剛將經屋「社屋化」再以「夾屋」充經屋政府運桔? ︳2020-10-16 訊報 宇論滔滔

政府十三日起就「夾心階層住房方案」展開為期 60天的公開諮詢，政府提出兩個夾心階層定義，其中一個定義是收入水平超出經屋資格申請上限的人群，並兼顧及分流經屋排序靠後人士；另一個定義則是明確經屋和夾屋申請資格不可重疊。文本亦提出夾屋申請入息上下限及資產上限的建議，其中，夾屋入息下限參考經屋入息上限，分別提出與經屋入息上限一致，低於 2成或 5成；入息上限則分別建議高於經屋的 1成和 2成；資產上限為與經屋一致或高 2成。文本指夾屋因屬於私樓，定價應以相鄰區域市場樓價的一定比例折扣計算。

夾屋諮詢無方案無承諾任選擇文本提出「夾屋」面積和配置應不低於經屋標準，可較為接近私人樓宇水平。在禁售期方面，諮詢文本提出設 16年禁售期，或 8至 10年禁售期，亦向公眾諮詢於禁售期內是否可以轉售、於禁售期結束後轉售價格，以及禁售期結束後的轉售範圍，包括是否只限於永久居民。文本提出「夾屋」可以抽籤或計分排序作為取得方式，當中計分因素包括建議考慮家團、從未擁有物業為加分項，曾持有物業、長期不在澳門居住的因素作為減分項。

特首賀一誠在競選期間，就已提出會推出「夾屋」作為本澳房屋五階梯之一，所謂五階梯即社屋、經屋、夾心階層房屋、長者公寓和私樓。第一級是給基層市民租用的社屋，會接受恆常申請；第二級是經屋，即供特定收入（收入上限政府聲稱已覆蓋八成家庭）之無物業人士購買的公共房屋，今屆政府只承諾任內會建成A區的3,011個經屋，原經屋法是十六年禁售期後可補價出售，新法則是只能原價賣回政府。第三級則是「夾屋」下文再詳細論述；第四級是長者公寓，目的是供住於唐樓單位的長者租用，讓長者能住電梯樓方便出入改善生活。第五級則是私樓。

房屋階梯無銜接社屋租金計算礙上流筆者並非反對設置房屋階梯，但五個階梯間實際上沒有銜接和向上流動的具體措施，如政府近年正嚴格執行社屋「富戶」退場：只要社屋申請人或家團的收入或總資產超過社屋上限不到一倍，就須交雙倍租金；如超過上限一倍，就要限時退場及交三倍租金；以目前社屋四人戶收入上限28,490元為例，如果以夫妻有兩個小朋友計算，假設資產不超上限，若家團收入為二點八萬，每月租金僅為2,557元； 但若家團收入升至三萬，租金則要加倍至5,814元，意味著家團新增的收入也不足以抵銷加租，且租金已與私人市場相若。何以推動社屋人士向上流動？若家團收入超過一倍的，租金三倍計更高達兩萬多，已能租到豪宅，故富戶肯定會退場，但問題是社屋租戶必須退出後才能申請經屋，當中最少等數年且沒有任何銜接，只能直接流入私人市場，或乾脆不加薪、甚至不工作。

經過月前的修法，政府高舉「經屋姓經」、「去投資化」等民粹口號掩護下，成功將經屋「社屋化」，不單窒礙經屋未來的流轉，也會令經屋業主被固化，無法向上流動。今屆政府雖提出五個房屋楷梯，但筆者至今見到的卻是五個房屋「階層」，甚至會造成公共政策最不希望的社會階層固化！

無穩定公私樓供應才是房屋萬惡根源筆者一直認為，澳門樓市的核心問題在於缺乏長遠房屋規劃！在沒有穩定的公屋及私樓供應的前提下，要令樓市健康發展，關鍵不是有多少階梯，而是確保樓宇的穩定持續供應。正如筆者多年來一直提出，按照本澳回歸後人口年均增長萬三至萬四人，假設每個單位住三人，本澳每年就需要四至五千住宅單位供應，但本澳同期公私樓每年僅供應不到二千個，供需不平衡，再加上政府近年不斷修法收緊經屋的限制、甚至最近將經屋社屋化，妄想用行政手段限制鋼性的置業需求，自然造成樓價飆升。

沙士是本澳回歸後經濟樓市最低點，為此筆者羅列2004年至2019年的社經數字供大家參考，期間澳門博彩收入大升6倍、GDP大升4.1倍、澳門居民收入中位數大升2.6倍、人口增長50%，但樓宇平均呎價同期卻飆升達12倍之鉅！樓價與市民收入瘋狂脫節是近年房屋問題成為民怨主因的核心根源；再者，根據官方統計，去年底本澳住戶數目僅得19.8萬戶，住宅單位數為23.4萬，空置單位為1.6萬，空置率約7%；故無論從經濟背景因素：即樓價升幅遠超同期居民收入、GDP及賭收增長還是樓宇需求：住宅單位數較住戶數多3.4萬，空置單位逾1.5萬戶需求因素等等，澳門的樓價明顯處在極不合理的水平。

政綱重點「夾屋」卻是空心老倌？

必須指出，「夾屋」作為特首競選時房屋政策的重點，筆者本來還期望政府會推出具體方案，能夠為解決房屋問題提振信心，但筆者萬萬估不到今次「夾屋」諮詢竟然沒有任何具體方案供公眾選擇，而是逐項條件交由公眾「選擇」，且政府也沒有為「夾屋」計劃具體承諾數量及土地儲備，公眾如何能提建設性的意見。

如文本提出「夾屋」申請人的收入上限建議高經屋一成或兩成。筆者必須指出，根據政府當年的承諾，經屋收入上限已覆蓋八成的家庭收入，意味著八成的家庭收入並未超過經屋上限。其實只要經屋供應充足，本澳八成的家庭已可通過經屋解決居住問題。要知道組屋政策備受好評的新加坡，也僅八成半在組屋居住，故澳門經屋問題不是收入上限不夠高，而是供應嚴重不足，申請經屋無望、私人樓價高不可攀才是民怨根源。

經屋上限覆蓋八成家庭與新加坡組屋相若筆者也想政府反省，澳門的人均生產總值(GDP)去年飆至全球第二，但為何會有八成居民買不起私人住宅？根據政府數據，截至2016年，本澳私樓、經屋、社屋比例分別為78%、15%及7%。其中經屋加社屋比例僅為22%，遠較鄰近地區如新加坡的85%與香港的45%為少。

故夾屋上限較經屋高多少根本是偽命題，若不承諾夾屋供應量，夾屋也與經屋一樣是畫餅充飢，再者，若根據收入上限一、兩成的問題，可否直接調升經屋收入上限，增加經屋供應，至少也省回政府到時接受「?屋」申請再處理數萬份申請表的行政程序！

筆者必須批評現屆處理公屋問題的官員，近年不單沒有積極增加經屋供應，卻一直通過民粹壓力不斷收緊經屋法，透過收緊經屋申請和轉售條件，數月前才把經屋「社屋化」，今日卻又搬出「夾屋」概念，將原有經屋的申請和禁售期等條件照搬到夾屋制度，根本是浪費公帑和玩弄社會！

夾屋無承諾供應量卻搬出原經屋規定？

不諱言，政府今次?出「夾屋」政策，但卻沒有配套土地儲備及興建數量及時間承諾，其所提出的「夾屋」階層的定義，其實只要透過微調現有經屋收入、資產及計劃制度便可以解決，根本毋需再僭建夾屋制度，至於提出轉售限制、禁售期及價格等，正正是原來的經屋方案，只是政府早前硬要利用民粹將經屋社屋化後，再照舊在經屋制度訂立夾屋制度依模依樣畫葫蘆，故整個夾屋政策根本是為諮詢而諮詢。

根據工務局資料，正在興建的樓宇約有1萬多個，加上未來4萬個公屋單位規劃，好像突然間未來公屋佔新建樓宇的八成以上，然而運輸工務司司長羅立文多次強調，在任內只會承諾完成新城A區3,011個經屋單位，其他只會見步行步；在沒有新土地供應下，私樓未來供應也會不斷下滑，在缺乏穩定公私樓供應下，本澳樓價如何能健康發展，政府一直缺乏整體房屋規劃和配套的土地儲備，才是本澳房屋問題的核心根源。

筆者必須指出，房屋問題不是單一問題，只有公、私樓平衡發展和有持續供應，才可以令公屋發揮槓桿作用，令樓市健康發展，惟政府一直在公屋供應問題上不作為，私樓價格又持續高企脫離居民購買力，談何解決房屋問題？

「夾屋」無供應承諾料無疾而終倘若經屋和私人樓宇供應充足，政府細分多幾個房屋階梯，並做好階梯間的銜接，協助澳門人向上流動，筆者定會支持，但在沒有供應的前提下只徒添「夾屋」階梯，實在是為諮詢而諮詢，結果相信就如過去「置安居」討論一樣，無疾而終！

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔

總規環保基建用地不明確 團體憂影響未來減污能力︳2020-10-16 訊報 論盡澳門街

澳門堆填區現已飽和，如何處理本地的廢物是澳門當下以至未來急需解決的問題。然而，雖然城市規體規劃草案中提到要「發展智慧綠色韌性城市」，但不論是「環境保護」還是「公用設施」都未有就此問題着墨太多。

傳新澳門協會理事長林宇滔認同，客觀上澳門城市總體規劃草案沒有方向或計劃配合環保局於其《澳門固體廢物資源管理計劃 (2017-2026) 》所提出的、於2026人均固體廢物減3成的目標，而且針對各固體廢物的處理，總規也沒有清晰地規劃出所需用地，只是籠統地以灰色來標示公共設施區，即日後可能會被用作其他公共設施，而非環保基建。「沒有明文規定，難保原本給予環保基建的用地最後改變，或面積變小」，擔心會影響澳門未來處理污染問題的能力。

環保用地不明確

憂影響未來減廢成效

關注澳門環保多年的林宇滔直指，隨著世界各地日漸收緊可再用物資的入口，目前澳門回收物品已難再出口，澳門一定要面對「如何處理自己製造的垃圾」這問題。他認為，政府除了要考慮補貼本地回收行業，讓業界可以持續回收外，政府亦應在土地、技術、營運予以業界支援。他指，環保局爭取2026年人均減廢3成應是不難達到目標，目前廚餘的比重較大，政府需要儘快建設處理廚餘的設施，設施投入運作了，目標便不難做到。

然而，現正進行諮詢的「城市總體規劃草案」並未詳細回應未來減少固體廢物、減污、減排等問題。在沒有定明指標的情況下，用地規劃亦顯得不明確。林宇滔認同，這是總規草案內容有所欠缺。「乜都冇，係交白卷，純粹應付式，如交齊功課就得嘅學生。」

翻查總規草案諮詢文本，現時有標注的環保基建有污水處理廠（位於港珠澳大橋珠澳口岸人工島澳門口岸管理區）及固體廢物處理設施（位於路氹城東邊），但其他設施例如廚餘處理中心等等則暫時未有被提上總規之內。這類「鄰避設施」要如何解決？總規中都未有太多着墨。

另一方面，林宇滔指出，污水處理廠及固體廢物處理等環保設施的所在地段，只是用灰色標示為「公共基建設施區」，意味着該區亦會用作興建其他公共基建，「沒有保證用地實會用來處理環境污染物」，「用地的面積或亦可能變小」，擔心會影響澳門長遠處理污染問題的能力。

建議設「環保角」

讓環保意識在社區生根

另外，為了配合環保局的減廢目標，提高回收率，林宇滔認為總規應提出「環保角」的概念，即每一社區可以有一小空間或小塊土地可以讓市民實行環保相關的理念如回收物品、更換電動車電池及「祼賣」物品等。若總規有此構思的話，「環保意識則有機會在各社區生根。」

他又建議，政府可以與內地政府溝通，讓可重覆使用的物品，例如玻璃樽，運回內地再使用。他認為，不少物品在內地生產，入口澳門使用後會留下一些玻璃樽或膠桶等可再利用的物資，重用這些物資的話遠比分解再造環保。

林宇滔斥設夾屋制度畫蛇添足︳2020-10-14 市民日報

【本報訊】政府正就夾心階層房屋方案展開為期60日公開諮詢，當局強調夾屋與經屋不同，夾屋的定位是經屋之上、私樓之下，且不會與公屋爭奪土地資源云云。傳新澳門協會理事長林宇滔批評當局為諮詢而諮詢，所提出的兩個夾屋方向，其實只要透過調整現有經屋制度便可以解決，根本毋需再僭建夾屋制度。政府把經屋社屋化後，再照舊在經屋制度訂立夾屋制度，是畫蛇添足。

林宇滔表示，夾心階層房屋方案表面上看似回應了社會訴求，但認真反思，在經屋和私人樓宇長期供應不足的時候，政府不解決上述兩種樓宇的供應量，而去增加多幾個階梯，都解決不到問題。現時居民住屋難問題不是差多少個階梯，而是欠缺供應量，以及給予居民穩定供應的信心。現在政府又在房屋制度增設多1個階梯，而澳門土地資源有限，政府強調不會與公屋爭奪土地資源，意味著就會與私人樓宇爭奪。

他又提到，政府表示，根據工務局資料，正在興建的樓宇約有1萬多個，加上未來4萬個公屋單位規劃，好像突然間未來公屋佔新建樓宇的八成以上，然而運輸工務司司長羅立文多次強調，在任內只能完成新城A區3000多個經屋單位的興建工作，其餘3.2萬個公屋單位完全沒有興建時間表，只是「劃餅充飢」，即是未來幾年經屋方面除了新城A區3000多個單位外，就沒有任何新的房屋供應，私人樓宇方面亦如此，上述供應量完全不能回應社會需求。政府一直缺乏整體房屋規劃和配套的土地儲備，這一直是本澳房屋問題的核心根源。

公私樓持續供應樓市才健康發展

林宇滔形容是次諮詢，只屬無謂的討論，當局聲稱：「推出任何房屋，包括經屋、社屋、未來的夾屋，亦會爭取平衡發展，不會衝擊私人樓市。」意即未來夾屋不會在樓宇市場上起任何作用，是為做而做。房屋問題不是單一問題，只有公、私樓平衡發展和有持續供應，才可以令公屋發揮槓桿作用，令樓市健康發展，惟政府一直在公屋供應問題上不作為，私樓價格又持續高企脫離居民購買力，談何解決房屋問題？倘若經屋和私人樓宇供應充足，他不介意政府再新增多1個階梯房屋，但在經屋和私人樓宇欠缺供應下再增加夾屋，是畫蛇添足。

他又批評政府一直不斷將政策矛盾擴大，例如因為解決不到經屋供應問題，便想透過行政手段壓抑社會需求，透過收緊經屋申請和轉售條件，把經屋社屋化，產生一大堆問題後，現在又把過去經屋的申請和禁售期等條件照搬到夾屋制度，「成件事得個玩字」。

祐漢七樓群僅三成業主自住 舊區重建 寸步難行︳2020-10-12 力報

澳門都市更新股份有限公司委託研究團體開展的「祐漢七棟樓群」入戶調查於上月完成，都更公司透過上述調查發現，「祐漢七棟樓群」不少住戶為租戶，居住於樓群內的業主不足三成，亦有部分為空置單位。由於現行法律要求舊樓重建需要百分百業權同意，而《都市更新法律制度》仍處於立法階段，意味著都市更新現階段根本無法進行。

調查針對康泰樓、吉祥樓、順利樓、興隆樓、牡丹樓、萬壽樓及勝意樓「祐漢七棟樓群」，共涉及2,500個住宅單位與商舖，其中住戶多為租戶，業主僅佔不到三成，部分更為空置單位。都更公司目前已蒐集到近五成業主的聯絡資料，其中部分身處海外的業主亦主動聯繫都更公司。都更公司呼籲有關業權人主動接洽，以便了解各種業權問題。

兩三成業權都難集齊

街總群力智庫副理事長陳家良（左圓圖）昨（11）日接受本報訪問時表示，根據街總以往為「祐漢七棟樓群」所作出的調研，的確很難找到真正的業主詢問其意向，他透露此前亦曾協助七樓群申請《低層樓宇共同設施維修臨時資助計劃》，該計劃只需集齊兩至三成業主同意便可申請，但即使如此都做不到。

陳家良表示，根據都更公司數據，七樓群目前僅三成業主居住，其餘七成的成份亦是相當複雜，當中有部分業主已移民，也有業主或已去世，業權涉及繼承權等等。因此根據上述情況來看，推動都更若是維持百分之百的業權，祐漢群樓「根本係無得做、郁唔到」。他稱，以祐漢來說起碼要降至七成或八成「先有得做」。

業權百分比可單獨立法

陳家良認為，都更的立法工作須盡快推進，如當局認為整個都更立法是較為困難，建議將業權百分比部分進行單獨立法，這不只是單單為了推動「祐漢七棟樓群」，而是其他地區舊樓宇的單獨重建亦可受惠，例如台山公務員大廈、美樂花園等。

三成業主飽受衛生治安問題困擾

傳新澳門協會理事長林宇滔（右圓圖）則表示，其實政府早在2010至2012年期間已對祐漢七樓群展開過家訪調查，當時業主自住的比例也與現時調查所得的三成相若，亦即是說一些沒有能力搬走的業主仍是在此居住，而這三成業主長久以來亦飽受安全、衛生、治安等問題困擾。

他稱，都更公司目前只能收集到五成業主的聯絡資料，當局如何去爭取所有人的同意從而去推動都更，相信這對工作的開展是會帶來很大困難。他坦言，其實祐漢七樓群的重建「已講咗好多年」，當局亦清楚是絕不容易，相信是次調查結果亦是當局所能預見。

他認為，要解決相關問題，始終需要有法律的配套，才能有效落實重建工作。如果不在法律上進行修改，適當調低業權百分比，制定相關賠償規則等，都更重建工作很難開展。

《都更法》按樓齡劃分業權百分比

《澳門都市更新法律制度》於去年底公開諮詢，法案文本建議樓宇重建業權百分比以樓齡作劃分標準，提出 30年或 以上至 40 年以下樓齡的樓宇須取得 90%業權人同意、40 年或以上樓齡的 樓宇須取得 80%業權人同意，以及被權限部門認定為殘危或危及公共衛生 或安全且已被拆卸的樓宇須取得 60% 業權人同意。

接二連三現甩轆事件 市諮委促市署改進檢討︳2020-10-12 濠江日報

【特訊】近期市政署的甩轆事件接二連三，引起社會關注，市政署諮詢委員會委員林宇滔表示，社會並非不容許政府部門犯錯，但不能接受"有犯錯卻不檢討，過而不改，重複犯錯"，希望有關部門"經一事長一智"，妥善解決發現的個案問題，更重要的是在制度、機制及監管體制上進行反思及檢討，系統性避免問題重複出現。

近期市政署發生多宗甩轆事件，包括黑沙水庫洗手設施飾面剝落致遊人受傷事件、南灣兔子燈飾被指侵權、及研路環黑沙建「世界級」歷奇遊樂園區事件等，引起社會熱議。林宇滔表示，關注有關事件，相信問題原因有很多，其中之一因疫情期間，市政署希望通過更多工作，推動疫後澳門社會經濟的復甦。強調社會並非不容許政府部門犯錯，但不能接受"有犯錯卻不檢討，過而不改，重複犯錯"，希望有關部門"經一事長一智"，妥善解決發現的個案問題，更重要的是在制度、機制及監管體制上進行反思及檢討，系統性避免問題重複出現。

對於黑沙水庫洗手設施飾面剝落傷人事件，林宇滔認為有關部門必須正視及處理，排查所有同類市政設施會否出現同樣狀況。他稱，根據專業人士反映，外墻雲石應採用乾式工法掛鉤安裝固定，而非用化學膠或水泥砂漿鋪貼，而市政工程為何選擇專業人士認為不合格的"鋪貼"方式？相信這不是一個個案問題，而是系統性問題。這些偷工減料問題，理應"過到初一，都過不到十五"，施工期間不被人發現已稀奇，到驗收都不被發現？希望當局詳細交代有關事件的後續跟進。此外，他表示，坊間一直以來關注市政道路工程的質量問題，認為本澳工程質量的標準、施工及用料存在缺失，希望當局制定新的要求。

林宇滔又指，支持市政署"急民所急"，推動更多重點市政建設，但最重要的是做到實而不華，達到有效利用；他對市政署推出"全澳公廁優化計劃"持有不同意見，強調現時推出"公廁優化計劃"等市政工程，方向是對的，但需要注意度的問題，事實上，本澳不少公廁環境維持得不錯，是否需要全部需要翻新改造？資源是否得到合理運用？設計上是否存在華而不實？令人疑慮及擔憂，強調不反對公廁進行重新翻新及規劃建設，但不需要將全澳公廁重新翻新，應按照各個公廁的殘舊及使用狀況，以輕重緩急處理，"狀況仍較完好環境乾淨的，即使款式舊，並不需要重新翻新"。

至於南灣兔子燈飾被指侵權.，林宇滔認為事件是一記響亮的警鐘，政府部門對尊重版權有著更高的要求，相信在標書有明確的要求，但有否監管機制及抽查機制，確保承辦商落實內容？相關公司提供涉嫌翻版的內容及設計，為何未能及時發現，而為何承建商如此大膽使用，是否知道政府不監管？認為政府有關部門須釐清現有的操作，將有問題的操作修正，避免同類事件再次發生。