周一（12日）立法會全體會議就《夾心房屋法律制度》法案（下稱「夾屋法」）作一般性討論，多名議員在會中關注夾屋定價、擁有夾屋的限制、夾屋的定位、公屋需求等問題。筆者投下唯一的反對票，原因是目前「夾屋法」的內容根本是經屋的翻版，儘管政府聲稱屬私樓性質，但其限制甚至較2011年之前只有設六年禁售期的經屋更多，加上夾屋由規劃到興建動輒五、六年才有供應，加上目前樓市下跌，以及其價格定位、能否建成、是否有市民購買都成疑，「夾屋法」只是政府用作「畫餅充飢」的法案，因為澳門公共房屋被社會垢病的核心原因是長年供應不足的問題，而非種類不夠！
公屋核心問題非類型不夠 是供應不足！
必須指出，筆者長年關注本澳的房屋及公屋政策，也見證著回歸廿三年，澳門至今仍未有總體房屋規劃。連公共房屋規劃都是近十年才開始提出，但從來未作出認真規劃及執行，回歸頭十年，本澳除了信廉花園的兩百多個單位外便沒有再建經屋，及後的萬九經屋，也是在社會極大壓力下拖延十年才建成，從質、從量都無法真正回應樓價持續飇升的恐慌性置業需求。
沙士和新冠兩波疫情期間，即2004年至2019年，澳門博彩收入大升6倍、GDP大升4.1倍、澳門居民收入中位數大升2.6倍、人口增長50%，但樓宇平均呎價同期卻飆升達12倍之鉅！樓價與市民收入瘋狂脫節是近年房屋問題成為民怨主因的核心根源；再者，根據官方統計，去年底本澳住戶數目僅得19.8萬戶，住宅單位數為23.4萬，空置單位為1.6萬，空置率約7%；故無論從經濟背景因素：即樓價升幅遠超同期居民收入、GDP及賭收增長還是樓宇需求：住宅單位數較住戶數多3.4萬，空置單位逾1.5萬戶需求因素等等，如果政府「不托市」，澳門的樓價根本不可能處在如此不合理的高水平。
澳房屋問題非無屋住 而是恐慌性置業需求
客觀而言，澳門市民並非如香港般有居住問題，甚或要住劏房，且本澳租金亦遠較香港合理，但樓價卻高不可攀。故政府最有效的措施，就是穩定供應公共房屋，減少社會、尤其年輕一代的恐慌性置業需要，但多屆政府並沒有從根源上解決問題，增加經屋供應，妄想用行政手段，如增加申請經屋限制、延長禁售期、甚至經屋永遠姓經等，去壓抑剛性的恐慌性置業需求，筆者見得到公屋政策越改越複雜，越改越不合邏輯！
也正正因為政府經屋供應長年不足，加上看不到政府有決心解決高樓價問題，在疫情前，不少年輕人及中年人在樓價高位置業「上車」，怎料遇上疫情，收入大減甚至失業，這三年供不起樓的市民大有人在！
筆者必須指出，今屆政府提出包括社屋、經屋、夾屋、長者公寓及私樓的「五個房屋階梯」，但實際上是階級，是非楷梯，因為五類房屋中根本沒有樓梯讓居民憑自己努力向上流動，例如社屋上限是經屋下限，中間沒有緩衝區，夾屋現在設定的月收入下限高達19,175元，較目前本地人收入中位數17,000更高，不少年輕人根本連下限都達不到，如何申請夾屋？
夾屋經屋設下限無謂 更令「三無人士」被排除在外
此外，經屋夾屋的收入下限，亦產生被公屋政策排除的「三無人士」（即資產超過社屋上限，月收入低過經屋下限，但又無能力購買私樓的人士），這些例子充分說明，政府的房屋政策並不鼓勵基層家團向上流動、讓資源更好惠及有需要家團的問題。故筆者一直認為，經屋及夾屋根本不需設置收入下限！
此外，政府雖然表示夾屋定價未有定案，但以今年第三季私人住宅樓價中位數約九千元一平方呎為例，加上政府之前討論經屋法時曾指經屋售價或高達五千元一呎，雖然筆者絕不贊同，因為經屋成本應該是一千六百元每呎，已包括合理的溢價金及政府有利潤，考慮經屋永遠姓「經」，完全無私人樓宇的價值，夾屋應該賣多少？五千和九千中間即約七千元一呎，即是夾屋比經屋貴兩千元一呎就變成私人性質，但經屋出售就完全無私人市場價值？政府這是甚麼邏輯？通過實際數字，筆者實在難以想像「夾屋」政策將來如何運作？如何訂價？
至於政府指不少意見認為買了經屋的居民是用了公共資源，不應轉售圖利，筆者失望的是司長作為政府官員，只憑感覺說話。首先必須指出，政府一直有意誤導公眾經屋須大量公帑補貼，但事實上，經屋不單不需要補貼，且一直是政府盈利項目。
政府誤導經屋須公帑補貼 日暉樓呎價僅千六
筆者將以經屋日暉大廈為例子拆穿政府補貼經屋的謊言。先假設日暉地下至二樓群樓的政府商業設施和公眾停車場成本均由所有小業主共同承擔。日暉項目建造工程判給價近2.3億，連同近2千萬的工程監察合同，整體造價不到2.5億；根據房屋局公佈288個T2（兩房）單位總售價為2.85億元（平均價約99萬），即單計建築成本，政府出售日暉經屋賺了3千5百萬（平均每間賺25萬）。
雖然土地法規定公屋項目豁免溢價金，但或有人會質疑，經屋價格應計及溢價金，日暉項目合同溢價金（2007年標準）僅為1.09億，故建築費連溢價金的總成本也僅是3.58億，扣除2.85億元的售樓收益，帳面蝕7,300萬，但考慮政府實際免費獲得逾3千多呎群樓商舖和逾3.6萬呎的公共停車場業權，實際上已有賺不蝕！
且不要忘記日暉的補貼率高達58.6%（十六年後轉售要補回政府百分比），假設經屋業主十六年後以買入價同價賣出單位並向政府交回補貼款項，整個項目連補價的實際售價高達4.86億，政府單是日暉樓就可賺1.28億元，平均每個單位賺逾44萬，如果日後樓價升值，政府將賺得更多！
日暉樓住宅實用面積每平方米總成本也僅為1.66萬元（已包溢價金），房屋局為何能計算出經屋溢價金及建築費等的成本價每平方米卻高達4.85萬元？原因很簡單，日暉樓2011年獲批地時與目前眾多豪宅一樣，仍沿用2007年的溢價金，但2013年溢價金已調升四、五倍，政府以歷史高位溢價金計算本身豁免溢價金的經屋成本，自然得出天價！
眾多私人豪宅溢價金極低 何以經屋要高溢價金？
筆者必須指出，澳門從不是高地價地區，即使今日眾多豪宅，實際地價也低得出奇，以豪宅連酒店壹號湖畔為例，其總建築面積27.2萬平方米，溢價金僅4.97億，平均每平方米溢價金僅1800元。筆者去年發公開信要求廉署調查、涉歐案的漁翁街原「牛皮廠」地段去年初獲批動工，其建築面積為3.8萬平方米，但竟沿用1993年的1400多萬溢價金標準，每平方米的溢價金僅368元！
且根據房屋局資料2013年底，當時已過限制轉讓期的23,938個經屋單位，多年來僅得33%被轉讓！筆者必須指出，回歸前經屋與私樓售價差距只有幾萬元，經屋與私樓同步升值也絕對合理，賣經屋「暴利論」無論從量和利潤計算都不成立。而新經屋法2011年生效後，經屋轉售期已大幅增長至十六年，至今仍未可轉讓，政府根本無理由如此急修改經屋限制，唯一的理由是想再用更嚴苛的限制壓抑經屋需求，故經屋不單可能要賣五千元一平方呎的天價，且經屋永遠姓經，不能轉售，根本就是將經屋社屋化！
由於政府效率從來不高，公共政策從來追求簡單，本澳已有供基層市民租用的社屋、再加上可供市民購買，有一定限價的經屋，再加上私樓的平衡供應，只要三類房屋能有規劃穩定供應，根本就不需要再新增不同類型的夾屋等等。由始至終，只要有經屋供應就不必多此一舉。但澳門回歸後從來沒有解決供應端的問題，只是不斷修法將經屋社屋化，強調經屋姓經，現在又把夾屋造成新的經屋。
政府雖聲稱夾屋是私樓，但實際上很多經屋式的限制，加上政府至今未肯承諾會確保經屋及夾屋供應，今次「夾屋法」政府根本只是想畫餅充飢！筆者更擔心的是，政府畫多一個餅，屆時又需要每年花大量人力物力去做「夾屋」的申請審批行政手續，苦了房屋局的前線，浪費了公帑資源，到最後市民也要同時申請經屋及夾屋，但申請名單卻是「鋪鋪清」，加上資源更分散，上樓不見得會更快、有更多選擇，而是效率會更慢。例如政府會說，因人手不夠，今年申請社屋，明年申請經屋，後年才能申請夾屋，又變成拖延供應的借口！
澳應定整體房屋規劃 穩公私樓供應方治本
筆者認為，澳門急需的不是不斷畫餅充飢，而是應著眼未來，要制訂包括私人和公共房屋供應的短中長期整體房屋政策，但筆者實在看不到政府有長遠眼光，只看到政府提出一個表面上受居民歡迎的夾屋法例，但實際只是畫餅充飢，實際上是不會回應到居民真正的需求，甚至會變成一個擋箭牌，將經屋的資源再分散，令到市民購買經屋和夾屋要雙重申請，居民手續也更麻煩。為此，筆者對「夾屋法」投下反對票！因為筆者更期望政府能去反思澳門整個房屋政策，如果政府要推夾屋法，就有必要確保經屋及夾屋均有足夠供應，而不是畫餅充飢！
□ 立法議員、傳新澳門協會理事長 林宇滔
