2021年3月12日 星期五

經屋項目爭拗無意思 調整規劃方案屬基本︳2021-03-12 訊報 宇論滔滔

 因為涉及歐文龍貪污案的偉龍馬路地段被政府收回後,最初被規劃成8,000個公屋單位的公屋群,後來公屋數目被降至6,500個。政府日前向立法會介紹氹仔偉龍馬路公屋項目,運輸工務司司長羅立文提出兩個調整方案,新方案在供應量方面,較6,000至6,500個的原計劃少,分別可提供4,000或4,800至5,300個單位。原因是現時政府有大量土地儲備,當局希望令居民住得舒服、條件好些,故政府短期內會決定最終方案,但不會公開諮詢,但對於何時能動工、落成等並未提供任何資訊。

偉龍建屋非不可但成本高舒適度低

  就偉龍馬路地段是否應用作興建經屋,社會一直有不同意見,反對意見擔心,偉龍地段鄰近機場及焚化爐,根本不適合興建住宅;而支持意見的人,則認為社會對經屋需求逼切,且偉龍原用作興建豪宅,用作興建經屋沒有問題。

  就偉龍地段是否應建經屋問題,筆者答案從來都不是非黑即白,首先,該地段確實鄰近機場,噪音必然對住戶造成影響,為減低噪音建築上需使用雙戶層玻璃、甚至窗戶不向機場等以減低影響。附近焚化爐的排污監管問題,當然要關注,但只要確保住宅與焚化爐煙囪間有大潭山阻隔,污染風險也可大降,尤其早年本澳公屋及經屋土地不足的情況下,偉龍馬路地段用作興建經屋確實是不少市民的訴求。但正如羅司長所言,目前政府有大量的土地儲備,故會減少偉龍馬路的經屋密度,讓居民住得舒服啲,如果考慮政府現時的土地儲備和讓居民住好啲的方向,偉龍地段興建經屋似乎又成為不合理的選項了。

偉龍噪音擾人降住宅密度居民感知有限!

  要知道,居民對噪音的敏感程度,絕對遠遠大於樓宇的密度,再者目前密度極高的豪宅澳門比比皆是,將偉龍經屋項目減少密度帶來的舒適感,居民的感知度並不高,相反,偉龍地段周邊沒有其他社區,單位和居住人口減少,意味未來社區設施的豐富度和方便性也不高,居民日常生活也可能要跨區出行,生活不便之餘,也加重交通壓力!

  而且政府明顯經屋未來將會以分期建造方式興建,到時A區三千幾個經屋、偉龍又幾千個,或導致難以集中做好區內交通、生活、社區配套,到頭來又成為翻版石排灣。筆者認為,公屋分期發展可以,但前提應該是發展完一區再做另一區,而不是各區都同時分期興建!

經屋興建可分期但應先集中一區興建

  故客觀而言,在A區有二點八萬公屋土地儲備的前提下,偉龍絕不應是用作優先興建經屋的地段選擇,甚至應通過合理規劃,以其他更合適作經屋興建的閒置土地取代偉龍地段作經屋土地儲備。從偉龍現有地段分析,將偉龍地段用作物流、旅遊或商業用地等,以配套機場發展,肯定較建住宅樓宇更合理和高效的土地規劃和利用。

  然而,羅司長對社會的不同意見,似乎未有深入分析和尋找共識及出路,甚至掉下一句:「唔鐘意偉龍咪去A區囉!堅持搏命問偉龍,我覺得無咩需要!」羅認為,政府提出兩個新方案是希望完善居住環境,現時短中期公屋規劃內有新城 A區公屋及偉龍公屋讓市民選擇,政府沒有強制市民申請某一公屋項目,「覺得偉龍無問題咪去偉龍囉,鐘意搏兩邊就搏兩邊,每個人自己做選擇。」

叫申請人選擇無異何不食肉糜?

  羅司所言表面上說得通,但實際上,政府從來沒有重視公屋規劃及供應,不單回歸頭十年僅建數百經屋,2003年、2005年的一萬九千個經屋申請人,政府拖了逾十年才在2013年完成萬九公屋,萬九後的4,600公屋,五年後僅建4,100個。由於經屋供應長年極為稀缺,每次申請都至少超額十倍以上,故無論地點如何,急於上樓的居民都必然參與抽籤,故羅司的“選擇論”與“何不食肉糜”無異!

  有人或會說,本澳大部分土地在回歸前已經批出,故政府根本無地建公屋,但根據筆者統計政府曾公佈過的公屋規劃,幕拉士電廠1,000、皇庭海景旁2,000、氹仔奧林匹克游泳館東側1,000、粵澳新通道1,400、偉龍8,000、A區2,8000,政府現時可建公屋的土地儲備達三、四萬個,當然部分地段宅度過高及有爭議,或如政府想減低密度讓居民舒服啲等原因,實際興建數目可能減少,但肯定仍足夠本澳未來十年以上的公屋需求,故沒地建公屋之說根本不成立。

政府土地儲備回歸最足自己囤地?

  除已有的公屋土地儲備外,根據官方資料,截至去年九月,依法宣告批給失效土地為77幅,涉及土地面積超過67萬平方米;當中已正式收回的土地為23幅,面積超過23萬平方米。目前數十幅已收回的閒置土地,本身亦可作為私人住宅供應的土地儲備。此外,新城填海的三點五平方公里的土地已可使用或備用。簡而言之,澳門今日不是沒有土地建公屋私樓,只是由過去發展商囤地、變成政府囤地不發展。

  說回偉龍經屋,政府由規劃至今從未肯交待具體的興建時間表,只是不斷研究及規劃,肯定不能在今屆任期內建成,甚至連能否在今屆動工也是未知之數,以政府的往績,偉龍仍是"十劃未有一撇"的無米粥!故筆者認為,除非政府有明確的時間表,否則目前對偉龍經屋數量、建不建的問題爭議,都是浪費時間。

賀稱重視房屋問題卻未見實際政策

  賀特首競選和上任後,多次強調會通過五個房屋階層(社屋、經屋、夾屋、私樓及長者公寓)解決青年人的置業問題和澳門的房屋問題,是今屆政府的重要工作,但新屆政府上任已一年多,至今仍從未交待整體的房屋政策及規劃,至今除落實興建一幢長者公寓、進行了夾屋諮詢及繼續完成原因的社屋及經屋興建計劃外,今屆任期內會動工及完成興建多少個經濟房屋及社會房屋?有否公私樓的短中長期規劃等卻未有任何交待。今屆政府目前僅開放申請了三千○一十一個A區經屋,但其餘都沒有時間表,雖然特首強調會再開隊,但具體開隊時間和落成時間並無提及。

整體規劃保公私樓穩定供應樓市才健康

  筆者從來都認為,政府確保經屋的恆常穩定供應,是調節私人樓市的有效槓桿,但要整體房屋市場建康發展,政府必須做好總體房屋規劃,同時規劃和落實公私樓的短中長期穩定供應。除經屋問題外,工務局長年都有兩、三萬個單位設計及在建中的住宅單位申請,但目前有關數字已下跌至九千個左右,反映目前私樓的土地儲備已不多,目前仍在興建的主要都是零散的舊區私人地段的低層唐樓,若政府不做好私樓的土地儲備及恆常拍賣供應,私樓也會出現供應斷層,令樓市更不健康穩定。

  總而言之,目前是澳門回歸後政府土地儲備最充足的時刻,偉龍地段建不建?建多少經屋根本是偽命題!會否向社會清晰交待總體房屋規劃,做好短中長期的公私樓土地儲備及供應,才是今屆政府是否重視房屋問題的唯一量尺!否則再多的房屋楷梯,也都是口惠而實不至的口號而已!



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