經屋應姓「澳」 姓「經」害慘下一代

 2020-04-10 訊報  P03  |   滔滔宇論  |   By 林宇滔  
 經屋應姓「澳」 姓「經」害慘下一代

2018年11月《修改經屋法》文本立法會一般性通過，至今已逾年，近日政府向工組小組提交的「秘密」工作文本（至今從未公開），有多項重大根本性更改，當中包括經屋將來只能賣給房屋局，且業主更要負擔將裝修復原的費用等，變相令目前已經不完整的經屋產權（禁售16年且補近半價差才可自由轉賣，房屋局有優先權），變得更不淪不類！

經屋限價售政府將令社會階層固化

筆者敢斷言，社會若不關注今次修法，讓經屋姓「經」，等同親手摧毀原本已不完整置業階梯，也會廢掉經屋調節私樓熾熱樓價的槓桿作用，未來不單會造成嚴重資源錯配和浪費，更勢必助長原來已極離地的私樓樓價，固化社屋、經屋和私樓業主階層，加劇貧窮懸殊和窒外跨代、跨階層的社會流動，為禍後代，甚至將本澳和諧社會的根基被連跟拔起！

不少市民過去因錯信往屆政府經常說澳門沒地建經屋，且經屋須公帑鉅額補貼等言論；也經常聽到不少人指很多人出售公帑補貼的「經屋」大賺數百萬的「暴利論」，再加近年經屋供應極少爭崩頭，故經屋去姓經「投資化」表面上確實是「回應民意」，但筆者必須拆穿這個謊言！

根據回歸後數據，回歸至今本澳人口年均增1.24萬，即每年需增約3,700住宅，但同期年增住宅不到2,200（已包括公私樓）。故政府只要下決心規劃未來十年，每年供應四、五千住宅，當中六成公屋，四成私樓，澳門樓市數年就可重回健康合理水平。

公屋地夠起十年關鍵政府無心起

然而，2013年「萬九公屋」完成後，至今僅建4,100公屋。有人說政府無地，但政府曾公佈的經屋用地：幕拉士電廠1千、皇庭海景旁2千、?仔奧林匹克游泳館東側1千、粵澳新通道1千4百、偉龍8千、A區2.8萬，可建單位就達4.1萬個，就算打折也完全足未來十年所需，已收回數十幅閒置地也可作私樓土地儲備，澳門無地建屋根本不成立！

另外經屋補貼也是另一個謊言！去年五月立法會小組審議《修改經屋法》「秘密文本」的經屋售價時，政府就含模地提出，經屋實用面積每平方米2.6萬溢價金、建築成本1.7萬及一成行政費，45平方米的兩房經屋單位售價要218萬；若以購買力方案，即七成按揭、供款20年、利息2.375厘、供款佔家庭收入30%計算，同面積單位售價為159萬。

至今所有經屋項目對政府都是盈利項目，故政府拋出兩個計價方式都極不合理，政府實際上想通過心理學上的「錨定效應」，讓立法議員及大眾認為「購買力」較「成本訂價」較合理，若通過，未來經屋售價最少將較目前高六成，但立法會小組會竟無質疑，甚至建議政府在兩者中取平衡！

筆者將以最新的經屋日暉大廈為例子拆穿政府補貼經屋的謊言。為簡化計算，以下假設日暉地下至二樓群樓的政府商業設施和公眾停車場成本均由所有小業主共同承擔。

日暉樓連補地價政府賺過億建設辦資料顯示日暉項目建造工程判給價近2.3億，連同近2千萬的工程監察合同，整體造價不到2.5億；根據房局公佈288個T2（兩房）單位總售價為2.85億元（平均價約99萬），即單計建築成本，政府出售日暉經屋賺了3千5百萬（平均每間賺25萬）。

雖然土地法規定公屋項目豁免溢價金，但或有人會質疑，經屋價格應計及溢價金，日暉項目合同溢價金（2007年標準）僅為1.09億，故建築費連溢價金的總成本也僅是3.58億，扣取2.85億元的售樓收益，帳面蝕7,300萬，但考慮政府獲實際免費獲得逾3千多呎群樓商鋪和逾3.6萬呎的公共停車場業權，實際上已有賺不蝕！

且不要忘記日暉的補貼率高達58.6%（十六年後轉售要補回政府百分比），假設經屋業主十六年後以買入價同價賣出單位並向政府交回補貼款項，整個項目連補價的實際的售價高達4.86億，政府單是日暉樓就可賺1.28億元，平均每個單位賺逾44萬，如果日後樓價升值，政府將賺得更多！

歷史高位溢價金計入經屋混淆視聽

日昇樓住宅實用面積每平方米總成本也僅為1.66萬元（已包溢價金），房屋局為何能計算出經屋溢價金及建築費等的成本價每平方米卻高達4.85萬元？原因很簡單，日暉樓2011年獲批地時與目前眾多豪宅一樣，仍沿用2007年的溢價金，但2013年溢價金已調升四、五倍，政府以歷史高位溢價金計算本身豁免溢價金的經屋成本，自然得出天價！

筆者必須指出，澳門從不是高地價地區，即使今日眾多豪宅，實際地價也低得出奇，以豪宅連酒店壹號湖畔為例，其總建築面積27.2萬平方米，溢價金僅4.97億，平均每平方米溢價金僅1800元。筆者去年發公開信要求廉署調查、涉歐案的漁翁街原「牛皮廠」地段去年初獲批動工，其建築面積為3.8萬平方米，但竟沿用1993年的1400多萬溢價金標準，每平方米的溢價金僅368元！

政府死不承認經屋屬賺錢項目筆者在此促請政府，若要更改經屋計價方式，必須先將萬九至今所有經屋項目的建造成本、經屋總售價等列表向公眾交待，不能再誤導公眾！當局若不自行交待，筆者將會以公開資料將所有經屋項目的成本和售價等逐一公佈，讓公眾不再被所謂公帑補貼經屋的不實言論誤導！

有意見認為，政府只應該解決居住問題，而無責任解決居民置業問題，故公屋應「社屋為主、經屋為輔」，甚至應推「全民社屋」，又或經屋姓「經」不能流入私人市場，表面上合理，但前提是社會普遍忽略社屋的成本投入，近年政府每年用在社會房屋的成本平均逾10億（未計社屋興建成本），但2018年社屋租金收入僅6,000多萬，以目前1.4萬個社屋計，每間社屋年維護成本達7.1萬，年租金卻只有約4,700百元，以30年使用期計，一間社屋未計興建成本政府投放資源就達兩百萬。故全民社屋或社屋為主，納稅人和社會將要付出極大的公帑，故各地都通過不同方式鼓勵社屋租戶自置物業，實際上可長遠大大減輕政府財政壓力！

社屋單位30年維護成本兩百萬

經屋不須補貼公帑、甚至是賺錢項目，更可成為壓抑高樓價的有效槓桿，以經屋作為協助居民置業和向上流動的階梯，只要有如澳葡時代設六年的禁售期，以及只能售於澳門人等限制，防止投機，本是最好和多贏的公共政策。將來經屋價格與整體樓巿同步調整，實際上有助經屋業主日後通過私樓改善居住環境，被賣出的經屋亦會物盡其用成為其他澳門人的安樂鍋和上流階梯，對社會、賣出和購入者都是多贏。相反，過分補價限制轉售的政策，如今次修法建議只能限價賣給房屋局，不單窒外經屋業主向上流動，甚至寧將單位閒置也不願賣給政府，浪費房屋的居住價值，實是多輸的的選擇。

正因如此，新加坡的組屋容許公民一生購買兩次組屋，五年後可轉售或租出給永久居民（非公民），不用補地價，其明言的目的，就是容許公民獲得與社會發展同步的財富累積，目前新加坡八成的人住在組屋，且私人樓市場也平衡發展；英國的資助出售房屋可隨時出售，要補回折扣比率按年遞減，五年後不用補貼。香港也有研究指出，目前居屋住戶賣出樓宇要補地價的方式，令住戶只享受居住價值，但卻損失了部分的土地價值，不利其向上流動，實在是多輸的政策！

經屋急改姓「經」以商為本？

只是政府一直不肯承認經屋無須公帑補貼的事實，甚至有意誤導公眾經屋須龐大公帑補貼，且根據房局資料2013年底，當時已過限制轉讓期的23,938個經屋單位，多年來僅得33%被轉讓！筆者必須指出，回歸前經屋與私樓售價差距只有幾萬元，經屋與私樓同步升值也絕對合理，賣經屋「暴利論」無論從量和利潤計算都不成立。而新經屋法2011年生效後，經屋轉售期已大幅增長至十六年，至今仍未可轉讓，政府何須如此心急修改轉售限制？難道真的一切以商為本？

筆者一直認為，房地產巿場的健康發展，關鍵在於應與巿民收入同步，與收入同步的穩定升值才是對經濟和社會最有利，經屋作為協助居民置業的工具，其價格與整體樓巿同步調整，實際上有助經屋人士無縫對接私人市場，持續改善居住環境。新屆政府在疫境期間，多次提出授人以魚，不如授人以漁。一個真正授人以漁的房屋政策，關鍵是造好向上流動的階梯，所謂經屋姓「經」，只解決住的問題，實際只是授入以魚，不容許經屋業主向上流動！

唯一的好處，就是助長私樓樓價高居不下！筆者期望，今次經屋修法的鬼祟想法，僅是上屆政府方向，期望新政府能撥亂反政，取消有關不同你的修訂，並落實恆公屋和私樓的未來十年穩定供應，讓樓市重回健康理性。

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔

舊區重建都市更新醞釀十多年只聞樓梯響│2020-04-09 │市民日報-

2020-04-09 市民日報  P03  |   專題  | 

舊區重建都市更新醞釀十多年只聞樓梯響

林宇滔︰都更政策核心改善居民生活

特區政府10多年來推動舊區重整工作備受社會關注，從「舊區重整」到「都市更新」，過程障礙重重，一波三折。都更會前委員、傳新澳門協會理事長林宇滔表示，都市更新進度緩慢，關鍵在於政府有否決心去做，政府應「先易後難」，先從優化社區環境、減緩樓宇老化問題入手，逐步提高澳門市民的綜合生活素質，善用土地資源並推動各城區的協調發展，才是都市更新的政策核心。

　　舊區重整15年前提出

　　林宇滔表示，特區政府早在2005年提出「舊區重整」的概念，2006年成立「舊區重整諮詢委員會」，期間分小組召開逾百次會議，啟動《舊區重整法律制度》的起草工作，並於2011年交立法會討論，直至2013年，由於相關法案不合時宜，當局宣布撤回方案並建議重新再做。再到2015年，政府提出以都市更新概念推動舊區重整，及後解散「舊區重整諮詢委員會」，並在2016年3月轉為成立都市更新委員會。

　　隨後，「澳門都市更新股份有限公司」在2019年4月成立，專責協調和推動都市更新的，近期更將業務擴展至境外，負責橫琴「澳門新街坊」項目。林宇滔表示，有關項目採取融資方式，不會使用公帑，並以限價方式出售住宅單位，這對於在內地經商的澳門居民、長者養老有多一個選擇，市民固然不會反對，但他認為這不是都市更新將來的重點工作，也更不可能是公共房屋的替代品，都更公司應集中力量處理澳門的項目。

　　先易後難立法推動重整

　　林宇滔指出：雖然《舊區重整法律制度》成為廢案，應有框架性的條文可繼續討論，惟政府積極性不高，他形容「好似坐咗喺度等運到」，一直停在「紙上談兵」階段。雖然制訂舊樓重建百分比、賠償機制等仍需考慮社會各方面因素，相信當中較難平衡各持份者的利益，但當局應「先易後難」，先落實爭議不大的法案，推動舊區重整。

　　他回顧過去3年都更會的工作，不少危樓獲得全部業主同意重建，但他們還要為同一物業單位繳納雙重或三重物業轉移印花稅，認為根本不合理，為此，都更會參考《舊區重整法律制度》中有關避免重建樓宇重複徵稅條文，在去年出台《重建樓宇稅務優惠制度》，豁免繳交財產轉移印花稅、取得印花稅等稅務優惠。在推動樓宇保養方面，任何地方樓宇老化的速度都較重建速度快，為此，都更會過去推動房屋局實施《樓宇維修資助計劃》，鼓勵業主做好樓宇保養維修，以減慢樓宇老化及成為危樓的風險。

　　釋放誘因鼓勵業主重建

　　林宇滔介紹指，都市更新分為不同層面，包括剩餘地積比、等同地積比及負地積比的重建項目。負地積比是指重建後的樓宇高度較原本低，業主大多不願意重建，只會繼續做好樓宇保養維修，故非一個重建可行的方案；等同地積比項目，即重建後與原面積相若，如新橋區的鉅富花園及青洲區的明興樓，業主需支付建築費也算合理，但每個人都要出錢，要取得共識較難；剩餘地積比則為重建後的高度較原本高，如本澳首個自發重建、位於大纜巷逾50年樓齡的福寧大樓，原先出現明顯的傾斜以致住戶窗門自行開關，重建後由原本4層放高至7層，變相住戶毋需支付建築費，更可轉為電梯樓。

　　目前都市更新正有序推進，除已將原海一居土地（P地段）劃分為置換房、暫住房等用地、發展「澳門新街坊」項目外，林宇滔認為當局應盡快協助單幢式重建的措施，尤其是等同地積比以及負地積比的重建項目，只要理順法律，釋放誘因予業主或發展商自發性有動力參與重建，並由都更公司提供專業的顧問服務，包括協助業主申請重建程序、招標或制訂圖則等，相信都市更新能有效推動。

　　盡快落實新城總體規劃

　　「沒有任何一樣嘢都得，但無政府的決心就一定唔得！」林宇滔坦言，2014年3月出台的《城市規劃法》生效後，特區政府需在3至5年內完成城市總體規劃，其後才能展開分區詳細規劃，從而進一步了解各區地積比率及用途的情況，惟現時總體規劃遲遲未出台，變相拖慢都市更新進度。即使現時政府已對個別單幢式樓宇制訂規劃條件圖，逐個申請，但缺乏法律效力，只能作內部參考之用，成為不公開透明的資訊。

　　近期為配合「祐漢7幢樓群」的規劃研究，都更公司委託第三方展開為期10個月的調研工作，期望透過收集數據以掌握居民意願等方式，有序落實都市更新工作，回應社會對改善舊區環境及提升居民生活質素的訴求。林宇滔表示，「舊區重整諮詢委員會」在2007年已做過同類入戶的調查，至2011、2012年都有回顧，現時由於多年環境的變化，需要重新調研。

　　「重點唔係在於再做幾多個調查，而係做完調查後點樣落實」。他指出：過去委員會曾先後委託調研機構對下環街區、高樓街區、媽閣街區、司打口等舊區進行住戶調查，全面了解區內居住環境、居民需求及重整意向，但有關重整規劃至今仍未落實。他認為，「舊區重整」已經包含「都市更新」大部分，不只是拆卸重建，亦包括美化舊區、活化舊區古跡、推動樓宇保養維修，增添無障礙出行設施、安裝樓梯機等一系列工作，重點都是希望改善整體居民生活質素，因此，他認為即使未能推動重建，仍可先行處理優化社區的工作。

　　制訂人均社區設施指標

　　林宇滔強調，特區政府一直未有全面回應各區居民需求，如南區至今一直沒有公共泳池，他舉例說，香港每85名居民就要有1平方米的泳池面積，在10多層高的社區大樓內包含街市、圖書館、籃球場、泳池等，雖然澳門未必適合，但城市規劃應要有人均社區設施的標準，了解各區所缺乏的設施，有效利用現有閒置土地；他又指，新城A區不單要滿足居住需求，也要讓人均社區面積的比率得以提升，只要優化交通，興建大型城市級的設施如中央圖書館也可行，繼而分擔舊區無法滿足的功能。

　　他又指，現時特區政府用地較原始，「邊個部門大聲啲，咁就搶到資源」，以善意角度看，每個部門的設施都有逼切性，但這與居民的真正需求未必一致。他又舉例說，林茂塘區是近年人口增長最快的區域，人口密度排全澳第二、三位，該區高樓大廈密集，更有很多年輕家庭搬入，可見該區最缺乏的是托兒所，狗場早前規劃興建4間學校，他認同學校缺乏，具逼切性，但其餘地方未有遵從該區人口特徵及實際需求而增添托兒所，實有不足之處。