舊樓助設備殘損容易引發火警 政府卸責市民生命財產危在旦夕 2020-07-17 訊報

2020-07-17  訊報  A02  |   宇論滔滔  |   By 林宇滔  |  舊樓助設備殘損容易引發火警 政府卸責市民生命財產危在旦夕

本澳近月接連發生大廈電力設施殘舊或超負荷引發火警和停電事件，樓宇電力設施保養和負荷問題再次引起社會關注。根據官方統計，2019年本澳總用電量達58億度（千瓦時）、人均用電量也達8,640度，兩者分別較三十年前大增7.6倍及2.8倍；目前本澳約三分之二的樓宇樓齡已達三十年以上，總數更逾五千幢，可以預計，五千多幢舊式樓宇的供電設施就算得到合適的保養維修，也極可能出現超負荷的情況。

澳三分二樓宇樓齡逾卅年

澳電則指，不少舊大廈的公共電力裝置涉及設備殘舊、負荷達設計上限及不符合現行技術要求等問題，過去三年就發出近三百份通知，呼籲業主、管理公司正視大廈的公共電力裝置涉及設備維修保養，並於電費單上以特別訊息提醒涉及的約兩萬個業主，提醒其樓宇的公用電力設備有安全問題應作維修，但成效明顯不大。

幸運閣上月中低壓總掣櫃因短路而發生火警，引致總掣櫃及整個低壓掣房其他掣櫃都受波及，導致幸運閣A、B座及商場停電，其中住宅單位更停電超過兩天才恢復臨時供電。據澳電表示，分別於二零一三年及二零一七年先後向幸運閣的業主發出通告，提醒該大廈的公共電力設備存在安全隱患，而大廈亦曾於二零一八年發生總掣跳電事故。去年四月，黑沙環金海山十四座低壓總掣箱懷疑因缺乏維修保養，出現電線老化及漏水情況，引致短路故障，發生火警和電力設備嚴重損壞而導致停電，澳電同樣於二零一七年十一月已在大廈張貼通告通知各業主，大廈的總掣箱及上升電線等公共電力裝置已嚴重老化及鏽蝕，對大廈供電的安全性及可靠性構成威脅，要求業主聘請電業承辦商進行更新工程，並停止所有電錶加大申請。

大廈電力缺維護超負荷非新鮮事

其他的低層大廈電力設施老化故障的情況更多不勝數，但共通點是，電力設施老化和超負荷問題並非一朝一夕，但礙於本澳沒有強制檢驗的要求，加上本澳不少大廈根本沒有業主會，令大廈公共設施的維修保養長期不善。但可以肯定的是，大廈電力設施問題並非突然出現，基本都是設施長期沒有保養維修及超負荷運行才導致嚴重問題，只要業主或當局足夠重視，上述的停電及火警都是可避免的。

在香港，為保障電力設施的安全，法律規定一般住宅或商業處所內的固定電力裝置，若其允許負載量超逾100安培，電力裝置擁有人須為其電力裝置安排每5年最少接受一次檢查、測試及領取證明書，並須遞交至機電工程署加簽。定期檢查、測試及領取證明書，且所有電力工程（包括檢查、保養、維修等）必須由註冊電業承辦商進行，違法者會被檢控。

港電力設施每五年專人保養交證書

當然，正如筆者一直批評，本澳至今一直缺乏專責規管包括機電設施、燃氣設施、電梯及大廈電力設備的機電部門，連電梯強制年檢機制都未有，更遑論制訂詳細的電力設備維修保養標準。不過，第79/85/M號法令《都市建築總章程》第七條第一款規定："現有建築物應以五年為一期進行保養、維修及改良工程，目的係使建築物經常維持在良好的使用情況。"故理論上是涵蓋樓宇的電力設備保養維修，但礙於土地工務運輸局數十年來堅持"佛系"應對，一直沒有訂制詳細的驗樓要求和程序，加上條文沒有罰則等，令強制驗樓條款在澳成為空文。

筆者也必須指出，《都市建築總章程》第七條二款已明確賦權土地工務運輸局"透過事先驗樓，土地工務運輸局得?令進行上款所指工程，但倘業主拒絕或疏忽，在不妨?有關處分的執行下，土地工務運輸局亦得進行必須的工作，並且在倘有必要時，對已支出的費用進行強制性徵收。"簡單而言，如果經檢驗證明樓宇必須作出維修保養工程（包括電力設施）而業主不執行，工務局可以先作必要強制維修或工程，及後再向業權人追收費用，但此條文當局只應用在有倒塌危險的樓宇或拆僭建物，其他情況幾乎不見當局應用。

澳無機電署但工務局可強制介入

以幸運閣為例，澳電七年前、三年前已先後出信要求處理大廈公共電力問題，兩年前也出現總掣跳電事故；必須指出，電力設備的故障或超負荷，不單影響大廈的供電和正常生活，其產生的火警危險更涉及居民的性命財產安全，其安全影響絕不亞於樓宇問題，工務局明顯可依法作出強制介入，如限時要求大廈業主作出維修，否則就會先作強制維修，再向業主追討費用等，此舉力度明顯遠較澳電的通告為高，對於一些想做好自身大廈管理的業主，也可因應工務局的要求推動大廈做好維修更換電力設施的決議。

問題是，監管電力公司的能源業發展辦公室有否將問題作出轉介及跟進？此外，針對工務局樓宇安全問題的公告，除要在現場張貼或刊登報章等傳統做法，亦應整理資料將訊息在網上公開有安全隱患的大廈名單及相關詳情，除方便大廈業主知悉，並可以提醒有意購買相關大廈單位的人士，此舉亦有助給予大廈業主適當壓力，做好大廈公共設施維修保養。當然，筆者也不排除對於如幸運閣等高層大廈，由於當年預計的電力負荷沒有考慮今日用電量大增，導致大廈沒有足夠增加電力設施的空間等，但若如是者，政府更有責任作出協調介入與業主共同商討解決辦法。

工務局應訂五年驗樓程序標準

大廈公共地方的設施包括供排水、外牆及電力設施均屬業主共同的責任，筆者同意業權人自身有責任做好定期保養維修，以保障自身安全；但在實際操作上，土地工務運輸局也應積極制訂一些基本要求，包括每五年驗樓的詳細內容、標準、程序及人員資格等。而房屋局也應主動協助有心參與自己大廈管理的業主們能更好的依法履行職責，做好樓宇管理和維修保養等。但很可惜，在筆者眼中，兩局都沒有做好自己的工作：工務局三十多年來在驗樓標準、程序及強制介入等長年"佛系"不作為！

私樓管理新法生效房屋局反卸責

根據組織法，房屋局有責任"對有利於分層建築物管理的輔助措施作出研究及建議"、"對分層建築物的管理作出技術協調及輔助"、"鼓勵及協助履行適用於分層建築物管理的法例及規章規定的義務"，以及"對樓宇管理仲裁中心提供行政及技術支援"等。但房屋局不單未把握《分層建築物共同部分的管理法律制度》二零一八年八月生效、理順和簡化大廈管理問題的契機，主動出擊鼓勵和協助居民做好大廈管理；相反，在現任局長上任後以"逃避"方式處理樓宇管理的問題，甚至今年撤銷樓宇管理仲裁中心，過去房屋局會主動派員協助私人樓宇成立業主會，到今日從不派員，也不調解管理糾紛，若有管理爭議最多只作實況筆錄，建議業主交由司法途徑處理，幾乎將"樓宇管理廳"對私人樓宇的十八項職能推卸得一乾二淨！可以預見，隨著本澳樓宇老化進入高峰期，樓宇管理和樓宇設備的保養維修將成為最困擾市民的民生問題之一。

□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔

房屋局佛系協助業主會 舊樓保養維修成計時炸彈 2019年3月15日|訊報

房屋局佛系協助業主會 

舊樓保養維修成計時炸彈   

官方統計，截至去年底本澳三十年以上的舊樓達4,838幢，較七年前增加逾千幢，樓宇老齡化的速度正在加快，加上本澳對樓宇定期維修保養的要求不嚴，以及九十年代開始廣泛使用的鋁窗同步進入衰老期，可以預料踏入雨季後，高空墮窗或外牆剝落的個案只會有增無減。

氹仔高層大廈跌窗成常態

日前，在巿政署的社區座談會上，有巿民發言時，更形容氹仔布干薩街附近，每星期都有窗戶或外牆物料墮下，早前甚至有高層大廈窗戶跌入托兒所範圍，幸好被所方“早有準備”的隔物網擋住未造成任何傷亡。為此，該巿民建議興建有蓋頂的行人通道保護行人，雖然有關建議或過猶不及，且不能治本，但也真正反映居民的憂慮。

翻查資料，近年已發生多宗窗戶疑日久失修從高處墮下事故，去年亦最少有兩宗砸傷途人。除飛窗落街外，大廈外牆石屎剝落砸傷途人的意外亦年年發生，無被報道或不涉傷人的外牆剝落個案更多不勝數。據筆者的不完整記錄，2017年初就有一名男子途經亞利鴉架街豐榮大廈時，被一塊約五厘米石屎墮下擊中，頭部受傷；2012年更有老翁在筷子基懷疑被從大廈甩脫約手掌大的石屎擊中，導致頭骨爆裂嚴重受傷；2015年一女子在下環被六樓剝落的一塊磚塊擊中至右小腿骨折。大廈窗戶及外牆石屎飛墮落街、甚至傷人，絕不是個別個案。本澳大廈公共部分如外牆、騎樓底等長期失修的情況隨處可見，樓宇外牆剝落、窗戶墮下，甚至倒塌亦時有發生，筆者和社會各界多年來亦通過不同渠道期望喚起社會關注或推動政府部門立法規管，只是仍未得到政府工務部門和社會足夠重視！

年初港跌窗砸斃途人

鄰埠香港過去十多年就先後出現多宗舊樓外牆、窗戶及簷篷墮街，造成途人傷亡的意外，當中添喜大廈更因發生塌篷慘劇，導致一死十三傷，法院判處需向死傷者賠償三千三百萬元，才讓社會開始關注舊樓維修保養和小業主的責任問題。就此，香港在2011年已修法正式實施強制驗樓，要求樓齡三十年以上樓宇的業主每十年檢驗樓宇公共地方、外牆及伸出物，並要求樓齡十年以上的私人樓宇業主每五年檢驗和維修樓宇所有窗戶。

但必須指出，即使已有強制驗窗的要求，今年一月香港亦有女途人遭墮下玻璃窗擊中，送院搶救不治，警方拘捕 1名涉案的清潔工人。這也意味著，即使有強制驗窗的法律，也不代表能夠解決所有問題，但肯定較甚麼也不做為好！

根據澳門法律，大廈的外牆屬大廈的共有部分，屬大廈所有小業主共同擁有，面對越趨嚴峻的舊樓保養維修問題，政府必須加強法律的宣傳和推廣，一方面使其明白公共部分的失修會危及住戶本身和途人的安全，同時萬一出現意外，小業主亦可能要負上沉重的賠償責任。《都市建築總章程》第七條規定：「現有建築物應以五年為一期進行保養、維修及改良工程，目的是使建築物經常維持在良好的使用情況。」但礙於過去本澳業主會相關的法律陳舊、難以執行，加上沒有明晰的驗樓指引和罰則，令法律僅為一紙空文，即使有個別小業主想履行驗樓責任亦不知從何入手，也難以獲得法定授權落實。

外牆剝落大廈業主均有責

據業界估計，本澳現有近五千幢建築物，超過三分之二未有成立業主管理委員會。然而，隨著第一四╱二○一七號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》去年8月22日生效，新法確實已適當簡化業主會成立的手續，亦有措施避免出現一廈兩管等問題，政府本應可以著力推動業主組成管委會管好自己大廈。

運輸工務司司長羅立文多次在立法會強調，大廈維修保養是業主的共同責任，但實務執行上，房屋局不單未有履行職責把握去年新法生效的契機，推動和鼓勵業主成立管委會。相反，在組織法無變的情況下，該局對大廈管理的介入和支援程度似乎出現一百八十度轉變，由過去會積極派員協助大廈成立業主會，到今日基本不會直接協助業主會成立或提供技術協助，而只是提供“樓宇管理資助計劃”，資助部分因召開業主大會的費用，套用網絡術語，根本是佛系施政，這也反映出目前特區政府施政的重大通病──官員主觀決定政策執行與否。

房屋局洗手佛系應對業主會

近年不少樓宇都出現樓宇管理糾紛，早在2011年，房屋局成立了樓宇管理仲裁中心，目的就是期望調解和仲裁樓宇糾紛問題，儘管有關中心法律上仍然有效，但多年來除了頭幾年有調解個別個案外，近年運作近乎停頓。

特區政府一直強調依法施政，且本澳樓宇正進入老化的高峰期，推動業主成立管委會做好大廈管理本是優先應著力推動的民生事項。然而，當局對此態度消極，甚至在沒有修改組織法下，僅憑官員個人喜惡將相關職能弱化和責任推卸，這種佛系消極施政態度，實應問責！

筆者也十分關心本澳升降機安全問題。本澳目前有約八千部升降機類設備，但現行法律沒有強制的年檢要求，僅有自願性質的指引，加上政府自己本身根本沒有推動和嚴格執行，令有關機制形同虛設，加上去年亦曾發生涉及大廈升降機失靈導致嚴重受傷的意外，對升降機類設備的強制年檢同樣需要政府盡快推出，以保公眾安全。

無論如何，筆者期望特區政府能夠正視問題，依法為成立業主會的大廈業主提供足夠的技術支援和協助，以便業主能夠依法做好大廈管理工作。若然房屋局認為有關工作瑣碎繁重，亦可參考香港由負責地區事務的民政事務總署協調和提供技術支援及場地等，將相關職能交由巿政署負責，做好大廈管理和凝聚好社群。與此同時，當局亦必要推動強制驗窗驗樓及升降機年檢等政策措施，以及為其制訂明晰的詳細指引，方便居民和大廈管委會執行，讓業主有條件依法做好大廈管理，令生活環境變得更好，也從源頭上處理大廈跌窗和外牆剝落的風險。