經屋修法本末倒置 催谷樓市火上加油
特區政府上周向立法會提交修改經濟房屋法草案，針對擁有物業的規定、申請家團代表年齡、申請限制、轉售制度、分配方式等問題進行了一系列的修改，當局聲稱為使有限的公共房屋資源去投資化和提供給有實際居住需要的澳門居民，公平、合理分配公共房屋資源，故作出是次修訂。
申請年齡社屋23經屋25？
綜觀政府的修法建議中，包括修訂因遺產繼承財產價值不超過資產上限可例外處理，以及經屋及四厘補貼制度家團成員10年後結婚可申請經屋，以及申請人過去12個月內須符合至少半年在澳門的規定（居於內地在澳工作或上學也算在澳時間）較可取外，筆者對其餘的修訂實在不敢恭維，若修法全部落實，肯定只會令目前熾熱的樓巿更火上加油！
先談政府擬收緊申請經屋的家團代表年齡下限由目前18歲大幅調升至25歲。首先，政府沒有說明調升經屋申請人年齡下限至25歲的原因，問題是18歲在澳門是法定成年人，但正審議的社屋法申請年齡下限就提出升至23歲（筆者不認同），今次經屋進一步增至25歲，當中有何數據支持或科學考量？還是官員拍腦袋得出？
筆者翻查房屋局公佈的「澳門本地居民置業安居計劃」資料，截至2013年底「萬九公屋」已上樓的10,164個家團代表中，屬18至24歲的僅得5個，僅0.05%，反映25歲以下申請經屋的比例不高。
新加坡結婚就可申請組屋
當然，近年樓價屢創新高，且政府興建公屋不力，最快2021年才有新的經屋落成，且政府不定時接受申請和鋪鋪清的制度，確實衍生更多恐慌性需求。但筆者必須指出，今次調升年齡實在無謂且弊大於利。首先，在目前的分組安排下，25歲以下的單人申請只會排在最後一組，加上鋪鋪清制度，根本是零機會的陪跑份子，在供應嚴重不足下，即使將來恢復計分制，只要政府將25歲以下的得分計低一點，再加上維持鋪鋪清，不修法下25歲以下的單身年青人根本不可能買到經屋，故調升經屋申請年齡，最多只可減少排隊人數，但實效為零，且必會令恐慌性需求加劇！
當然，調升年齡並非不可討論，如新加坡，必須結婚後才可申請組屋（沒年齡限制），單身人士要35歲以上才可申請，雖然這在當地同樣引起爭議，但至少是一個鼓勵早婚早育的政策理由。
另外，政府修法還包括不得在澳擁有物業的規定由5年延長至10年，值得留意的是，現時申請社屋要求僅是申請前3年沒有物業，經屋現在要由5年增至10年，是否要求有需要人士先住社屋、再住經屋3年、5年和10年當中有何科學論證？政府根本說不出所以然！
至於政府建議由現行分組排序，改為用評分方式排序。筆者認為此舉根本是政府轉移視線的掩眼法，目前的分組排序，是按核心家團（直系親屬組成）、非核心家團（非直系親屬）及個人申請，各組會再按家團代表屬長者（65歲以上）及殘疾人士，家團成員有長者及殘疾人士等原則，再在分組中排序，故在現時經屋申請超額20倍、且鋪鋪清的話，排在較後組別或單身人士買到經屋的機會是零！即連中六合彩的機會都無！
計分制鋪鋪清實轉移視線
即使按當局建議改成計分制，只要維持鋪鋪清，分數低排在隊尾的人同樣只會白申請，一世也上不了樓！故筆者一直倡議，在公屋短期供不應求下，應該在目前各個分組，設定一定比例，最後的分組百分比越低作抽籤，令到最後分組的家團或個人都有「中六合彩」的機會。更重要是，當局必須加快興建經屋，在有足夠的經屋數量時，筆者支持應恢復2010年經屋法修訂前的不會鋪鋪清的一直排下去的計分制，不單能夠真正反映經屋需求，也能有壓力給政府?快興建經屋。
當局也聲稱要將經屋「去投資化」，故建議「加強轉售的限制」。法案規定，取消補價制度及不可轉讓的16年規定，改為六年後可按原售價，加上通脹及每年加2%的價格，售予房屋局或符合經屋申請資格的人士。首先，從實際操作上，當局表面是限制了售賣經屋的利潤，但在沒有利潤下，更實際結果是業主寧願空置或放雜物也不會賣出經屋，達不到經屋用作居住的最有效利用。
而且若然屆時私人樓價高，限制經屋的售價也會令業主更難改買更大單位改善生活質素。政府今次的做法，較之前補差價的做法更差，勢必令經屋更難流轉，不利社會階層的向上流動。更重要是，如按當局去投資化的邏輯，除通脹外，當局為何在轉售價中加入每年2%的樓價升幅？科學理據為何？而樓宇的折舊又有否考慮等，都是當局沒有說清的重要問題。
去投資化或令經屋更浪費
筆者想指出，本澳住屋問題雖未如香港般嚴峻，但樓價高企，確實令到社會對買樓和購買經屋有一定的恐慌性需求，正正由於樓價在2003年低谷後連年飆升，加上2013年之前政府經屋幾乎零供應，才造成今日本澳樓價高企的慘況！
當局要治本的做法，應該是積極通過增加公共房屋、特別是經屋的供應，回應坊間住屋需求，並作為調控樓巿的最有效槓桿。但當局根本錯估形勢，或者只站在商界角度，想通過提高申請門檻或所謂去投資化等減低需求，根本就是本末倒置、火上加油！
坊間也有一種聲音一直質疑，政府興建經屋是用公帑補貼發達，筆者對此絕不認同。首先，政府興建經屋項目，儘管經屋百多萬的售價感覺十分低，但實際上是完全能夠支付連同社區設施在內的建築成本，故興建公屋甚至是僅有的賺錢的公共項目；相反，社屋租金與入住者的收入掛鈎，租金低且政府需要承擔維護成本，所以政府每年用於社屋的開支是以十億計的，更重要是，澳門從不像香港需要高地價支持政府運作，澳門回歸後只拍賣過三幅土地，就算2008年拍賣的兩幅土地連建築成本的平均呎價也僅是五千多元；改變用途的土地，亦是在2014年後才調至數千元呎價成本的水平，澳門地價從來不高，只是政府政策失敗才導致今日的高樓價。
核心問題是房屋政策以商為本
一個有理念、有作為的政府，都會從社會和巿民的核心需求去解決問題，只要有願景、有規劃和有執行力，自然可以將有效的資源用好、用盡，讓社會滿意！筆者也想問問，今日到底有誰會質疑新加坡政府的組屋政策，是公帑補貼巿民？有何人會質疑新加坡為何容許組屋購買人賣屋後，再買更大的組屋？簡單而言，只要政府能真正出於公心為大多數巿民解決問題，且有執行力讓大家見到成效，根本不用怕，也沒有人會質疑的！
但今日澳門的問題是，政府多年來嘆慢板的經屋興建，加上經屋法的修訂方向和原則，令公眾有合理理由質疑政府的公屋政策是「以商為本」，在經屋長期供不應求下，私人樓價高企，才會有一種意見批評買經屋賺大錢，甚至有今次所謂去投資化的修法方向。
買經屋賺大錢以偏蓋全
但根據政府公佈的數字，在可轉售的數萬個經屋中，已轉售的僅約3成，如果真的是賺大錢，比例為何不高？原因很簡單，因為想改善生活環境的話，私樓樓價同樣高企，高賣高買的利潤僅是紙上數字，即使你買到經屋，想改善生活環境，紙上雖然富有，但實際上只是揹上更多的樓債，若再考慮九十年代的經屋售價其實與私樓差數萬元，買經屋賺大錢的講法實有以偏蓋全之嫌！
筆者必須承認，無論申請社屋或經屋，當中肯定存在個別的規避或走法律空子的情況，通過修法堵塞漏洞無可厚非，但政府今次誤判想提升申請經屋門檻減低經屋的恐慌性需求，實在是本末倒置，甚至是火上加油！若今次經屋法建議全按原文通過，只會累積更多的民怨，且令私人樓巿進一步上升，將來樓巿下跌周期到來，對澳門的經濟破壞將更深更遠！
□ 傳新澳門協會 理事長 林宇滔
