理事長林宇滔昨日接受本報訪問時認為，事件顯示當局對大橋口岸交通配套以及人流壓力欠缺規劃。他指出，雖然交通部門連日推出不少臨時措施疏導旅客，例如調配更多巴士班次、取消停靠人流擁擠站點等，但兩條巴士路線仍然是「架架迫爆」，現時人流、車流量還未達到預計水平已如此，未來又如何能應付日漸增大的需求？

短期改善措施方面，林宇滔建議，可考慮利用現有空間，增加巴士上車點位置，緩解「打蛇餅」狀況。長遠而言，當局應利用旅客人數、出行時段等監察數據加開班次，研究增加不經市區的點對點巴士快線，並思考未來輕軌系統如何整合。

冀政府積極推動活化 吸引文創業界進駐 2019年2月10日|濠江日報

冀政府積極推動活化 吸引文創業界進駐

   

【特訊】都市更新委員會委員林宇滔表示，都更會已完成討論工廈再利用多時，政府應以更加積極的態度去推動工廈活化，將現時在工廈內開展非工業活動等現象加以規範。他又建議政府利用工廈活化的契機，主導部分工廈改建成為大型文創中心，形成良好的文創環境，相信可更有效推動文創產業發展。

於2016年成立的都市更新委員會下設3個專責小組，其中第二專責小組主要負責研究都市更新推動模式和工廈再利用。作為小組成員之一，林宇滔表示都更會早於去年3月已完成對工廈再利用設想的討論，並已將相關意見提交給政府，包括修改現行法律容許工廈更改至用作非工業用途，以及建議工廈更改用途時減免溢價金和發出臨時准照等。但政府對於都更會的意見一直未予明確表態，只表示需要時間再作研究，至於對意見的分析理據、開展研究的時間表等一律欠奉。他認為政府應及早向都更會以及市民交代政府取態，以更加積極的態度去推動工廈活化，將現時已普遍存在的一些不規範行為，例如在工廈內開展非工業活動等現象加以規範化。至於未來工廈具體可用作哪些非工業用途，雖然政府希望可放寬至文創活動、體育活動場所或培訓地點等，不過他認為不應特別惠及部分行業，只要是不會增加大廈消防安全的行業都應予以准入。

消防安全是否符合標準，一直是工廈活化最難通過的一關。林宇滔對此指出，現時必須正視的一個現象是本澳很多工廈早已並非純工業用途，很多不同性質的非工業活動都已通過各種方式規避了相關規則並進入工廈開展，甚至有部分政府部門的辦公室或培訓中心亦都位於工廈內。單獨來看，此類非工業活動其實絕大多數並不會對工廈消防安全造成隱患，但若工廈內仍有人從事高風險行業或工業活動，才是最大的安全隱憂。他透露都更會曾建議政府採用臨時准照的形式，由工廈業主自行商議，若可一致協定不會再在工廈內從事高風險行業或工業活動，則可獲發准照，讓大廈可以擴展至非工業用途。雖然有關設想肯定不完美，可能有很多細節或利益取捨都需要斟酌，但至少可以「先行一步」，既規範了工廈內開展非工業活動的行為，亦可盡量降低有關風險。但政府在處理相關問題上一直「隻眼開隻眼閉」，任由工廈安全隱患繼續發酵，反而才是最危險的做法。

政府當年推出工業大廈活化措施期間，工廈租金即時大幅飆升，現時不少文創界人士進駐工廈，業界擔心日後重提舊話又會令工廈單位加租，扼殺文創生存空間。林宇滔對此認為，其實現時文創界進駐工廈的情況只是「有好過冇」，不少文創人士都反映，其實他們不單需要有進行創作的地方，更需要有一個與同行思維碰撞，以及與受眾面對面交流的開放空間。他建議政府可利用工廈活化的契機，參考包括北京的798藝術區等成功例子的做法，主導部分工廈改建成為大型文創中心，吸引不同類型的文創人士或藝術家進駐，如此一來業界既有自己的創作空間，又能夠與鄰近的同行互相交流學習、彼此促進，而文創愛好者亦能入內感受文創氛圍或者選購文創產品，逐漸形成良好的文創環境，甚至有機會發展成為一大特色景點，相信能更有效地推動文創產業發展。