2020-07-10 訊報 P01 | 宇論滔滔 | By 林宇滔 | 經屋修法忘初衷 變相托市最成功
經屋修法忘初衷 變相托市最成功
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經屋去投資化民粹口號掩護托市實效
可惜立法會和政府至今仍不公開文本，加上在政府的"經屋姓經"、"去投資化"等民粹口號掩護下，社會和議會內的反對聲音似乎有限。如現行《經屋法》經屋業主十六年後可補差價轉讓單位，但房屋局有優先權（舊《經屋法》出售起六年後就可自由處置）；原文本則規定六年後出售，必須要按房屋局、經屋申請名單或澳門永久性居民的優先次序出售，售價則要按樓價通脹折舊等公式計算，但秘密文本則大改為今後只可原價賣給房屋局，且要扣減恢復單位的裝修費用。
表面上此舉好像可以"減少" 所謂經屋流入私人市場，但經屋業主未來只能將單位原價、甚至減價賣回房屋局，在無任何與社會同步的投資回報下，大部分經屋業主根本難以購買更好的私人單位向上流動，就算部份業主能力較強日後有能力購買私樓，考慮到經屋借貸最少"蝕"數十萬銀行利息，除非樓宇殘舊至重建，否則也未必願意將單位出售予房屋局，造成階層固化和房屋資源閒置的雙重浪費。
經屋姓經只能售房屋局何解計溢價金
另一個重大變化就是經屋售價，原文本並沒對現行《經屋法》的經屋訂價原則作出修訂，現行法律是按照經屋申請人的購買力、樓宇地點年份、單位坐向、面積及戶型等作計算；但秘密文本卻提出以：批地溢價金、建築成本、行政成本作訂定考慮；按去年五月立法會小組審議修改《經屋法》"秘密文本"的經屋售價時，政府就含糊地提出，經屋實用面積每平方米2.6萬溢價金、建築成本1.7萬及一成行政費，這意味著目前45平方米的兩房經屋單位售價將由目前約一百萬（未計十六年後出售要補回約一半的補價）大增至逾二百萬（沒有補價，日後只能原價轉售房屋局）。筆者必須指出，整個經屋修法幾乎已將經屋去"私"化，當局堅持計算目前史上最高水平的批地溢價金實難自圓其說，但卻令人合理懷疑政府哄抬經屋出售價"托市"！
此外，原文本將經屋申請人申請年齡由十八歲大增至廿五歲，新文本又改為個人申請廿三歲，家團申請十八歲，政府根本沒有足夠的理由，筆者翻查房屋局公佈的"澳門本地居民置業安居計劃"資料，截至2013年底"萬九公屋"已上樓的10,164個家團代表中，屬18至24歲的僅得5個，佔總數僅0.05%，反映25歲以下申請經屋比例不高。
行政法規另訂細則立法時應詳細交待
另一個值得留意的是，經屋申請的排序方式，由原來的分組排序，即核心家團、非核心家團及個人申請，當中又以家團成員有長者及殘疾人士優先，並分組作抽簽排名，改成考慮家團結構、人數、居澳時間、成員有否長者、殘疾及未成年人，家團永久居民比例等作評分排序，表面上較合理，但考慮到目前名單鋪鋪清、加上申請與供應單位比例懸殊，且評分具體內容標準要待政府未來行政法規另訂，相信未來執行時必定有不少爭議。
筆者一直批評，經屋如何訂價、排序評分等，確可相對靈活以行政法規另行訂立執行細則，但政府也應在立法期間拿出行政法規的具體條文，以便與立法會和社會交待政策取向，而非空口講白話，否則討論根本難以對焦，未來爭議也會更大！
有一重大更改，公眾也甚少留意，考慮到人道原則，由八十年代的《經屋法》都有特別要件購買經屋的安排，主要是為各類因為災難、社屋超標戶、拆遷安置、社工局判別為有特別需要的家團提供購買經屋的安排，儘管近年因為經屋供應緊絀，政府幾乎已沒有再以此途提供經屋，但正確的態度是建立機制預留經屋單位，而非將條文無聲無色的刪掉！
上述修改，政府都以"經屋姓經"、善用僅有經屋資源等陳腔濫調作為護航藉口，但多項重大修改若獲通過，將會忘卻"促進符合居民實際需要及購買力的房屋供應"的立法初衷，經屋也幾乎失去私人資產的性質，實際效果是政府親手斷絕了將經屋作為向私人樓宇流動階梯，變相托市也會令對樓市恐慌性需求加劇，自斷通過經屋調節穩定私人樓市的槓桿作用，令樓市失去穩步重回健康水平的最後機會，無論將來樓市大升大跌，整體社會都將損失慘重！
經屋法限年期轉售防投機已足夠
有意見認為，政府只有責任解決居住而非置業問題，故公屋應"社屋為主、經屋為輔"，甚至應推"全民社屋"，又或經屋姓"經"不能流入私人市場，表面上合理，但前提是社會普遍不知道真正的社屋成本投入，近年政府每年用在社會房屋恆常開支平均逾10億（還未計社屋興建成本），但2018年社屋租金收入僅6,000多萬，以目前1.4萬個社屋計，每間社屋年維護成本達7.1萬，年租金卻只有約4,700元，以30年使用期計，一間社屋未計興建成本，政府投放資源就過百萬。故全民社屋或社屋為主，納稅人和社會將要付出極大的公帑，故各地都通過不同方式鼓勵社屋租戶自置物業，實際上可長遠大大減輕政府財政壓力！
正因如此，新加坡的組屋容許公民一生購買兩次，五年後可轉售或租出給永久居民（非公民），不用補地價，其明言的目的，就是容許公民獲得與社會發展同步的財富累積，目前新加坡八成的人住在組屋，且私人樓市場也平衡發展；英國的資助出售房屋可隨時出售，要補回折扣比率按年遞減，五年後不用補貼。香港也有研究指出，目前居屋住戶賣出樓宇要補地價的方式，令住戶只享受居住價值，但卻損失了部分的土地價值，不利其向上流動，實在是多輸的政策！
政府誤導經屋補貼隱瞞社屋開支
只是政府一直不肯承認經屋毋須公帑補貼的事實，甚至有意誤導公眾，經屋須龐大公帑補貼，且根據房屋局資料，2013年底已過限制轉讓期的二萬多間經屋，至今也僅得44%被轉讓，既然經屋樓價大升，為何仍有逾半業主無出售，原因很簡單，因為私樓更貴，根本難以改變生活。再者，回歸前經屋與私樓售價差距只有幾萬元，經屋與私樓同步升值也絕對合理，賣經屋"暴利論"無論從量和利潤計算都不成立。而新《經屋法》2011年生效後，經屋轉售期已大幅增至十六年，至今仍未可轉讓，再者2013年"萬九公屋"完成後，至今僅建4,100公屋，政府供應根本嘆慢板，政府今次修法何須如此心急修改轉售限制？筆者唯一想到的合理推測，就是以商為本去托市！
其實澳門經屋從來不須補貼公帑、且至今仍是賺錢項目，政府目前已公佈的土地就可建公屋單位逾四萬個，就算打折也完全足夠未來十年以上的公屋興建所需，這還未計數十幅閒置地也可作私樓土地儲備。
經屋年期限售澳人防投機才是多贏政策
筆者一直認為，政府必須有整體的房屋政策，並通過土地儲備和興建規劃穩定公私樓供應，減少樓價非正常的升跌，樓市才能長期維持在與社會經濟發展同步的健康水平，故只要政府能確保經屋短中長期的穩定供應，年輕人不必恐慌性和超負擔購買私樓，而可以經屋作為置業和向上流動的階梯，只要有如澳葡時代設六年的禁售期，以及只能售予澳門人等限制，防止投機，將來經屋價格與整體樓巿同步調整，實際上有助經屋業主日後通過私樓改善居住環境，被賣出的經屋亦會物盡其用成為其他澳門人的安樂蝸和向上流階梯，對社會、賣出和購入者都是多贏，經屋本是多贏的公共政策。
相反，今次修法的眾多限制，甚至將經屋變成非私樓化，連基本的投資保值作用都失卻，妄想以行政限制需求，只會造成更大的恐慌性需求，令私人樓市更失衡。今次的修法從解決居民居住問題絕對是走錯方向，忘記初衷；但換個角度，在托市托價上，今次修法確是"成功"的！
□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔
